İstanbul 13. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/494 K.2022/913

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Nitelikteki Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalılar arasında 12.04.2016 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini, akdedilen sözleşme gereği Maltepe Mah. ... Çıkmazı ...

Topkapı...Blok K:1 D:63 (D:103) Zeytinburnu/İstanbul adresinde yer alan bağımsız bölümün, davalılar tarafından müvekkiline 839.000,00 TL bedel karşılığında satışının vadedildiğini, davalılar tarafından inşası yapılan sitenin öngörülen tarihte tamamlandığını ve taşınmazın 23.01.2018 tarihinde müvekkiline kısmi eksiklikler mevcut olduğu halde fiilen teslim edildiğini, kısmi eksikliklerin giderilmesi sonucu malik olunan bağımsız bölümün 01.09.2018 tarihinde ...'e kiraya verildiğini,

müvekkilinin taşınmazın teslimine kadar hatta sonraki süreçte de ödemelerini aksatmamaya çalışmışsa da işinde bir çok talihsiz olay yaşadığını ve kredi taksitlerini ödeyemez hale geldiğini, mağdur olmamak adına ve tüm iyi niyetiyle davalılar ile görüştüğünü, bağımsız bir tapu kaydı bulunmayan müvekkilinin taşınmazı öncelikle üçüncü kişilere satmak istediğini, aksi halde davalılar tarafından satın alınmasını, kredi borcunun kapatılmasını, kendilerine ödenecek bakiye borcun ibrasını ve akabinde ödediği bedellerin tarafına iadesini teklif ettiğini, davalıların taşınmazı üçüncü kişilere satışına kesinlikle olumlu bakmadıklarını,

müvekkilinin böyle bir işleme kalkışması halinde derhal icrai işlemleri başlatacaklarını beyan ettiklerini, İstanbul ...

Noterliği aracılığıyla 02.07.2019 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarname ile müvekkili tarafından sözleşmeden dönme bildiriminin gönderildiğini, kredi borcunun tamamının kapatıldığını, buna rağmen müvekkili tarafından bahsi geçen bağımsız bölümün davalılara satıldığını, tarafların anlaşması üzerine müvekkilin ödediği bedellerin iadesinin olması gerekirken müvekkilinin bir süre davalılar tarafından işlemlerin sürdüğü gerekçesi ile oyaladıklarını, davalıların ilgili bağımsız bölümün, fiilen kullanılması sebebiyle yıpranması sonucu, yenilenmesi gereken noktaların tespiti için bir liste yaptıkları, müvekkil tarafından kiralanan bağımsız bölüm,

kiraya verilmişse de 1 yıldan az süre kirada kalabilmiş, kiralayan kişiler ise bağımsız bölümü yalnızca uyumak için kullanan ve çocukları dahi olmayan kişiler olup, bağımsız bölümü yıpratmadan kullandıklarını, buna rağmen, davalılarca hazırlanan "yapılacaklar listesi' nin kabulü mümkün olmadığını, davalılar tarafından hazırlanan listenin, müvekkilin ödediği bedellerin iadesini önlemek-sıfırlamak için abartıldığını anlayan müvekkil, İstanbul ... Sulh Hukuk Mahkemesinin ...

D.İŞ dosyası ile, taşınmazla ilgili alacağının önlenmesi, sıfırlanması amaçlı hazırlanan listeye karşılık tespit yaptığı, davalıların aynı zamanda müvekkilin maliki olduğu evi kiraya vermesinden kaynaklı kazandığı kira bedellerini de ecri misil olarak nitelendirip, hukuka aykırı olarak talep etiklerini, davaya konu bağımsız bölümle ilgili tespit yaptıran müvekkilinin davalılara İstanbul ...

Noterliği aracılığıyla 26.12.2019 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarname göndererek, ödenmiş olan bedellerin iadesini talep etmiş ancak davalılarca bir ödeme yapılmadığını, davalılar ile müvekkil arasında akdedilen sözleşme, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi olup; davalılar tarafından yapımı bitirilen bağımsız bölüm hem tapuya bildirilmekle, hem de fiilen teslim edilmekle, davalıların teslim borcu sona ermiş, müvekkil tarafından ise ödemelere başlanmış ve devam edilmekte olduğunu, müvekkilinin ödeme borcu taksitler halinde olduğu henüz temerrüde düşmediği,

taşınmazı üçüncü kişilere satabilme amaçlı olarak bağımsız bölüm tapu sahibi olunmaya çalıştığını, davalıların engellemesi ve üçüncü kişilere satışa rıza göstermemeleri üzerine, davalılara satmak zorunda kaldığını, davalıların yönlendirmesi ile,

hatalı olarak gönderilen sözleşmeden dönme ihtarı, mevcut duruma göre hukuken davalı alacaklılarca kullanılması gereken bir hak olduğu bu hak borçlu müvekkilin taksitleri ödemede temerrüde düşmesi halinde karşı tarafça kullanılabilecek bir hak olduğu dolayısıyla sözleşmeden dönme ihtarının davada hukuki bir değeri bulunmadığını, müvekkili tarafından maliki olduğu taşınmazın davalılara satış yoluyla “iadesi" ise;

tamamen yeni bir satış sözleşmesi niteliğinde olduğunu, müvekkilinin gerek peşin, gerekse aylık taksitler halinde ödemiş olduğu bedeller toplamı ile taşınmazın müvekkili tarafından alındığı tarih ile yine müvekkil tarafından satıldığı tarihler arasında kazandığı değer kadar, davalılar sebepsiz zenginleştiğini ancak, hem ödenen bedeller, hem de değer artışı kaynaklı olarak herhangi bir ödeme yapılmadığını belirterek dava konusu taşınmazla ilgili; tarafımızca ödenen bedellerin tamamı, taşınmazın bu alım-satım arası sürede kazandığı rayiç değer artışları toplanarak,

taşınmazın müvekkil tarafından tam malik olarak kullandığı dönemle ilgili olarak tespit dosyası ile sabit olduğu üzere tadilat ve tamirat giderleri bu toplamdan mahsup edilmesi gerektiğini, Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile müvekkil tarafından satın alınan gayrimenkul ile ilgili sözleşme tamamlandığı ve ikinci satış işleminde bu sözleşme hükümlerinin geçersiz olacağı dikkate alınması gerektiği ve müvekkil aleyhine, masraf, ceza, kira ve sair uygulamalarla alacağımızın eksiltilmesine muvafakati olmadıklarını belirterek davanın kabulü ile müvekkiline ödenmesi gereken, peşinat, taksit ödemeleri toplamı,

rayiç değer farkı tutarı ve sair hak ve alacaklarının hesaplanarak davalılarca ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı ...

A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle; iş bu davada görevli Mahkemenin Tüketici Mahkemeleri olduğunu, müvekkili şirketin sözleşme süresince üzerine düşen yükümlülükleri tam ve eksiksiz yerine getirmiş olmasına rağmen davacı tarafından ödeme planında belirtilen bedellerin belirtilen miktarda ve zamanında ödeme yapılmadığını, davacının kalan ödemeleri de yerine getiremeyeceğine kanaat getirerek kendi iradesi ile sözleşmeden döndüğünü, müvekkili şirketin davacının sözleşmeden dönmesiyle üzerine düşen tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, müvekkilinin yokluğunda yapılan delil tespitini kabul etmediklerini belirterek davanın usülden reddine,

davacıya taleplerini açıklaması için bir hafta kesin süre verilmesine, süresi içinde eksiklik tamamlanmadığı takdirde davanın açılmamış sayılmasına, yargılama sonunda ispatlanamayan davanın tümden reddine, yargılama giderleriyle vekalet ücretinin davacıya yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ...

Ortaklığı A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle; iş bu dava bakımından görevli Mahkemenin Tüketici Mahkemeleri olduğunu, Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde satış bedelinin 839.000-TL olarak belirlendiği Davacı Yandan, kredi bedeli olan 400.000-TL ile birlikte toplamda sadece 416.390-TL tahsilat yapıldığı, davacı ...'ın sözleşmeden dönmesi üzerine söz konusu 416.390-TL'nin, 341.811,66-TL'si kredi kapatma bedeli ve 13.150,12-TL'si banka komisyon tutarı olmak üzere davacının kredi kullandığı ...A.Ş'ye ödendiği,

16.780-TL'si TKHK md. 45 te düzenlenmiş olan "Sözleşmeden Dönme" başlıklı maddesi uyarınca %2 Sözleşmeden Dönme Tazminatı (-ki görüleceği üzere sözleşmenin 7. Maddesi ve TKHK'nın 45. Maddesi uyarınca sözleşme bedelinin %8'i oranında cezai şart kesilmesi gerekmekirken yani bu kapsamda cezai şart bedeli 67.120-TL iken davacı ...'dan en düşük oranda yani %2 oranında kesinti yapılmıştır) ve 1.891,01-TL de gecikme faizi olarak kesildiği, davacının daireyi kullanmış olması ve sözleşmeden dönen davacının daireyi aldığı gibi teslim etme yükümlülüğünün bulunması sebebiyle daire onarım ve sıfırlama işlemleri yapıldığı,

bu kapsamda ocak için 766,85-TL, aspiratör için 299,29-TL, bulaşık makinesi için 1279,12-TL, fırın için 860,61-TL olmak üzere 3.205,86-TL yenileme masrafı yapıldığı, davacının daireyi teslim alarak kullanmış ve dava dilekçesinde de belirttiği üzere haksız olarak kira geliri elde ettiği, müvekkil şirket bu süre boyunca taşınmazın kullanım hakkından mahrum kalmış olup, taşınmazın teslim tarihinden sözleşme tarihine kadar olan süre için toplamda 27.600-TL kira bedelli ve 2.531,78-TL kira bedeline ilişkin cezai şart kesintisi yaptığı,

yapılan tüm kesintiler sonucunda müvekkil şirket ve diğer davalı şirket'in davacı ...'dan toplam 17..025,15-TL alacağı çıkmış olmasına rağmen, davacıya iyiniyetle yaklaşılarak bu bedeller talep edilmediği, müvekkili şirketin sözleşme süresince üzerine düşen yükümlülükleri tam ve eksiksiz yerine getirmiş olmasına rağmen davacı tarafından ödeme planında belirtilen bedellerin belirtilen miktarda ve zamanında ödeme yapılmadığını,

davacının kalan ödemeleri de yerine getiremeyeceğine kanaat getirerek kendi iradesi ile sözleşmeden döndüğünü,müvekkili şirketin davacının sözleşmeden dönmesiyle üzerine düşen tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini,müvekkilinin yokluğunda yapılan delil tespitini kabul etmediklerini belirterek davanın görevsiz Mahkemede açılmış olması nedeniyle davanın usülden reddine, yargılama sonunda ispatlanamayan davanın tümden reddine, yargılama giderleriyle vekalet ücretinin davacıya yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Davanın; Taraflar arasında gayrımenkul satış vaadi sözleşmesinin akdedildiği, imzalanan satış vaaadi sözleşmesinden sözleşmeden dönme bildirimi nedeniyle sözleşme kapsamında yapmış olduğu ödemelerin iadesini kaynaklı alacak davasından ibaret olduğu anlaşılmıştır.

Davacı vekili davada; düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini, konut finansmanı Kredisi sözleşmesini, kira sözleşmesi, ihtarnameleri, İstanbul ...Sulh Hukuk Mahkemesinin ... D.iş dosyasını, bilirkişi incelemesi, keşif ve tanık ile her türlü yasal delile dayanmıştır.

İstanbul ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 26.03.2021 tarih ...E - ...K sayılı ilamı ile davanın mahkemenin görevsizliği sebebi ile usulden reddine, görevli İstanbul Tüketici Mahkemesine gönderilmesine karar verildiği, bu karar istinaden dosyanın İstanbul 3. Tüketici Mahkemesine gönderildiği, İstanbul ... Tüketici Mahkemesinin 31.05.2022 tarih ...E - ...K sayılı kararı ile mahkemenin görevsizliği nedeni ile davanın usulden reddine, görevli İstanbul Ticaret Mahkemesi olarak belirlendiği ve işbu dosyanın mahkememize tevzi edildiği anlaşılmıştır.

Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde davacı ve davalılar arasınada 12/04/20216 tarihli satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, davacının 02/07/2019 tarihinde davalılar ile arasında imzalanan satış vaaadi sözleşmesinden sözleşmeden dönme bildirimi ile davalalıra dönme beyanını bildirererek tarafına sözleşme kapsamında yapmış olduğu ödemelerin iadesini talep ettiği ve davalılar tarafından geri ödenen bedelin eksik ve bu kapsamda davalıların sebepsiz zenginleşmelerinden bahisle alacak davası açıldığı,

taraflar arasındaki uyuşmazlığın temelinde davacının tüketici davalıların hizmet sunan satıcı konumunda imzalamış oldukları 12/04/20216 tarihli satış vaadi sözleşmesi olduğu anlaşılmakla uyuşmazlığın niteliği itibariyle Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında kalacağından, davaya bakmaya Tüketici Mahkemesi görevli olduğu, görev hususunun 6100 sayılı HMK'nın 114.

Maddesinde sayılan dava şartlarından olduğu anlaşılmakla dava şartlarının yargılamanın her aşamasında mahkemece kendiliğinden araştırılabileceği ve usul ekonomisi dikkate alınarak mahkememizin görevsizliğine karar vermek gerekmiş ve kararın yasa yoluna başvurulmadan kesinleşmesi halinde oluşan olumsuz görev uyuşmazlığı nedeni ile dosyanın mercii tayini için Bölge Adliye Mahkemesi ilgili Dairesine gönderilmesine karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

(Yargıtay 5. Hukuk Dairesi nin 19/09/2022 tarih 2022/7804 E - 2022/12175 K sayılı ilamında; "... Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden dönülmesi nedeniyle borçlu olmadığının tespiti istemine ilişkindir....Somut olayda, dava taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden dönülmesi nedeniyle borçlu olmadığının tespiti istemine ilişkin olduğu, tapu iptal ve tescil talebinin bulunmadığı, dava dilekçesi ve dosya kapsamından taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığı anlaşılmaktadır... Bu durumda uyuşmazlığın, İstanbul 7. Tüketici Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir." şeklinde olduğu,

İstanbul 3. Tüketici Mahkemesince 2021/292 E sayılı dosyasında davacının taşınmazı fiilen teslim alarak kiraya vermesi hususunun davalının tüketici tanımına uymadığı, görevli Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu beyanla mahkememie görevsizlik ile gönderildiği ancak emsal İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi'nin 08/09/2021 Tarih, 2021/1807 E - 2021/1463 K sayılı ilamında; "....Dava, geç teslim iddiasına dayalı kira bedeli istemini içermektedir...

Bir hukuki işlemin sadece 6502 sayılı Yasada düzenlenmiş olması tek başına o işlemden kaynaklanan uyuşmazlığı tüketici mahkemesinde görülmesini gerektirmez. Bir hukuki işlemin 6502 sayılı Yasa kapsamında kaldığının kabul edilmesi için taraflardan birinin tüketici olması gerekir.... Somut olayda davaya konu olan taşınmazın kiraya verilmiş olması sebebiyle davacının tüketici sıfatına haiz olmadığından bahisle görevsizlik kararı verildiği anlaşılmaktadır.

Ancak gerek Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin, gerekse Dairemizin emsal teşkil eden kararlarında da görüldüğü üzere; davaya konu taşınmazın salt kiraya verilmiş olması davacıyı tüketici olmaktan çıkarmayacağı gibi, mahkemenin görevli olduğu hususunu da ortadan kaldırmayacaktır. Her olay ve her dava kendi özel durum ve koşullarına göre değerlendirme gerektirmektedir." şeklinde olduğu) anlaşılmıştır.

Katip ... · ¸e-imzalıdır Hakim ... · ¸e-imzalıdır