İstanbul 9. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/419 K.2021/833

Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali davasının yapılan açık yargılamasının sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. Davalı şirket ... Cad. ... Sok.

No:11 ..., ..., ... adresindeki ...'da ticari faaliyetini sürdürmekte olup, bu işyerinin bulunduğu binada herhangi bir bina yönetimi oluşturulmadığından, yıllardır binadaki şirketlerden biri tarafından yönetim hizmetleri sırayla yerine getirildiğini, binanın tüm masrafları yönetim hizmetini yerine getiren şirkete fatura edilmete, bu şirket tarafından da kullanıma göre fatura bedelleri kat malikleri/kiracılar arasında paylaştırıldığını, icra takibine konu alacak miktarı da binanın güvenlik hizmetlerini yaan ...

Ltd.

Şti. tarafından müvekkil şirkete kesinlen 16.619,20 TL bedelli faturanın binada bulunan 10 kat maliki/kiracı bölünmesi yoluyla ortaya çıkan miktar olduğunu, davalı şirket takibe hiçbir borcu bulunmadığı iddiası ile 27/02/2017 tarihinde itiraz ettiğini, itiraz üzerine de İcra Müdürlüğü tarafından takibin durdurulmasına karar verildiğini, takibe yapılan itiraz haksız ve kötü niyetli olduğu gibi sadece borcun tahsilatını geciktirmeye yönelik olduğunu, davalı şirket itirazıın iptaline ve ...

26. İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası ile başlatmış oldukları takibin devamını, davalı şirketin likit ve belirli alacak miktarına haksız, mesnetsiz ve kötü niyetli itirazı sebebiyle davalı şirket %20 den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesini talep ve dava ettiği görüldü.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle. Müvekkil ... TURİZM TİC. LTD. ŞTİ., 2005 yılında ...'de kuruluş işlemlerini tamamlayarak ticari faaliyetlerine başlamış olduğunu, 13/09/2011 tarihinden itibaren ise şirket merkezini İstanbul'a taşıyarak bugüne kaar ki faaliyetleri ile ...

Turizmiin yurt içi ve yurt dışında gelişmesi ve yaygınlaşmasıda özverili ve verimli çalışmaları ile önemli katkıları olan saygın bir şirket olduğunu, müvekkil şirket tüm ticari faaliyetlerini, yasal mevzuat hükümlerine, ticari hayatın gereklerine, sektörün ilke ve etki kurallarına itina ile riayet etmek suretiyle ifa edildiğini, takip ve dava konusu uyuşmazlık ile davacının yaptığı iş ticari bir iş olmadığını, diğer bir ifade ile kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan uyuşmazlık olduğunu görevli mahkeme asliye hukuk/sulh hukuk mahkemesi olduğunu, bu nedenle huzurdaki davanın mahkemenizde görülmesi usul ve yasaya aykırı olduğunu,

bu sebeple itirazlarının dikkate alınarak görevsizlik kararı verilerek dosyanın grevli mahkemeye gönderilmesi gerektiği, kiracı oldukları Assan handa kanuna uygun bir yönetim olmadığı, malikler ve kiracılar arasında davacının iddia ettiği gibi bir yönetim şekli ve işleyişinin herhangi bir yönetim planı ve anlaşmasının olmadığını, kat malikleri/kiracılar arasında güvenlik şirketi ile bir anlaşmanın olmadığını, müvekkili şirketin bu hususta bir rıza ve onayının olmadığını, gerek yasal mevzuat gerekse kira sözleşmesi kapsamında güvenlik görevlisi kıdem tazminatından sorumlu olmadıkları şeklinde cevap verildiği görüldü.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Mahkememizce yapılan yargılama, taraf beyanları, toplanan deliller ve tüm dosya kapsamına göre dava; kat mülkiyeti tada kat irtifakı kurulu olmayan taşınmaza verilen güvenlik hizmeti nedeniyle ödenen kıdem tazminatına ilişkin fatura alacağı nedeniyle başlatılan takibe itirazın iptali davasıdır.

....İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası incelendiğinde; davacı tarafından davalı aleyhine fatura alacağından bahisle ilamsız icra takibi başlatıldığı davalının itirazı ile takibin durduğu görülmüştür.

Mahkememizin 20/12/2017 tarih ve 2017/363 e. 2017/882 k. Sayılı görevsizlik kararı ile dosya .... Sulh Hukuk Mahkemesine tevzi edilmiş, .... Sulh Hukuk Mahkemesinin... E. Ve ... K. sayılı kararı ile karşı görevsizlik kararı verilmiş, İstanbul BAM 37 Hukuk Dairesinin 2020/2020 E. 2021/873 K. Sayılı ilamıyla mahkememizin görevli olduğu anlaşılmakla, dosya mahkememizin yukarıdaki esasına kaydının yapıldığı görüldü.

....Asliye Hukuk Mahkemesinin... Esas sayılı dosyasından alınan 12.06.2019 tarihli bilirkişi raporunda özetle; davacı defterlerinin açılış ve kapanış tasdiklerinin süresinde yapıldığı, kayıtların birbirlerini doğruladığı davacının kayıtları itibariyle davalıdan 1.661,92 TL alacağının bulunduğunun mütaala edildiği görülmüştür.

....Asliye Hukuk Mahkemesinin...

Esas sayılı dosyasından alınan 14.10.2019 tarihli bilirkişi raporunda özetle; taraf defterlerinin süresinde açılış ve kapanışlarının yapıldığı, davacı kayıtlarında gözüken 1.661,92 TL'nin davalı kayıtlarında görülmediği, genel açıklama başlığı altında hakkaniyet gereği güvenlik görevlisinin hizmet ettiği kişi davalı olduğuna göre davalının kira süresi boyunca oluşacak kıdem tazminatından sorumlu olması gerektiği, İş kanunu yönünden değerlendirme başlığı altında iş sözleşmesinin işveren tarafından ahlak ve iyiniyet kuralları nedenleri dışında feshi halinde kıdem tazminatının ödenmesi gerektiği,

Kat mülkiyeti kanunu yönünden değerlendirme başlığı altında ise kat mülkiyeti kanunun 18. Ve 22 maddeleri gereği kiracının malik ile birlikte fakat kira miktarıyla sınırlı sorumlu olacağı hukukçu bir bilirkişiden rapor alınabileceği şeklinde mütaalada bulunulduğu görülmüştür.

....Asliye Hukuk Mahkemesinin... Esas sayılı dosyasından alınan 16.06.2020 teslim tarihli bilirkişi raporunda özetle; Söz konusu binada kat mülkiyeti yada kat irtifakının kurulu olmadığı, seçilmiş yasal yönetici bulunmadığı, kiracılarla muhatabın kiralayan olacağı, bina içinde davacının hukuki varlığının belirsiz olduğu, taraf olma ehliyetinin olmadığı, yönetici kimliği olmadığı gibi tarafta olmayacağı, davacının hangi sıfatla bu masrafı yaptığı, kime ne için masrafın yapıldığının davalı ile irtibat kurulmasına yarayacak açıklamanın olmadığı, bina için yapılmış bir ödemenin varlığı belgelense bile malikin mi kiralayanın mı kiracının mı sorumlu olacağının ayrı bir inceleme konusu olduğu mütaala edildiği anlaşılmıştır.

Taraflar arasındaki ihtilaf alacağın miktarı ile kiracı konumununda olan davalının davacı tarafından ödemesi yapılan kıdem tazminatından sorumlu olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 22. Maddesi ''Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.'' hükmünü içerir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanabilmesi için dava konusu taşınmazın tek parsel üzerinde kurulmuş bulunması ve üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş olması, tek parsel üzerinde kurulmuş olmakla birlikte, henüz kat mülkiyeti tesis edilmemiş bulunan ve ancak; kat irtifakı tesis edilmiş bulunan ana taşınmazlarda inşaatın fiilen tamamlanmış olması ve en az 2/3'ünün fiilen kullanılmaya başlanmış olması gerekir. Bu durumda iki şartın aynı anda oluşması gerekir. Yani kat irtifaklı ana taşınmazın inşaatının tamamen bitirilmiş olması ve aynı zamanda en az 2/3'ünde fiilen iskan edilmiş olması gerekir.

... Borlar Knunun Dördüncü/Bölüm Kira Sözleşmesi/Birinci Ayrım/Genel Hükümler başlığı altında düzenlenen. Yan giderlere katlanma borcu başlıklı 303. Maddesi '' Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.'' hükmünü içerir. İfa zamanı başlıklı 314.

Maddesi ''Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.'' hükmünü içerir. Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu başlıklı 317.maddesi ''Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.'' hükmünü içerir.

İkinci Ayrım/Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları başlığı altında Kullanma giderleri başlıklı 341. Maddesi ''Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.'' hükmünü içermektedir.

Mahkememizce toplanan tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde.

Dosyadaki tapu kaydına göre, dava konusu taşınmazın arsa vasfında olduğu paylı mülkiyete tabi olduğu taşınmaz üzerinde kat mülkiyetinin yada kat irtifakının kurulu olmadığı, dolaysıyla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanma olanağının bulunmadığı ve bu kapsamda davacının davalı kiracıdan talepte bulunamayacağı, kira konusu taşınmazın işhanı olduğu ve kiracı olan davalının sorumluluğun TBK 341.maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, kanunda kiracının sorumluluğunun aksi öngörülmemiş ise veya aksine adet yok ise ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine ilişkin olduğu,

çalıştırılan güvenlik görevlisinin çalışma karşılığı ücretinin bir kullanım gideri olarak kabulü mümkün ise de kıdem tazminatı doğrudan bir kullanım gideri olarak görülmemiştir. ...

Borçlar Kanunun 341 maddesinde de doğrudan kullanım giderleri örneklenerek kiracının sorumluluğunun vurgulandığı, dolayısıyla doğrudan bir kullanım gideri olmayan kıdem tazminatından kiralayan/malik'in sorumlu olacağı, keza davacının dava dışı güvenlik şirketi ile yapılan anlaşmanın tarafı olduğu veya güvenlik şirketi ile yapılan anlaşmadaki sorumlulukları üstlendiği ve bu kapsamda sorumlu olduğu da iddia ve ispatta edilemediği anlaşıldığından davalı hakkında açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, taraflar arasındaki uyuşmazlığın yargılamayı gerektirmesi,

davacının kötüniyetli olarak icra takibini başlattığına dair mahkememizde bir kanaat oluşmaması nedeniyle davalının kötüniyet tazminatı talebinin reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip ... · e-imzalıdır Hakim ... · e-imzalıdır