İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/369 K.2025/258

T.C. İstanbul Anadolu 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2021/369 Esas

KARAR NO: 2025/258

DAVA

Sözleşmenin Feshi (TBK 470 ve Devamı Uyarınca Eser Sözleşmesinden Kaynaklı) Davası

DAVA TARİHİ : 16/09/2014

KARAR TARİHİ: 09/04/2025

Mahkememizde görülmekte olan Sözleşmenin Feshi (TBK 470 ve Devamı Uyarınca Eser Sözleşmesinden Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekilinin dava dilekçesinde özetle. Taraflar arasında düzenlenen -----gereğince; mal sahibi davacılara ait ---------- iki bloktan oluşan bina yapımı için sözleşme akdettiklerini, sözleşmede.

A Biokta bulunan depo * bodrum kat * dükkan * zemin kat bir normal kat 2 nolu ve 3 nolu dairelerin arsa sahiplerine, 2 normal kat 4 nolu dubleks ve 5 nolu dublekslerin yükleniciye, B Blokta bulunan bodrum kat, 1 nolu ve 2 nolu daireler, zemin kat 3 nolu daire müteahhide, zemin kat 4 nolu daire arsa sahiplerine, bir normal kat 5 nolu daire müteahhide 1 normal kat 6 nolu daire arsa sahiplerine, 2 normal kat 7 nolu dubleks daire ve 8 nolu dubleks daireler müteahhide, Ait olacağının kararlaştırılacağını, Sözleşme hükümlerinde inşaatın süresi,

üzerindeki kiracısının tahliyesinden sonra 6içerisinde temel üstü ruhsatı alınıp ve kat irtifakı kurulduktan sonra 10 ay olduğunu, tamamlanmaması halinde müteahhidin arsa sahiplerine daire başına 500'er USD, dükkanlar için 3.000'er USD ödemeyi kabul ettiğini, sözleşmenin 4.maddesi hükümlerine göre dairelerin kat irtifakı veya kat mülkiyeti kağrlmuş bir şekilde mal sahiplerine teslim edileceğinin kararlaştırıldığını,müvekkil arsa sahipleri sözleşme gereği edimleri yerine getirilmek suretiyle davalı şirkete teslim ettiğini, -----D.İş sayılı dosyasında yapılan delil tespiti sonucunda temel üstü ruhsatının 23.08.2004 tarihinde alındığı,

buna göre inşaatın başlangıç tarihinin 23.08.2004 olduğu, bu tarihe 10 ay yapım süresi eklendiğinde bitim tarihinin 23.06.2005 olmasına karşın kat irtifakının kurulmamış olduğu, teslim şartlarının yerine getirilmemiş olduğu, ayrıca müteahhit firmanın onaylı proje uyarınca kat irtifakı tesis etme imkanına sahip olmasına rağmen ruhsat ve projeye aykırı işlem yapmış olduğu ---- yıkım cezaları verildiği,

böylece müteahhit firmanın işi sözleşme uyarınca tamamlamış sayılmayacağının sabit olmuş olduğunu, müteahhit aleyhine----- Esas sayılı dosyası ile icra takibi yaptıklarının, takibin derdest olduğunu iddia ederek daha fazla mağduriyetlerinin önlenmesi için bu davaya açma mecburiyetinde kaldıklarını beyanla----- nolu sözleşmenin fes 'hine karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı ---- adına -------- havale tarihli cevap dilekçesinde özetle; Arsa sahipleri ile yaptığı kat karşılığı sözleşmesine istinaden binayı yaptığını, bitirdiğini ve teslim ettiğini, arsa sahiplerinin 2.binadaki bağımsız bölümlerini teslim alıp kira gelirlerini kendi aralarında bölüşmek suretiyle almakta olduklarını, Bölgede imar çalışmasından kaynaklanan yüksek imar (4,14) çıkması sebebiyle arsa sahipleri sözleşmenin iptalini istediklerini, sözleşmenin iptalinde imar yükselmesi takribi 4 katına çıkmasından kaynaklandığını, diğer bağımsız bölümleri sattığım kişilerin de bu binada oturduklarını, çatı dublekslerinden dolayı Belediye tarafından verilen cezadan dolayı kat irtifakını kuramadığını, verilen cezanın maddi sorumluluğunun kendisine ait olduğunu beyan etmiştir.

DELİLLERİN İNCELENMESİ VE GEREKÇE;Dava TBK 470 ve devamı maddesi uyarınca, eser sözleşmesinden kaynaklı sözleşmesinin feshi talebidir.

Taraflar arasında ---- tarihli ----- imzalandığı davacı arsa sahiplerine ait ----sayılı taşınmaza davalı yüklenici tarafından 2 Bloklu daire yapılacağı, konusunda anlaşmaya varıldığı, inşaata başlama tarihinin ---- olduğu ve işe başlama tarihinden itibaren 11 ay içerisinde 23.06.2005 tarihinde inşaatın bitirilerek kat ittifakı kurulmuş bir şekilde teslimi konusunda anlaşıldığı,

yüklenici müteahhidin ruhsat ve projeye aykırı işler yaptığı gerekçesi ile taraflar arasındaki sözleşmenin yerine getirilmemesinden kaynaklı sözleşmenin feshi ile eski hale getirilmesi talep edilmiştir.Uyuşmazlık;Arsa sahibi olan davacılar ile davalı yüklenici arasında TBK 470 ve devamı maddeleri uyarınca akdedilen eser sözleşmesinden kaynaklı olarak yüklenici meteahhidin sözleşme uyarınca üzerine düşen edimleri yerine getirip getirmediği eğer getirmedi ise davacı arsa sahiplerinin sözleşmeyi geriye ekli olarak feshedip edemeyecekleri hususlarıdır.

Mahkememiz tarafından ----- tarihli ilamı ile; " Davalı ile taşınmaz malikleri -----tarihinde ----Noterliğince tanzim düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, taşınmaz maliklerinden --------- davalı müteahhidin sözleşme şartlarına uymadığından bahisle sözleşmenin feshini talep ettikleri, taşınmaz maliklerinden ---- usulün uygun açılmış bir davasının bulunmadığı,

------- adına vekalet ve dilekçe verilmek suretiyle davaya dahil edilmek istendiği,----- duruşma da beyanı alınarak davaya muvafakat ettiğini beyan ettiği, oysa ki taşınmaz malikleri arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunup sözleşmeyi birlikte imzalayan taşınmaz maliklerinin birlikte dava açmalarının gerekli olduğu, mecburi dava arkadaşlığı şartının duruşmada beyan alınmak suretiyle veya sonradan vekaletname ibraz etmek suretiyle aşılmasının mümkün olmadığı, zira sözleşmenin feshi talep edildiğinden taşınmaz maliklerinin iradelerini açıkça ortaya koyup dava açmaları dava şartı olduğu,

bu eksikliğin ikmali için 02/04/2015 tarihli duruşmada süre verildiği, verilen sürede eksikliğin ikmal edilmediği anlaşıldığından davacıların davasının dava şartı yokluğu sebebiyle reddine yönelik aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. -davacıların Davasının Reddine " Dair Karar Verilmiştir. ----------Karar " Somut olayda, davacı arsa sahipleri vekili tarafından davacılar arasında yer almayan arsa sahiplerinden ----- vekaletnamesi ibraz edilmiş, eksik bir diğer arsa sahibi --- duruşmada tespit edilen beyanları ile davaya muvafakat ettiğini bildirmiş olup, böylece tüm arsa sahiplerinin davaya muvafakati sağlanmıştır.Bu durumda mahkemece,

taraf teşkiline ilişkin eksikliğin ikmal edilmiş olması nedeniyle, işin esasına girilip oluşacak uygun sonuca göre karar verilmesi gerekli iken, yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır." gerekçesi ile mahkeme tarafından verilen ilamın bozulması sonucu dosya mahkememize gönderilmiş ve yargılamaya devam edilmiştir.

Bozma ilamından sonra davalı yüklenici müteahhidin üzerine düşen edimleri yerine getirip getirmediği veya herhangi bir eksiklik olup olmadığına dair bilirkişi teknik heyetinden hükmü esas alınan ----tarihli rapor ile tarafların beyan ve itirazları sonucu aynı heyetten--- tarihli ek rapor alınmıştır. Yapılan Yargılama Sonucu.

Davacıların arsa sahibi olarak davalının ise yüklenici sıfatı ile taraflar arasında TBK 470 ve devamı maddeleri uyarınca eser sözleşmesi niteliğinde noter marifeti ile 02.01.2004 tarihli ----- davalı yüklenici müteahhidin üzerine düşen edimleri zamanında ve usulüne uygun olarak yerine getirilmediği gerekçesi ile sözleşmesinin feshi talep edilmiştir. Davacı arsa sahipleri tarafından, davalı yüklenici müteahhidin eksik bırakılan işlere ilişkin olarak dosya içerisine------ D.

İş tespit raporu dosyaya sunulmuştur.

Dosya içerisine --------tarihinde gelen müzekkere cevabının incelenmesi sonucu, kat malikleri tarafından inşa edilen binaya ilişkin yeni bir yapı denetim firması ile sözleşme imzalanabileceği ve akabinde yapı denetim firması tarafından uygunluk belgesinin düzenlenmesi ile ----- Bağlantısı, ---- Belgesi, --- Yazısı, ----------- Dairesi İlişik Kesme Yazısı gibi denetim firmasınca düzenlenecek iş bitirme tutanağının ardından, Belediyece yapılaca tetkikler sonucu ----- düzenlenebileceği ve parsellerde bulunan binaların tespit edilen projeye aykırılıkların ------tarihli ve ----- tarihli tutanaklarla giderildiği şeklinde müzekkere yazılmıştır.

Davalı yüklenici müteahhide mahkememi tarafından verilen süreler uyarınca sözleşmede eksik bırakılan kısımların tamamlanması sonucu belediyenin ilgili yazı cevabı uyarınca Yapı Tadilat Tutanağında belirtilen eksikliklerin giderildiği tespit edilmiştir.

Davalı yüklenici müteahhidin inşaat projesini taraflar arasında imzalanan sözleşmeye uygun olarak teslim edememesinden kaynaklı --------- Belediyesi tarafından inşaatın yapımı durdurularak projeye ve ruhsata aykırı kısımların yıkılmasına karar verilmiştir.

Sözleşmenin imzalanmasından itibaren on bir ay içerisinde anahtar teslim olacak şekilde binaların teslim edileceği konusunda anlaşmaya varıldığı, teslim tarihinin sözleşmeden itibaren on bir aylık sürenin sonu olan 23.06.2005 olduğu ancak davalı yüklenici müteahhidin belirlenen tarihte edimi eksiksiz bir şekilde yerine getirmemesi nedeni ile temmerrüde düştüğü konusunda ihtilaf yoktur.

Ancak bu tarihten sonra davacı arsa sahipleri sözleşmeyi feshetme imkanları var iken feshetmemişlerdir, ve davalı yüklenici müteahhidin edimini uygun hale getirmesini beklemişlerdir. Mahkememiz davacı arsa sahipleri tarafından davanın açılma tarihi 04.04.2012 olup bu süre içerisinde de herhangi bir şekilde sözleşmeyi feshetmeye yanaşmamışlardır. Davalı yüklenici müteahhid tarafından da bu süre zarfında 8 adet bağımsız bölüm dava dışı üçüncü kişilere satılmıştır.

Uyuşmazlık, mahkemenin huzuruna getirilmesinden itibaren taşınmazda üçüncü kişilere de bağımsız bölümlerin satılması nedeni ile bu aşamada -------- gereği sözleşmenin " geriye etkili feshi " durumunda iyiniyetli olan üçüncü kişilerin telafisi imkansız zararlara uğrayacağı göz önüne alınarak sözleşmenin ayakta kalabilmesi için davalı yüklenici müteahhide sözleşmeyi ruhsat ve projeye uygun hale getirebilmesi için süre verilmiştir.

Verilen süreler içerisinde duruşmadaki Feri müdahil beyanları uyarınca tadilat projesi kapsamında projeye aykırı kısımların yıkılarak yeniden inşa edildiği ve en son -------Belediyesinden gelen 26.02.2015 tarihli müzekkere cevabı uyarınca Yapı Tadilat Tutanaklarında belirtilen eksikliklerin giderildiği tespit edilmiştir.

Artık bu aşamada yapılması gereken iş yapı denetim firması aracılığı ile yapılan inşaatta ruhsat ve projeye aykırılık olmaması nedeni ile herhangi bir eksiklik olmadığı tespit edilmekle usulü olarak belediyeye başvuru sonucu inşaatın ruhsatlı hale getirileceği belirtilmektedir.

Belediyeden gelen 26.02.2015 tarihli müzekkere cevabına rağmen bu aşamada sözleşmenin " geriye etkili feshi'nin " davalı müteahhid tarafından projeden 8 adet bağımsız bölümün dava dışı iyiniyetli üçüncü kişilere satılması nedeni ile de, telafisi imkansız zararlar doğuracağı ve TMK 2. Maddesi uyarınca iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağından açılan davanın reddine dair aşağıdaki şeklide hüküm kurulmuştur.