İstanbul 9. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2014/885 K.2019/509

Mahkememize açılan davanın yapılan açık yargılaması sonucunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili Mahkememize verdiği dava dilekçesi ile.

Davalıya ait arsa üzerinde müvekkiline ait blok binaların bulunduğunu, müvekkilinin bu arsa üzerinde yapılar inşa ettiğini, iyi niyetle arsanın davalı tarafından kendisine devrini beklediğini, yapının üzerinde bulunduğu tescile konu arazi parçasının davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsadığını, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanı olan kısmın ana taşınmazdan ifrazının mümkün olduğunu, blokların hepsinin müteahhit olan müvekkili tarafından yapıldığını, inşaatları yapan inşaat firmasının işi eksik teslim ettiğini, müvekkilinin kendi binaları dışında davalıya ait binanın yapım masrafını mahkeme kanalı ile üstlendiğini,

ayrıca davalıya ait binada kullandığı üst düzey malzeme sebebiyle davalıdan alacağı bulunduğunu, ancak müvekkili ile arasındaki sözleşmeyi ilga eden davalının ne binasına ait masrafları ödemeye ne de arsayı temlike yanaşmadığını,arsa sahibi davalının inşaatın bitiminden sonra eksikleri bahane ederek yerine getirmediği ve sonradan tek taraflı olarak feshettiği bir sözleşme bulunduğunu, bu sözleşme incelendiğinde inşaatın müvekkili tarafından iyiniyetle yapıldığı,

taraflarca ileride yapı sahibine arsa mülkiyetinin devrinin amaçlandığı ve taahhüt edildiğinin açıkça görüleceğini, davalının arsayı müvekkiline devretmemiş olmasının sebebinin dava dışı inşaat firmasının sözleşme gereği davalıya ait olacak binayı eksik teslim etmiş olması olduğunu, davacının tüm masrafları müvekkili tarafından karşılanmış binasının kalan eksiklerini müvekkiline tamamlatmaya çalıştığını, dava konusu arsanın yalnız davacıya ait binaların üzerinde kurulu bulunduğu bölümün 2010 tarihli ...

Belediyesi emlak vergisi beyannamelerinde görüleceği üzere asgari 1.271.900 TL olduğunu, binaların inşaat mahiyet bedelinin ise asgari 4.181.824,03 TL olduğunu, davanın açıldığı tarihte ise bu değerlerin bunun çok üzerinde olduğunu, temliken tescile karar verilmesi halinde davacının davalıya ödeyeceği tazminat miktarında davalının davacıya olan borcunun mahsubu gerektiğini, arsa ve binaların değer tespitinin keşif yoluyla yapılmasını, davaya konu arsanın ifrazı ile yapıların üzerinde bulunduğu bölümün davalıya ödenecek muhik bir tazminat karşılığında yapı sahibi müvekkili adına hükmen tescilini,

bu mümkün olmadığı takdirde davalıya ait binanın değerinin tespiti ile birlikte, davacıya tescilin yapılamamasından dolayı uğradığı toplam zararın hesaplanması yoluyla davalıdan alınarak müvekkiline ödenmek üzere muhik bir tazminata hükmedilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili Mahkememize verdiği cevap dilekçesi ile. Davanın temelini oluştluran ve aralarında akdedilen...

Noterliğinin ... yevmiye nolu düzenleme gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat mukavelesinin 16/12/1994 tarihinde düzenlendiğini, aradan 18 yıldan fazla sürenin geçtiğini, bu nedenle zamanaşımı itirazında bulunduklarını, davalının üzerine düşen edimlerini yerine getirmediğini ve inşaatı eksiksiz olarak teslim etmediğini, davacının teslim etmesi gereken 31 daireyi anahtar teslim hazır halde teslim etmediğini, E blok sözleşmeye uygun olarak yapmadığını ve eksiklikleri tamamlamadığını, sözleşmenin imzalanmasından itibaren 30 ay içerisinde 31 daireyi anahtar teslim olarak teslim etmeyi taahhüt ettiği halde bunun yerine getirilmediğini,

binanın iskan ruhsatlarının alınmadığını, binanın ne inşaat ruhsatlarının ne yapı ruhsatlarının ne de inşaat ruhsatlarının bulunmadığını, zarara asıl uğratılanın müvekkili kooperatif olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.

Dava TMK.nın 724.maddesi gereğince tapu iptali ve tescil, bu talebin kabul görmediği taktirde tazminat davasıdır.

Taraf delilleri toplanmış, mahalinde keşif yapılarak bilirkişi rapor ve ek rapor alınmıştır.

... Sicil Müdürlüğünden celp edilen tapu kaydına göre dava konusu taşınmazın davalı kooperatif adına kayıtlı olduğu görülmüştür.

Şişli ... Asliye Hukuk Mahkemesinin ...E., ... K.sayılı dosyasının incelenmesinde; davacı tarafından davalı aleyhine gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı satış sözleşmesi gereği tapu iptali ve tescil davası açıldığı, 02/12/2008 tarihli karar ile sözkonusu parsel üzerine yapılan 5 bloktan oluşan yapılaşmanın onaylı projesi ve ruhtasının olmadığı ve kaçak inşaat özelliği taşıdığı gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği görülmüştür.

... Belediye Başkanlığının 04/11/2015 tarihli cevabı yazısında; söz konusu parseldeki kaçak inşaata ...Belediyesi Mimar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından 22/10/1990 tarih ve 2886 sayı ile 1 nolu yapı tatil tutanağı düzenlendiği ve 08/06/2000 tarih ... sayılar ile İmar Kanunun 32. ve 42.maddelerine göre belediye encümenince yıkım ve para cezası kararının alındığının bildirildiği görülmüştür.

...Belediye Başkanlığının 16/02/2017 tarihli cevabı yazılarında; dava konusu ruhsatsız inşaatlar ile ilgili olarak para cezası kararı ve yıkım kararı alındığını, parseldeki iki adet binanın yandaki ana okulu parseline tecavüzlü durumunda olduğunu, diğer binaların ise çekme mesafelerine uygun olmadığı yada imar yoluna taşkınlıklarının bulunduğunun tespit edildiğinden parseldeki binaların mevcut halleri ile ruhsata bağlanmasının yürürlükteki imar planına ve mevzuata göre mümkün olmadığının bildirildiği görülmüştür.

Mahkememizce yapılan keşifte bulunan bilirkişiler Prof. Dr. M. ..., Yrd. Doç. Dr. ... ve... Mahkememize sundukları 30/03/2018 tarihli raporlarında; davacı yüklenici kooperatif tarafından tamamı yasal olmayan ve yasal hale getirilmeleri mümkün olmayan binalar ile ilgili olarak davalı arsa maliki kooperatiften bir imalat bedeli talep edilemeyeceğini bildirmişlerdir.

Bilirkişiler mahkememize sundukları ek raporlarında; davacı yüklenici kooperatifin davalı arsa maliki kooperatif ile aralarında imzalanan Düzenleme Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Mukavelesinde sıralanan vaadlerine aykırı olarak hareket etmiş olduğunu, davacı yüklenici kooperatif tarafından inşa edilen tüm binaların kaçak inşaat vasfında olduğunu, inşaat ile ilgili olarak Belediye tarafından 1 Nolu Yapı Tatil Tutanağı düzenlendiğinu, yine Belediye Encümenince kaçak binalar hakkında yıkım kararının alınmış olduğunu,

ayrıca ruhsatsız binalardan iki adedinin yandaki anaokul parseline tccavüzlü durumda olması ve diğer binaların ise çekme mesafelerine uygun olmaması yada imar yoluna taşkınlıklarının bulunması sebepleri ile binaların tamamının mevcut halleri ile ruhsata bağlanmasının yürürlükteki imar plan ve mevzuatına göre mümkün olmadığı anlaşıldığından davacı yüklenici kooperatif tarafından bu kaçak binalar ile ilgili olarak davalı arsa maliki kooperatiften bir imalat bedeli talep edemeyeceğini belirtmişlerdir.

Mahkememizce toplanan tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde; davacı yüklenici kooperatifin davalı arsa maliki kooperatif ile aralarında imzalanan Düzenleme Gayrimenkul Satış Vaadi vc Kat Karşılığı İnşaat Mukavelesinde belirlenen vaadlerine aykırı olarak hareket ettiği, davacı yüklenici kooperatif tarafından inşa edilen tüm binaların kaçak inşaat vasfında olduğu, inşaat ile ilgili olarak Belediye tarafından 1 Nolu Yapı Tatil Tutanağı düzenlendiği, yine Belediye Encümenince bu kaçak binalar hakkında yıkım kararının alındığı,

dava konusu ruhsatsız binalardan iki adedinin yandaki anaokul parseline tccavüzlü durumda olması ve diğer binaların ise çekme mesafelerine uygun olmaması yada imar yoluna taşkınlıklarının bulunması sebepleri ile dava konusu binaların tamamının mevcut halleri ile ruhsata bağlanmasının yürürlükteki imar planı ve mevzuatına göre mümkün olmadığı, Yargıtay ...

HD.'nin yerleşik içtihatlarına göre imar kanunundaki düzenlemelerin kamu düzeni ile ilgili olduğundan mahkemelerce resen gözetilmesi gerektiği, yapı veya tadilat izni alınmadan inşaat ve tadilata başlanamayacağı gibi izinsiz başlamış inşaatın yürütülmesine yüklenicinin zorlanamayacağı, ruhsat alınmayan ve alınması mümkün bulunmayan inşaatların kaçak olup ekonomik değeri olmayacağından imalat bedelinin talep edilemeyeceği, ancak kaçak yapının yıkılmasının istenebileceği,

inşaatın yasal hale getirilmesi yani inşaatın ruhsata bağlanmasının mümkün olmaması halinde kaçak inşaat niteliğinde olan inşaatın yıkımı gerekeceğinden ve ekonomik değeri bulunmadığından tapu iptal ve tescil talebi ile tazminat bedelinin talep edilmesinin mümkün olmadığından davacının davasının reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur.