İstanbul Anadolu 3. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/360 K.2024/221

T.C. İstanbul Anadolu 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2023/360 Esas

KARAR NO: 2024/221

DAVA

Tespit ve Tescil

DAVA TARİHİ: 15/05/2023

KARAR TARİHİ: 21/03/2024

Mahkememizde görülmekte olan tespit ve tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

Taşınmaz satışı vaadi ile iyi niyetli olarak sözleşme akdeden ve sözleşmede kararlaştırılan bedelin tamamını davalılara ödeyen müvekkilleri mağdur olduğunu, bu bağımsız bölümün kötü niyetli arsa sahibince başka 3. kişilere satılması halinde ise müvekkillerin telafi edilemeyecek ciddi zararları söz konusu olacağını, bu nedenle müvekkilleri ile Yüklenici -------- ---------- arasında akdedilen düzenlenme şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin tapuya şerh ve tesciline karar verilmesini,

yargılama neticeleninceye kadar yine aynı nedenlerle herhangi bir hak kaybı yaşanmaması adına bağımsız bölümün tapu sicili üzerine "Davalıdır" şerhi işlenmesini talep ettikleri görülmüştür.Davalı -------- şirketi vekili cevap dilekçesinde özetle.

Davacının icbar davası açma imkanı varken satış vaadi sözleşmesinin şerhi talepli dav açmasında hukuki yararının olmadığını, arabulculuk şartının yerine getirilmediğini, davacı ile diğer davalı yüklenici arasında akdedilen ve davaya konu şerhi talep edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine müvekkilinin taraf olmadığını, müvekkili ile diğer davalı yükleniciler arasındaki hasılat paylaşım esaslı inşaat sözleşmesi niteliği gereği yükleniciye tapu talep hakkı vermediğini, hasılat paylaşım esaslı inşaat sözleşmeleri niteliği gereği arsa sahibinin mutabakatı olmaksızın 3. kişilere satış yapılamayacağını,

somut olayda müvekkilinin şerhi talep edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine mutabakatı ve muvafakati olmadığını, müvekkili, diğer davalı yükleniciler ile aralarında akdedilen hasılat paylaşım esaslı inşaat sözleşmesini geriye etkili feshettiğini, müvekkili ile diğer davalı --------, --------- ve dava dışı --------- arasında --------- Noterliğinin ------- yevmiye nolu ve 26.03.2018 tarihli "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve /Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi/Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" (Bundan böyle "sözleşme" olarak anılacaktır.) imzalandığını,

huzurdaki davanın doğru şekilde çözüme kavuşturulabilmesi için öncelikle bu sözleşmenin mahiyetinin doğru saptanması gerektiğini, müvekkili şirket, diğer davalılara defalarca ihtar çektiğini ve vadeli satışlara izin vermediğini, sözleşmede de vadeli satış yapılmasına olanak tanınmadığı defaetle belirtildiğini, buna rağmen diğer davalılar tarafından vadeli satışlar yapıldığını, müvekkilinin vadeli satışlardan sorumlu tutulması mümkün olmadığını, eksik bedelin mahkeme veznesine depo ettirilmesi gerektiğini, açıklanan nedenlerden dolayı davacının şerh taleplerinin reddine,

dava konusu taşınmaz tapu kaydına konan davalıdır şerhinin terkinine,-------- E. Sayılı dosyasının bekletici mesele yapılmasına, davanın husumetten ve dava şartı yokluğundan reddine, terditli olarak yine düşük bedelle satış (m2 farkı, birim fiyatının düşüklüğü, vade farkı .vs.) nedeni ile takas mahsup taleplerinin kabulüne eksik bedellerin güncel değer üzerinden ayrıca mahkeme veznesine depo ettirilmesine, davanın esastan tümden reddine karar verilmesini talep ettiği görülmüştür.Davalılar -------- Şirketi, --------- ve -------- Şirketi vekili cevap dilekçesinde özetle.

Müvekkillerince davalı arsa sahibi şirket aleyhine -------- ATM-------- esas sayılı dosyası ile işbu davanın konusunu teşkil eden bağımsız bölümü kapsar şekilde ikame edilen tapu iptali ve tescil istemli davada dava konusu parsel yönüyle ihtiyati tedbir kararı ve infaz edildiğini,

müvekkilleri ile davalı arsa sahibi şirket ve ipotekler sahibi temlik alacaklısı 4 banka arasında akdedilerek herşeyi başlatan 01/02/2018 tarihli protokol imzalanmış olup bunun akabinde müvekkilleriyle arsa sahibi --------- arasında 26/03/2018 tarihinde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve hasılat paylaşım esaslı inşaat sözleşmesi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi,

arsa sahibi --------- ile ondan alacaklı 4 banka arasında hasılat payı alacağının temlik sözleşmesi akdedildiğini, bu sözleşmeler kapsamında satış yetkisini ve satıcı sıfatını haiz olan yüklenici müvekkili adi ortaklık gerek inşaai faaliyetleri ve gerekse, yine sözleşmeler dayanağıyla kurduğu içinde davalı arsa sahibi şirket temsilcisinin de bulunduğu satış ofisi vasıtasıyla dava konusu bağımsız bölümde bulunduğu -------- parselde kurulan kat irtifakı ile yönetim planı çerçevesinde hem tanıtım pazarlama ve hem de ilki 25/10/2018 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle başlayan satış faaliyetlerini yürüttüğünü,

davacıyla ilgili bağımsız bölümün net alanı, süpürme zeminini oluşturan, taban alanını, brüt alanı ise dış duvarlarının bir kısmıyla birlikte ölçümlenen toplam alanı ifade ettiğini, davalı arsa sahibi şirket aleyhine davanın tümden kabulüne karar verilmesi gerektiğini, davacı gibi bir alıcının aynı şekilde yaşadığı sorunlar nedeniyle ikame ettiği davada, müvekkillerince -------Esas sayılı dosyasının bekletici mesele yapılmasına karar verilmesini talep ettiği görülmüştür.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, hukuki niteliği itibariyle; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya tescil talebine ilişkin tescil davasıdır.Taraflar arasındaki uyuşmazlık ise; davacılar ile davalı ---------- --------- arasında düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin TMK 1009 md gereğince tapuya tescilinin mümkün olup olmadığı hususunda uyuşmazlık olduğu tespit edilmiştir.Bilindiği gibi, bir davanın Ticaret Mahkemelerinde görülebilmesi için açılan davanın mutlak veya nispi ticari davalardan olması gerekmektedir.

Mutlak ticari davalar 6102 sayılı TTK'nun 4. Maddesi uyarınca TTK'nda düzenlenmiş olan bütün hususlardan doğan davalar ile TTK'nun 4. Maddesinde belirtilen özel kanunlardaki davalardır. Nispi ticari davalar ise her iki tarafın tacir olduğu ve dava konusu uyuşmazlığın her iki tarafın ticari işletmesi ile ilgili olduğu davalardır.

Öte yandan 6335 sayılı Yasanın 2. Maddesi ile 6102 Sayılı TTK.'nın 5. maddesinin 3 ve 4 nolu fıkraları değiştirilerek Ticaret Mahkemeleri ile Asliye Hukuk Mahkemeleri arasındaki iş bölümü ilişkisi görev ilişkisine dönüştürülmüştür ve görev hususu HMK'nun 114/c maddesi uyarınca dava şartlarından olup yargılamanın her aşamasında re'sen dikkate alınır.6102 sayılı TTK hükümlerine göre; ticari işletme, esnaf işletmesi için öngörülen sınırı aşan düzeyde gelir sağlamayı hedef tutan faaliyetlerin devamlı ve bağımsız şekilde yürütüldüğü işletmedir (TTK 11/1).

Ticari işletme ile esnaf işletmesi arasındaki sınır, ------- çıkarılacak kararnamede gösterilir (TTK 11/2).

Bir ticari işletmeyi, kısmen de olsa, kendi adına işleten gerçek kişiye tacir denir (TTK 12/1).İster gezici olsun ister bir dükkânda veya bir sokağın belirli yerlerinde sabit bulunsun, ekonomik faaliyeti sermayesinden fazla bedenî çalışmasına dayanan ve geliri 11 inci maddenin ikinci fıkrası uyarınca çıkarılacak kararnamede gösterilen sınırı aşmayan ve sanat veya ticaretle uğraşan kişi esnaftır (TTK 15/1).5362 nolu Esnaf ve Sanatkârlar Meslek Kuruluşları Kanunu’nun 3. maddesinde Esnaf ve Sanatkâr: İster gezici ister sabit bir mekânda bulunsun,

Esnaf ve Sanatkâr ile Tacir ve Sanayiciyi Belirleme Koordinasyon Kurulunca belirlenen esnaf ve sanatkâr meslek kollarına dahil olup, ekonomik faaliyetini sermayesi ile birlikte bedenî çalışmasına dayandıran ve kazancı tacir veya sanayici niteliğini kazandırmayacak miktarda olan, basit usulde vergilendirilenler ve işletme hesabı esasına göre deftere tabi olanlar ile vergiden muaf bulunan meslek ve sanat sahibi kimseler, olarak tanımlanmıştır.

Somut olayda; davacıların tacir kayıtlarının bulunmadığı, davacı ------- herhangi bir vergi mükellefiyet kaydının bulunmadığı, diğer davacı --------- ise basit usulle defter tuttuğu, esnaf sınırını aşan bir vergi kaydının bulunmadığı, bu haliyle davacıların tacir sıfatının bulunmadığı, nispi ticari dava olabilmesi için her iki tarafın tacir olması gerektiği, açılan davada genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğu anlaşıldığından görevsizlik kararı verilmiştir.