İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2025/28 K.2026/252

T.C. İstanbul Anadolu 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2025/28

KARAR NO : 2026/252

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil

DAVA TARİHİ : 09/01/2025

KARAR TARİHİ : 12/03/2026

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacılar vekili 09/01/2025 tarihli dava dilekçesinde özetle. Davalı arsa sahibi ------diğer davalı Müteahhit ----- Adi Ortaklığı ile ------ Parseller nezdinde 26.03.2018 tarihinde ----- Noterliği'nce tanzim olunan ve ------ yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Ve/Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi/Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalamıştır. İşbu sözleşme tapuya şerh edilmiştir.

Anılan sözleşmeye ek olarak; davalı ------ ile, davalı şirketten kredi alacakları bulunan (İpotek Sahipleri) davalı Bankalar arasında;------.

Noterliği'nde, 06.04.2018 tarihinde, ------- yevmiye numarası ile akdedilmiş (ve birbirinin ayrılmaz birer parçası olarak akdedilmiş oldukları kayıtlı) bulunan, “Hasılat Payı Alacağının Temliki Sözleşmesi” de tapuda kayıtlı olup her iki sözleşmede de; davalı (Müteahhit)----- Âdi Ortaklığı Ticari İşletmesi'nin, satışa yetkili olduğu; sözleşmelerde açıkça (ve metrekaresi en az KDV hariç 5.600,00. TL ile en çok 7.503,00.

TL olarak) kayıtlı asgari satış bedellerinin altında olmamak kaydıyla satışlar yapabileceği; satış bedellerini ödeyen alıcılara, tüm ipoteklerinde fek edilerek, tapularının temiz şekilde verileceği (Arsa Sahibi davalı Şirket tarafından, teslim edileceği) hususu açıkça kayıt altına alınmıştır.

İşbu sözleşme tapuya şerh edilmiştir. ------) adıyla anılan 73 adet bağımsız bölümlü bir projede bağımsız bölüm sahibi olmanın ticari açıdan kazançlı olacağını düşünen ve ticari çalışmalarına burada devam etmek isteyen müvekkilleri, tapu siciline ve şekil şartına uygun anılan sözleşmelere de güvenerek davalı---- Adi Ortaklığı ile 27.03.2020 tarihinde ------.Noterliği'nce tanzim olunan ------ yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi imzalamıştır.

İşbu sözleşme kapsamında müvekkilleri; iskanlı, kat irtifakı kurulu ---- İli, ---- İlçesi, ----- Mahallesinde kain 0 Ada, -------- numaralı parseldeki A Blok 8 bağımsız bölüm numaralı dükkan vasıflı net 70,51 metrekare, brüt 79,39 metrekarelik taşınmazı KDV Dahil toplam 654.900,00 TL (AltıYüzElliDörtBinDokuzYüzTürkLirası) taksitli satış bedelinin ödenmesi mukabilinde devir almayı kabul, beyan ve taahhüt etmiştir.

Davalılar arasındaki sözleşmede satış bedellerinin davalılardan ------- ait temlik hesabına ödeneceği kayıt altına alınmıştır. Nitekim müvekkillerinin Yüklenici ile imzalamış olduğu Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi'nin 2.11. Maddesinde de ödemelerin ------ İban numaralı hesaba yapılacağı belirtilmiştir.

Bu çerçevede müvekkilleri, işbu dava açılış tarihine değin taksitli satış bedelinin tamamını (Ekte sunulu dekontlardan da anlaşılacağı üzere farklı tarihlerde toplam 654.900,00 TL (AltıYüzElliDörtBinDokuzYüzTürkLirası) senet mukabilini sözleşmede belirtilen banka hesabına tamamen ödemiştir.

Müvekkilleri, davalı Yüklenici ile imza altına aldığı sözleşmeye sıkı sıkıya bağlı olduğundan sözleşme gereği edimlerini süresinde, eksiksiz, noksansız ve ayıpsız bir şekilde yerine getirmiştir.

Ve fakat davalı arsa sahibi ----. ile Yüklenici ------ Adi Ortaklığı arasında imza altına aldıkları sözleşmede kararlaştırılan hasılat paylaşımı ve teslim süresi başta olmak üzere birçok kalemde ihtilaf söz konusu olmuş bu uğurda arsa sahibi, müteahhitten bağımsız bölüm satın alanlara muhatapların dahi isminin yazılı olmadığı ihtarname başlıklı bir metin göndermiş, tüm sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getiren ve artık tapu devrinin yapılmasını bekleyen müvekkilleri de dahil olmak üzere tüm satın alma vaadinde bulunanları ihtilafın merkezine çekmeye çalışmış,

müvekkillerinde içinde bulunduğu satış vaadi alacaklılarına ödemeleri bitse de tapu devrini yapmayacağını açıkça ifade etmiştir. Nitekim bir kısım satış vaadi alacaklılarının tescil istemli ihtarnamelerine cevap vermeyen Arsa Sahibi, müvekkillerinin hakkına kavuşmasına hukuka aykırı olarak engel olmaya başlamıştır.

Arsa Sahibi, Yükleniciye keşide ettiği ihtarnamede sözleşmenin geriye etkili feshi tehdidinde bulunmuş ve müvekkillerininde dahil olduğu satış vaadi alacaklılarına tapularını vermeyeceğini belirtmiştir. Oysa ki, davaya konu bağımsız bölümün iskanı alınmış, müvekkillerine anahtarı teslim edilmiş ve hatta müvekkilleri tarafından elektrik ve ------ abonmanlıkları dahi yapılmıştır.

Daha öncede ifade edildiği üzere arsa sahibi söz konusu tehdidini sadece müvekkillerine karşı değil, tüm satış vaadi alacaklılarına yöneltmiştir. Akabinde Arsa Sahibi, -----. Noterliği marifetiyle 01.04.2022 tarih ve ----- yevmiye numaralı ihtarnamesi ile Yüklenici ile imzalamış olduğu sözleşmeyi geriye etkili olacak şekilde feshettiğini bildirmiştir.

Tarafımızca işbu feshin haklı gerekçelere dayanmadığına dair her türlü delil, defi, savunma ve iddialarımızı ileri sürme hakkı mahfuz tutulmaktadır. Gelinen merhalede Yüklenici, Arsa Sahibine karşı ----. Asliye Ticaret Mahkemesi'nde ----- Sayılı dosyası ile bir kısım bağımsız bölümlerin tapusunun kendisi adına tescilini talep etmiştir. Ayrıca bu davada müvekkillerinin de bağımsız bölümünün içerisinde yer aldığı tüm bağımsız bölümlere tedbir konulmuştur.

Arsa Sahibi ise --- Asliye Ticaret Mahkemesi------Sayılı davası ile sözleşmenin geriye etkili feshini, daha önceden devri gerçekleştirilmiş olan tapuların iptali ve kendi adına tescilini ve gerçekleştiğini iddia ettiği zararların tazminini talep etmiştir. ---- Asliye Ticaret Mahkemesi ----. Sayılı dosyanın yüklenicinin ikame etmiş olduğu ---- Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ----- Esas sayılı dosyası ile birleştirilmesine karar vermiştir.

Davalı Arsa Sahibi bu süreçte hukuka aykırı eylemlerine ara vermeksizin devam etmiş ve müvekkillerinde içinde bulunduğu tüm satış vaadi alacaklılarına ve onların kiracılarına ihtarname göndererek kiraya ilişkin ödemelerin belirtilen banka hesaplarına yapılmasını aksi halde tahliye ve ecrimisil talepli dava açılacağını beyan etmiştir.

Davalı Arsa Sahibinin, Yüklenici ile arasındaki sözleşme gereği satış bedellerinin %58'inin %5'ni nakit olarak hiçbir ihtirazi kayıt koymaksızın uhdesine alması, satış bedelinin %58'sinin %95'ini banka borçları için bankalara temlik edip borçlarından mahsup ettiği ve yüklenici ile arasında devam eden ---- Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ------ Esas sayılı dosyasından sonra dahi müvekkillerinin ödediği tüm bedeli alıp kullanan Arsa Sahibinin müvekkillerinin hakkı olan devir istem hakkını ortadan kaldırma iradesi ve buna mukabil gerçekleştirmiş olduğu her eylem tümüyle kötü niyetlidir.

Daha açık bir şekilde ifade etmek gerekirse. Arsa Sahibi ile Yüklenici arasındaki tapuya şerhli sözleşme uyarınca inşası tamamlanan bağımsız bölümlerin tapuları arsa sahibi adına çıkmış ve arsa sahibi de bu durumu kendi menfaatle alet ederek müvekkillerininde içinde bulunduğu satış vaadi alacaklılarına tapusunu teslim etmeye yanaşmamıştır.

Öyle ki davalı arsa sahibi, ihtarname başlıklı metinde müvekkillerinin parasını ödediği, buna dair satış bedelinin tamamen ödendiğini gösterir KDV faturasını teslim aldığı bağımsız bölümü 3. kişilere satabileceğini ima etmiştir.

Her ne kadar defalarca Arsa Sahibine ve Yükleniciye taraflar arasında imzalanan Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmelerinin tapuya şerh edilmesi talebinde bulunulmuşsa da Arsa sahibi, Yüklenici ile aralarındaki ihtilafı bahane edip talepleri yanıtsız bırakmıştır.

473 adet bağımsız bölümlü bir projede bağımsız bölümlerin yaklaşık 360 adetinin 3. kişilere sözleşmelere uygun olarak satıldığı da göz önüne alındığında Arsa Sahibi kendisine ödenen satış bedellerini görmezden gelip adına kayıtlı tapuları satış vaadi alacaklılarına devretmeyerek birçok kişinin mağduriyetine sebep olmaktadır.

Neticeten sözleşmesel yükümlülüklerini harfiyen yerine getiren müvekkilleri tapu devrinin yapılmasını bekleyedursun davalı Arsa Sahibi, iskanı alınmış bağımsız bölümü üzerinde tedbir mevcutken 3. kişilere kiralayacağı tehditi ile müvekkilleri geri dönülemez ve telafisi imkansız zarara ve kaosa sürüklemektedir. Müvekkilleri ile davalı şirketler arasında dava şartı arabuluculuk görüşmeleri gerçekleştirilmişse de işbu görüşmelerden netice alınamamıştır.

Her ne kadar yüklenicinin, arsa sahibine karşı ikame etmiş olduğu ----. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ------ Esas sayılı dosyasında müvekkillerininde bağımsız bölümlerinin içerisinde yer aldığı tüm bağımsız bölümler üzerine tedbir konulmuşsa da bu tedbirin davanın nihayetine göre müvekkillerinin haklarını muhafaza edebileceği müphemdir. Nitekim, ----.

Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ------ Esas sayılı dosyada yüklenici sözleşmenin ileriye yönelik feshi ile tapuların kendisi adına tescilini talep eder iken ---Asliye Ticaret Mahkemesi ------- Esas sayılı dosyada tapular kendi adına çıkmış olan arsa sahibi sözleşmenin geriye etkili feshini ve üçüncü kişilere dahi verilmiş olan tapuların kendisi adına tescilini talep etmektedir.

Satış vaadi alacaklıları ---- Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ----- Esas sayılı dosyası kapsamında birleştirilen bu davalarda feri müdahil sıfatındadır.

Daha açık ifadeyle belirtilen dava kapsamında ya arsa sahibi adına çıkmış olan tapular korunacak ya da tapu tescili yüklenici adına gerçekleştirilecektir ki her halde müvekkillerinin mağdur olacağı, ödemesini yapmış olduğu taşınmazlara kavuşamayacağı, dava sonunda tapuları elde eden tarafın bunu üçüncü kişilere satabileceği ve müvekkillerinin mağduriyetinin daha da artacağı ortadadır.

Bu gerekçe ile davaya konu taşınmazlar üzerine huzurdaki dava kapsamında ayrıca tedbir konulması elzemdir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.390/3'te ''Tedbir talep eden taraf, dilekçesinde dayandığı ihtiyati tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmek ve davanın esası yönünden kendisinin haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır.'' denilmektedir.

Davanın konusu, dilekçe ekinde sunulan evraklar, davalı arsa sahibinin yükleniciye karşı ikame etmiş olduğu dava, müvekkillerine göndermiş olduğu ihtarnameler, müvekkillerinin taşınmazlara ilişkin tün ödemelerini gerçekleştirmiş olduğu ve borcunun olmadığına ilişkin yazıları aldığı ve dahi taşınmazların teslim tutanakları ile müvekkillerine teslimlerinin gerçekleştirilmiş olduğu nazara alındığında müvekkillerinin tedbir talebindekindeki haklılığını ispatladığı sarihtir.

Bu veçhede davaya konu taşınmazlar üzerine aşağıdaki aynı projeye ilişkin emsal kararlar çerçevesinde teminatsız olarak tedbir konulması gerektiğinden bahisle 1-Evveliyatla.

A- HMK'nun 389 ve devamı maddeleri gereğince; dava konusu -----Parselde kayıtlı ana taşınmazda kurulu kat irtifâkına göre '------ no’lu bağımsız bölümün üçüncü kişilere her türlü devir, temlik ve satışı ile; konu taşınmazla ilgili her türlü tasarrûfi ve borçlandırıcı işlemlerin müvekkillerinin yaşadığı mağduriyet dedüşünüldüğünde teminatsız olarak tedbiren durdurulmasını, taşınmazın tapu sicilindeki ipotek kayıtlarının ve davalı Bankaların ipotekleri ile bunlara dair sözleşmelerinin muhtemel yargılama sonucunda kurulacak hükme kadar tedbiren aynen muhafazasını (değiştirilmemesini), hülasa ihtiyati tedbir konulmasını,

B- Müvekkilleri ile davalı Yüklenici arasındaki 27.03.2020 tarihinde ----Noterliği'nce tanzim olunan ----- yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesinin tedbiren tapu kütüğüne (geçici) tescil ve şerhinin işlenmesini, C- Öncelikle; -----Ada, 8069 Parselde kayıtlı ana taşınmazda kurulu kat irtifâkına göre ------ no’lu bağımsız bölümün davalı Arsa Sahibi adına kayıtlı iken işbu tapu kaydının iptal edilerek müvekkilleri adına 1/2 payları oranında tescilini, bu uğurda dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydındaki davalı Bankalar nezdinde olan ipotek vs. tüm kayıt ve şerhlerden mürekkep takyidatın terkinini.

2- Aksi halde HMK'nın 111. Maddesi uyarınca terdiden. A- İhtiyati tedbir talebimiz bir nedenle kabul görmeyecek yahut uygulanamayacak olursa; satış bedeli davalı Arsa Sahibi ----. lehine ----- ilgili hesabına yatırıldığından satış bedeli için ödenen 654.900,00 TL (AltıYüzElliDörtBinDokuzYüzTürkLirası) karşılığı olarak davalı ------ aynı tutardaki taşınır ve taşınmaz mallarıyla üçüncü kişilerdeki hak ve alacaklarına, ihtiyati haciz konulmasına.

B- Fazlaya ilişkin ve başkaca her türlü hakkı saklı kalmak kaydıyla dava konusu bağımsız bölümün mahkemece yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi sonrası karar tarihine en yakın değeri belirlenerek işbu bedelin ticari avans faiziyle birlikte davalı ------davalı----- Adi Ortaklığı, davalı ---- ve davalı------- müştereken ve müteselsilen tahsilini,

C- İşbu talepleri de kabul görmez ise fazlaya ilişkin ve başkaca her türlü hakkı saklı kalmak kaydıyla müvekkillerinin ödediği KDV dahil 654.900,00 TL (AltıYüzElliDörtBinDokuzYüzTürkLirası) toplam taksit bedelinin her bir ödeme gününden itibaren işleyecek ticari avans faiziyle birlikte davalı ----., davalı -----Adi Ortaklığı, davalı -----ve davalı ------müştereken ve müteselsilen tahsilini, yargılama gideri ve avukatlık vekalet ücretinin davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı-------Bankası vekilinin 14.02.2025 tarihli cevap dilekçesinde özetle; Davacı tarafın ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinin reddine, -/--. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin------ Esas sayılı dosyasının bekletici mesele yapılmasına, haksız ve kanuni dayanaktan yoksun davanın usul ve esastan müvekkili banka yönünden reddine, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davacılara yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ------ Şirketi vekilinin 17.02.2025 tarihli cevap dilekçesinde özetle.

Davacının tedbir ve şerh talebinin reddine, ----- Asliye Ticaret Mahkemesinin ------ Esas sayılı dosyasının bekletici mesele yapılmasına, Davanın husumetten ve dava şartı yokluğundan reddine, Terditli olarak yine düşük bedelle satış (m2 farkı, birim fiyatının düşüklüğü, vade farkı .vs.) nedeni ile takas mahsup taleplerinin kabulüne eksik bedellerin güncel değer üzerinden ayrıca mahkeme veznesine depo ettirilmesine, Devamla, davanın esastan tümden reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.Davalı ------- Bankası vekilinin 18.02.2025 tarihli cevap dilekçesinde özetle.

Haksız ve kanuni dayanaktan yoksun davanın müvekkili Banka yönünden reddine, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davacılara yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ------ vekilinin 05.03.2025 tarihli cevap dilekçesinde özetle. Husumet itirazı kapsamında davanın müvekkili Banka bakımından husumet yokluğu sebebiyle reddine, Neticeten haksız ve mesnetsiz davanın müvekkili Banka bakımından esastan reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacılar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini vekaleten arz ve talep etmiştir. Davalılar ----Şirketi ve ------ Şirketi vekilinin bila tarihli cevap dilekçesinde özetle.

HMK.'nun 31. maddesi kapsamında, Mahkemece istenebilecek sair her türlü bilgi ve belgeyi ibrâza, her zaman hazır olduklarını beyânla ve deliller ışığında; müvekkillerinin, yargılama giderlerinden sorumlu / yükümlü tutulmayarak; davacının haklı davasının, "tapu iptâli ve tescil" istemi yönüyle kabûlüne; tüm yargılama harç, gider ve vekâlet ücretinin diğer davalıya yüklenmesine karar verilmesini; müvekkillerinin sair tüm haklarını saklı tutarak talep etmiştir.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

Dava, düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve ipotekten ari tescil, olmadığı taktirde ödenen bedelin faiziyle tahsili istemine ilişkindir.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun (TTK) 6335 sayılı Kanun ile değişik 4. maddesinde ticari davalar tanımlanmıştır. Buna göre, her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan hukuk davaları ile maddenin devamı fıkralarında belirtilen davalar ticari dava olarak nitelendirilmiştir.Anılan yasal düzenlemeler karşısında, Asliye Ticaret Mahkemelerinin özel mahkeme niteliğinde bulunduğu, bu niteliği gereği görev alanının 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre belirleneceği ve genel mahkemeler ile arasındaki ilişkinin önceki kanunun aksine görev ilişkisi olduğu açıktır. Asliye Ticaret Mahkemelerinin çekişmeli yargıdaki görev alanının TTK’nda ve diğer özel kanunlarda ticari dava olduğu belirtilen davalarla sınırlı olduğu kuşkusuzdur.

Öte yandan, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 6335 sayılı Kanun ile değişik 4. maddesinde ticari davaların; mutlak ticari davalar ve nispi ticari davalar olarak iki gruba ayrıldığı anlaşılmaktadır. Mutlak ticari davalar, tarafların sıfatına veya bir ticari işletme ile ilgili olup olmamasına bakılmaksızın kanun gereği ticari sayılan davalar olup TTK’nun 4/1. maddesinin b, c, d, e, f fıkralarında ve özel kanunlarda düzenlenmiştir.

Nispi ticari davalar ise, tarafların tacir sıfatına haiz olduğu ve her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili uyuşmazlıklardan doğan davalardır. Bir başka ifade ile, bu davalar ya bir ticari işletmeyi ilgilendirmeli ya da iki taraf için de ticari sayılan hususlardan doğmaları halinde ticari dava olarak nitelendirilebilirler.Gerek mutlak ve gerekse nispi ticari davaların Asliye Ticaret Mahkemelerinde görüleceği açıktır.

Mahkemelerin görevleri kanunla düzenlenir ve kamu düzenine ilişkindir. Görev bir dava şartı olduğundan yargılamanın her aşamasında mahkemece re'sen gözetilmesi gerekir.Yukarıda değinilen hususlar çerçevesinde somut olaya bakıldığında; eldeki davada davacılar gerçek kişi olup davacılar ile davalı yükleniciler arasında dava konusu dükkan niteliğindeki taşınmaza ilişkin düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedilmiştir.

Davacılar gerçek kişi olup tacir sıfatı bulunmamaktadır. Taşınmazın dükkan niteliğinde olması da davanın mutlak veya nispi ticari dava olmasını gerektirmez.

Bu nedenlerle eldeki dava mutlak ve nispi ticari dava olarak nitelendirilemeyeceği, TTK hükümlerinin veya özel kanun hükümlerinin uygulanmasını gerektirir ticari bir uyuşmazlıktan söz edilemeyeceği, uyuşmazlığın çözümünün genel mahkemelerin görev kapsamında kaldığı asliye ticaret mahkemelerinin görevli olmadığı anlaşılmaktadır -------Karar sayılı kararı).

Davaya bakmakta görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu anlaşılmakla mahkememizin görevsizliği nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur.