İstanbul Anadolu 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2019/137 K.2019/814

T.C. İstanbul Anadolu 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO

2016/1026 Esas

KARAR NO : 2019/825

DAVA : Alacak

DAVA TARİHİ : 08/09/2016

KARAR TARİHİ : 12/07/2019

Mahkememizde görülmekte olan Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davalı arasında 23.09.2013 tarihinde gayrimenkul satış vaadi niteliğinde adi yazılı şekilde "KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ" akdedildiğini, sözleşme uyarınca davalı tarafça-------------numaralı parselde, davalı şirket tarafından inşaa edilecek olan rezidans projesinde öngörülen 92 m2'lik 18 no'lu bağımsız bölümün müvekkil şirkete satışı konusunda tarafların anlaştıklarını, sözleşme içeriğinde, 24.09.2013 tarihinden itibaren başlamak ve 10.09.2016 tarihinde sona ermek kaydıyla toplam 350.000.-TL.'nın müvekkil şirket tarafından ödeneceği,

sözleşme tarihinden itibaren 20 ay sonra taşınmazın müvekkile teslim edileceği ve ödemelerin tamamlanması sonrasında ise tapu tescilinin gerçekleştirileceği hususlarının düzenlendiğini, müvekkil şirket tarafından, kanunen belirlenmiş olan taşınmaz satış sözleşmesi şartlarını taşımayan ilgili adi yazılı satış sözleşmesinde belirlenen ödemelere ilişkin olarak,

sözleşmenin geçerli olduğu düşüncesiyle, müvekkil şirkete ait------------- Bankası ----------- Şubesi nezdindeki üç ayrı hesaptan, davalı şirketin --------------- nezdindeki hesabına farklı tarihlerde toplam 256.659,00.-TL. nakden ödendiğini, buna rağmen davalı şirket sözleşmede belirtilen sürede üzerine düşen sorumluluğu yerine getirmemiş ve satıma konu taşınmazın 23.05.2015 tarihinde teslim edilmesi gerekirken bugüne kadar teslim edilmediği gibi müvekkili adına tapu tescili de gerçekleştirilmediğini, buna ilişkin olarak müvekkil şirket tarafından, davalıya hitaplı Kartal -------.

Noterliği'nin 25.03.2016 tarih ve ---------- yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edildiğini, müvekkili şirketin, bu tarihte sözleşmenin geçersizliği konusunda hukuki bilgisi bulunmaması nedeniyle, ihtarname içeriğinde sözleşme şartlarının muhatap tarafından yerine getirilmediğini ve bu nedenle sözleşmeden dönme şartlarının oluştuğunu, buna dayanarak ödenmiş olan toplam 256.659,00.-TL. nin kendilerine faizi ile birlikte geri ödenmesi hususları bildirildiğini, ancak ihtarnameyi tebellüğ eden davalı şirket, ihtarname gereklerini yerine getirmediğini ve müvekkil şirket tarafından ödenen bedeli iade etmekten kaçındığını,

Medeni Kanun'un ve Borçlar Kanunu'nun atıf yapmış olduğu resmi şart, taşınmaz mülkiyeti devri borcunu doğuran sözleşmelerin tapu sicilinde veya noterlerde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartını ifade etmektedir ve aksi şekilde yapılan sözleşmeler geçersiz olduğunu, bu itibarla davalı ile davacı arasında adi yazılı şekilde düzenlenen taşınmaz satışına ilişkin sözleşme geçersiz olduğunu, geçersiz olan bu sözleşme dolayısıyla müvekkili şirket borçlu olduğu düşüncesiyle esasen borçlanılmamış bir edimi ifa ettiğini,

bunun sonucunda müvekkili şirketin malvarlığında sebepsiz bir azalma yaşanırken davalı şirketin malvarlığında sebepsiz ve haksız bir artış meydana geldiğini, davaya konu sebepsiz zenginleşme vakıalarında zaruri olduğu ve yerleşik Yargıtay içtihatlarında uygulandığı açıkça görüldüğünü, ayrıca davalının şu an için içinde bulunduğu maddi sıkıntılar nedeni ile birden fazla dava ile karşı karşıya kaldığı ve inşaatı bitirme gücünün bulunmadığının kendilerince tespit edildiğini,bu nedenle müvekkil şirket yönünden ileride telafisi güç ve imkânsız zararların doğması muhtemel olduğuunu, davalı şirketin,

müvekkili tarafından ödenen miktarın geri verilmesine ilişkin tebliğ edilen ihtarnamenin gereklerini de yerine getirmemesinin müvekkil şirketin açıkça var olan alacağını ödemekten imtina etmeye yönelik bir tutum içerisinde olduğu gösterdiğini beyanla taraflar arasında akdedilen ve hukuki geçerliliği bulunmayan taşınmaz satışı niteliğindeki sözleşmenin müvekkil tarafından feshi ile borçlanmadığı bir edimi ifa etmiş olan müvekkili şirketin ödemiş olduğu ifa bedeli olan 256.659,00.-TL'nin, "denkleştirici adalet kuralı" kapsamında güncel alım değeri hesaplanarak belirlenecek miktarın davalıdan tahsiline,

bu miktara dava tarihinden itibaren avans faizi işletilmesine, dava konusu taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulmasına ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davacı şirket arasında ---------pafta, ---- nolu parselde bulunan rezidans projesinde 18 nolu bölümün davacı şirket tarafından satın alınması ile ilgili olarak 23.09.2013 İmza tarihli konut Satış Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin davacı tarafça belirtildiği üzere adi yazılı şekilde yapıldığını,

ancak davacının basiretli bir tacir olarak bu hususu bilmekle birlikte sözleşmenin 9.1. maddesinde "Konut Sahibi imza tarihinden itibaren şayet talep ederse en geç bir ay içinde işbu sözleşmelin aynı şartları dahilinde noterde resmen düzenleme şeklinde yapılabileceğini ancak noter harç ve masraflarının da kendisine ait olduğunu kabul ve taahhüt eder."denildiğini, davacı şirket tarafından talep edilmesi halinde sözleşmenin şekil şartı eksikliğinin giderilmesi imkanı varken davacı tarafça bu yönde bir talepte bulunulmadığını, sözleşme konusu inşaatın müvekkili şirket tarafından tamamlandığını,

davacı taraf yetkilisine tapu devrine hazır olduğunun bildirildiğini, ancak davacı şirket tarafından tescil için gerekli harç bedeli ve bakiye borç bedelinin ödenmediğini, tapu tescil alınmadığını ve müvekkili şirkete ihtarname gönderilerek işbu davada iptali talep edilen icra takibinin açıldığını, davacı tarafın iddialarının gerçeği yansıtmadığını beyan ederek dava açılmadan önce müvekkili şirket tarafından davacının devre davet edilmesi,

davacının bu hususa muvafakat etmesi ve dava konusu taşınmaza ilişkin inşaatın tamamlanarak teslime hazır hale getirilmiş olmasından bahisle bu aşamada sözleşmenin gereçsizliğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olmasından bahisle davacı tarafça haksız ve hukuka aykırı davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davaya konu taşınmazın tapu kayıtları, davacının banka ödeme dekontları, karşılıklı ihtarnameler, taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesi, ilgili bağımsız bölüme ilişkin fotoğraflar, banka kayıtları celp ve ibraz edilmiş, bilirkişi incelemesi yapılmıştır.

Taraflar arasındaki 23/09/2013 tarihli Konut Satış sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmeye göre 18 nolu bağımsız bölümün satışa konu edildiği, satış bedeli olarak KDV hariç 350.000,00 TL. fiyat belirlendiği, teslim tarihinin söxzleşmeden itibaren 20 ay olarak belirlendiği, satın alanın tapu devrinden önce sözleşme bedeli de dahil olmak üzere maddede belirtilen tüm bedelleri ödedikten sonra tapu devrini talep edebileceği, konut sahibinin sözleşmeyi dilediği zaman feshedebileceği, satın alanın sözleşmeyi feshetmesi halinde fesih tarihinden itibaren 16 ayın sonunda herhangi bir faiz ödenmeksizin fesih tarihine kadar yapılan ödemelerin iade edileceği ve bu bedelden de fesih tarihinden doğan borçlar ile 15.000 USD tutarındaki cezai şartın mahsup edileceği hususunun düzenlendiği anlaşılmıştır.

Davacı şirketin davalı tarafa toplamda 256.659,00 TL. ödeme yaptığı anlaşılmıştır.

Bu satış sözlşemesine konu edile 18 nolu bağımsız bölümün bu dava açıldıktan sonra 08/11/2016 tarihinde dava dışı ------------- isimli kişiye satıldığı ve ayrıca -------- tarafından taşınmaza 1.dereceden ipotek konulduğu anlaşılmaktadır.

Dosya kapsamına göre; davalı müteahhitin sözleşme gereğince inşaatı zamanında bitiremediği, davacının bu nedenle sözleşmeden döndüğü, bu durumda sözleşmenin cezai hükümlerinin uygulanamayacağı, davacının sözleşmenin ifasında gecikme olması nedeniyle feshini talep ettiğinden bu feshin sözleşmeye aykırılık taşımadığı anlaşılmaktadır.Ayrıca dava konusu taşınmazın dava aşamasında 3.kişiye davalı tarafından satıldığı, bu durumda davacının sözleşmede ödemiş olduğu parayı denkleştirici Adalet ilkesi çerçevesinde güncel karşılığı olarak talep edebileceği kanaatine varılmıştır.

Davacının davalıya yapmış olduğu ödemelerin güncel değerleri inşat sektöründe kullanılan ------- yapım işleri birim fiyatları yıllık artış endeksi ve serbest piyasa fiyatları ile fiyat farklarının altın,döviz ve TÜFE oranları nazara alınarak hesaplanması gerektiği kanaatine varılmıştır.Dava konusu taşınmazın 3.kişiye satıldığı tarihi itibariyle ifası imkansızlaştığından davacının bu tarihten itibaren faiz talep edebileceği kanaatine varılmıştır.

Davacı taraf 16/04/2019 tarihli dilekçesi ile davasının ıslah ederek bilirkişi tarafından hesaplanan 328.120,06 TL. Alacak talep ettiği, bu alacağına dava tarihinden itibaren avans faizi talep ettiği, talebini harçlandırdığı anlaşılmıştır.

Bilirkişi heyeti tarafından davacı tarafından ödenen 256.659,00 TL. nin denkleştirici Adalet prensiplerine göre ifanın imkansızlaştığı 08/11/2016 tarihindeki güncel karşılığının 328.120,06 TL. olarak hesaplandığı, davacının ödemiş olduğu bedelin güncel karşılığını avans faiziyle birlikte talep edebileceği kanaatine varılarak davanın kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.