İstanbul Anadolu 11. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2019/574 K.2022/651

T.C. İstanbul Anadolu 11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2019/574 Esas

KARAR NO:2022/651

DAVA TARİHİ : 04/11/2019

KARAR TARİHİ : 26/10/2022

Mahkememizde görülmekte olan Sözleşmenin İptali davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ve davalı --- arasında,---yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde ---Sözleşmesi (EK-1) imzalandığını, bu sözleşmeye göre, müvekkili şirketin mülkiyetinde olan --- parsel sayılarında kayıtlı arsalarda davalı şirketçe inşaat faaliyetleri gerçekleştirilecek ve karşılığında, taraflar arasında sözleşmeye yansıtılacak şekilde kat ve bağımsız bölüm paylaşımı yapılacak, 18.madde uyarınca da inşaatın 07.04.2012 tarihinde tamamlanarak iskan ruhsatı alınmış halde teslim edileceğini, ilgili sözleşmenin 21. maddesinde yazılı olduğu üzere ve inşaatın gerçekleşme aşamalarında,

müvekkili şirket sözleşmeden doğan yükümlülüklerini tamamen yerine getirmediğini, inşaat temeli atılması, kaba inşaatın tamamlanması, sıva işlerinin bitirilmesi, kapı-pencerelerin döşenmesi işlemlerinin yerine getirilmesinin ardından sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde, bağımsız bölümler, tapu sicilinde davalı şirket adına devredildiğini, sözleşmenin 21(e)'ye göre, iskan alınması ve çevre düzenlemesinden sonra devri kararlaştırılan---numaralı bağımsız bölümlerin, davalı şirketin iskan ruhsatı almaması ve çevre düzenlemesi yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle devredilemediği,

gönderilen ihtarname ve gösterilen sınırsız hoşgörüye rağmen, davalı şirketin iskan ruhsatı almadan, çevre düzenlemesi yükümlülüğünü de yerine getirmeden inşaat alanını terk ettiğini, davalı şirketin kalan işlemleri tamamlamayıp inşaat alanını terk etmesi üzerine ---arsa sahibi müvekkili şirkete gönderilen 01.09.2014 tarih ve ---ayılı yazıda inşaatın şantiye şefinin istifa ettiği ve inşaat faaliyetlerinin durdurulduğuna işaret edilerek, inşaata yeni bir şantiye şefi atanmadığı takdirde inşaatın mühürleneceği uyarısı iletildiğini, sözleşme uyarınca yükümlü olmadığı halde, --- nolu bağımsız bölümü tapu sicilinde davalı tarafa devrederek,

sözleşme gereğince inşaatı tamamlayıp teslim etmesini sağlamaya çalıştığını, bu kapsamda bir araya gelen tarafların, hür iradeleriyle sözleşmede değişiklik yaptığını,----yevmiye numaralı düzenleme şeklinde fesih ve feragat sözleşmesini imzaladığını, ana sözleşmeye kısmi değişliklik getiren bu sözleşme hükmüne göre, "--- davalı şirketin gerekli masrafları karşılayıp iskan ve çevre düzenlemesi işlemlerini tamamlaması için --- nolu bağımsız bölümün tapu sicilinde devrinin yapılması,

--- nolu dairenin de devrinin ise iskan ve çevre düzenleme izinleri alındıktan sonra tamamlanacağının kararlaştırıldığını, ilaveten "davalı şirketin yükümlülüklerini- çevre düzenlemesini tamamlayıp iskan ruhsatını almadığı- 15.10.2015 tarihine kadar yerine getirmediği takdirde davalının---yevmiye sayılı Düzenleme --- kaynaklanan --- nolu bağımsız bölümleri üzerindeki hak ve alacaklarının hükümsüz kalacağı ve alacaklarından hiçbir ek muameleye gerek kalmadan feragat edeceği."nin beyan, kabul ve taahhüt edildiğini, taraflarca belirlenen teslim işleminin 15.10.2015 tarihi itibariyle tamamlanmaması üzerine müvekkili şirket,--- dosyası üzerinden,

inşaatın tamamlanmadığına dair tespit yaptırdığını, akabinde de --- 16.04.2015 tarihli ve ---yevmiye numaralı düzenleme şeklinde fesih ve feragat sözleşmesi uyarınca davalı şirkete ihtarname göndererek ---sözleşmelerin feshini ihbar ettiğini, 16.04.2015 tarihli ek sözleşme hükmü gereğince ---- nolu bağımsız bölümde hiçbir hak ve alacaklarının kalmadığını bildirdiğini, müvekkili şirketin, davalı yanın yükümlülüklerini yerine getirmemesi, fesih ihbarnamesine tepki vermemesi üzerine,

mevcut zararın daha da büyümemesi için, inşaatın çevre düzenlemesi ve iskan ruhsatı alınmasını bizzat gerekleştirdiğini, tüm giderlerini, harç-vergi ve resimleri ödediğini, ---- nolu dairenin değerini kat be kat aşan yükümlülüğe katlanmak zorunda kaldığını, dolayısıyla davalı şirketin --- yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde --- Sözleşmesi'nin, 18, 21. Maddeleri ile --- yevmiye numaralı düzenleme şeklinde fesih ve feragat sözleşmesindeki taahhüdü gereğince, iskan ve çevre düzenleme işlemlerini tamamlamadığı için --- nolu bağımsız bölüm üzerindeki tüm haklarını kaybettiğini, müvekkili şirketin ağır zarara uğramasına neden olduğunu,

bu nedenlerle davanın kabulüne,--- 21.11.2011 tarih ve--- yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde --- Sözleşmesi ile taraflarca imzalanan--- 16.04.2015 tarihli ve ---yevmiye numaralı düzenleme şeklinde özleşmelerin ileriye dönük olarak feshedildiğinin tespitine,

Davalı şirket lehine tapu kayıtlarında yer alan; Tapunun ----nolu bağımsız bölüm'e ait tapu kayıtlarında yer alan "..%50 hissesinde --- lehine kat karşılığı inşaat hakkı vardır." şerhlerinin ayrı ayrı terkinine, yargılama gideri ile vekaket ücretinin de davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesine talep ve dava etmiştir. Davalı tarafça süresi içinde cevap dilekçesi sunulmamış olduğu görüldü.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, taraflar arasında yapılan---yevmiye numaralı düzenleme şeklinde ---sözleşmesi ile 16.04.2015 tarihli ek sözleşmenin ileriye dönük feshinin tespiti ile tapunun ---nolu bağımsız bölümler üzerinde davalı lehine yer alan kat karşılığı inşaat hakkı şerhlerinin kaldırılması istemine ilişkindir.Mahkememiz tarafından, deliller toplanılmış, ilgili belgeler celp edilerek dosya içerisine alınmıştır.Dosyaya sunulan tapu kaydının incelenmesinde; --- Tesisinden 26.01.2012 tarih ve --- yevmiye ile “---adına kayıtlı olduğu,

dava konusu taşınmazın zemin kat (--) nolu, zemin kat (---) ve zemin kat (---) nolu dükkan vasıflı taşınmazlarda "%50 hissesinde---lehine kat karşılığı inşaat hakkı vardır" şerhinin mevcut olduğu anlaşılmaktadır.----- yevmiye no ile tanzim ve tasdikli, Düzenleme Şeklinde ---Sözleşmesi incelendiğinde, mal sahibi ve satış vaadinde bulunanın, --- Şirketi'ni temsilen, ----(arsa sahibi) müteahhit ve satın almayı vaad eden: ----(yüklenici), arasında 550.000,00TL bedel ile imzalanmıştır. ----yüzölçümlü yukarıda tanımlanan arsa üzerinde iş bu sözleşmede belirtilen, hak ve yükümlülükler çerçevesinde,

--- Blokta -- adet daire ve Zemin Katlarda - adet depolu dükkan ve açık otoparktan müteşekkil inşaat yapılarak, taraflar arasında --arsa sahibine, --yükleniciye ait olacak şekilde paylaşım yapılacağı, Md.3 Paylaşım Şeması incelendiğinde; --- dükkanların yükleniciye ait olacağı belirlendiği, madde 18 İnşaatın anahtar teslimi tamamlanarak iskan ruhsatı alınmış olarak, arsa sahibine 07.04.2012 tarihinde teslim edileceğinin taraflarca kabul edildiği, Md.21 arsa sahibinin;

a. İnşaat temeli atıldıktan sonra: ---nolu daireleri,

b.---daireleri,

c. Sıva İşleri Bittiğinde --- daireleri,

d. Kapılar, pencereler takılıp seramikler döşendiğinde ---daireleri,

e. İskan alınıp çevre düzenlemesi tamamlandığında---dükkanları yüklenicinin belirleyeceği bağımsız bölümlerin kat irtifakı tapularını yükleniciye veya yüklenicinin göstereceği kişi veya kişilere tapuda devredeceği, ferağını vereceği konusunda anlaştıkları görülmektedir.Davacı vekili tarafından sunulmuş olan, 16.04.2015 tarihli --- düzenlenmiş fesih ve feragat sözleşmesi incelendiğinde;

Tarafların,--- olduğu,

Md.1.'e göre taraflar arasında -- düzenlenen Düzenleme Şeklinde --- Sözleşmesi'ne göre, mülkiyeti ---nolu parselde projelendirilen, konut ve dükkan inşaatının, ---tarafından, 15 Ekim 2015 tarihine kadar tüm bağımsız bölümlerinin sözleşme ekinde ki projeye uygun olarak imalatlarının tamamlanması iskan ruhsatlarının alınması, her türlü borçtan arındırılması sağlanacağı,

Md.2.'ye göre ---bu yükümlülüğü yerine getirebilmesi için- -- No'lu bağımsız bölümün satış yetkisi, --- tarafından, --- verileceği,

Md.3.'e göre --- 15 Ekim 2015 tarihine kadar sözleşmenin (1) maddesinde yazılı yükümlülükleri yerine getirmediği veya getiremediği takdirde hiçbir muameleye gerek kalmaksızın , 21.11.2011 tarih, ---yevmiye no'lu Düzenleme Şeklinde --- Sözleşmesinde yer alan --parsel üzerinde olan ve tapuda arsa sahibi üzerine kayıtlı bulunan sözleşme gereğince ---devredilmesi gereken dükkan nitelikli ---No'lu bağımsız bölüm üzerinde hak ve alacakları kalmayacak, karşılıksız olarak bu hak ve alacaklardan tamamen feragat edeceği, bu takdirde gereğince --- 15 Ekim 2015 tarihinde söz konusu sözleşmenin kendiliğinden ve hiçbir muameleye gerek kalmaksızın koşulsuz fesih olacağını kabul ve taahhüt edeceği hüküm altına alınmıştır.

Mahkemece 12.04.2021 tarihinde keşfe gidilmiş, keşif sonucunda bilirkişi heyetince 16.10.2021 tarihli asıl ve 27.09.2022 ek rapor dosyaya sunulmuş, bilirkişi raporlarının dosya kapsamına uygun, denetime ve hüküm kurmaya elverişli olduğu görülmüştür.

Dosya kapsamına göre; taraflar arasında --- imzalandığı, 21.11.2011 tarih, --- yevmiye no ile tanzim ve tasdikli Düzenleme Şeklinde ---Sözleşmesinin incelenmesinde, (Md.18) İnşaatın anahtar teslimi tamamlanarak iskân ruhsatı alınmış olarak, arsa sahibine 07.04.2012 tarihinde teslim edileceğinin taraflarca kabul edildiği ancak bu sürenin aşıldığını, inşaatın belirlenen tarihte tamamlanmaması üzerine, taraflar arasında 16.04.2015 tarihli, --- No'lu---- düzenleme şeklinde fesih feragat sözleşmesi düzenlenerek---- No'lu bağımsız bölümün işi bitirebilmesi için yükleniciye devredildiği,

işin 15 Ekim 2015 tarihine kadar bitirilmesi için süre verildiği, eğer iş bu sürede tamamlanmazsa tasarrufu arsa sahibinde olan --- No'lu bağımsız bölümün devrinin yapılmayacağı ve sözleşmenin kendiliğinden fesih olacağının belirlendiği,---İş sayılı dosyasına sunulmuş olan 11.12.2015 tarihli bilirkişi raporunda inşaattaki eksik işler ve yapı kullanma izin belgesinin alınmamış olduğunun tespit edildiği, yapılan incelemeler sonucunda, kat karşılığı inşaat yapım işinin, yüklenici (İsim ve Unvan değişikliği yapılmadan önce ---tarafından, belirlenen süreler içinde tamamlanmadığının anlaşıldığı,

bilirkişi raporuna göre yapılan inceleme ve araştırmalar sonucu davaya konu taşınmazın değerinin 08.11.2017 tarihinde 513.000,00 TL olabileceği, keşif tarihi itibariyle bina inşaatının tamamlanmış ve iskân edilir vaziyette bulunduğu anlaşılmaktadır.Somut olayda davacı tarafın talebinin taraflar arasındaki sözleşmelerin ileriye dönük olarak feshinin tespiti olduğu, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasında ---yevmiye no ile tanzim ve tasdikli Düzenleme Şeklinde ---Sözleşmesine göre, Md.18 inşaatın anahtar teslimi tamamlanarak iskân ruhsatı alınmış olarak,

arsa sahibine 07.04.2012 tarihinde teslim edileceği taraflarca kabul edildiği ancak bu sürenin aşıldığı, inşaatın belirlenen tarihte tamamlanmaması üzerine, taraflar arasında 16.04.2015 tarihli, --- düzenleme şeklinde fesih feragat sözleşmesi düzenlenerek, --- No'lu bağımsız bölümün işi bitirebilmesi için yükleniciye devredildiği, işin 15 Ekim 2015 tarihine kadar bitirilmesi için süre verildiği, eğer iş bu sürede tamamlanmazsa tasarrufu arsa sahibinde olan ---No'lu bağımsız bölümün devrinin yapılmayacağı ve sözleşmenin kendiliğinden fesih olacağının belirlendiği,----.

İş sayılı dosyasına sunulmuş olan 11.12.2015 tarihli bilirkişi raporunda inşaattaki eksik işler ve yapı kullanma izin belgesinin alınmamış olduğu tespit edildiği, yapılan incelemeler sonucunda, kat karşılığı inşaat yapım işinin, yüklenici (İsim ve Unvan değişikliği yapılmadan önce---- tarafından, belirlenen süreler içinde tamamlanmadığının anlaşıldığı,

yapılan inceleme ve araştırmalar sonucu davaya konu taşımamızın 08.11.2017 tarihinde 513.000,00 TL olabileceği, keşif tarihi itibariyle bina inşaatı tamamlanmış ve iskân edilir vaziyette bulunmakla birlikte, davacı tarafın talebinin taraflar arasındaki sözleşmelerin ileriye dönük olarak feshinin tespiti olduğu, dava tarihi itibariyle yukarıda da anlaşıldığı üzere sözleşmelerde belirlenen süreler içerisinde inşaatın tamamlanmamış ve iskanın alınmamış olduğu, daha sonra alınan iskan belgesinin de davalı tarafından değil, dava dışı 3. Kişilerce alındığı,

bu durumda gelinen noktada iskan edilir vaziyette bulunan mezkur taşınmazın varlığı karşısında davacı tarafın ileriye dönük fesih hakkını kullanabileceği anlaşılmakla davanın kabulüne karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.