İstanbul Anadolu 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/274 K.2024/670

T.C. İstanbul Anadolu 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2024/274 Esas

KARAR NO: 2024/670

DAVA

İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki))

DAVA TARİHİ: 16/04/2024

KARAR TARİHİ: 26/09/2024

Mahkememizde görülmekte olan İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki)) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle: Müvekkili ile davalının da aralarında bulunduğu arsa sahipleri arasında, ----------Noterliği'nin 18.02.2021 tarih, ---------- yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi imzalanmıştır. sözleşmenin Devir, İpotek ve Teminat Mektubu başlıklı 10.maddesi doğrultusunda müvekkilin hak sahibi olduğu 7 daireden 4 dairesine inşaat ipoteği konulacak ve hakedişlere göre aşamalı olarak ipoteklerin kaldırılacağının kararlaştırıldığı,

aşama olarak ilk 2 ipotek seviyesini geçtiği için sadece kalan 2 daireye inşaat ipoteği konulduğu ve bu kalan ipoteklerin kaldırılması hususunda ise.

Anahtar teslim edildiğinde daireden, İskan aldığında kalan 1 daireden ipoteğin kaldırılacağının yer aldığı, hali hazırda daireler ve dairelerin anahtarlarının fiilen Kasım 2022'de teslim edildiği halde dairelerden birinden ipotekin fek edilmediğini, Davalının da hak sahibi olduğu --------- ve ---------- numaralı bağımsız bölümlerin anahtarını teslim almasına rağmen anahtar teslim tutanaklarını bilinçli olarak imzadan imtina etmiş olduğunu, taşınmazlardan istifade ettiğini, ---------- no'lu bağımsız bölümü kiraya verdiğini, diğer taşınmazına da “kiralıktır” tabelası astığını,

KKİS 10.maddesi gereği anahtarlar teslim edilmesine ve arsa sahiplerinin dairelerde oturmasına rağmen müvekkilin hak sahibi olduğu taşınmazlardan biri üzerindeki ipotekin ısrarla fek edilmediğini, Davalının da kendi lehine konulan inşaat ipoteğini fek etmediği,

müvekkilinden haksız yere 2.400.000 TL bedel talep ettiğini, davalının kötüniyetli olduğunu, söz konusu bina yapılmadan önceki eski binadaki dükkana 2 kardeşiyle birlikte hissedar iken daha işin başında kendisi de müteaahit olduğundan müvekkilin ilgili taşınmazı yapmasına engel olmak için hissedar kardeşlerden -------- hissesini hileli ve danışıklı olarak ---------- isimli şahsa devrettiğini, diğer kardeşlerin önalım davası açarak ilgili taşınmazın tümüne ihtiyati tedbir koyduğunu, binanın yeniden yapım işini baltaladığını, fazladan daire talebinde bulunduğunu,

sonrasında geçen 5 yıl sonunda fazladan bir daireye ortak edilerek KKİS'ni imzaladığını, Ayrıca KKİS'nin imzasından en geç 7 gün içinde kaldırılması gereken söz konusu tedbirin, 7 aylık gecikmeyle kaldırılarak inşaat ruhsat süresi en az 3 ay geciktirildiğini, temsil Heyeti'nden ... temsilen vekaleten ve kendileri adına asaleten olarak müvekkil firmayı yine haksız konularda ----------- Noterliği 28.12.2022 tarih ve ----------- yevmiye numarasıyla ihtar eden Temsil Heyeti'i üyeleri ---------ve ---------, müvekkil firma tarafından ----------- Noterliği'nin 20.06.2023 tarih,---------- yevmiye numaralı cevabi ihtarnamesi ile ihtar edildiğini,

sözleşmenin 10.maddesi gereğince tüm bağımsız bölümler teslim edildiği için bir daire ipoteğinin kaldırılması, kaldırılmaması halinde tüm sürelerin müvekkil lehine askıya alındığı ve müvekkil firmanın zararlarının giderilmesinin de ortaya çıkan zarar bildirilerek ihtar edildiğini, davalıya da ayrıca ---------- nin 23.02.2024 tarih, ------------ yevmiye numarası ile ipoteğin fekki ve uğranılan zararın tazminin ihtar edildiğini, 2023 Haziran ayında Temsil Heyeti'ne noterden yapılan ihtarın dışında;

tüm bağımsız bölümlerin tesliminden bugüne kadar arsa sahipleri ve yine temsil heyeti üyelerinden gerek şifahen gerekse de yazılı olarak defalarca ilgili bağımsız bölümdeki ipoteğin derhal kaldırılması hususunda uyarı ve talepte bulunulduğunu, gerek tüm bağımsız bölümlerin teslim tarihi üzerinden 17 ay, gerekse de söz konusu müvekkil firmanın Temsil Heyeti'ne yapmış olduğu ihtarın üzerinden 10 ay geçmesine rağmen halen 1 daireden ipoteğin fek edilmediği ve bu sebeple müvekkil firmanın zarara uğradığı,

zararın ise her geçen gün arttığı, haksız yere ipoteğin fek edilmemesi sebebiyle mağdur olduğunu, hak sahibi olduğu taşınmazları ipotek olmasından dolayı uzunca bir süre satamadığını, halihazırda ipoteğin fek edileceğine olan inançla 13 no'lu davalı lehine verilen ipotekli taşınmazı 3.kişiye devretmiş ancak üzerinde ipotek göründüğü için halen daha satış bedelini alamadığını, enflasyon karşısında o dönemki satış bedeli ile halihazırdaki tutarın enflasyon karşısında eridiği ve müvekkilinin zarara uğradığını,

belirtilen sebeplerle ---------Noterliği'nin 18.02.2021 tarih,--------- yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi nedeniyle müvekkilin hak sahibi olduğu --------- İli, --------- İlçesi, ---------- Mahallesi, --------- Ada, ---------- Parselde kain-----------katta bulunan ----------- nolu bağımsız bölüm üzerindeki ipoteğin fekkin, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalıya tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle.

Taraflar arasındaki ilişkinin ------------ Noterliğinin 18.02.2021 tarih ve ----------- yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine dayandığını, Müvekkilinin sözleşmeyi şahsen imzaladığını, aynı zamanda sözleşmenin 4. maddesi kapsamında oluşturulan temsil heyetinin bir üyesi olduğunu, davacının ipoteğin kaldırılması talebi müvekkilin şahsıyla ilgili bir ihtilaf olmadığını, müteahhit ile temsilciler heyeti arasındaki bir ihtilaf olduğunu, Müvekkilinin tek başına ipotek kaldırma hak ve yükümlülüğü olmadığını,

bu nedenle davanın sadece müvekkil aleyhine açılmış olmasının açıkça usul ve yasaya aykırı olduğunu, davanın esasına ilişkin iddia ve beyanlarının hiçbir şekilde gerçeği yansıtmadığını, söz konusu iddiaların somut olaya uygun olmadığı gibi hukuki dayanaktan yoksun ve haksız olduğunu, bu iddialara itiraz ettiklerini, yükümlülüklerini yerine getirmeyen müteahhidin ipoteğin kaldırılmasını talep etme hakkı olmadığı gibi, müvekkilin tek başına ipoteği fek etme imkanının da bulunmadığını, taraflar arasında akdedilen sözleşmeden doğan yükümlülüklerini tam ve eksiksiz olarak usulüne uygun şekilde yerine getirmediğini,

müteahhitin binayı taraflar arasında akdedilen KKİS ve Teknik Şartnameye uygun şekilde yapmadığını, İnşaatı süresinde tamamlamayan müteahhitin, inşaatın yapımında eksikler bıraktığını, yaptığı birçok parkenin şiştiğini, Müvekkilinin daire ve dükkanına ait anahtarları da usulüne uygun şekilde teslim etmeyen müteahhitin, binanın iskanını da almadığını, dükkana iş yeri ruhsatı alınabilmesi için gerekli olan Teknik/Statik Risk Raporu da alıp, müvekkile teslim etmediğini, müvekkilin hak sahibi olduğu daire ve dükkanın anahtarlarını usulüne uygun şekilde teslim etmediğini, teslimi yazılı belge ile ispat etmesi gereken davacının,

bu hususta tanık dinletmesine muvafakatleri olmadığını, İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, öncelikle müteahhidin yükümlülüğünü yerine getirmesinin gerektiği, yükümlülüklerini yerine getirmeyen, sorumluluğu başka yerlerde arayan ve dava konusu ile ilgisi olmayan müteahhidin iyiniyetinden bahsetmesinin mümkün olmadığını, yükümlülüklerine yerine getirmeyen ve ihtara rağmen getirmemekte ısrar eden davacının, temsilciler kurulunun yükümlülüklerini yerine getirmesini beklemesinin hakkaniyetli bir davranış olmadığını, iskan alamaması sebebiyle müvekkilin özellikle dükkanını iş yerine kiraya veremediğini,

sözleşmeden doğan sorumluluğunu yerine getirmeyen davacının, bu durumdan ---------- Belediye'sini sorumlu tutması kendisini sorumluluktan kurtarmadığını, bunun kabulünün mümkün olmadığını, davacının iskanı alamaması sebebiyle yıllardır ciddi kira kaybı yaşayan müvekkilinin, bu kira kaybının ödenmesi ve diğer eksikliklerin tamamlanması için ----------- Noterliği'nin 14.02.2024 tarih ve ---------- yevmiye nolu ihtarnamesi ile davacıya ihtarname gönderdiğini, davacının ihtarnameye rağmen müvekkilinin zararını karşılamadığını, eksikleri gidermediğini, iskan ve risk raporunu almadığını, ihtarname ile sonuç alamayan müvekkilinin,

bu defa davacı aleyhinde ---------- D.İş sayılı dosyası ile tespit talebinde bulunduğunu, dosyada bilirkişinin görevlendirilmiş olduğunu, henüz rapor sunulmadığını, müteahhidin sözleşme kapsamında müvekkile verdiği zararlara ilişkin haklarını saklı tuttuklarını, yükümlülüklerini yerine getirmeyen ve müvekkilin bundan doğan zararını karşılamayan davacının ipoteğin kaldırılmasını talep etmesinin açıkça hakkın kötüye kullanımı olduğu, kendi yükümlülüklerine yerine getirmeyen davacının müvekkil ve kardeşlerini kötü niyetli olarak nitelendirmesinin haksızlık olduğu,

bu iddiaların somut dava konusuyla bir ilgisi olmadığını, bu durumun dahi davacının gerçekten hak aramak yerine "çamur at izi kalsın" anlayışıyla mahkemeyi yönlendirmeye çalıştığını gösterdiğini, davacının bu gerçek dışı ve gayrı samimi iddialarına itiraz ettiklerini, davacının taleplerinin hukuki dayanağı da bulunmadığını, TBK 131. maddesi gereği asıl alacağın sona ermesi ipotek hakkının da sona ermesi sonucunu doğurduğunu, davacının Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi, Teknik Şartname vd. yükümlülüklerini yerine getirmediği sabit olup, ipoteğin fekki sonucunu doğurmadığının sabit olduğu,

bu nedenle somut olayda, yasadan ve sözleşmeden doğan yükümlülüklerini ihtarnamelere rağmen yerine getirmeyen ve getirmemekte ısrar eden davacının, ipoteğin fekkini talep etmesi açıkça hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, bu nedenlerle; sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmeyen ve müvekkilin maddi ve manevi zararının oluşmasına sebep olan davacıya karşı her türlü yasal hakkımızı saklı tuttuklarını, taraflar arasında akdedilen sözleşme gereği müteahhidin şartlarını yerine getirmesi sonrası ipoteğin kaldırılması yükümlülüğü temsil heyetine verildiğinden,

davanın temsil heyetinden bir kişi olan müvekkile karşı açılması hukuka aykırı olup, husumet itirazında bulunduklarını, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, asıl borcunu yerine getirmeyen davacının ipoteğin fekki talebi hukuki dayanaktan yoksun ve haksız olup, davasının reddini, yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin davacı üzerine bırakılmasını talep etmiştir.

İNCELEME ve GEREKÇE : Dava, hukuki niteliği itibari ile Davacı ie davalının da aralarında bulunduğu düzenleme şeklinde satış vaadi ve Arsa Payı karşılığı İnşaat Sözleşmesi kapsamında davacının hak sahisi olduğu 7 adet daireden 4 adet daireye ipotek şerhi konması ve peyderpey hakedişin tahsili ile ipoteklerin fekkinin kararlaştırılmış olmasına rağmen ipoteğin kaldırılmaması sebebiyle davacıya ait --------- İli ---------- İlçesi ---------- mahallesi ----------- Ada parselde bulunan ipoteğin fekki talebinden ibarettir.---------Noterliğine, Kadıköy -------- Noterliğine,

---------- Noterliği ve ------------ Tapu Müdürlüğüne yazılan müzekkerelere cevap verildiği, müzekkere yazı cevaplarının dosya arasına alındığı görüldü.

Davada aktif ve pasif taraf husumetinin sağlandığı anlaşılmış olup taraflar arasında bu hususta çekişme yoktur.7155 sayılı Kanun’un 20. Maddesi ile eklenen 5/A maddesi uyarınca arabuluculuk başvurusunda bulunulmuştur. arabuluculuk son tutanağında icra dosya borcunun ödenmesi hususunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin arabuluculuk son tutanağı dosya arasına alınmıştır. 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 73. maddesinde.

"Tüketici işlemleri ile tüketiciye yönelik uygulamalardan doğabilecek uyuşmazlıklara ilişkin davalarda tüketici mahkemeleri görevlidir" ifadesi ile tüketici mahkemelerinin görev alanı tüketici işlemleri ile sınırlandırılmıştır.

Aynı Yasa'nın 3/l.maddesinde ise, mal veya hizmet piyasalarında kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden veya onun adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiler ile tüketiciler arasında kurulan, eser, taşıma, simsarlık, sigorta, vekâlet, bankacılık ve benzeri sözleşmeler de dâhil olmak üzere her türlü sözleşme ve hukuki işlem, tüketici işlemi olarak tanımlanmıştır.Somut olayda.

UYAP sisteminde yapılan sorgulamada davalının tacir olmadığı, uyuşmazlığın TTK'da düzenlenen veya TTK'a sayılan mutlak ticari dava niteliğinde olmadığı, davalının tüketici olduğu, davanın açıldığı tarih itibari ile davanın Tüketici Mahkemesi'nin görev alanına girdiği anlaşılmaktadır.6502 sayılı TKHK'nun 73. maddesi uyarınca tüketici işlemleri ile tüketiciye yönelik uygulamalardan doğacak uyuşmazlıklara ilişkin davalarda tüketici mahkemesi görevli kılınmıştır.

Bunun yanında Kanun'un 83. maddesinde de taraflardan birini tüketicinin oluşturduğu işlemler ile ilgili diğer kanunlarda düzenlenme olmasının, bu işlemin tüketici işlemi sayılmasını ve bu Kanunun görev ve yetkiye ilişkin hükümlerinin uygulanmasını engellemeyeceği belirtilmiştir. -----------sayılı ilamı da bu yöndedir.Bu durum karşısında, davanın Tüketici Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerektiği gözetilerek; mahkemenin görevsizliği nedeniyle HMK'nun 114-115 maddesi uyarınca davanın usulden reddine karar verilmesi gerekmiştir.

HÜKÜ M

Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:

1-HMK'nun 114/1-c maddesindeki dava şartı yokluğundan aynı yasanın 115/2 maddesi gereğince davanın usûlden REDDİNE, Mahkememizin GÖREVSİZLİĞİNE, Tüketici Mahkemelerinin görevli olduğuna,

2-Karar kesinleştiği tarihten itibaren iki hafta içerisinde Mahkememize başvuru halinde dava dosyasının görevli----------- Tüketici Mahkemelerine tevzii edilmesi için Tevzii Bürosuna gönderilmesine,

3-Görevsizlik kararından sonra davaya görevli Tüketici Mahkemesinde devam edilmesi halinde yargılama giderlerine Tüketici Mahkemesince hükmedileceğinden, bu konuda HMK'nun 331/2. maddesi uyarınca şu aşamada bir karar verilmesine yer olmadığına,

Dair, davacı ve davalı vekillerinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğden itibaren 2 hafta içinde ----------- Bölge Adliye Mahkemesinde istinaf yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen anlatıldı. 26/09/2024