İstanbul 3. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/402 K.2022/662

Mahkememizde görülmekte olan öz sermaye tespiti davasında dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin ...

Ticaret Odası'na ... sicil numarası ile kayıtlı olup, merkez adresinin... olduğunu, müvekkili şirketin ortaklarından ... ve ...'nin kendilerine ait 113 adet taşınmazın müvekkili şirkete ayni sermaye olarak koymak istediklerini, bu amaçla ... ve ...'den oluşan yönetim kurulunun... tarih ve ... numaralı karar ile iş bu taşınmazların şirkete sermaye olarak konulmasına karar verildiğini, taşınmaz listesini ve taşınmazlara ilişkin olarak gayrimenkul değerleme uzman görüşünün yer aldığı raporu dilekçe ekinde ibraz ettiklerini,

taşınmaz listesinde bulunan ... numaralı dairenin müvekkili şirket ortakları tarafından satıldığından tespit taleplerine anılan dairenin dahil olmadığını belirterek davanın kabulü ile müvekkili şirketin ortakları ... ve ...'ye ait taşınmazların değerlerinin tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Dava 6102 sayılı TTK 343. maddesinde düzenlenen değer biçme istemine ilişkindir.

Mahkememizce davacı şirkete sermaye olarak aktarılmak istenen taşınmazların tapu kayıt bilgileri ve dilekçe ekinde sunulan değerleme raporu incelenmiştir. Mahkememizce taşınmazların değer tespiti için bilirkişi incelemesi yaptırılarak rapor alınmıştır.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ... ile İnşaat Mühendisi ... tarafından düzenlenen 26/09/2022 tarihli bilirkişi raporunda "...Talep konusu taşınmazları, ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... ada, 22 parsel numarası ile kayıtlı parsel üzerinde bulunan ... Projesi bünyesindeki 111 adet bağımsız bölüm olduğu anlaşılmıştır.

Projenin toplam 6 bloktan oluştuğu, A bloğun 28 kattan oluştuğu ve 258 adet mesken ile 7 adet ofis ve işyeri bulunduğu, B bloğun 18 kattan oluştuğu ve 226 adet mesken bulunduğu, C bloğun 18 kattan oluştuğu ve 226 adet mesken bulunduğu, D bloğun 18 kattan oluştuğu ve 226 adet mesken bulunduğu, E bloğun 9-10 kattan oluştuğu ve 63 adet mesken bulunduğu, F bloğun kattan oluştuğu ve 1 adet ofis ve işyeri bulunduğu, toplamda bağımsız bölüm sayısının 1.007 adet olduğu, parsellerin toplam yüzölçümünün Tapu Kayıtlarından da anlaşıldığı üzere 28.072,17 m² olduğu,

Değerleme konusu taşınmazlardan 38 adedinin A blokta, 6 adedinin B blokta, 6 adedinin C blokta, 40 adedinin D blokta ve 21 adedinin ise E blokta yer aldığı, Blok girişlerinde zeminlerin seramik, duvarların dekoratif kaplama olduğu, her bir blokta resepsiyon alanı yer aldığı, A blokta ise diğer bloklardan farklı olarak karşılama hizmetinin bulunduğu, tüm daire içlerinin benzer özelliklere sahip olduğu, salon ve odalarda zeminlerin laminat parke kaplama, ıslah hacimler ile mutfak alanlarının ise seramik kaplama olduğu, duvarların salon ve odalarda alçı sıva üzeri saten boyalı, ıslak hacimlerde ise seramik kaplama olduğu anlaşılmıştır.

Değerleme konusu taşınmazların. 9 adedinin toplamda 66 m² 76 m² arası yüzölçümüne sahip S1 tip taşınmaz olduğu, 49 adedinin toplamda 101 m² 154 m² arası yüzölçümüne sahip 241 tip taşınmaz olduğu, 53 adedinin ise toplamda 96 m² 227 m² arası yüzölçümüne sahip 3+1 tip taşınmaz olduğu anlaşılmış olup...Mahallinde yapılan incelemede, değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgenin yakın çevresinde, ..., ..., ..., ..., ... Hastanesi, ... Karayolu, ...

Metro Durağı, ... , ..., ..., Sahil Yolu, ...'nin yer aldığı, yakın çevresinde genellikle konut, ofis, alışveriş merkezi vb. yapıların bulunduğu anlaşılmıştır. Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölge yaklaşık olarak ... Karayoluna 850 mt, ..., ..., ..., ..., ... mesafede, ...'ye 650 mt, ...'ye 550 mt, ... Hastanesine 1,30 km, ... 1,60 km kuş uçuşu mesafede bulunduğu anlaşılmıştır....

Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemede, değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu 16197 ada 22 parselin 26.02.2007 -21.05.2008- 30.10.2008- 08.10.2010- 16.06.2012- 13.09.2013- 16.02.2016 tasdik tarih 1/1000 ölçekli ... Planı E:2,00, TAKS: 0,20 0,60, Ayrık Nizam, Hmaks: Serbest, Ön Bahçe Mesafesi 10 mt, Yan Bahçe Mesafesi 4 mt yapıştırma koşullarında “Ticari Alan” lejantında kaldığı, ..., ... ve ...

Havaalanları Daire Başkanlığı görüşlerine göre uygulama yapılacağı anlaşılmıştır...

Değerlemeye konu taşınmazların yakın çevresinde ve mevkiinde yer alan satışa arz edilen taşınmazlar, mevkii ve konumu, fonksiyonel kullanımı, alanı, imarı, halihazır durumu ve diğer benzeri kriterler dahilinde sahip olduğu özellikler itibariyle değerlemeye konu taşınmazlar ile mukayeseleri yapılmış, genel özellikler itibariyle taşıdıkları farklılıklar dikkate alınarak değerlendirmeye alınmış, değerleme konusu taşınmazlara emsal olabilecek herhangi bir serbest alım - satım sunulmadığından serbest piyasa ve emlak pazarının güncel değerlendirilmesi için emlak firmaları ve internet bilgilerinden faydalanılmıştır.

Fikir ve bilgi verilmesi açısından internet üzerinden temin edilen değerlemeye konu taşınmazlar ile aynı mevküde yer alan ve birbirlerine yakın özelliklerde olan taşınmaz satış ilanları aşağıda sunulmuştur. Bu tür emlak ilanlarında bir miktar pazarlık payı bulunduğundan, değerlendirmede bu payın düşülmesi gerekmektedir. Emsal 1: ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ...'ta satılık brüt 153 m², 341 daire, 14. Kat.

Fiyat: 5.650.000 TL Emsal 2: ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ...'ta satılık brüt 107 m², 241 daire, 12. Kat. Fiyat: 5.190.000 TL'dir. Ems: ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ...'ta satılık brüt 70 m?, 141 daire, 17. Kat. Fiyat: 3.640.000 TL'dir. Bulunan bu emsaller göz önüne alındığında ve piyasa araştırması yapıldığında, talep konusu taşınmazların anlık rayiç değerleri aşağıdaki tabloda listelenmiştir...

Yapılan araştırma ve değerlendirme sonucunda, talep konusu toplam 111 adet bağımsız bölümün rapor tarihindeki anlık rayiç değerinin 713.079.656,00 TL olabileceği sonuç ve kanaatine varılmıştır...Mahallinde yapılan inceleme ve tespitler sonucunda değerleme konusu taşınmaz, yukarıda ayrıntılı olarak açıklanan özellikleri ve belirtilen esaslar çerçı ıde irdelenip değerlendi! inde Talep konusu toplam 111 adet bağımsız bölümün rapor tarihindeki anlık rayiç değerinin 713.079.656,00 TL olabileceği sonucuna varılmış..." şeklinde görüş bildirilmiştir.

İş bu rapor davacı tarafa tebliğ edilmiş olup, davacı taraf vekili 28/09/2022 tarihli dilekçesinde anılan raporun esas alınarak tespit kararı verilmesini talep etmiştir. Yukarıda ayrıntılı şekilde incelenen bilirkişi raporunda davacı şirketin ortakları ... ve ...'ye ait ... ili ... İlçesi ...

Mah. 16197 ada 22 parselde bulunan toplam 111 adet bağımsız bölümün rapor tarihindeki rayiç değerinin 713.079.656,00-₺ olabileceğinin tespit edildiği, anılan raporun ayrıntılı, gerekçeli ve denetime elverişli olduğu anlaşılmakla davacı tarafın tespit talebinin kabulüne karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM / Ayrıntısı ve gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-Talebin kabulü ile davacı ... Anonim Şirketi'nin ortakları ... ve ...'ni sahibi olduğu talebe konu 111 adet taşınmazın değerinin tespitine yönelik bilirkişi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ... ile inşaat mühendisi ... tarafından hazırlanan 26/09/2022 tarihli raporun 6102 sayılı TTK'nun 343 maddesi gereğince onaylanmasına,

2-Harçlar kanunu uyarınca alınması gereken 80,70-₺ maktu harcın başlangıçta peşin alınan 133,00-₺'den mahsubu ile bakiye 52,30-₺'nin karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,

3-Yargılama giderlerinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına,

4-Davacı tarafça yatırılan gider avansından kalan kısmın HMK 333 maddesi uyarınca davacıya iadesine,

Başkan · e-imza · Üye · e-imza · Üye · e-imza · Katip · e-imza