İstanbul 21. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2019/189 K.2022/44

... Tüketici Mahkemesinin 2019/... Esas sayılı dosyasında verilen görevsizlik kararı sonrasında mahkememize gelerek yukarıdaki esasa kaydı yapılan ve Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı şirketin müvekkili şirkete İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mah. ... pafta ... ada, 1 parselde kayıtlı arsa üzerinde inşa edeceği ... isimli konut ofis ticari alanlardan oluşan karma inşaat projesinde ... blokta 5.kat ... nolu konut niteliğindeki bağımsız bölümü satmayı vaat ettiğini, bu kapsamda davalı şirket ile 20/11/2015 tarihli ...

Noterliği'nin ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, taşınmaz satış sözleşmesi gereğine müvekkilinin tüm edimlerini yerine getirdiğini, ödemelerini tamamladığını, ancak davalının sözleşmeye aykırrı bir şekilde taşınmazın inşaatını tamamlamadığını, taşınmazı tam ve eksiksiz şekilde kullanıma hazır hale getirmediğini ve müvekkiline teslim ve tapuda devir etmediğini, bu sebeple davalının hem cezai şart ve kira bedeli ödemek zorunda olduğunu, hemde eksik işlerin bedelini ödemek zorunda olduğunu, teslim tarihinin 30/03/2018 olduğunu, halen inşaatta eksik işler bulunduğunu,

davalı şirketin borca batık bir halde olduğundan eksiklikleri tamamlayamadığını, davalının kanundan kaynaklı temnat gösterme veya sigorta yaptırma yükümlülüğüne de aykırı davrandığını beyan ederek önceikle ihtiyati tedbir talebinin kabulü ile dava konusu taşınmazdaki davalı hissesinin 3.kişilere devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir konulmasına, taşınmazdaki davalılar adına kayıtlı bulunan hisselerin iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tescilinin yapılmasına,

bu zamana kadar işlemiş, ihtarnameye konu cezai şart ve aylık kira bedeli 9.660-TL v e işbu dava sonrası işleyecek cezai şart ve aylık kira bedellerinin fiili ödeme tarihine kadar işleyecek T.C.

Devlet Bankalarının TL para birimi için uyguladıkları en yüksek mevduat faizi ile tespiti ve davalıdan tahsiline, davalının sözleşme yükümlülüklerinden henüz ifa etmediği eksik edimlerinin tespiti ve parasal bedelinin, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000-TL'sinin fiili ödeme tarihine kadar işleyecek T.C.

Devlet Bankalarının TL para birimi için uyguladıkları en yüksek mevduat faizi ile davalıdan tahsiline, bu amaçla dava konusu projede davalı adına kayıtlı taşınmazların ihtiyaten haczine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılar üzerine yükletilmesine karar verilmesi talep edilmiştir.

Davalı vekili cevabında. Görevli mahkeme tarafından yapılacak tebligat sonrasında esas hakkında cevaplarını görevli mahkemeye bildireceklerini, davacının 19/11/2018 tarihli dilekçesi ile davanın işlemden kaldırılması talebine muvafakatlerinin olmadığını, HMK 123/1 maddesine göre, davacının hüküm kesinleşinceye kadar, ancak davalının açık rızası ile davasını geri alabileceğini, davadan feragat ile davanın geri alınmasının hukuki sonuçlarının birbirinden farklı olduğunu,

davacının amacının davaya konu haktan vazgeçmek mi olduğu yoksa davasını ileride tekrar açabilme hakkını saklı tutarak davasını geri almak mı olduğunun mahkemece davacıya açıklattırılması gerektiğini beyan ederek davacının davasından vazgeçmesine muvafakat etmediklerini, böylelikle davacının işlemden kaldırılması talebinin reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

... Tüketici Mahkemesinin 2019/... Esas sayılı dosyasında verilen görevsizlik kararı üzerine dosya mahkememize gelmiş ve yukarıdaki esasa kayıt edilmiştir. Tarafların sunduğu bilgi ve belgeler dosyamız arasına alınmış ve incelenmiştir. Mahkememizce tapu kayıtları celbedilmiş, yerinde keşif yapılmış bilirkişiden rapor alınmıştır. Bilirkişi raporuna itiraz üzerine ek rapor alınmıştır. Tapu kaydının davalıdan başkası adına kayıtlı olduğu anlaşılmıştır. Davacı taraf davasını ıslah ederek, bedele çevirmiştir.

Davacı taraf ıslah dilekçesi ile. Bilirkişi ek raporunda ve daha öncede mahkeme ihtiyati tedbir talebinin reddinde ... ... isimli şahsın Yapı Sahibi olduğu ve taşınmazın ... isimli şahıs adına kayıtlı olduğu defalarca dile getirildiğini, davacı ile ...

A.Ş 20.11.2015 tarihinde Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesini imzalamış olup, davacının sözleşme gereği tüm edimlerini yerine getirmiş ve tapunun kendi adına tescilini isteme hakkına sahip olduğunu, davacının sözleşmeden kaynaklı hiçbir borcu ve başkaca yükümlülüğü bulunmadığını, davalının edimini yerine getirmediğini, bunun akabinde bilirkişilerce tanzim edilmiş raporda davalı yanın cezai şart bedellerine ilişkin hesaplamalar yapılmış ve hususların takdirini sayın mahkemenize bırakıldığını, tedbir talebinin reddedildiğini,

tapu kaydının müvekkilinin bilgisi dışında kötü niyetli olarak 07.04.2017 tarihinde ... ... isimli şahısa hangi surette olduğu nasıl temlik edildiği dahi belirtilmeden muvazaalı bir şekilde Kat İrtifakı kurulduğunu, davalı firma ve ... ... isimli şahısların birlikte hareket ediyor olup davacı müvekkili gibi bir çok kişinin mahfına sebep olduğunu, haklı olan davanın kabulü gerektiğini ancak hali hazırda tapuda kayıtlı gözüken kişinin davada taraf olmaması nedeniyle 02.12.2020 tarihli duruşmada bu hususta kendilerine süre verilmiş olup bu hususa ilişkin detaylı bir beyanda bulunulamadığını,

huzurda görülen davada tapuda kayıtlı olan şahsın davada taraf olmamış olması sebebi ile davayı belirsiz alacak tazminat davası şeklinde ıslah ettiklerini, tazminat talebinin esasını ve kapsamını davalının sözleşmeye aykırı davranışları nedeniyle uğramış olduklarımız menfi-müspet tüm zararlarının tespit ve hesaplanması akabinde hesap edilen tutar için talep arttırım hakkını kullanacaklarını, taleplerinin ise HMK 176-183 maddeleri ve HMK 125/1-b fıkrası gereğince;

huzurda görülen davanın tapuda kayıtlı olan şahsın davada taraf olmaması ve dava devam ederken davalı yanın dava konusu taşınmazı 3. Şahıs olan kişilere devretmiş olması sebebi ile davanın belirsiz alacak tazminat davası şeklinde devamına, bu yönde müspet-menfi zararlarının tespit ve hesaplanması için dosyanın bilirkişiye tevdiine, akabinde hesap edilen tutar için talep arttırım hakkı saklı kalmak üzere şimdilik 1.000,00 TL Islah hakkını kullandığını ve bu hususun davalıya tebliğine, müvekkili tarafından ödenen bedellerin çeşitli ekonomik etkenlerin ÜFE-TÜFE artış oranları, altın ve döviz kurlarındaki artışlar,

memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik göstergelerin ortalamaları alınmak suretiyle paranın ulaşacağı alım gücünün denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş değerinin tespiti yönünden uzman bilirkişiden denetime elverişli rapor alınmak suretiyle belirlenecek olan tazminatın (rayiç değerden az olmamak kaydı ile) şimdilik 1.000,00 TL, İhtarname tarihinden başlamak üzere en yüksek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, Sözleşmenin 5.3. maddesi gereği;

bu zamana kadar işlemiş, ihtarnameye konu cezai şart ve aylık kira bedeli 9.660 TL ve işbu dava sonrası işleyecek cezai şart ve aylık kira bedellerinin fiili ödeme tarihine kadar işleyecek ticari avans faizi ile tespiti ve davalıdan tahsiline, hak ve alacaklarının tahsilini teminat altına almak amacı ile, davalı yanın satış bedelini ödediğinin davalı tarafından zımmen ikrar olunması,

dosya esasına sunulan ödeme dekontları itibari ile yaklaşık ispat koşulu gerçekleşmiş olduğundan İİK'nın 257 uyarınca teminatsız olarak İhtiyati haciz kararı verilmesini, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalı üzerine yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı tarafın ıslah dilekçesi davalıya tebliğ edilmiş, davalı ıslaha karşı cevaplarını sunmuştur.

Davalı vekili ıslaha karşı cevabında.

Davacı tarafından hem ödemiş olduğu bedelin güncellenmiş değeri ile iadesi talep edilmiş hem de bu güncellenmiş değer dikkate alınmaksızın 05.11.2018 tarihli ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren en yüksek ticari avans faizi ile tahsili talep edildiğini, her iki talebin birden kabulü halinde güncellenmiş değerin faizi ile tahsili sonucunu doğuracaktır ki bu durumun da davacının sebepsiz zenginleşmesine sebep olacağını, TBK madde 125 uyarınca davacının sözleşmeden dönmesi halinde talep edebileceği zarar kaleminin "menfi zarar" olduğunu,

davacının ıslah dilekçesinde yer verdiği hem menfi hem de müspet zararlarının tazminine yönelik talebinin bu nedenle kabulü mümkün olmadığını, Yargıtay 23. HD E. 2015/9748 K. 2018/3897 sayılı Kararları'nda da sözleşmenin feshi/dönülmesi halinde müspet zarar talep edilemeyeceğinin vurgulandığını, davacının sözleşmeden dönmesi durumunda Sözleşme'de yer alan cezai şartı talep etmesi söz konusu olmadığını, cezai şart Sözleşme'de gecikme cezası olarak kararlaştırılmış bir düzenleme olup, sözleşmenin ferisi niteliğindeki cezai şart talebinin reddi gerektiğini, KDV hariç tutar üzerinden hesaplama yapılması gerektiğini,

ihtiyati haciz koşullarını oluşmadığını beyanla, davacı tarafın sunmuş olduğu ıslah dilekçesine itirazlarının kabulüne, davacının davasının reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davacının talebini, denkleştirici adalet ilkesi uyarınca hesaplanacak bedele çevirmesi üzerine, mahkememizce mali müşavirden, sepet usulüyle hesap raporu alınmıştır. Bilirkişinin, ıslah ve dava tarihi itibarıyla yaptığı sepet hesabında, mahkememizce aritmetik ortala usulüyle değer tespiti yapılmış ve 1.479.673,50TL ettiği görülmüştür. Davacı taraf, talep artırım dilekçesi ile bedele ilişkin talebini 1.479.673,50TL'ye yükseltmiştir. Talep artırım dilekçesi davalıya tebliğ edilmiş, yazılı cevap sunulmuştur.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil ile gecikme nedeniyle cezai şart ve eksik/ayıplı imalat nedeniyle tazminat talepli açılmış olup, ıslah ile; ödenen bedelin denkleştirici adalet prensibi uyarınca ıslah tarihinden itibaren faiziyle ödenmesi ve sözleşmeye aykırılık nedeniyle müsbet ve menfi zarar tazmini istemlerine ilişkindir.

Davacının, ıslah ile tapu iptal ve tescil talebinden vazgeçerek, sözleşmeden dönme hakkını kullandığı anlaşılmaktadır.

Sözleşmeden dönme ile, sözleşmenin hiç yapılmamış olması halinde davacının mal varlığının ulaşacağı durum ile mevcut durum arazındaki farkın tazmini istenebilir. Bu da, sözleşme nedeniyle yapılan ifalar ve masraflar ile sözleşme nedeniyle uğranan zarardan ibarettir.

Davacının, sözleşme nedeniyle yaptığı masraflara ilişkin açık ve kanıtlı bir talebi bulunmamaktadır. Bu durumda sadece ödenen bedel nedeniyle zararından bahsedilebilir.

Sözleşmeden dönen taraf, sözleşmeye ekli ifa olarak kabul edilen cezai şartı talep edemez. Davaya konu gecikme tazminatı sözleşmenin ifasına bağlı bir hak olup, sözleşmeden dönüldüğüne göre gecikme nedeniyle cezai şart veya kira kaybı talep edilemez.

Davacı taraf, sözleşmenin ifa edileceğine olan inançla bir masraf ve yatırım noksanı yaşadığına dair somut bir veri ortaya koymamıştır. Sözleşme ifa edilseydi, davacının ödediği bedele karşılık malvarlığına bağımsız bölüm eklenecekti. Dolayısıyla taşınmaz değeri kadar bir eksiklik yaşamıştır. Ne var ki, davacı taraf, sözleşmeden dönme hakkını kullanarak ödediği bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre ödenmesini de talep etmiştir.

Denkleştirici adalet, enflasyonun yüksek olduğu ekonomilerde, faizle karşılanamayan zararların giderilmesini sağlamaktadır. Bir nevi munzam zarar tazminidir.

Davacının yaptığı ödemelerin 688.277,78 TL olduğu, denkleştirici adalet ilkesine göre bilirkişi tarafından yöntemine uygun hesaplandığı, buna göre ödenen bedelin ıslah tarihi itibarıyla ulaştığı rakamın 1.479.673,50 TL olduğu ve bu miktar üzerinden davanın kabulü gerektiği anlaşılmıştır.

Davacının, gecikme nedeniyle cezai şart tazminatı talebi ve menfi zarar tazmin talebi yerinde görülmediğinden reddine karar verilmiştir.

Davacının müsbet zarar talebinin, denkleştirici adalet ilkesi uyarınca karşılanmış olduğu, bunun dışında gecikme nedeniyle kira alacağı bulunamayacağından kabul edilmemiş, bu çerçevede oluşan vicdani kanıya göre aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.

Başkan ... · e-imzalıdır Üye ... · e-imzalıdır Üye ... · e-imzalıdır Katip ... · e-imzalıdır