İstanbul Anadolu 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/208 K.2025/950

T.C. İstanbul Anadolu 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2023/208 Esas

KARAR NO : 2025/950

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)

DAVA TARİHİ : 17/03/2023

KARAR TARİHİ : 05/11/2025

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

Davacı müvekkili ile davalı arasında; -------- İli, -------- İlçesi, --------- Mahallesi, -------- pafta, ------- ada,------- parsel üzerinde yapılan --------- kapsamında inşaatının elektrik işlerini 09/08/2018 tarihli sözleşmeye dayalı olarak müvekkilinin yaptığını, işin keşif bedelinin 3.700.000,00 TL olarak kararlaştırıldığını, davalı tarafça ödemelerden bir kısmının nakit olarak yapıldığını, bir kısmının daire devri şeklinde yapılacağının taahhüt edildiğini, bu kapsamda davacı müvekkiline dava konusu;

-------- İli, --------- İlçesi, --------- Mahallesi, --------- pafta, --------- ada, --------- parsel, --------- kat, --------- nolu dairenin mülkiyetinin, davalı tarafından tanzim olunan 30/11/2019 düzenleme tarihli ve --------- sıra nolu irsaliyeli fatura ile devredildiğini ve mezkur faturanın tarafların ticari defterlerine işlendiğini, dava konusu dairenin fiilen davacı müvekkiline teslim edildiğini, bu mülkiyet devrini müteakip, -------- İli, --------- İlçesi, --------- Mahallesi, -------- pafta, --------- ada, -------- parsel, -------- kat,

--------- nolu dairenin davalı tarafından davacı müvekkiline fiilen devredilerek teslim edildiğini, davacı müvekkili tarafından teslim alınan işbu dairenin tüm site aidatlarının müvekkili tarafından davalı şirket yönetimince Kontrol edilen Site Yönetimi hesabına yatırıldığını ve yine dava konusu dairenin, müvekkili tarafından --------- isimli şahsa 10/09/2021 tarihli kira sözleşmesi ile kiraya verildiğini, yine davalı taraf, her ne kadar dava konusu daireyi fiilen davacı müvekkiline teslim edip işbu teslimi de fatura tanzim ederek gerçekleştirmiş olsa da tapu kaydını davacı müvekkiline devrine yanaşmadığını, davalı tarafından,

dava konusu taşınmazın mülkiyeti ve zilyetliği müvekkile devredilmesine rağmen davalı tarafın, tapunun devri için onlarca kez söz vermesine rağmen davacı müvekkiline tapu devrini yapmadığını, davacı müvekkilinin kendi üzerine düşen tüm edimlerini yerine getirmiş olmasına rağmen davalı taraf tapu devrine yanaşmadığını, davacı müvekkilinin üzerine aldığı elektrik taahhüt işlerini yaptığını, dairenin bedelinin mahsubundan sonra dahi davalı tarafta alacağı kaldığını, bu hususun tarafların ticari defter kayıtları ile sabit olduğunu, ancak davalı tarafın dairenin tapu devrini yapmadığı gibi bakiye borcunu da ödemekten kaçındığını,

bu nedenle dava konusu taşınmazdaki satıcı olarak yer alan davalının adına kayıtlı olan hisselerin iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline, bu mümkün olmadığı takdirde dava konusu taşınmazın rayiç bedelinin tespit edilerek, bilirkişi raporunun tanzim edildiği tarihteki gayrimenkulün değerinin müvekkiline ödenmesi için huzurdaki davayı açma zaruretinin hasıl olduğunu, davacı müvekkilinin sözleşmeden doğan tüm edimlerini yerine getirdiğini, davalı tarafın da bu hususu kabul ve ikrar anlamında dava konusu dairenin davacı müvekkiline fiilen devrini gerçekleştirdiğini,

hatta dairenin satımına dair fatura tanzim ettiğini ve mülkiyetinin davacı müvekkiline devredildiğini, daireye ait site aidatlarının davacı müvekkili tarafından yatırıldığını, ancak tüm bunlara rağmen davalı tarafın, dairenin tapuda resmi şekilde müvekkiline devrine yanaşmadığını, bu güne kadar davalı tarafın türlü bahanelerle devir işleminden kaçındığını, dava değeri dikkate alındığında, açılan davanın semeresiz kalmaması için dava konusu;-------- İli, -------- İlçesi,--------- Mahallesi,-------- pafta, --------- ada, -------- parsel,

--------- kat,--------- nolu bağımsız bölüm üzerine ihtiyati haciz /ihtiyati tedbir konulmasını talep ettiklerini, dava konusu taşınmazda davalının hisselerini 3. kişiye devretme olasılığının bulunduğunu, bu nedenle dava konusu taşınmaz üzerine davalının hisselerini 3. kişilere devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir veya ihtiyati haciz konulmasına ya da davalıdır şerhi konulmasına karar verilmesini talep ettiklerini beyan ederek fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla, davalı üzerine kayıtlı --------- İli, --------- İlçesi, -------- Mahallesi, -------- pafta, -------- ada, --------- parsel,

-------- kat,---------nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptaline ve davacı müvekkili lehine tesciline, mümkün olmadığı takdirde dava konusu taşınmazın rayiç bedelinin tespit edilerek, bilirkişi raporunun tanzim edildiği tarihteki veya karar tarihindeki gayrimenkulün değerinin müvekkiline ödenmesine, mümkün olmadığı takdirde, dava konusu taşınmaz için düzenlenen ve müvekkilinin alacağından mahsup edilen fatura bedelinin denkleştirici adalet ilkesi kapsamında hesaplanarak davacı müvekkiline ödenmesine,

müvekkilinin ileride telafisi imkansız mağduriyeti söz konusu olabileceğinden, dava sonuna kadar gayrimenkul üzerine ihtiyati tedbir / ihtiyati haciz konulmasına karar verilmesi etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle.

Davacının esas talebinin tapu iptal tescil olmakla birlikte terditli taleplerinin alacağa ilişkin olduğunu, dava şartı arabuluculuk yapılmaksızın alacağa ilişkin taleplerde bulunulmasının usulden reddi gerektiğini, somut olayda davacının iddialarına ilişkin olarak iki ticari şirket arasındaki eser sözleşmesi kapsamında bir kısım alacağın takas yolu ile daire devri şeklinde yapılacağının ifade edildiğini, bu kapsamda öncelikle tapu iptal tescil talep edilmekle birlikte terditli olarak yukarıda belirtilen çeşitli alacak taleplerinde bulunulduğunu, bilindiği üzere ticari davalara ilişkin olarak hukukta arabuluculuk dava şartı getirildiğini,

ancak arabuluculuk dava şartının ticari alacakları kapsadığını, tapu iptal tescil taleplerinin dava şartı arabuluculuk çözüm yoluna tabi olmadığını, huzurdaki davaya bakıldığında ise, davacının hem tapu iptal tescil talebi olduğu,

hem de terditli olarak alacak taleplerinin olduğunun görüldüğünü, bu noktada davacının taleplerinin bir kısmının arabuluculuk dava şartına tabi bir kısmının ise tabi olmadığının açık olduğunu, o halde nasıl davranılacağına ilişkin yargı kararlarını incelemek gerektiğinin açık olduğunu, bu sebeple öncelikle davanın usulden reddi gerektiğini, taraflar arasında tescile zorlama hakkı verecek nitelikte geçerli bir sözleşme bulunmadığını, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekle tabi olduğunu, oysaki davacının dilekçesinde belirttiği taraflar arasında imza edilen sözleşmenin adi yazılı şekilde olan bir eser sözleşmesi olduğunu,

bu sözleşmede herhangi bir dairenin davacıya devredileceğinin dahi taahhüt edilmediğini, bu tipte bir sözleşmenin gayrimenkulü tescile zorlama hakkı vermeyeceğini belirtmek gerektiğini, bilindiği üzere Noterlik Kanunu'nun 60/3 ve 89'uncu maddelerine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenlenmesi gerektiğini, yasada öngörülen şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmelerin batıl olduğunu, şekle aykırılığın hukuki işlemin herhangi bir hüküm doğurmasına engel olması sebebiyle borç doğurmadığını, geçersiz bir sözleşme ile borç altına giren tarafın ise yükümlendiği edimi ifa etmekten kaçınabileceğini,

davacının dilekçesinde adi yazılı sözleşme kapsamında tapu iptal tescil kararı verilebileceğine ilişkin emsal olarak belirttiği kararların tamamı incelendiğinde bu kararlarda da kural olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılması gerektiği, ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin aynı zamanda TBK 184 kapsamında temlik sözleşmesi olduğu,

temlik sözleşmelerinin adi yazılı şekilde yapılabileceğinden dolayı böyle bir karar verilebileceğinin belirtildiğini, yine davacının sunmuş olduğu bir diğer kararda tüketiciler ile müteahhitler arasında adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması halinde her ne kadar kanunda noterde düzenleme şekli ön görülmüşse de Medeni Kanun Madde 2 dürüstlük kuralı gereğince tüketicilerin bu durumdan mağdur olmamasını sağlamak adına tapu iptal tescil yönünde karar kurulduğunun görüldüğünü, görüleceği üzere kararlar incelendiğinde ana kuralın noterde düzenleme olduğu açık olduğunu,

istisnaların ise eşitsizler arasında dengeyi sağlamak amacıyla yapıldığının görüldüğünü, bu bilgiler ışığında huzurdaki davaya dönüldüğünde ise her iki tarafın tacir nitelikli ticari şirket olduğu, basiretli bir tacir gibi hareket etme zorunluluğu içerisinde olduğu, taraflar arasında herhangi bir eşitsizlik bulunmadığı anlaşıldığından,

ana kuraldan sapmayı gerektirecek bir husus bulunmadığının ortada olduğunu, davanın reddi gerektiğini, Yüksek Mahkemenin de görüşü dikkate alındığında adi yazılı bir sözleşmeye dayanılarak cebri tescil davası açılamayacağının açık olduğunu, kaldı ki somut olayda taraflar arasındaki adi yazılı sözleşmede dahi dava konusu dairenin davacıya devrine ilişkin herhangi bir taahhütte bulunulmadığı,

aksi düşünüldüğünde bile somut olayda sözleşmenin noterde düzenlenmesi gerektiği nazara alındığında açılan davanın hakka ve hukuka aykırı olduğu ve reddi gerektiğinin ortada olduğunu, taraflar arasındaki sözleşme kapsamında geçici kabul ve kesin kabul işlemleri yapılmadığı gibi davacı ---------- Şti.'nin sözleşmeden kaynaklı edimlerini tam olarak yerine getirmediğini ve eksik ve ayıplı imalatları bulunduğunu, ve yine ayrıca müvekkili firmanın bahsi geçen davacı firmanın işlerini tamamlayabilmesi için sözleşmede yer almamasına rağmen başkaca firmalardan malzeme almakta olduğunu,

davacı firmaya sözleşme kapsamında işin tamamlatılmasını sağlamaya çalıştığını, bu kapsamda müvekkilinin sözleşmede davacının edimi olmasına rağmen malzeme alımı yaptığını gösteren 70.024,14 TL tutarındaki elektrik malzemesi faturasının ekte sunulduğunu, ayrıca davacının yaptığı işlerin eksik ve ayıplı olduğunu gösterir nitelikte davacının müvekkiline verdiği zararı karşılamak adına davacının düzenleyici, müvekkilinin lehtar olduğu 09/08/2020 vade tarihli 377.600,00 TL değerinde senet bulunduğunu,

bu nedenle davacı kendi üzerine düşen edimlerini yerine getirmeksizin müvekkili firmadan usulüne aykırı şekilde tapu iptal tescil talebinde bulunduğunu, bu hususun açıkça haksız olduğunun ortada olduğunu beyan ederek haksız ve mesnetsiz davanın dava şartı noksanlığı nedeni ile usulden reddine, haksız ve mesnetsiz davanın esastan reddine karar verilmesi talep etmiştir.

İNCELEME VE GEREKÇE

Uyuşmazlık konusu. Davacı ile davalı arasında yapılan sözleşmeye göre dava konusu bağımsız bölümün davacı adına tescil edilip edilmeyeceği, davacının edimlerini yerine getirip getirmediği, bunun mümkün olmaması halinde dava konusu taşınmazın rayiç bedelinin davalıdan alınarak davacıya verilip verilmeyeceği, bunun da mümkün olmaması halinde davacının alacağından fatura bedelinin mahsup edilip edilmediği,

edilmiş ise denkleştirici adalet ilkesi kapsamında hesaplanarak davalıdan alınarak davacıya verilip verilmeyeceği hususlarına ilişkindir.Davacı vekilinin dava konusu taşınmaz üzerine davalının hisselerinin 3. kişilere devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir veya ihtiyati haciz konulmasına ya da davalıdır şerhi konulması talebine ilişkin olarak mahkememizin 27/03/2023 tarihli ara kararı ile HMK'nun 390/3. maddesinde ihtiyati tedbir isteyenin haklılığı konusunda tam kanaat değil, kuvvetle muhtemel yaklaşık bir kanaatin yeterli olacağı hususu da göz önüne alınarak, davacının dava dilekçesi ekinde sunduğu belgeler dikkate alınarak,

------- İli, ------- İlçesi, ------- Mahallesi,------- pafta, -------- ada,-------- parsel, -------kat --------- nolu daire kayıtlı taşınmazın tapu kaydına ihtiyati tedbir işlenmesine yönelik talebinin kabulüne karar verildiği görülmüştür.Tapu kayıtları, taraflara ait vergi kayıtları celp edilmiş, bilirkişi raporları alınmış, taraflarca sunulan diğer deliller ile birlikte değerlendirilerek tahkikat sonuçlandırılmıştır.

Dava konusu taşınmazda Gayrimenkul değerleme Uzmanı bilirkişi ile keşif yapılmak üzere dosya bilirkişiye tevdi edilmiştir. Gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi tarafından sunulan 21/11/2023 tarihli raporda.

Dava konusu gayrimenkulün; -------- İli, -------- İlçesi, -------- Mahallesi, -------- Sokak, No: --------- adresinde bulunan --------- yer alan, ------- kat, -------- nolu bağımsız bölüm olduğu, mahkemece, taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin belirlenmesi hususunda rapor alınması yönünde görev verildiği, gayrimenkulün değerine olumlu veya olumsuz yönde tesir eden diğer tüm unsurlar da ayrı ayrı irdelenerek emsal karşılaştırma yöntemi ile dava tarihi olan 17/03/2023 tarihi itibariyle rayiç değerinin.

3.844.109,80 TL olduğu," görüş ve kanaatinin bildirildiği görülmüştür.Elektrik Elektronik Mühendisi, Mali müşavir ve Nitelikli Hesaplamalar Uzmanı bilirkişi heyeti tarafından sunulan 29/07/2025 tarihli raporda.

"Teknik açıdan yapılan inceleme ve değerlendirmeler sonucunda; taraflar arasında davacının kuvvetli- zayıf akım elektrik işlerini 3.200.000,00.-TL bedelle yapmayı taahhüt ettiği bir sözleşme imzalandığı, bu sözleşmenin eki olarak düzenlenen ve yalnızca davacının imzasının olduğu tarihsiz protokole göre 2 ayrı dairenin barter olarak davacıya devrinin kararlaştırıldığı,

sözleşmede işin tamamlandığının kabulüne dair koşul olarak sunulan davacının uhdesinde olan geçici ve kesin kabul işlemlerinin yapıldığına dair bilgi ve belge olmadığı ancak, protokole göre devri kararlaştırılan ve dava konusu da olan dairenin davacıya 30/11/2019 tarihli bir fatura ile devi sözleşmede kararlaştırılan işlerin tam veya | daire devredildi; anlamına gelebileceği kanaatine varılmış, tarafların beyanları, sunulan bilgi ve belgelerle yerinden yapılan incelemeler sonucunda ise, davacının sözleşme kapsamındaki bütün işleri yaptığı ve eksik bırakılan bir iş olmadığı,

Sözleşme Bakımından, Mahkemece satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmemesine rağmen, bağımsız bölümün fiilen teslimi ve bu bağımsız bölüme ilişkin fatura kesilmesi sebebiyle, TMK 2 madde kapsamında tarafların geçersiz sözleşme kapsamındaki edimlerini fiilen yerine getirdiklerine kanaat edilmesi halinde davacının tescil talebinde bulunabileceği, Gayrimenkulün tapuda 3. kişiye devrolması halinde ise, bu kişiye yöneltilen husumete rastlanılmadığından, edimin tamamı ifa edildiğinden,

davacının geçersiz sözleşmeye binaen dava tarihi itibarıyla gayrimenkulün rayiç bedelini davalıdan talep edebileceği, Gayrimenkul değerleme alanında heyetimizin bir uzmanlığı bulunmadığından ilgili hususta nihai bir değerlendirme yapılamadığı," görüş ve kanaatinin bildirildiği görülmüştür.Davacı vekili 04/03/2024 tarihli ıslah dilekçesi ile 20.000,00 TL olan dava değerini 3.824.109,80 TL artırarak müddeabihi 3.844.109,80 TL olarak ıslah ettiğini beyan etmiş, söz konusu dilekçe davalı tarafa tebliğ edilmiştir.Davacı taraf,

09/08/2018 tarihli sözleşme ile üstlendikleri-------- kapsamındaki inşaat elektrik işlerinin bir kısmının nakit ödeme olarak bir kısmının ise daire devri karşılığında yapılması konusunda anlaşmaya vardıkları davalı tarafın, taahhüt edilen elektrik işleri tamamlandığı halde 30/11/2019 tarihinde fiili kullanımı da kendisine devredilen dairenin tapu devrini yapmaya yanaşmadığını beyan etmiş, dairenin kendisi adına tesciline veya tespit edilecek rayiç bedelinin ödenmesine karar verilmesini talep etmiş olup davalı taraf ise, taraflar arasında tescile zorlama hakkı verecek bir sözleşme olmadığını,

söz konusu hakkın ancak noterde düzenlenecek bir sözleşme ile mümkün olabileceğini, davacının geçici ve kesin kabul işlemleri de yapılmayan sözleşme kapsamındaki edimlerini de tam ve eksiksiz olarak yerine getirmediğini, savunmuştur.

Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davacı tarafça sunulan 09/08/2019 tarihli sözleşmeye göre davalının işveren, davacının ise yüklenici olarak yer aldığı, davalı tarafından yürütülen --------- kapsamındaki elektrik işlerinin tahmini 3.200.000.-TL+ KDV bedel karşılığında yapılmasının kararlaştırıldığı görülmüştür.

Taraflar arasındaki eser sözleşmesi niteliğindeki sözleşmesel ilişkide edim borcunun ayni olarak ödeneceğine dair bir hüküm bulunmadığı, ancak bu sözleşmeye ek olarak düzenlenen 2 sayfalık tarihsiz protokolle -------- Kat --------- no.lu bağımsız bölümle, -------- kat --------- nolu bağımsız bölümün davacıya devredileceğinin belirtildiği, bu sözleşmede davalının imzasının bulunmadığı,

her ne kadar mevzuatımıza göre taşınmaz satış vaadinin asgari olarak noterlerde düzenlenmesi geçerlilik şartı ise de Türk Medeni Kanunun 2. maddesi hükmünün gözardı edilemeyeceği, bu hüküm haricinde, bu şart yerine getirilmeden düzenlenen sözleşmeler bakımından tarafların sadece denkleştirici adalet çerçevesinde iade borçları doğduğu sabit olmakla birlikte somut dosya kapsamında yapılan teknik incelemede de eksik ve ayıplı ifa tespit edilemediği,

davalı tarafından davaya konu dairenin mülkiyeti, davalı tarafından tanzim olunan 30/11/2019 tarihli ve --------- sıra no'lu irsaliyeli faturanın düzenlendiği ve malı eksiksiz teslim edildiğinin bildirildiği, bu durumda bağımsız bölümün fiilen teslimi ve bu bağımsız bölüme ilişkin fatura kesilmesi karşısında Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi kapsamında her iki tarafın da geçersiz sözleşme kapsamındaki edimlerini fiilen yerine getirdikleri anlaşıldığından davacının iş bu davada haklılığı ortada olduğundan davanın kabulüne ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.