İstanbul 20. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/291 K.2022/459

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı Cezai Şart) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

TALEP

Davacı vekili tarafından sunulan 10/11/2020 tarihli dava dilekçesinde özetle; Davalı ... Tic. A.Ş ile dava dışı ... A.Ş. arasında imzalanan "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi" kapsamında ... A.Ş bağına düşen ve davacıya temlik edilen bağımsız bölümün sözleşmede vadedilen sürede teslim edilemediğini, sözleşmenin 3.2 maddesine göre davalıların satılacak bağımsız bölümü en geç 28.02.2017 tarihine kadar, sözleşmenin 1. madde.2. fıkrasında belirtildiği şekilde uygun olarak, kullanım amacına uygun şekilde tamamlayarak, alıcıya teslim etmesi

gerektiğini, sözleşmenin 3.4. maddesi uyarınca satıcı ve yüklenicinin teslim tarihinden 90 güne kadar olacak gecikmelerde gecikme cezası ödemeyeceği, aksi taktirde, 90 günden sonraki gecikmeler için yapılacak ödemeler toplamı üzerinden % 0,5 oranında müvekkiline gecikme cezası ödeyeceklerinin

kararlaştırıldığını,

müvekkilinin satış bedelini ve diğer edinimlerini yerine getirmesine rağmen,

davalıların gayrimenkulü teslim etmediklerini, müvekkilinin uzun süre kirada

oturduğunu, daha sonra ailesi ile birlikte söz konusu gayrimenkulün yanında

... Rezidances'de 01.10.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile daire

kiraladığını, uzun süre kirada oturmak zorunda kaldığını, halende kirada

oturduğunu, taşınmazın teslim edilmemesi nedeniyle oluşan zararlarının tazminini talep ettiklerini bildirerek, 650.000 ABD doları ve

70.370,00 TL. gecikme cezasının müştereken ve müteselsilen avans faizi ile birlikte

davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı ... A.Ş. vekili tarafından sunulan 08/12/2020 tarihli cevap dilekçesinde özetle.

Davacı her ne kadar dolar üzerinden gecikme cezası talebinde bulunmuşsa da, 32 Sayılı Türk Parası Kıymeti Koruma Kararnamesinde yapılan değişiklik nedeniyle dolar olarak gecikme cezası talep edilmesinin mümkün olmadığını, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararname uyarınca da, 12.10.2018 tarihine kadar satış bedelinin Türk Parası olarak taraflarca yeniden belirlenmemesi durumunda bedelin, 2 Ocak 2018 tarihinde T.C.

Merkez Bankasınca tespit edilen efektif satış kuru dikkate alınarak Türk Parasına çevrilmesi ve TUİK tarafından ilan edilen TÜFE Kuru Toplamına endekslenmesi ve bu suretle bedelin tespit edilmesi gerektiğini, dava dilekçesinde, her ne kadar ödenen KDV bedeli üzerinden de gecikme cezası talep edilmişse de, KDV bedeli üzerinden gecikme cezası talep edilmesinin mümkün olmadığını, çünkü KDV, Müvekkile değil Devlete ödenen bir vergi olduğunu, yapılan KDV ödemesinin, Müvekkil aracılığı ile yapılmış olması,

bu paranın Müvekkil adına tahsil edildiği ve Müvekkil uhdesinde kaldığı anlamına gelmediğini, bu nedenle, gecikme cezası hesabına KDV'nin ilavesi kesinlikle mümkün olmadığını, davacı tarafından her ne kadar gecikme cezası talep edilmişse de, muaccel bir gecikme cezasının mevcut olmadığını, gecikme cezasının peşin ödeneceğine dair Sözleşmede herhangi bir hükümünün de olmadığını, Davacı, her ne kadar dava dilekçesi ile birlikte ihtiyati haciz talebinde bulunmuş ve bu talep Sayın Mahkeme tarafından kabul edilmişse de, verilen bu karara itiraz ettiklerini, dolar üzerinden gecikme cezası istenilmesi mümkün olmadığından,

davacının alacağı, an itibariyle hesaplanabilir nitelikte olmayıp, bir alacağı varsa fiili teslim tarihinde anılan tebliğe göre hesap edileceğini, dolayısıyla, henüz TL üzerinden net olarak hesaplanabilen bir meblağ ortada yokken, ödeme güçlüğü içerisinde olmayan, inşaat %96 oranında tamamlanmış olduğunu, sadece girişteki ortak alanları ikmal etmek ile uğraşan Müvekkil Şirketin bütün mal varlığı üzerine haciz talep edilmesinin, hak ve nesafet ölçüleriyle bağdaşmadığı gibi, kanunen de mümkün olmadığını, nitekim Müvekkiline karşı açılmış aynı mahiyetteki başka bir dava olan ...

Tüketici Hukuk Mahkemesinin 2019/...

Esas sayılı dosyasına sunulan Bilirkişi Raporunda, inşaatın %96 oranında tamamlanmış olduğunu, Müvekkil Şirket, mevcut bilançosu ve mal varlığı itibariyle talep edilen gecikme cezasını, elbette karşılayabilecek durumda olduğunu, bu nedenle İhtiyati haciz kararına itirazımızın duruşmalı olarak incelenerek kaldırılmasını, Muaccel olmayan ve dolar olarak talep edilmesi mümkün olmayan, keza KDV bedeli üzerinden de işletilmesi mümkün olmayan gecikme cezası talebine ilişkin davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.

Davalı ... A.Ş. Vekili tarafından sunulan 09/12/2020 tarihli cevap dilekçesinde özetle; davacı ile müvekkili şirket arasında akdedilen herhangi bir sözleşme bulunmadığını, bu sebeple öncelikle husumet yönünden davanın reddi gerektiğini,

dava dışı ... ile diğer davalı ... arasında akdedilen

sözleşmede müvekkili şirketin kefil olarak gösterildiği, ancak sözleşmede yasada ön

görülen şekil şartına uyulmadığını, kefilin sorumlu olduğu azami miktar, kefalet tarihi, müteselsil kefil ibaresinin şirket

yetkilisi tarafından el yazısı ile kefalet sözleşmesine yazılmadığından, kefalet

sözleşmesinin geçerliliğinden söz edilemeyeceğini,

mücbir sebeplerden kaynaklanan tüm gecikmeler bağımsız bölümün teslim süresine

eklendiğinde, teslimde bir gecikme yaşanmadığını, satış vaadini oluşturan inşaat işinin 1 yıl,5 ay,13 gün süre ile İdare tarafından durdurulduğunu, inşaatın yapımına

29.12.2014 tarihinden itibaren devam edildiğini, sözleşmenin 6. maddesi gereği

mücbir sebep olarak kabulü ile bu sürenin teslim süresine eklenmesi gerektiğini,

davacının talep etmekte olduğu gecikme cezasının muhatabının müvekkili şirket

olmadığını, bu alacağın ne şekilde hesap edildiğinin de belirsiz olduğunu, ayrıca

ihtiyati haciz talebinin de usule ve yasaya aykırı olduğunu, kaldırılması gerektiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER

Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi, Teknik Şartname, 31.10.2018 tarihli temlike muvafakat belgesi, Davalı ... A.Ş. tarafından sözleşmenin devrine ilişkin ... Noterliği 04.12.2018 tarih, ... yevmiye no.lu cevabi ihtarname, Tapu kayıtları, Belediye imar kayıtları ve yapı ruhsatı, ... Noterliği'nin 02.01.2019 tarih, ... yevmiye numaralı ihtarname, fatura, ödemeye ilişkin banka dekontları, İstanbul Ticaret Sicili Müdürlüğü kayıtları, Nüfus kayıt örneği, Arabuluculuk Tutanağı, Bilirkişi İncelemesi, ve tüm dosya kapsamı.

... Tüketici Mahkemesi'nde yapılan yargılama sırasında Bilirkişi ... tarafından hazırlanan 22/08/2021 tarihli bilirkişi raporunda özetle. Sözleşme (madde 3.4 ) göre. Alıcı, geç teslim halinde satın almış olduğu, Bağımsız Bölüme ilişkin hangi dönem için olursa olsun kira kaybına dair herhangi bir tazminat veya zarar talebinde bulunmayacağını, gayri kabul rucü, beyan ve taahhüt etmiştir.

Yukarıda belirtilen maddeye göre Davacının kira talep edemeyeceği, Davalının Mücbir sebep olarak belirttiği , ... Başkanlığı, İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı, İmar Müdürlüğü' nün 16.07.2013 tarih, ... Sayılı yazısında belirtilen hususların ise, ....

İdare Mahkemesi” nin 29.05.2015 tarih, E. No:2013/2364, K. No:2015 / 1335 Sayılı Kararı ile kaldırıldığı, Ancak, yukarda sözü edilen iş ve işlemler Dava konusu taşınmazın Sözleşme tarihi olan 20.01.2016 den önce olduğundan, huzurdaki davada mücbir sebep olarak ileri sürülemeyeceği, Davacıya gecikme nedeniyle ödenmesi gereken bedelin ise, yukarıda hesaplandığı şekilde Dava tarihinde 132.000,00 -TL olacağı, anlaşılmaktadır.

Sözleşme hükümleri uyarınca geç teslimden kaynaklı tazminat tutarının Dava tarihi itibariyle 16,000 USD , bu bedelin Dava tarihindeki Döviz kuru üzerinden hesaplandığında 132.000,00 TL. Olacağı, Davacının ödediği KDV üzerinden gecikme bedelinin sözleşmede yer almadığı, bu nedenle yapılan hesaba dahil edilemeyeceği, sonuç ve kanaatine varılmıştır.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE:

Mahkememizce yapılan yargılama ve tüm dosya kapsamına göre; dava; davacı tarafından davalılar aleyhine taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan edimlerin süresinde yerine getirilmemesinden kaynaklı sözleşme kapsamında belirlenen cezai şart alacağı isteminden kaynaklıdır.

Davacı taraf, davalılar ile aralarındaki gayrimenkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesine ilişkin bedel ödenmesine rağmen sözleşmeden kaynaklanan edimlerin davalı taraflarca yerine getirilmediğini, tapu verilmiş ise de dairenin teslim edilmediğini bu nedenle sözleşmenin 3.4 maddesinde belirlenen cezai şart alacağının davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... vekili sözleşmede taraf olmadıklarını, diğer davalının sorumlu olduğunu, kefaletin geçersiz olduğunu bu nedenle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... sözleşmedeki edimlerin yerine getirilmemesinin müvekkilden kaynaklanmadığını, cezai şartın peşin isteneceğine dair hüküm bulunmadığını, inşaatın %96 oranında tamamlandığını bu nedenle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Dava konusu ihtilaf taraflar arasındaki taşınmaz satım sözleşmesi kapsamında taşınmazın sözleşmede belirlenen sürede teslim edilmemesinden kaynaklı davacı tarafın davalılardan cezai şart alacağının bulunup bulunmadığı ve davalıların bundan sorumlu olup olmadıklarına ilişkindir.

Dava konusu taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde; taşınmazın İstanbul ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... caddesi, ... ada ... parselde kain, 23.859,54 m² büyüklüğünde, 1. Kule, ... Kat, ... numaralı bağımsız bölüm olduğu anlaşılmıştır.

Dosyaya sunulan belgelerin incelemesinde, davalı satıcı ... A.Ş. tarafından dava dışı alıcı ... A.Ş. arasında 20/01/2016 tarihinde imzalanan Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve İnşaat Yapımı Sözleşmesi'yle İstanbul İli, ...aş İlçesi, ... pafta, ... ada ... parsel sayılı arsa üzerinde 2 kule halinde yapılacak projede, 1. kule 27 katta bulunan 439/112468 arsa paylı, 123 bağımsız bölüm numaralı takriben 349 brüt m2 alana sahip apart otel dairesi niteliğindeki müstakilen kullanılmaya elverişli olmak üzere projelendirilmiş dairenin KDV hariç 3.200.000. ABD doları tutarındaki satış bedeli karşılığında satışının vaad edildiği, diğer davalı ... San. A.Ş.'nin işbu sözleşmede müşterek borçlu-müteselsil kefil olduğu görülmüştür.

20/01/2016 tarihinde imzalanan Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve İnşaat Yapımı Sözleşmesi uyarınca taşınmazın teslim tarihi 28/02/2017 olarak belirlenmiştir. İş bu sözleşme, ... A.Ş. tarafından 19/11/2018 tarihli devir sözleşmesi ile davacı ...'e devredilmiştir. Davalı ... İnş. ve Tic. A.Ş. tarafından 04/12/2018 tarihli yazı ile bu devrin uygun bulunduğu ve taşınmazın ... A.Ş. yerine davacı ...'e devredileceği ... A.Ş.'ye bildirilmiştir. Devralan davacı tarafından ... İnş. ve Tic. A.Ş.'ye hitaben

Beyoğlu Noterliği'nin 02/01/2019 tarih ... no'lu ihtarnamesi ile taşınmazın tapusunun devri, taşınmazın teslimi ve gecikme cezasının ödenmesi talep edilmiş, taşınmazın tapu devri 02/05/2019 tarihinde gerçekleştirilmiş, davacı tarafından taşınmazın teslim edilmemesinden dolayı cezai bedellerin ödenmesi talepli iş bu dava 10/11/2020 tarihinde açılmıştır.

Davacı ... temlik eden ... A.Ş. yetkilisi ... 'in eşi olup dava konusu taşınmaza ilişkin sözleşmenin devri taşınmaz teslim tarihi olarak belirlenen 28/02/2017 tarihinden sonra ... A.Ş. tarafından 19/11/2018 tarihinde davacıya devredilmiştir.

Eldeki dava .... Tüketici Mahkemesi'nin 18/11/2021 tarih, 2020/ ... Esas, 2021/... Karar sayılı dosyasında verilen görevsizlik kararının istinafı üzerine ... Mahkemesi ... Hukuk Dairesi'nin 31/03/2022 tarih 2022/... Esas, 2022/... Karar sayılı ilamıyla istinaf başvurusunun esastan reddedilmesi üzerine dosya mahkememizin yukarıdaki esasına kaydedilerek yargılamaya kaldığı yerden devam olunmuştur.

.... Tüketici Mahkemesi'nde yapılan yargılama sırasında Bilirkişi ... tarafından hazırlanan 22/08/2021 tarihli bilirkişi raporunda özetle. Sözleşme (madde 3.4 ) göre. Alıcı, geç teslim halinde satın almış olduğu, Bağımsız Bölüme ilişkin hangi dönem için olursa olsun kira kaybına dair herhangi bir tazminat veya zarar talebinde bulunmayacağını, gayri kabul rucü, beyan ve taahhüt etmiştir.

Yukarıda belirtilen maddeye göre Davacının kira talep edemeyeceği, Davalının Mücbir sebep olarak belirttiği , ... Belediye Başkanlığı, İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı, İmar Müdürlüğü' nün 16.07.2013 tarih, ... ... Sayılı yazısında belirtilen hususların ise, .... İdare Mahkemesi” nin 29.05.2015 tarih, E. No:2013/ ... , K. No:2015 / ...

Sayılı Kararı ile kaldırıldığı, Ancak, yukarda sözü edilen iş ve işlemler Dava konusu taşınmazın Sözleşme tarihi olan 20.01.2016 den önce olduğundan, huzurdaki davada mücbir sebep olarak ileri sürülemeyeceği, Davacıya gecikme nedeniyle ödenmesi gereken bedelin ise, yukarıda hesaplandığı şekilde Dava tarihinde 132.000,00-TL olacağı, anlaşılmaktadır.

Sözleşme hükümleri uyarınca geç teslimden kaynaklı tazminat tutarının Dava tarihi itibariyle 16,000 USD , bu bedelin Dava tarihindeki Döviz kuru üzerinden hesaplandığında 132.000,00 TL olacağı, Davacının ödediği KDV üzerinden gecikme bedelinin sözleşmede yer almadığı, bu nedenle yapılan hesaba dahil edilemeyeceği, sonuç ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.

Mahkememizce yapılan yargılama sonrasında toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde; davacı tarafın gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin devri kapsamında devir eden ...

A.Ş.'den davalılar ile yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesini devir aldığı ve sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerin tarafı olduğu, davacı tarafça bu kapsamda davalılar aleyhine dava ve sözleşme konusu taşınmazın sözleşmede belirlenen sürede teslim edilmemesinden kaynaklı anılı sözleşmenin 3.4 maddesinde belirlenen cezai şart alacağının tahsiline yönelik dava açılmış ve davalılar tarafından ise davacının taleplerinin haksız olduğu, kefaletin geçersiz olduğu yönünde savunmada bulunulmuş olup, düzenlenen dosya kapsamına uygun bilirkişi raporundaki tespitler kapsamında taşınmazın inşaatının henüz tamamlanmadığı,

inşaatın fiziki tamamlanma oranının %96 olduğu, ortak alanların tamamlanmadığı, çalışmaların devam ettiği belirlenmiş olup, bu haliyle dava konusu taşınmazın inşaatının henüz tamamlanmadığı ve hak sahibi davacıya oturulabilir vaziyette teslim edilmediği hususu davalıların da kabulündedir, bu durumda dava konusu taşınmazın sözleşmenin 3.2 maddesinde belirlenen teslim süresi olan 28/02/2017 tarihinde teslim edilemediği ve yine sözleşmenin 3.4 maddesinde belirlenen gecikmiş teslim süresi olan ilave 90 günlük süre içerisinde de teslim edilmediği anlaşılmakla,

taşınmazın sözleşme gereği davacıya oturulabilir vaziyette (anahtar teslimi) teslim edilmesi gereken son tarihin 28/05/2017 olduğu, bu tarihten sonra sonra yapılacak teslimde sözleşmenin 3.4 maddesinde belirlendiği üzere "satıcı tarafından gecikme nedeniyle alıcı tarafından o güne dek yapılmış ödemeler toplamı üzerinden aylık % 0,5 (binde beş) oranında alıcıya gecikme cezası ödemeyi kabul, beyan ve taahhüt eder" şartı gereği davacı alıcının geç teslim nedeniyle cezai şart alacağının doğduğu,

bilirkişi tarafından cezai şart alacağı 16.000-$(USD) olarak belirlenmiş ise de, anılı sözleşle hükmü gereği cezai şartın aylık oranda belirlenmesi nedeniyle miktarın hatalı tespit edildiği, bu nedenle mahkememizce yeniden yapılan hesaplama ile;

taşınmazın en son teslim tarihi olan 28/05/2017 tarihi ile dava tarihi olan 10/11/2020 tarihi arasındaki sürenin 3 yıl 5 ay 1 hafta 6 gün olduğu bunun toplamda 41 ay 13 güne tekabül ettiği, sözleşmenin 3.4 maddesindeki o güne dek yapılmış toplam ödemenin % 0,5 (binde beşi) oranı kapsamında davacı tarafından dava konusu taşınmaza ilişkin sunulan dekontlar ve davalıların kabulü kapsamında (2016 yılında) yapılan toplam ödemenin 3.200.000-$(USD) olduğu, 3.200.000-$(USD)'nin binde beşi 16.000-$(USD) olup, 41 aylık gecikme nedeniyle 16.000x41=656.000-$(USD) cezai şart alacağının doğduğu,

bu cezai şartın dolar döviz cinsi üzerinden yapılan ödemeye ilişkin olduğu, bilirkişi tarafından KDV üzerinden yapılan ödemeye ilişkin sözleşmede şart yer almadığı belirtilmiş ise de taraflar arasındaki sözleşmede o güne dek yapılmış ödemeler toplamından bahsedildiği için davacı tarafça dava ve sözleşme konusu taşınmaz için ödenen KDV bedelinin de sözleşme kapsamında alınan taşınmaza ilişkin davalılara ödenen bir bedel olması nedeniyle ve sözleşmedeki özellikle o güne dek yapılmış ödemeler toplamı ibaresinden dolayı ve arıca KDV ödemesine yönelik bir istisna bulunmadığından KDV bedeline ilişkin ödemeden dolayı da cezai şart alacağının

doğduğu, bu kapsamda KDV'nin ödendiği tarih olan 16/04/2019 tarihinden itibaren dava tarihi olan 10/11/2020 tarihine kadar geçen sürenin 1 yıl 6 ay 3 hafta 4 gün olduğu bu sürenin toplamda ay bazında 18 ay 25 güne tekabül ettiği, KDV'ye ilişkin ödeme toplamı olan 781.890,40-TL'nin binde beşinin 3.909,45-TL olduğu bu durumda 3.909,45-TLx18 ay=70.370,10-TL olmak üzere TL cinsi üzerinden yapılan toplam ödemeye ilişkin cezai şart alacağının 70.370,10-TL olduğu,

nihayeten davacının dava tarihi itibariyle hak ettiği toplam cezai şart alacağının 656.000-$(USD) ve 70.370,10-TL olduğu yapılan hesaplama ile sabit olmakla, davalılardan ... şirketi kendilerinin sorumlu olmadığı, kefaletin geçersizliği yönünde itirazda bulunmuş ise de; taraflar arasındaki sözleşmede davalı ...'in müşterek borçlu müteselsil kefil olarak yer aldığı,

sözleşmenin 12.7 maddesinde alıcıya karşı satıcı ... ile birlikte müşterek borçlu müteselsil kefil olarak sorumlu olduğu açıkça düzenlendiğinden ve davalı ...in basiretli tacir sıfatıyla sözleşme serbestisi içerisinde sözleşmeye taraf olduğu bu nedenle sorumluluğunun bulunmadığına yönelik itirazlarının haksız olduğu anlaşıldığından, davacının hak ettiği cezai şart alacağından her iki davalının birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olmaları nedeniyle Davacı tarafça açılan davanın kabulü ile,

Davacı tarafın davalılardan olan 656.000,00-$(USD) alacağının dava tarihi olan 10/11/2020 tarihinden itibaren işleyecek 3095 Sayılı Kanunun 4/a maddesi uyarınca Kamu Bankalarınca 1 yıl vadeli Dolar (USD) döviz cinsinden açılmış mevduat hesabına ödenen en yüksek faizi ile birlikte, Davacı tarafın davalılardan olan 70.370,10-TL alacağının dava tarihi olan 10/11/2020 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte, davalılardan (tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla) müştereken ve müteselsilen alınarak davacı tarafa verilmesine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.