İstanbul Anadolu 11. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/928 K.2023/7

T.C. İstanbul Anadolu 11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2020/403 Esas

KARAR NO : 2022/865

DAVA

Elatmanın Önlenmesi (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 04/03/2020

KARAR TARİHİ : 14/12/2022

Mahkememizde görülmekte olan Elatmanın Önlenmesi (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. Müvekkili ile davalı arasında bir takım yüklenici ana sözleşmeleri imzalandığını, bu kapsamda ------- projesi ile alakalı olarak 30.07.2018 tarih ve------numaralı "Mali İşler Sorumluluk Sözleşmesi" imzalandığını, davalının bu sözleşme kapsamında doğmuş bir kısım hakediş bedellerini para olarak değil daire olarak kendisine verilmesi konusunda anlaştığını,

bu kapsamda davalı ile adi yazılı usulle ve hukuki anlamda herhangi bir geçerliliği bulunmayan taksitli satış sözleşmesi imzalandığını ve sözleşmeye konu------projesi kapsamında yer alan -------nolu bağımsız bölümün müvekkili şirket tarafından doğmuş bir kısım hakediş karşılığı davalıya fiilen teslim edildiğini, ancak davalının taraflar arasında akdedilen sözleşmelere aykırı hareket etmesi,

yükümlülüklerini yerine getirmemesi müvekkilini mali ve hukuki anlamda çok zor durumda bıraktığını, aynı şekilde müvekkiline de yüklü miktarda borcu oluştuğunu, davalının bu olumsuz fiil ve eylemleri sebebiyle taraflar arasında akdedilen sözleşmelerin devamı mümkün olmadığından davalı ile akdedilen tüm sözleşmelerinin----- Noterliği'nin 31.10.2018 tarih ve------ yevmiye nolu ihtarnamesi ile feshedildiğini, aynı şekilde taraflar arasında akdedilen resmi olmayan taksitli satış sözleşmesi de dahil olmak üzere tüm sözleşmelerin ------Noterliği'nin 28.11.2018 tarih ve ------yevmiye nolu ihtarnamesi ile feshedildiğini,

tapuda kayıtlı taşınmazların resmi şeklide yapılması gerektiği aksi halde sözleşmenin geçersiz olduğunu, davalı ile akdedilen sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığından geçerliliği bulunmadığını, müvekkilinin taraflar arasında akdedilen sözleşmelerde belirtilen yükümlülüklerini tamamını yerine getirdiği halde davalı firmanın bu yükümlülükleri yerine getirmeyerek müvekkilini zarara uğrattığını, davalının taraflar arasında akdedilen sözleşmelerden kaynaklı yükümlülüklerini yerine getirmemesi üzerine kendisine fesih ihbarnamesi gönderildiği ve sözleşmenin feshedildiği,

konutun tahliyesi ile müvekkili şirkete teslimi aksi halde fuzuli işgal nedeniyle meni müdahale ve tahliye talebi davası açılacağının ihtar edilmesine rağmen söz konusu daireyi hala teslim etmediğini, edimlerini yerine getirmeyen davalının kendisine gönderilen ihtarnameye ve taraflar arasında akdedilen sözleşme hükümlerine rağmen dava konusu bağımsız bölümü müvekkiline boş olarak teslim etmesi gerekirken teslim etmediği gibi borcunu da hala ödemediğini,

bu nedenle davanın kabulü ile davalının fuzuli olarak işgal ettiği müvekkili şirkete ait -----nolu bağımsız bölümdeki fuzuli işgal nedeniyle men-i müdahale ile birlikte tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle;

davacının iddia ettiği üzere sözleşmenin adi usulle yapılması şeklinin geçersiz olduğunu, tarafların her ikisininde tacir olmaları dolayısıyla akdedilen 30.07.2018 tarihli ve ------ numaralı sözleşme mucibince müvekkili şirketin akde konu işlerin yapımında basiretli bir tacir ve özen yükümlülüğüne sahip her yüklenici gibi sorumluluklarını yerine getirdiğini, davacı şirket tarafından sabit birimli sözleşmeye istinaden yapılan işlerle ilgili olarak hak ediş bedellerinin sözleşmede belirtilen usullere göre yapılmadığını, müvekkili şirketi mali anlamda zor durumda bıraktığını,

davacının müvekkili şirketin sözleşmeye aykırılık iddiasının tamamıyla gerçek dışı olduğunu, müvekkilinin her eser sözleşmesinde yüklenici olarak kanunda öngörülen azami ihtimamı göstermiş olduğunu, sözleşmelere konu inşaatların büyüklüğü ve hacmi düşünüldüğünde yapılan işlerin tek bir seferde kusursuz yapılabilmesinin hayatın olağan akışı ile uygun düşmeyeceğini ancak yine özen yükümlülüğü uyarınca müvekkili şirketin bu hususta tüm denetimleri gerçekleştirerek herhangi bir eksiklik ve kusurun bulunmaması adına tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, davacı şirketin,

açıkladığı nedenlerle yükümlülüklerini yerine getirmemiş olması dolayısıyla tüm sözleşmeleri feshetmek suretiyle kötü niyetli davrandığını, ilgili sözleşmelerin geçersiz olduğunu iddia edip sırasıyla ------ Noterliği’nce tanzim edilen 31.10.2018 tarih ve------ yevmiye numaralı ve 28.11.2018 tarih ve -------yevmiye numaralı ihtarname ile fesih edildiğine dair beyanda bulunduklarını, yapılan işler mucibince müvekkilinin davaya konu taşınmaza ilişkin sözleşmede;

sözleşmenin kuruluşundan itibaren kötüniyetli olarak menfaat sağlama saikiyle hareket ederek basiretli bir tacirden beklenmeyecek şekilde davrandığını kendi beyanıyla sübut bulduğunu,borcunu ödemediği iddiasının gerçek dışı olduğunu, bu nedenlerle davanın reddini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava; davacıya ait ------ nolu bağımsız bölümdeki fuzuli işgal nedeniyle men-i müdahale ile birlikte tahliyesine yöneliktir.------ tarafından dosyaya gönderilen davaya konu taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde; ----- nolu bağımsız bölümdeki taşınmazın tamamının ------ adına kayıtlı olduğu görülmüştür-----tarafından davaya konusu taşınmazın çap kaydı dosyaya gönderilmiştir. ------01.02.2019 tarihli yazı cevabında; davaya konu taşınmazın 12.07.2013 tasdik tarihli -----kat konut alanı olarak planlandığı alanda kaldığı, kısmende yola terkinin mevcut olduğu bildirilmiştir.

Dava, önce------ karar sayılı ilamıyla tarafların tacir olması nedeniyle Asliye Ticaret Mahkemelerinin görevli olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilerek mahkememize gönderilmiş ve mahkememizin -------esas sayılı sırasına kaydedilmiştir----- esas sayılı dosyasının incelenmesinde; davacının----- dava konusunun alacak, dava tarihinin 30.04.2019 olduğu görülmüştür------tarafından dosyaya gönderilen ticaret sicil kayıtlarının incelenmesinde; ------ sermayesinin 500.000,00 TL, ana sözleşme tarihinin 03.10.2014, müdürü ve yetkilisinin ----- son tescil tarihinin 08.10.2019 tarihi olduğu,

----- sermayesinin 873.193.432,00 TL, ana sözleşme tarihinin 22.12.2006, yönetim kurulu üyelerinin ------son tescil tarihinin 05.06.2020 olduğu görülmüştür.------ yevmiye nolu ihtarnamesinin incelenmesinde; ihtar edenin-----ihtar konusunun bakiye alacak talebine ilişkin cevap ve taleplere ilişkin olduğu görülmüştür.----- tarafından dosyaya 13.07.2017 tarihli 495.000,00 TL ve 20.07.2017 tarihli 505.000,00 TL'lik kesin teminat mektubu gönderilmiştir.------formları gönderilmiştir.

Mahkememizce yargılama sırasında bilirkişi heyetinden 31.05.2021 ve 20.07.2022 tarihli raporlar alınmış, raporlar denetime uygun ve hüküm kurmaya elverişli görülmüştür.------ bilirkişi tarafından dosyaya sunulan 31.05.2022 tarihli bilirkişi raporunda. Mali inceleme neticesinde.

Davacı şirket tarafından ibraz edilen 2018, 2019 yıllarına ilişkin ticari defterlerin; açılış ve kapanış tasdiklerinin usulüne uygun olarak yaptırıldığı ve defter kayıtlarının birbirini doğruladığı, davacı şirketin defterlerinin kayıt nizamı bakımından uygun olduğu, dava dosyasına sunulan belgelere istinaden davalı şirketin ticari defterlerinin delil kabiliyetinin bulunmadığı hususunda takdirin mahkemede olduğu, tarafların tacir ve taraflar arasında ticari ilişkinin olduğu, davacı şirketin ticari defter kayıtlarına göre.

31.12.2019 tarihinde davacı şirketin davalı şirketten kaydi olarak 4.122.331,63 TL alacaklı olduğu, davalı tarafından davacıya verilen toplam 1.000.000,00 TL bedelli iki adet teminat mektubu bedelinin, davacı şirketin ticari defterlerinde kayıtlı bulunduğu ve bu alacak rakamına dahil olduğu, Teknik inceleme neticesinde; davalının ilgili sözleşmelerdeki işler için edimlerinin yerine getirilmediği, taahhüt edilen dış cephe imalatlarının tamamlanmadığı ve eksik bırakıldığı,

sözleşme bakımından inceleme neticesinde dosya kapsamı incelendiğinde davacının, taraflar arasındaki sözleşmeleri 31.10.2018 ve 28.11.2018 tarihli noter ihtarnameleriyle sonlandırdığının görüldüğü,------tarafından dosyaya sunulan 31.05.2022 tarihli bilirkişi raporunda.

Taşınmazların gerçek değerleri, bulunduğu mevki, konumu, fiziki durumu, imar durumu, ulaşım, üzerindeki mevcut binanın inşai tarzı, kullanım durumu, inşaat özellikleri, kullanılan malzeme ve işçilik kalitesi, yaşı, yapının yıpranma payı, taşınmazın yasal durumu, belediye hizmetlerinden yararlanma, çevresindeki emlak alım satım bedelleri ile günün iktisadi koşulları göz önünde bulundurularak ve hep birlikte değerlendirilerek, yerinde inceleme yapılan keşif tarihi 28.06.2022 itibariyle;------ numaralı bağımsız bölümünün keşif tarihindeki güncel değeri.

11.000.000.00 TL olarak tespit edildiği, dava tarihi olan 04.03.2020 tarihi itibariyle, ------- endeksleri değerinin Mart 2020 için 468,69 ve Haziran 2022 için 1.652,75 olduğunu, buna gore dairenin değerinin 11.000.000TL x (468.69/1.652,75) = 3.119.401,00 TL olarak hesaplandığı bildirilmiştir.Tüm dosya kapsamında; taraflar arasında adi yazılı şekilde----- Taksitli Satış Sözleşmesi” başlıklı sözleşmenin kurulduğu, sözleşmede davaya konu ------numaralı bağımsız bölümün davacı tarafından davalıya devredileceğinin kararlaştırıldığı,

adi yazılı şekilde düzenlenmiş “Konut Teslim Tutanağı”ndan anlaşıldığı üzere davalıya, davaya konu edilen------ numaralı bağımsız bölümün teslim edildiği, ancak ------- gelen yazının ekinde bulunan tapu kaydından görüldüğü üzere davaya konu edilen------ numaralı bağımsız bölümün davacı şirket adına tescilli olduğu,

her ne kadar taraflar arasında adi yazılı şekilde kurulan ------ Satış Sözleşmesi” başlıklı sözleşmede davaya konu---- numaralı bağımsız bölümün davacı tarafından davalıya devredileceği kararlaştırılmışsa da taşınmazın mülkiyetinin devrini içeren bu sözleşmenin, taşınmaz satış sözleşmesi olarak TBK m. 237/1, Tapu Kanunu m. 26 hükmünce tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapılması gerektiği, taşınmaz satış vaadi olarak kararlaştırılmış olarak kabul edilecekse de TBK m. 237/1l, Noterlik Kanunu m. 60 hükümlerince noter huzurunda resmi şekilde akdedilmesi gerekirken kanuni geçerlilik şekline uygun yapılmadığı,

bu nedenle emredici hükme aykırılık nedeniyle işbu sözleşmenin, TBK m. 27/1 hükmünce baştan itibaren kendiliğinden kesin hükümsüz olduğunun kabul edilebileceği, ------kararında davacının sözleşmeleri sonlandırması haklı nedene dayanmasa bile sözleşmeleri ortadan kaldırabileceği kabul edildiğinden sözleşmelerin noter ihtarnamesiyle sonlandığı, bununla birlikte yukarıdaki teknik incelemede de belirtildiği üzere davalının, hem borcunu gereği gibi ifa etmediği, hem de sözleşmenin davacı tarafından sonlandırılması sebebiyle, davalı mülkiyet hakkına sahip olmadığından,

davalının bunların dışında davaya konu taşınmazda bulunmasını haklı kalacak başkaca yasal bir dayanağın da bulunmadığı anlaşıldığından, davacının, mülkiyet hakkının içeriği kapsamında TMK m. 683/11 hükmünce davaya konu ------ numaralı bağımsız bölüm bakımından elatmanın önlenmesini (men'i müdahaleyi) talepte haklı olduğu kanaatine varılmakla davanın kabulüne karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM; Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Davanın KABULÜ ile,

-------- nolu bağımsız bölüme davalı tarafından yapılan müdahalenin önlenmesine ve davalının bu bağımsız bölümden tahliyesine,

2-Alınması gereken 213.086,28 TL harcın, alınmış olan 170,78 TL peşin harç ile 53.101,00 TL ıslah harcından mahsubu ile kalan 159.814,45 TL harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,

3-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte olan ------göre takdir edilen 244.582,03 TL'nin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,

4-Davalı tarafından yapılan 170,78 TL peşin harç, 44,40 TL başvurma harcı, 53.101,00 TL ıslah harcı ve 4.914,25 TL dosya masrafı olmak üzere toplam 58.230,43 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,

5-Taraflarca yatırılan gider avansından kullanılmayan kısmın kararın kesinleşmesinden sonra talep halinde taraflara iadesine,Dair; davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren iki hafta içinde ------ Bölge Adliye Mahkemesinde istinaf yasa yolu açık olmak üzere oybirliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.