İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2014/483 K.2020/792

T.C. İstanbul Anadolu 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2014/483 Esas

KARAR NO: 2020/792

DAVA : Alacak

DAVA TARİHİ : 16/09/2014

KARAR TARİHİ : 24/11/2020

Mahkememizde görülmekte olan Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı şirket ile ----- adresindeki tesislerin kafeterya ve lokantasının kiralanması konusunda ---- kontratı yaptıklarını, davalının aynı adreste --- terminali işlettiğini, tesislerin toplumda ---- tesisleri olarak bilindiğini, sözleşme yapılırken tarafların tesisin içindeki dekorasyon ve sair düzenlemeler konusunda mutabık kaldıklarını, müvekkilinin kontratın hemen sonrasındaki tarihlere faturalı kapsamlı bir dekorasyon ve tadilat yaptırdığını, tarafların --- aşkın süredir kiraya veren ve kiracı münasebeti ile aynı tesislerde hizmet verdiklerini,

Kira kontratının ---- tarihinde başladığını ve----sözleşmenin yenilenerek devam ettiğini, ancak davalı şirketin ---- tarihinde gönderdiği ihtar ile önce kira sözleşmelerinin görüşmelerinde ve imza aşamasında bildirildiğinin aksine kiralanan gayrimenkulün gerçek sahibi olmadığı ve kendisine kiralayan ----- sözleşmesini uzatmadığından kiralanan kafeteryadan çıkmalarını ihtar ettiklerini, bu ihtarın sözleşmenin VII. Maddesi hükmüne aykırı olarak hatalı adrese gönderildiğini ve müvekkilinin eline çok geç geçtiğini, ----tarihli sözleşmenin 1. Maddesinde kiralanan yerin ---- terminallerdeki alanlar olarak belirtildiğini,

davalının terminallerin kendisine ait olduğunu iddia ettiğini, davalının bu beyanlarına istinaden sözleşmenin imzalandığını ve kendisini güvende hisseden müvekkilinin yüksek meblağda tadilat yaptığını, BK 35 ve 36 maddeleri gereği davalının kontratı imzalarken tesisin kendisine ait olduğunu belirttiğini, kontratı sona erdirirken de ben de kiracıyım dediğini, davalının müvekkilini aldatma kastında olduğunu, davalının kiracı olmasının ---- ile yaptığı üst kira kontratına dayandığını, müvekkili ile yapılan alt kira kontratının da müvekkili ile davalı arasında borç doğurduğunu,

üst kira kontratının ise malik ile davalı arasında borç ilişkisi doğuran bağımsız akitler olduğunu, kural olarak davalının yükümünün, malikten edinebildiği kadar hakla mahdut olarak alt kira kontratı yapması olduğunu, müvekkili tesislerde elektrik-su-giriş-çıkışının davalı kontrolünde faaliyet gösterdiğinden davalının baskısı ve yeni taşınılacak tesislerde yer verileceği taahhüdü ile ---- tarihine kadar ihtar edilen şekilde gayrimenkulü tahliye ettiğini, kalan dönem itibari ile davalının gayrimenkulü kullandırma yükümünü---- süresince ihlal ettiğini, davalının bu yükümünü ihlalden doğan zararının tazminini talep ettiklerini,

tespit dosyalarından da görüleceği üzere; kapıların hakimiyetinin davalıda olması ve anahtar teslimi yapılamaması ile yeni taşınılacak tesislerde yer taahhüdü nedeniyle kayıt altına alınamadığını, davalının buna istinaden MK2’ ilkelerini hiçe sayarak müvekkiline yıkılacağını söylediği tesislerde aylarca faaliyet gösterdiğini ve hatta oturulmayan dönem ve alınmayan hizmetleri yasal takibe koyduğunu, ---- tarihinden itibaren davalının bahse konu yerde kiracı sıfatı da olmayıp başkasmın malının kirasını kendilerinden sıfatı olmaksızın istediğini, davalının bu tarihte temerrüde düştüğünü,

müvekkilinin yaptırdığı tadilatların yıkılma riskine karşı ---- sayılı dosyası ile kiralanan gayrimenkulde ---- tarihinde tespit yaptırdığını, bu tespitte tesislerin fiilen çalışmaya devam ettiğinin görüldüğünü, davalının kötü niyetli olduğunu, müvekkilinin kiralanana yaptığı harcamaların gayrimenkul değeri üzerinde sabit değer artışı yarattığını, bu harcamaların işin gereği harcamalar olduğunu ve faaliyet gösterilen yerin turistik nitelikte olduğundan kullanılan malzemelerin birinci sınıf olduğunu, davalı konumunu malik olarak bildirmemiş olsa idi müvekkilinin alt kiracı olarak 3. Kişiye 10 yıllık akit yapmayacağını,

aldatma ve korkutmadan dolayı bağlayıcılığı olmayan bir sözleşmenin onanmış sayılmasının tazminat hakkını ortadan kaldırmayacağını, davalının son kira döneminde sözleşmesinin malik ile aralık--- tarihinde bittiğini bilmesine rağmen alt kiracı ile ----tarihine kadar kira kontratını uzatmakla müvekkiline karşı edim yükümü altına girdiğini, müvekkiline yenileme yaparken davalının ne kiracı sıfatından ne de aralık sonunda bitecek kendi kira sözleşmesinden bahsetmediğini, davalının sadece ---- hizmet verdiğini, müvekkilinin satışlarındaki fiyatların piyasa rayicinin %70 oranında üstünde olduğunu,

bilet satış fiyatlarının da piyasa değerinden %30 fazla olduğunu, müvekkilinin son verdiği aylık kiranın net ----- olduğunu, emsal kiralanacak yerin turistik olması, müşteri akışının olması, kafeterya içi yapılı ve elit olması gerektiğini, müvekkili eski kiracı olduğundan kirasının nispeten düşük olduğunu, emsal böyle bir yerin rekabet altında kiralanmasının da uzun süreceğini belirterek, davanın kabulü ile fazlaya ilişkin kısımların ilerde ıslah ile yargılamaya dahil edilmek üzere mahfuz tutularak,

şimdilik ----maddi zararının avans faizi ile davalı taraftan tahsiline karar verilmesini, yargılama giderleri ile ücreti vekaletin davalı tarafa tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı ile müvekkili arasında herhangi bir ticari ilişki bulunmadığını, davacının --- tarihinde kira kontratı yapıldığına dair iddiaların asılsız olduğunu, taraflar arasında bir kontrat bulunmadığını, davacının bahsettiği kira kontratının müvekkili ile değil ----- sözleşmenin tarafı müvekkili şirket olmadığından davanın husumet yönünden reddinin gerektiğini, müvekkili şirketin adresi--- olduğundan yetkili mahkemelerin ---- mahkemeleri olduğunu, yetkiye itiraz ettiklerini, dava konusu mecurun mülk sahib-------- kiralandığını,

bu sözleşmeye istinaden de mecurun tahliye kararına kadar ------tarafından otobüs terminali ve araç servis istasyonu olarak kullanıldığını, terminal içindeki kafeteryanın ise dava dışı ----- tarafından davacıya kiralandığını, kira sözleşmesinde kiralayan şirket kısmında her ne kadar müvekkili şirket var ise de sözleşme içeriği incelendiğinde sözleşmenin davacı ile --- arasında imzalanan bir sözleşme olduğunu, davacının --- tarafından kendisine her ay fatura edilen kira bedelini ve elektrik kullanım bedelini davalı --- ödediğini, bu ödemelere istinaden de davalının asıl kira ilişkisinin tarafı olan --- bu ödemeleri virman ettiğini,

davacının tesislerin bulunduğu yerin ---- ait olduğunu bildiğini, ayrıca sözleşmenin 5 yıl süreli olduğunu, davacının davaya konu mecurda alt kiracı konumunda olduğunu, alt kira ilişkisinin esas kira sözleşmesinin sona ermesiyle son bulduğunu, davacının tesisteki küçük bir yeri kiraladığını, kiralayan ve kiracının aynı binayı ve ortak yerleri paylaştığını, davacının kafeteryanın varlığının otobüs terminalinin varlığına bağlı olduğunu bildiğini, dava konusu mecurun vakıflar bölge müdürlüğünün aldığı kararla ilgili kuruma teslim edildiğini ve kurumunda buradaki tüm yapıları yıktığını, bu kararın mülk sahibinin insiyatifinde olduğunu,

alman bu kararın müvekkili şirketi ve --- güç durumda bıraktığını, maddi yük altına soktuğunu, davacının terminal boşaltılana kadar kafeteryayı çalıştırmaya devam ettiğini, davacı ile müvekkili yada---- arasında mecurun boşaltılması ve sözleşmenin feshine ilişkin bir protokol bulunmadığını, tarafların ticari defter ve kayıtlarından da anlaşılacağı üzere davacının mecurun ----- tarafından teslim alındığı ve yıkıldığı tarihe kadar kafeteryayı işletmeye devam ettiğini, davacı tarafından yapılan tespitin tek taraflı ve kötü niyetli olduğunu, davacının bu tespiti mecurun yıkılmasına kısa süre kala yaptırdığını,

sözleşmenin 14. maddesi gereği kiracı tarafından yaptırılan sabit kıymetlerin kiralayana terk edilerek taşınır mobilyaların kiracı tarafından alınabileceğini, yine sözleşmenin 5. Ve 8. Maddeleri gereği mecurda yapılacak dekorasyon ve tadilatların davacının inisiyatifine bırakıldığını, sözleşmenin 11 yıl sürdüğünü ve davacı sözleşmeyi imzaladığı tarihte 5 yıllık süre dolduktan sonra mecurun mütemmimim cüzü niteliğinde olan yerlerde yapılan tadilatların masrafının talep edilmeyeceğinin belirtildiğini, kiralayan konumundaki şirketin sözleşmedeki tüm edimlerini yerine getirdiğini belirterek davanın reddini,

yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin davalı tarafından haksız bir şekilde sona erdirilmesi sebebiyle uğranılan maddi zararın tahsili talebine ilişkindir.

Davacı, davalı ile aralarında kiralama sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmenin 5 yıl bitiminden sonra 5 yıl olarak yenilendiğini, davalının kendi malı olmayan yeri kiraya verdiğini, kiralama süresinin bitmesine 7 ay kalmasına rağmen davacıyı zarara uğrattığını, uğranılan zararın tazminine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan usul hükümleri doğrultusunda yazılı yargılama usulüne tabi olarak oluşturulan tensibe istinaden yargılamaya başlanmış yöntemine uygun ön inceleme duruşması açılarak öncelikle dava şartları ve ilk itirazlar incelenmiş, hukuki ihtilaf noktaları belirlenmek suretiyle tahkikat aşamasında deliller toplanmış, davacı tarafça bildirilen tanıklar dinlenmiş, bilirkişi heyetine dosya tevdi edilerek bilirkişi heyet raporu alınmış, davacı vekilinin rapora karşı itirazları gözetilerek ek bilirkişi heyet raporu alınmış, yargılama sırasında ---- tarihinde kabul edilen 7101 sayılı kanunun 61. Maddesi ile 6102 sayılı T.T.K.'nın 4. Maddesinin 2. Fıkrasının değiştirilmesi sebebiyle basit yargılama usulüne geçilerek dava sonuçlandırılmıştır.

Bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen ---- tarihli raporda özetle,''...davacının davalıdan talep ettiği dava konusu alacaklarının mevcut olmadığı," yönünde tespit yapılmıştır.

Bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen ---- tarihli raporda özetle,----rapordaki tespitlerde bir değişiklik olmadığı kanaatine varılmış olup hukuki değerlendirmenin mahkemede olduğu" yönünde tespit yapılmıştır.

Mali müşavir bilirkişi tarafından düzenlenen--- tarihli ek raporda özetle "...davacı tarafın 7 aylık kira dönemine ilişkin davalıdan talep edebileceği kar kaybı tutarının ---- olarak hesaplandığı, davacı tarafın ise davalıdan ilgili alacağa ilişkin --- tutarında zarar talebinde bulunduğu," yönünde tespit yapılmıştır.

Davacı vekili, --- tarihli ıslah dilekçesi ile dava değerini -- arttırarak ---- çıkartmış, harcını tamamlamış ve ıslah dilekçesi davalıya tebliğ edilerek ıslaha karşı beyan ve itirazlarda bulunmadığı anlaşılmış değerlendirmeye esas alınmıştır.

Yargılama esnasında davalı şirkete ait sicil kayıt örneğinde davalı şirketin iflas halinde bulunduğuna dair kayıt bulunduğu, dosya içerisinde davalı şirketin iflas ettiğine dair bir bilgi ve belge bulunmadığı, yalnızca --- tarihinde tebliğ edilen ıslah dilekçesi tebligat parçası üzerinde ---sayılı dosyasına tebligatın yapıldığı anlaşıldığı, bunun üzerine --- yazışmalar yapıldığı, ---sayılı dosyasında verilen kararın ------ sayılı ilamı ile bozulduğu, bozularak gelen dosyanın ---- numarasına kaydının yapıldığı, davanın feragat nedeniyle reddine karar verildiği ve kesinleştiği anlaşılmıştır.

Dava tarihi itibariyle -----HMK yürürlüğe girmediğinden eldeki dava da mahkememizin görevli olduğu anlaşılmıştır.

Dosya kapsamındaki bilgi ve belgeler dikkate alındığında taraflar arasında kira sözleşmesinin bulunduğu, davalı --- davacı arasında asıl -alt kiralayan ilişki mevcut olduğu, dava konusu terminalin asıl sahibi/maliki dava dışı ----- olduğu ve davalının iş bu taşınmazı dava dışı ---kiralamış olduğu anlaşılmaktadır. Dava dışı -------davalıdan asıl kiralayan olarak taşınmazın tahliyesini talep ettiği ve aralarındaki kira sözleşmesini fesh ettiği, davalı tarafından--------haksız feshinin kaldırılmasının talep ile kira sözleşmesinin feshine itiraz edildiği, ------ tarafından davalının itirazının reddine karar verildiği anlaşılmaktadır.

Kural olarak, bir vakıadan kendi lehine haklar çıkaran/iddia eden taraf, o vakıayı ispat etmeye mecburdur (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 6.maddesi).

İspat yüküne ilişkin bu genel kural, alacak davaları için de geçerlidir. Yani, alacak davalarında da ispat yükü bakımından bir değişiklik olmayıp, bu genel kural uygulanır. Bu davalarda da bir vakıadan kendi lehine haklar çıkaran (iddia eden) taraf o vakıayı ispat etmelidir.

Davacı tarafından, davalının dava konusu taşınmazın kendisinin mülkiyetinde olduğunu beyan edip kira sözleşmesi imzalanmasına sebep olduğunu, davalının aldatma kastı ile hareket ettiğini ve zarara uğramasına sebep olduğu iddia edildiğinden davacı taraf bu hususu ispatla yükümlü olup, ispat yükü davacı taraftadır.

Öncelikle belirtmek gerekir ki; dosyaya konu taşınmazda davacı ile davalı arasında alt kira sözleşmesinin bulunduğu, davalının dava dışı ---- arasındaki kira sözleşmesi sebebiyle asıl kiracı konumunda olduğu, asıl kira sözlemesinin dava dışı--------- tarafından feshi ile davacı ve davalı arasındaki alt kira sözleşmesinin de kendiliğinden sona erdiğinde şüphe bulunmamaktadır. Ayrıca davalı/alt kiralayanın kira sözleşmesinin fesh edilmesi sebebiyle uğramış olduğu zararı talep edebilmesi için davalı/asıl kiracı ve dava dışı/asıl kiralayan ----- zarar verme kastıyla hareket etmesi ve bu hususun davacı tarafça yöntemince ispat edilmesi gerekmektedir.

Tüm dosya kapsamı, taraf iddia ve savunmaları, alınan bilirkişi raporları ve bütün deliller birlikte değerlendirildiğinde; davalı tarafından dava dışı --- kira sözleşmesinin feshini kaldırmak için ---- dava açtığı dikkate alındığında davalının kötüniyetli olmadığının, davacıya zarar verme kastı ile kira sözleşmesini sona erdirmediğinin kabulü gerekir.

Her ne kadar davacı vekili, davalının dava konusu taşınmazın kendisinin mülkiyetinde olduğunu beyan edip kira sözleşmesi imzalanmasına sebep olduğunu, davalının aldatma kastı ile hareket ettiğini beyan etmiş ise de; tapu kayıtları aleni olup, davacının sözleşme imzalamadan önce kısa bir araştırma ile bu hususa vakıf olacağına mahkememizce kanaat getirildiğinden davacı vekilinin bu yöndeki itirazlarına itibar edilememiştir.

Dosya kapsamında davalının kötüniyetli olarak kira sözleşmesini fesh ettiğine ilişkin başkaca bir delil bulunmadığı anlaşıldığından yöntemince ispatlanamayan davanın reddine karar verilmiş, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.