İstanbul Anadolu 11. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/278 K.2022/108

T.C. İstanbul Anadolu 11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2021/278

KARAR NO : 2022/108

DAVA : MENFİ TESPİT (ESER SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN)

DAVA TARİHİ : 11/11/2019

KARAR TARİHİ : 04/03/2022

Mahkememizde görülmekte olan Menfi Tespit (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacılar vekili tarafından mahkememize ibraz olunan dava dilekçesinde özetle; ----- sahibi müvekkili ----diğer kat malikleri ile birlikte,---- yapmış olduklarını, buna göre ---- olduğunu, yüklenici karşı taraf ek olarak sadece dairelere balkonları eklerken, -----işyerine katladığını, çatıyı sözleşmeden hareketle kendi dairelerine eklemek sureti ile deniz manzaralı ----- olduğunu, inşaatı tamamladığını, teslim de etmiş olduğunu, kısaca ne değer olarak ne bağımsız bölüm arsa payı olarak sözleşmede belirtilen-------- söz konusu olmadığını,

--- göre de hiçbir yoruma yer bırakmayacak şekilde yapı kullanma izin belgesi alınması yüklenicinin sorumluluğunda olduğunu, --- yapı kayıt belgesi alındığını ve ödenen bedelinin ---bölümü ihtar edenlerden talep edildiğini, kısmen ödendiğini kalanı için yükleniciye ---- teminat senedi davacılardan --------- tarafından imzalı olarak verilmiş olduğunu, bu sözleşmeye açıkça aykırı olduğunu, yüklenici karşı tarafın dairelere balkonun kapatılması nedeni ile yapı kullanım belgesi alınamadığı iddiası da geçerli olmadığını, inşaatın tesliminde yasal sürelere uyulmadığını ve ödenmesi gereken kira bedelleri ihtar eden tarafa ödenmemiş olduğunu,

mevcut paydaşlarla kat mülkiyetine dönüş hususunda yatırılması gereken bedelin ----- gereğince yüklenici tarafından diğer kat mülkiyeti işlemleri ile birlikte derhal tamamlanması, eksik işler ve sözleşme/yasaya aykırılıkları hakkında haklarını saklı tutulduğunu, aksi halde yukarıda bahse konu hak ve alacakları için ön işlem olarak gerektiğinde arabulucu talebinde bulunulabileceği, arabulucu tarafından sorunun çözümlenememesi veya arabulucu gerekmeyen konularda ------ sonra dava yoluna gidileceği, alacağın türüne göre avans veya yasal reeskont faiz oranları ile yargılama,

icra masrafları ve ayrı ayrı oransal vekalet ücretlerinin davalıya ait olacağı ------ sayılı ihtarnamesi davalı şirkete ihtar ve tebliğ edildiğini, ellerindeki senetler iade edilmediği gibi bedeli talep edilmeye devam edilmiş olduğunu, müvekkillerine ait taşınmaz ile ilgili olarak imar barışı işlemlerinden neşet ettiği gerekçesi ile davalı tarafından talep edilen ---- ferilerinden dolayı davacıların kat karşılığı sözleşmeye göre borçlu olmadığının tespitine,

davalı tarafından müvekkillerinden ---haksız olarak alınan --- tarihinden başlamak üzere -------davalı şirket lehine teminat senedinin geçersizliğinin tespitine ve davacı tarafa verilmesine, tahsili halinde kötü niyet tazminatı, faiz, yargılama/icra gideri, vekalet ücreti ile istirdadına karar verilmesini talep ettiği anlaşılmıştır.

Davalı vekili tarafından mahkememize ibraz olunan cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirket davacı taraf ile --- yevmiye nolu ----- Sözleşmesi ile davaya konu taşınmaz üzerindeki ------uyarınca yıkılması, yola terklerinin ve cins tahsisinin yapılması ile ortaya çıkacak arsa üzerinde, sözleşme ve eklerine, onaylı projelere, teknik şartnameye, imar ve sair ilgili mevzuata uygun olarak anahtar teslim iş esasıyla yeniden bina yapılması, iskan izni alınıp kat mülkiyeti tapuları ile birlikte tam, eksiksiz, ayıpsız her türlü maddi, hukuki ayıp ve eksikliklerden azade olarak,

anahtarlarıyla birlikte arsa sahiplerine teslim edilmesi karşılığında ----- oranındaki payına karşılık müteahhide devrini vaad etmiş olduklarını, müteahhit de bu koşullarda söz konusu devir vaadini kabul ettiğini, anılan sözleşmenin --- Maddesinin devamında; çatı arasının tamamını kullanma hakkı;

çatının bakım ve onarımı kendilerine ait olmak, çatı arası aidat hesabına dahil edilmek kayıt ve şartıyla sadece,---- ait olacağını, diğer daire sahipleri ve arsa sahipleri çatının kullanımı ile ilgili hiçbir hak iddia etmeyeceklerini, çatının kullanımına dair hak iddia eden kat malikleri, bu sebeple müteahhidin o dairelerle ilgili olarak ortaya çıkan kar ve zararlarını ödemek zorunda olduğunu, çatı bakım ve onarım masrafları ---dairelere ait olacağını, inşa edilecek binanın---- bahçe kullanım hakları, üstünün ve yan taraflarının sabir bir şekilde kapatılmaması kayıt ve şartıyla ---- dükkanlara ait olacağını,

ayrıca dükkanların ön kullanım hakkı, çatı kullanım hakkı ile bakım ve onarım masraflarının çatı dubleks maliklerine ait olacağı ile ilgili maddelere dair yasal izin yönetim planına da işleneceğini, tüm daire sahipleri ve arsa sahipleri;

çatı bakım ve onarım masrafları çatı dubleks maliklerine ait olmak kayıt ve şartıyla çatı dubleks maliklerine, muvafakat ederek kullanım hakkını vereceğini, müvekkili şirketçe sözleşme kapsamında yapılacak işler eksiksiz yapıldığını, inşaat zamanında bitirilerek kat maliklerine teslim edildiğini, müvekkili şirket ile karşı tarafın imzalamış oldukları yukarıda tarih ve yevmiye numarası belirtilen ---- yapıldığı sırada--- yürürlükte olmadığından bu sözleşmede imar barışından yararlanılan ve sözleşmedeki planlarda ‘--------- vasfında bulunan alanın her kat maliki için geçerli olmak üzere ---- olarak çevrilmesi hususu yer almamış olduğunu,

anılan sözleşme müvekkil şirketçe yerine getirilip sona erdikten sonra arsa sahiplerinin müvekkili şirkete yapmış olduğu başvuru ve istek üzerine, iskan almadan önce balkon olan kısımların odaya çevrilmesi konusunda talepleri olduğunu, daireler arsa sahiplerine anahtar teslim yapıldığı esnada kendileri ile ----- müteahhidin taahhütlerine uygun olarak inşa edilen ve münhasıran arsa sahiplerine tahsis edilen daireleri, arsa sahipleri teslim almış ve sözleşmedeki karşılıklı taahhütlerini------- tamamlamışlardır.’’ denmiş olduğunu,

buradan da anlaşılacağı üzere arsa sahiplerinin sözleşmede belirtilen ve paylarına düşen dairelerini teslim aldıklarını ve karşılıklı olan iskan ruhsatının alınması haricindeki taahhütlerini yerine getirmiş olduklarını,---- şirketin kendi kasasından nakden -----ödeme yaptığını, müteahhit tarafından nakden yatırılan bu tutar sonrasında güvence olarak daire sahiplerinden senet alınmasına yine daire sahiplerinin ortak kararı ile karar verilmiş olduğunu, Ödenen---- bağlayıcılığı olmadığını, ayrıca davacı tarafın dava dilekçesinde belirtmiş olduğu hususlar arasında teminat senetlerinin ---- ait olduğu anlaşıldığını,

kabul anlamına gelmemekle birlikte, bir an için tüm bu olaylar zincirinin anılan sözleşme ile bağlayıcı olduğu düşünülse bile-----kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ve eklerinde ne de bina teslim tutanağında imzası bulunmayan ve hukuki ve yasal anlamda bu konuda hiçbir hak sahibi olmamakla birlikte,----- tarafından düzenlendiği iddia edilen bu senetlerin sözleşme dahilinde alındığının ispat yükü de yine davacılara ait olduğunu,-------- alınabilmesi için---- defa ödendiğini, buna göre --- bir kısım daha davacılardan -------- tarafından müvekkili şirkete ödenmesi gerektiğini,

ancak davacı tarafın iddiaları ile geri istenen teminat senetleri de vadeleri gelmesine rağmen ödenmediğini, yukarıda bahsettikleri meblağda henüz ödenmemiş olduğunu, müvekkilin alacağının sürüncemede bırakmak amacıyla açılmış bulunan işbu davanın reddi, huzurdaki davanın kötü niyetli olarak açılması sebebiyle uğrayacakları herhangi bir zararda dava açma hakları saklı kaldığını belirterek Mahkeme masraflarının ve avukatlık ücretinin davacı karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ettiği anlaşılmıştır.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava; düzenlenen --- bedelli olmak üzere toplam ------ bononun teminat senedi olup olmadığı, teminat senetlerinin geçersizliğinin tespiti ile davacılara iadesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre davacıların davalıya borçlu olmadığına ilişkin menfi tespit davasıdır.

Mahkememizce taraf teşkili sağlanmış olup, taraflara usulüne uygun davetiye tebliğ edilmiş, tarafların bildirdikleri deliller ilgili yerlerden celp edilmiştir.

Davalı vekili tarafından------- yevmiye nolu taraflar arasındaki düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin fotokopisinin sunulduğu anlaşılmıştır.

----yazılan yazıya cevap verildiği anlaşılmıştır.

---- yazılan yazıya cevap verildiği imar projesinin -----ortamına aktarılarak mahkememize gönderildiği anlaşılmıştır.

-----yazılan yazıya cevap verildiği anlaşılmıştır.

Davalı vekilince dosyaya davacı --- adına düzenlenmiş --- ödeme tarihinde başlayan ---- senetlerin sunulduğu ve davalı vekiline iade edildiği anlaşılmıştır.

Dosyanın bilirkişi heyetinden alınan raporda özetle;Davacılardan ----- tarafından davalı müteahhit ile imzalanan kat karşılığı sözleşmede davalının iskan alması ------maddesi uyarınca yapı kayıt belgesi alarak tamamlanması gerekçesiyle bu bedelden sorumlu olduğu, ayrıca dosya içeriğinde bulunan ---

maliklerce ve ---- tarafından imzalanan belgede ----- uygulama projesinin imalat, tadilat ve montaj işlerini imar barışı harçlarını yatırıp yapı kayıt belgesi aldıktan sonra tamamlayabilecektir.’ denmesi nedeniyle sorumluluğu ayrıca desteklediği, menfi tespit davasına konu edinilen ------senetlerin fotokopilerinin veya asıllarının dosya içerisinde rastlanılmadığı gibi anılan senetlerin kim tarafından, ne karşılığı kime verildiğine ilişkin bilgi ve belgeye rastlanılmadığı,

davaya konu senetlerin teminat senedi olarak davalıya verildiği hususundaki beyanın davalı tarafından kabul edilmemesi karşısında davacı tarafın talep ve beyanlarının yazılı belge ile ispat etmesi gerekirken bu hususta yazılı belgeye rastlanılmadığından tarafça menfi tespite ilişkin değerlendirme yapılmasının mümkün olmadığı bildirilmiştir.

Mahkememiz tarafından dosyada bulunan bilgi ve belgeler incelenmiş olup; her ne kadar dava dilekçesinde ---- bonodan kaynaklı dava açılmış olsada, bonoların ----olduğu, bu yanılgının esasa bir etkisinin olmaması sebebiyle, yargılamaya ---- bono üzerinden devam olunmuştur. Davaya konu senetlerin, alacaklısının --- bedelli olduğu görülmüştür.

Davacılardan----tarafından davalı müteahhit ile imzalanan kat karşılığı sözleşmede davalının iskan alması (kat mülkiyetine geçmesi) ediniminden sorumlu olduğu, bu edinimini -----maddesi uyarınca yapı kayıt belgesi alarak tamamlanması gerekçesiyle bu bedelden sorumlu olduğu, ayrıca dosya içeriğinde bulunan---- maliklerce ve ----tarafından imzalanan belgede ---arası kullanın hakkı, müteahhit firma dubleks dairelerin uygulama projesinin imalat, tadilat ve montaj işlerini imar barışı harçlarını yatırıp yapı kayıt belgesi aldıktan sonra tamamlayabilecektir.’ denmesi nedeniyle davalının sorumluluğunun ayrıca desteklendiği görülmektedir.

Sözleşme gereğince yapı kayıt belgesinin alınması davalı şirketin sorumluluğunda olması sebebiyle, davalı yanın bu hususta ödemiş olduğu bedelleri malik sıfatıyla sözleşmeyi imza eden diğer taraftan talep etmesi mümkün değildir. Açıklanan gerekçelerle davacıların davalıya imar barışı işlemlerinden kaynaklı olarak bir borcu bulunmamaktadır. Esasen davaya konu senetlerin teminat senedi olarak alındığına dair davalının cevap dilekçesinde beyanı bulunmaktadır.

Ancak, davaya konu bonoların alacaklısının dava dışı --- olduğu görülmektedir. Davaya konu bonoların alacaklısının dava dışı -----olması sebebiyle, senetlerin teminat senedi olup olmadığı, senetler dolayısıyla davacıların borçlu olup olmadığı hususunda değerlendirme yapılmamıştır. Alacaklısı dava dışı bir üçüncü kişi olan senetlere ilişkin borçlu olunmadığı ve senetlerin iadesine karar verilmesi mümkün değildir. Açıklanan gerekçelerle aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.

Yargılama giderlerinden taraflar kararın niteliği gereğince eşit şekilde sorumlu tutulmuştur.