İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2018/41 K.2023/166

T.C. İstanbul Anadolu 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2018/41 Esas

KARAR NO: 2023/166

ASIL DAVA

Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan)

ASIL DAVA TARİHİ: 10/01/2018

BİRLEŞEN DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)

BİRLEŞEN DAVA TARİHİ : 21/11/2018

KARAR TARİHİ: 23/02/2023

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin -------- sayılı taşınmazda ------ bedelle satın aldığını, taşınmazın ---- adresinde olduğunu, ----- sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre müteahhit ----- dükkan, kat irtifakı halen arsa sahipleri üzerine görüldüğü için arsa sahibi tarafından müvekkiline satıldığını, müvekkiline satılan ve halihazır hali ile teslim edilen taşınmazın yaklaşık 33,40 m2 alanlı olduğunu, ancak Mimari Projede taşınmazın alanı 24,90 m2 olarak yer aldığını,

yaklaşık 9 m2 alan ------ numaralı Bağımsız bölümlerden imara ve projeye aykırı şekilde müvekkilinin satın aldığı ---- Numaralı Dükkan Bağımsız bölüm alanına katıldığını, projeye aykırı düurüm---- sayılı Dosyası ile yapılan Bilirkişi iİncelemesinde tespit edildiğini, ------- Yevmiye sayılı ihtarnamesi ----- Davalı satıcıya Projeye aykırılık ihtarnamesi gönderildiğini, müvekkilinin taşınmazı halihazır hali ve m2 alanına uygun bedol ödeyerek ile satın almış olup, mimari projedeki uyumsuzluğu satın aldıktan sonra fark ettiğini,

dava konusu dükkan için ödenen bedel halihazır dükkan için bile yüksek iken birde ayıplı inşaat sebebiyle müvekkile satılan alan için istenen bedelin satılandaki ayıp nispetinde tenzil edilmesi gerektiğini beyanla diğer tüm dava ve fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla müvekkilinin satın aldığı ------ sayılı taşınmazda ----- niteliğindeki bağımsız bölüm için ödenen bedelin ayıp nispetinde indirilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin ------------- numaralı dükkan niteliğindeki bağımsız bölümü ------- tarihinde müteahhit firmadan satın aldığını ve halen ticari işletme işlettiğini, ------- sayılı ------- düşen dükkanın kat irtifakının halen arsa sahipleri üzerine görüldüğü için arsa sahibi tarafından müvekkiline devredildiğini, ayıpsız haliyle anlaşılan bedelden bir kısım bakiye için dükkanın bir kısım hissesinin davalı ------ bırakıldığını,

müvekkiline satılan ve halihazır hali ile teslim edilen taşınmazın yaklaşık 33,40 m2 alanlı olduğunu ancak mimari projede taşınmazın alanının 24,90 m2 olarak yer aldığını, mimari projeye aykırılık sebebiyle ayıplı olduğunu, müteahhit ile davacı arasında ayıplı satış sebebiyle görülen davanın ------dosyası ile derdest olduğunu,-------- sayılı dosyası ile hukuki durumun tespit edildiğini, davalı tarafın Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre müteahhide düşecek dükkandaki hisseyi müvekkiline tescile yanaşmadığını açıklanan nedenlerle,

taşınmazda ---- numaralı dükkan niteliğindeki bağımsız bölümde davalı adına kaydın iptaline karar verilmesini talep edilmiştir.

SAVUNMA

Davalı ------ kayıt tarihli beyan dilekçesinde özetle; davacı tarafın satın aldığı bağımsız bölümün kaç m2 olduğunu bilerek ve kabul ederek satın aldığını, davacı yapının imara ve projeye aykırı olduğunu iddia etse de bu aykırılığın kendi lehine bir duruma sebebiyet verdiğini, aslında 24,90 m2 için anlaşılmışsa da bilirkişi raporuyla da sabit olduğu üzere 33,40 m2 dükkanı satın aldığını,

davacının imara aykırılığın düzeltilmesi talep etmek yerine bu hatadan faydalanarak kendi adına haksız çıkar elde etme peşinde olup 24,90 m² alanlı dükkan için ödediği bedelle 33,40 m² alanlı dükkanı almaya çalışmakta üstelik işbu davayla müvekkile ödenmesi gerekirken henüz ödenmeyen satış bedellerini de ayıp indirimi altında ödememe çabası içinde olduğunu, müvekkili tarafından davaya konu projeye aykırılığın çözümü amacıyla davalı ile

defaatle görüşülmüş olsa da sonuç alınamadığını, kabul anlamına gelmemekle beraber ayrıca yapının ayıplı olduğunu iddia eden davacının 4077 sayılı kanunun 4. maddesi gereği süresi içinde yaptığı bir ayıp bildirimi olmadığından dava açma hakkının bulunmadığını belirterek, davacı iddialarının haksız ve mesnetsiz olmasından yokluğundan bahisle davanın reddine, tüm yargılama, harç ve giderleri ile vekâlet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.Birleşen davada davalı ----- tarihli cevap dilekçesinde özetle;

davalı müvekkili ----- dava dışı ----, malik oldukları ------bulunan 180 pafta, 2661 ada, 269 ve 270 parsellerde kain gayrimenkullere ilişkin olarak müteahhit-------Yevmiye no.lu ----- ile ------Yevmiye no.lu ------- yaptıklarını, sözleşme gereğince işin sözleşmeye uygun şekilde bitirilerek iskanın alınması halinde müteahhide 1 daire ve 2 dükkân verileceğini, inşaatın devam ettiği sırada müteahhit, inşaat tamamlanmadan, ileride kendisine devredilmesi kararlaştırılan dükkanlardan

---- no.lu bağımsız bölümün satışı konusunda davacı ile sözleşme yaptığını, söz konusu taşınmaz halihazırda -------- adına kayıtlı olduğundan taşınmaz arsa sahiplerinden --tarafından davacıya devredildiği, davacının tüm satış

bedelini ödememesi ihtimaline karşılık davalı ------ ait hisse payının korunduğunu, davacı iskana aykırı m² sinin gerçekte plandan farklı/fazla olduğunu bildiği dükkânı satın aldığı, aldıktan sonra da iskana aykırı olan bu alanı da tapuda adına tescilini istemesinin davacının hakkını kötüye kullanmasından ibaret olduğunu, müteahhit arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki yükümlülüklerini yerine getirmediğinden davacı, arsa sahibi davalı müvekkili tapu tesciline zorlayamayacağını, davalı müteahhittin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan yükümlülüklerini tam ve eksiksiz şekilde yerine getirmediğini,

binanın iskanının alınmamış olduğunu, pek çok yapılması gereken iş ve ödemelerin de arsa sahiplerince yapılmış olduğunu, binanın asansörünün yaptırılarak ödemelerinin arsa sahiplerince karşılandığını, binadaki iskana aykırılığın giderilmesi için yeniden proje plan çizdirilerek belediyeye 11.535,32 TL ödenmesi gerektiğini belirterek, davacının açıkça hakkın kötüye kullanılması teşkil eden haksız davasının reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Asıl dava, davaya konu bağımsız bölüm için ödenen bedelin ayıp nispetinde indirilmesi talebine ilişkin olup birleşen dava, tapu iptal ve tescil talebine ilişkindir.

Asıl davada davacı taraf, davalının yüklenici sıfatıyla alacaklısı olduğu dükkân niteliğinde bağımsız bölüme ilişkin davalı yüklenici ile aralarında sözleşme yapıldığını, sözleşmenin 33,40 m2'lik dükkana ilişkin olduğunu, kendisine teslim edilen dükkanın daha küçük olduğunu ve bu nedenle bedelde indirim yapılması gerektiğini, birleşen dava da ise sözleşme gereği üzerine düşen edim yükümlülüğünün yerine getirilmesi sebebiyle davalı-müteveffa ---- kalan payın tapusunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.Asıl ve birleşen davada davalılar ayrı ayrı davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan usul hükümleri doğrultusunda asıl dava yönünden yazılı yargılama basit yargılama usulüne tabi olarak oluşturulan tensibe istinaden yargılamaya başlanmış, birleşen dava yönünden basit yargılama usulüne tabi olarak oluşturulan tensibe istinaden yargılamaya başlanmış yöntemine uygun ön inceleme duruşması açılarak öncelikle dava şartları ve ilk itirazlar incelenmiş, hukuki ihtilaf noktaları belirlenmek suretiyle tahkikat aşamasında deliller toplanmış,------ davaya konu ihtarname örneğinin celp edilmiş --- Değişik iş sayılı dosyası celp edilerek dosya içerisine alınıp incelenmiş,

----- asıl ve birleşen davada davacı ve davalıların vergi kayıt bilgileri celp edimiş, ----- asıl ve birleşen davada davacı ve davalıların esnaf kaydı bilgileri celp edilmiş, ---- asıl ve birleşen davada davacı ve davalıların gerçek kişi ticari işletme kaydı bilgileri celp edilmiş, ----dava konusu yerin imar kayıt bilgileri celp edilmiş, davalı/miras bırakan ------- esas sayılı dosyası ile vesayet bilgileri celp edilmiş, 07.10.2021 tarihli bilirkişi heyeti raporu, 16.12.2021 tarihli bilirkişi heyeti ek raporu, 29.09.2022 tarihli bilirkişi raporu alınmış ve dava sonuçlandırılmıştır.

Bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen 07.10.2021 tarihli raporunda özetle, "...Davacı tarafından satın alınan ve Davacının kullanımında olan ------ nolu işyeri niteliğindeki bağımsız bölümün kullanılan net alanıyla, Davalıların yapmış olduğu inşaatın ----- nolu bağımsız bölüme ait alanın ölçülerinin avynı olduğu, Davalıların satmış oldukları ---- nolu bağımsız bölümdeki alanın----alandan küçük olmadığı, ----- uygun olduğu, Dava dosyasının mevcut içeriği karşısında.

Yukarıda açıklandığı üzere DAVACI'ya satılan bağımsız bölümdeki alanın -----Projesindeki alandan küçük olmadığı, Projeye uyum sağladığı Kanaatine varılmaktadır. Bu durumda Birleşen davadaki Tapu iptali isteminin hukuki akıbetine ilişkin problemin çözümünün de, ----- münhasır yetkisinde olduğu..." yönünde görüşlerini bildirmiştir.

Bilirkişi heyetinin 16.12.2021 tarihli ek raporunda özetle, "...Asıl Dava ------Yönünden: Dava konusu taşınmazın ayıplı olduğu, davacının ayıp nedeniyle bedel indirimi hakkını kullanabileceği, Ayıpsız taşınmaz değerinin taraflar arasında 550.000 TL olarak kararlaştırıldığı, taşınmazın m2’sinin düşük olması nedeniyle değerinin 410.028,00 TL olduğu, davacının davalı tarafa 430.000 TL ödeme yapmış olduğu, fazladan yapılan ödemenin iadesini talep edebileceği, Birleşen Dava ----- Yönünden: Davacının alacağın devri ile yüklenicinin arsa malikine karşı ileri sürebileceği alacak hakkına sahip olduğu,

TMK m. 716 hükmüne dayalı tescile zorlama talebini davalı arsa malikine karşı ileri sürebileceği, Asıl davada davacının taşınmazın bedeline ilişkin yükleniciye borcunun olmadığı sonucuna varılmış olduğundan taşınmaz payının davacı adına tesciline karar verilmesi gerektiği, Sonuç ve kanaatine varılmıştır..." yönünde görüşlerini bildirmişlerdir.Bilirkişi heyetinin 29.09.2022 tarihli ek raporunda özetle, "...Ek Raporda, Dava dosyasında bulunan bilgi ve belgelerlerin incelenmesi, Sayın Mahkemece bilirkişi'ye verilen görev ile sınırlı olarak mezkür surette tahakkuk eden değerlendirme neticesinde.

Davacı tarafından satın alınan ve Davacının kullanımında olan ----- nolu işyeri niteliğindeki bağımsız bölümün kullanılan net alanıyla, Davalıların yapmış olduğu inşaatın ----- nolu bağımsız bölüme ait alanın ölçülerinin aynı olduğu, Davalıların satmış oldukları ----- nolu bağımsız bölümdeki alanın ---- alandan küçük olmadığı, Projesine uygun olduğu, Dava dosyasının mevcut içeriği karşısında, Ek Raporla Yukarıda açıklandığı üzere DAVACI'ya satılan bağımsız bölümdeki alanın----- alandan küçük olmadığı, Projeye uyum sağladığı Kanaatine varılmaktadır.

Bu durumda Birleşen davadaki Tapu iptali isteminin hukuki akıbetine ilişkin problemin çözümünün de, Sayın Mahkemenin münhasır yetkisinde olduğu..." yönünde görüşlerini bildirmişlerdir.

Asıl Dava Bakımından;

Davacı taraf asıl dava da, dava konusu taşınmazdaki ayıp sebebiyle taşınmaz satış bedelinde ayıp nispetinde indirim yapılmasını talep etmektedir.

Dava konusu taşınmazın davacı tarafından 23/11/2017 tarihli adi satış sözleşmesi ile satın alındığı, sözleşmede satış bedelinin 550.000 TL olduğu, bunun bir kısmının peşin ödendiği, taşınmazın 4 payının davacı adına tescil edileceği, bakiyenin ödenmesi ile kalan 1/2 payın da davacı adına tescil edileceği kararlaştırılmıştır.

Taraflar arasındaki söz konusu sözleşmenin alacağın devri niteliğinde olduğu ve adi yazılı şekilde yapılmakla geçerli olduğuna kanaat getirilmiştir. Nitekim Yargıtay uygulaması da bu yöndedir. Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tapuda işlem yapılmadan üçüncü kişilere harici satış yapılmasını yüklenicinin kişisel hakkının devri saymaktadır. Dolayısıyla bu tür sözleşmelerin geçerliliği bakımından adi yazılı şeklin (TBK. m. 184) yeterli olduğu kabul edilmektedir ----------

Taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli olduğunun kabulü ile davacı taraf ayıp nedeniyle bedel indirimi hakkını kullanmaktadır. TBK m. 244 uyarınca “Aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür”. Yine TBK m. 246 uyarınca taşınır satışına ilişkin kurallar, kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanacağından davacının ayıp nedeniyle bedel indirim hakkını kullanmasının mümkün olduğu değerlendirilmiştir.

29/09/2022 tarihli bilirkişi raporunda tarafların dava konusu taşınmaz için 33,40m2 alana karşılık 550.000 TL bedel kararlaştırdığı, dava konusu bağımsız bölümün imara uygun hale getirilmesi sebebiyle 33.40 metre kare olan alanın 24,90 metre kareye düştüğü, bu haliyle dava konusu bağımsız bölümün değerinin 410.028,00 TL olduğu tespit edilmiştir.

Diğer yandan dosya kapsamında alınan 29/09/2022 tarihli bilirkişi heyet raporu ile davacı ve davalı tarafından sunulan belgeler dikkate alındığında davacının, davalı tarafa 430.000 TL ödeme yaptığı sabit olup davalının ayıp sebebiyle indirim yapılması neticesinde fazlaca ödenen bedeli -------davacıya iade etmesi gerektiği, anılan 29/09/2022 tarihli bilirkişi raporunun denetime elverişli olduğu ve hükme esas alınması gerektiğine kanaat getirilmiş, davacının asıl dava yönünden davanın kısmen kabulüne, 19.972,00 TL fazlaca ödenen bedelin davalı -------- alınarak davacıya verilmesine,

davacının fazlaya ilişkin talebinin reddine karar verilmiş, aksi yöndeki davalı itirazlarına itibar edilmemiştir.

Birleşen Dava Bakımından;

Birleşen davada davacı taraf, bağımsız bölümün yükleniciden satın alındığını, taşınmazın 1/2 payının davacıya davalı arsa maliki ----- tarafından devredildiğini, kalan payın devredilmediğini, taşınmazın ayıplı olması nedeniyle yükleniciye bakiye borcunun olunmadığını, davalı arsa maliki adına kayıtlı taşınmazın kalan payının da davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmektedir.

Tapu kaydı incelendiğinde taşınmaz payının arsa maliki davalı tarafından davacıya 23/11/2017 tarihinde devredilmiş olduğu görülmektedir. Davacı taraf alacağın devri yoluyla, alacak hakkına sahip olduğundan, davacının TMK m. 716 hükmüne dayalı tescile zorlama talebini, borçlu sıfatını haiz arsa malikine karşı ileri sürmesi mümkündür. Zira arsa maliki ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre ------- nolu bağımsız bölümün mülkiyetinin yükleniciye ait olacağı kararlaştırılmış olup yüklenici de bu sözleşmeden doğan alacak hakkını davacıya devretmiştir.

Asıl davada bakımından yukarıda belirtilmiş olduğu üzere, davacının yükleniciye olan ------ borçlu olmadığı, dava konusu taşınmazda gerekli iskanın yargılama aşamasında 23/01/2020 tarihinde alındığı anlaşılmıştır. Başka bir deyişle, alıcı olan davacının bedel ödeme borcu olmadığından, taşınmazın kalan payının kendisi adına tescil talep etmesinin mümkün olduğu değerlendirilmiş, davacının tescil talebinin kabulü ile -----------mevkii, 11471 ada 433 parsel sayılı, 452,25 m2 yüz ölçümlü, ------ arsa paylı, kat irtifaklı, arsa vasıflı taşınmazın Zemin kat, ------ no.lu dükkan nitelikli bağımsız bölümün ----- yev. sayılı kat irtifakı tesisi ile ---- adına kayıtlı olan -----payının tapusunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiş, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.