İstanbul Anadolu 6. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2020/629 K.2022/394

T.C. İstanbul Anadolu 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2020/629 Esas

KARAR NO: 2022/394

DAVA : Alacak

DAVA TARİHİ : 20/07/2015

KARAR TARİHİ: 12/05/2022

----- yargılama yetkisini kullanan bağımsız ----Mahkemesince, tarafça açılan dava üzerine yapılan yargılama nihayetinde;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

I.İDDİA

Davacı vekili; dava dilekçesinde, davacı şirketin ---- tarihinde imzalanan ve imzalanmasından itibaren --- ay sonra yürürlüğe giren---- kira sözleşmesiyle; -------- adresindeki işyerini market işletmeciliği yapmak üzere kiraladığını, müvekkili şirketin, mecurun ----için davalı ile müstakil kontrat imzaladığını, tarafların mecurun aylık kira bedelini, cironun --- oranında olacağını ancak, kira bedelinin --- altında olamayacağını sözleşme ile belirlediğini, müvekkili şirketin işbu kira sözleşmesine istinaden ------ tarihli çek ile peşin kira bedeli olarak davalıya ödediğini, işyerine ruhsat almak için-------- başvurduğunu,

binanın insan sağlığını etkileyecek derecede rutubetli olmasından dolayı ruhsat talebinin reddedilerek, işyerinin kapatılmasına karar verildiğini, bu durumun davalıya bildirildiğini ve ruhsat alınabilmesi için kiraya veren olarak gerekenin yapılmasını, aksi halde sözleşmenin fesih edileceğinin bildirildiğini, bu ihtara rağmen davalının,----- herhangi bir başvuru ya da düzenleme yapmadığını ve işyerinin ---- tarihinde----- tarafından kapatıldığını, mecurun kapatılması üzerine kira sözleşmesini fesih ettiklerini, mecura ait anahtarı ----- tarihinde, mecurun bulunduğu adresten teslim alınmasını,

peşin ödenen kira bedellerinin ---- içinde iade edilmesini ve mecura yapılan masraflar, alınan demirbaşların yıpranma payı, kar kaybı, halen devam eden ve yapılacak ------- her türlü masrafların ödenmesinin ihtaren talep edildiğini, işbu ihtarları müteakip, davalı taraftan teslim alınmayan anahtarların emanetine bırakıldığını ve teslim alınması için davalı tarafa bildirimde bulunulduğunu, kira bedeli olarak tespit edilen ------ rakamı olarak belirlenen sabit kira bedelini geçmediğinden, müvekkilinin kullanımında olduğu ---- boyunca davalıya ödemesi gerekli olan kira bedelinin;

---- olduğunu, müvekkili şirketin -------peşin kira ödendiğini, davalıya------ fazla ve sebepsiz ödeme yapıldığını ve bu paranın tahsilini talep ettiklerini, davacı şirketin işbu mecurda ticari faaliyetini devam ettirebilmek için tavan, nakliye ve sair inşaat malzemeleri için toplam -----masraf yaptığını, davalı tarafın hissesine düşen ve yapılan masraflara ilişkin maddi zararlarının da ----olduğunu, davacı şirketin ilgili mecurdan kar elde etmek için ---- yıllık kira sözleşmesi imzalamış olduğunu, ancak mecurun kapatılması sebebiyle beklediği karı elde edemediğini,

bu nedenle müvekkilinin çalıştığı -----dönem içinde yaptığı karın tespit edilerek,------ yıllık döneme tekabül edecek kısmının davalı taraftan tahsiline, bu nedenle müvekkil şirketin kiracısı olduğu; --------davalı adına kayıtlı bulunan taşınmazın üçüncü kişilere satışının önlenmesi için ihtiyatı tedbir kararı verilmesi talep ve dava edilmiştir.

ll. SAVUNMA:

Davalı vekili; cevap dilekçesinde, Davacı şirket ile davalı şirket arasında ---- başlangıç tarihli ve aylık kira bedelinin cironun----olduğu ve bunun --- müvekkili şirkete,---- de diğer kiraya veren ---ödeneceği ve taban kira bedelinin de ---- olduğu taraflarca kabul edildiğinin doğru olduğunu, davacı şirketin kira bedellerine mahsuben----peşin ödeme yaptığını belirterek,

dava dilekçesinde ---- paranın iadesini istediğini, davacının bu paraya talep hakkı olmadığını, ödenen bu paranın bir yıllık kira parası olduğunu, bu bedel karşılığı davacıya ekte sunulan ------ tarihli faturaların gönderildiğini, bu faturaların her iki şirketin de ticari defter ve kayıtlarında bulunduğunu, daha sonra kesmiş bulundukları ------- ve bu ayı takip eden aylarda göndermiş bulunduğu faturaları kabul etmeyip iade ettiklerini, kira kontratında muacceliyet şartı da bulunmasına göre ödenmiş olan kiranın iadesinin söz konusu olmadığını, davacı şirkete bu gayrimenkulün oturma izni temin edilmek suretiyle teslim edilmiş olmasına rağmen,

davacının iş yeri ruhsatı almak için kendisinin yapması gereken işlemleri yapmadığını ve-------- işyeri ruhsatını almadığını, ruhsat alamamasına gerekçe gösterilen sebeplerden bir diğeri de “…Binanın insan sağlığını etkileyecek şekilde rutubetli olması…” olarak gösterildiğini, müvekkili şirketin herhangi bir kusurunun bulunmadığını, davalı şirketin mecuru gayrimenkulün durumuna ve hacmine göre havalandırma sistemini noksansız olarak teslim ettiğini, davacının teslim edilen yeri gerektiği gibi kullanmadığını, havalandırma yerlerini dekorasyon yapmak için kapattığını,

havalandırma yerleri kapatılan yere belediyenin izin veremeyeceği şekilde rutubetli hale geldiğini, davacının iş yeri ruhsatı almak üzere -------ilgili birimine müracaat ettiğini, rutubet ve ortak alanı işgal etmesi sebebiyle ruhsat talebinin reddedildiğini, ancak davacıya belli bir yasal süre verilerek bu süre içerisinde bu eksiklerin giderilmesinin istenildiğini, davacının kolayca giderilebilecek noksanları düzeltmediğini ve bu kusurların müvekkili şirkete aitmiş gibi göstererek,

kira akdini fesih etmek üzere bu davayı açtığını, dava konusu mecurun davacıya tam olarak teslim edildiği gibi davacının tüm isteklerinin de yerine getirildiğini, ----yeterli iken, istekleri üzerine ------enerji temin edildiği gibi, seramik, elektrik, doğalgaz ve su işlemlerinin tam olarak teslim edildiğini, kontrat imzalandıktan sonra başlangıç tarihi beklenmeksizin faaliyete geçildiğini, ama çalıştırılamamışsa bunda davalının bir kusurunun olmadığını, kira kontratının ----süreli olmasına dayanarak peşin olarak almış olduğu ------de enerjinin yükseltilmesi,

seramiklerin kalitesinin yükseltilmesi gibi işlerde (tamamen gayrimenkulün davacının istediği şekilde) ve fazladan iyileştirmek için kullanıldığını, davacının kendi kusuruna dayalı ve kolayca yerine getirebileceği belediyenin isteklerini kasten yerine getirmeyerek bu davayı hazırladığını, yukarıda arz edilen hususlarla ilgili davacının rutubet ve ortak alan sorununun çözümünü talep ettiğini, kiralanan alanın otopark ile birlikte kiralandığını, bu miktara otoparkın dâhil olduğunu, davacının otoparkı market alanına kattığını ve havalandırma ------- için kapatıldığını,

bu hususların yerine getirilmesi durumunda ruhsatın alınabileceğinin mukabil olarak ihtar edildiğini, mecurun rutubet ve işgal sebebiyle kapatıldığını ve kira akdini fesih ettiğini bildirdiklerini, buna karşılık olarak feshin haksız ve geçersiz olduğunu ve davalı şirketin üzerine düşen yapı izin belgesinin verildiğini, belediyede yaptıkları tetkikte, ilgili birimin otopark alanını market değil, otopark olarak kullanması ve ------ havalandırma bacalarının da açılması halinde ruhsat verileceği, hatalarını düzeltmesi için ------- dilekçe verildiği ve süre istediğini, verilen süreye rağmen davacının üzerine düşeni yapmadığını,

işyerinin mühürlenmesinin de kendi ihmalinden kaynaklandığını, anahtarın ------ bırakıldığının bildirildiğini, ancak haksız feshe itibar etmedikleri için anahtarın alınmadığını, davacının ---- yıllık kira sözleşmesini kendi isteği ile imzalamış olmasına rağmen yasal dayanağı olmayan çeşitli bahanelerle ve kendi kusurundan dolayı ruhsat almamış olmasına göre kar mahrumiyeti ve masraf taleplerinin reddine karar verilmesi savunulmuştur.

lll.İNCELEME ve GEREKÇE:

Davacı vekili dava dilekçesinde; davaya konu taşınmazın ½ payının davalı ----- dava dışı ---- ait olduğunu, davalı şirket ve dava dışı ---ait payların müvekkili tarafından ------ tarihli sözleşme ile kiralandığını, birinci yılın kira parasına mahsuben her bir paydaşa 100’er bin lira peşin ödeme yapıldığını, ayrıca kullanım amacına uygun olarak bir takım zorunlu ve faydalı masraf yaptıklarını ne var ki bodrum kattaki rutubetin insan sağlığını etkileyecek boyutta oluşu ve binaya ait ortak alanların kullanıma katılmış olması nedeniyle----- faaliyet ruhsatı verilmediğini ve işyerinin -------tarihinde mühürlendiğini,

bu nedenle sözleşmenin müvekkili tarafından tek taraflı olarak feshedilerek anahtarın --- tarihinde notere bırakıldığından bahisle, --- fazla ödenen kira parası, ----- faydalı masraf alacağı ve beş yıllık sözleşme süresine ilişkin kazanç kaybının davalıdan payı oranında tahsilini istemiştir.

Davacı vekili tarafından diğer davalı ---hakkında ----- tarihinde açılan birleşen davada aynı olay ve hukuki sebeplere dayanılarak fazla ödenen kira parası, faydalı masraf alacağı ve beş yıllık sözleşme süresine ilişkin kazanç kaybının davalıdan payı oranında tahsili istenilmiştir.

Mahkememizce daha önce verilen kararlar bozmaya konu olmuş, nihayetinde en son ----- sayılı kararıyla,

"A)Asıl dava bakımından;

1------ tutarındaki kira bedeli alacağının dava tarihi olan 0---- tarihinden itibaren işleyecek olan değişen oranlardaki avans faizi uygulanarak davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,

2---- faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin olarak --- dava tarihi olan --- tarihinden, --- ise ıslah tarihi olan ---- tarihinden itibaren işleyecek değişen oranlardaki avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,

3-Davacının kar mahrumiyetine ilişkin olarak açtığı davasının REDDİNE,

4-Fazlaya dair istemin reddine,

B)Birleşen dava bakımından;

1---- tutarındaki kira bedeli alacağının dava tarihi olan --- tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,

2---- faydalı ve---- -- dava tarihi olan ---- ise ıslah tarihi olan -------- tarihinden itibaren işleyecek yasal faizin uygulanarak davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

3-Davacının kar mahrumiyetine ilişkin olarak açtığı davasının REDDİNE,

4-Fazlaya dair istemin reddine, " karar vermiştir.

Verilen bu kararda, Davalı ---- vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, ----dosyayı incelemiş ve inceleme nihayetinde ------- sayılı ilamıyla,

"Somut olayda bozma ilamında, taşınmazın onaylı mimari projesine aykırı olarak gerçekleştirilen imalatların bulunup bulunmadığının araştırılması gerektiği belirtilmiştir. Mahkemece hükme esas alınan raporda, dava konusu taşınmazda projeye aykırı olarak otopark alanının da kullanıma dahil edildiği, bu bölümde de imalatların yapıldığı, bu imalatların da daha sonra kullanılabilir faydalı masraf olduğu belirtilip bu imalatlar faydalı ve zorunlu masraf kalemine dahil edilerek hesaplama yapılmıştır. Bu hali ile mahkemece bozmaya uyulmuş olmasına karşın, bozma gereği yerine getirilmemiştir.

O halde mahkemece, dosyanın konusunda uzman yeni bir bilirkişi heyetine tevdi ile taşınmazda davacı tarafından yapıldığı tespit olunan ve davalıların malvarlığında artışa neden olan faydalı ve zorunlu imalatlardan taşınmazın onaylı mimari projesine aykırı olanlar tespit edilmek suretiyle bunlar faydalı ve zorunlu masraf kalemine dahil edilmeksizin hesaplanmak üzere bilirkişiden rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. " gerekçeleriyle mahkememiz kararı bozulmuştur.

Son bozma ilamı sadece, Davalı -----ilişkin ve sadece faydalı ve zorunlu giderlere ilişkin olması nedeniyle, diğer hususlar bozma dışında bırakıldığından mahkememizin--------kararıyla verilen hükümler kesinleşmiştir.

Davacı tarafından kiralanana------ zorunlu harcama yapıldığından bahisle, söz konusu bedelin payları oranında davalılardan tahsiline karar verilmesi istenilmiştir.--------- bozma ilamında da belirtildiği üzere, Kiracının kiralanana yönelik zorunlu ve faydalı giderleri hakkında sözleşmede hüküm bulunmamaktadır. Bu durumda uyuşmazlığın genel hükümler dairesinde çözüme kavuşturulması zorunludur.

Kiracının kiralananı sözleşmedeki kullanım amacına uygun hale getirmek amacıyla yaptığı giderlerin vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde kiralanandan istenebilmesi mümkündür. Ancak varlığı keşfen saptanan imalatın kiralayan yönünden mal varlığında bir artışa neden olması gerekir.

Bu kapsamda harcamalardan hangilerinin değer artışına yol açtığı, taşınmazın onaylı mimari projesine aykırı olarak gerçekleştirilen imalatların bulunup bulunmadığı araştırılması gerektiğinden, bu hususta bilirkişiden rapor aldırılmıştır.

Denetime elverişli ve yerinde olduğu değerlendirilen ----- tarihli bilirkişi raporunda " Dava konusu taşınmazın market olarak kullanılan toplam alanı ---- olarak tespit edilmiş olup, taşınmazın tamamında yapılmış olan faydalı ve zorunlu imalat harcama tutarı olan ---- Onaylı projesine aykırı olarak iş yerine dahit edilmiş olan alan ---- olup, bu alan için yapılmış faydalı ve zorunl imalat harcama tutarı:----- olmaktadır.

Bu durumda, onaylı projesine aykırı kısma yapılan harcamalar toplamı olan------, toplam faydalı ve zorunlu imalat tutarı olan ------ düşülmesi, bir başka deyişle, faydalı ve zorunlu masraf kalemine dahil edilmemesi halinde, davacı tarafından, dava konusu iş yerine----- yapılmış olan faydalı ve zorunlu imalat harcama tutarı: ------ olmaktadır.

Bu tutarın,

a) Asıl davada, davalı 1/2 oranındaki tutardan yani; ------

b) Birleşen davada, davalı 1/2 oranındaki tutardan yani; ----- sorumlu olması gerekmektedir." şeklinde değerlendirme yapılmasından sebeple,---- faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin olarak ---- dava tarihi olan --- tarihinden,---- ise ıslah tarihi olan ---- tarihinden itibaren işleyecek yasal faizin uygulanarak davalıdan alınarak alınarak davacıya verilmesine, karar verilmiştir.

A.ESAS DAVA YÖNÜNDEN

1---- faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin olarak---dava tarihi olan ---- ise ıslah tarihi olan ------ tarihinden itibaren işleyecek değişen oranlardaki avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,

2-Diğer hususlardaki hükümler ------ incelemesinden geçerek kesinleştiğinden diğer hususlarda karar verilmesine yer olmadığına,

3-Hüküm altına alınan miktar üzerinden hesaplanan --- harçtan peşin olarak alınan ---- ıslah harcının mahsubu ile bakiye --- harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatırana iadesine,

4-Davacı davada kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 5.100,00 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,

5-Davacı tarafından yapılan 4.800 TL bilirkişi ücreti ile 504,40 TL posta yargılama gideri olmak üzere toplam: 5.304,40 TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,

6-Bakiye gider avansının ve harcın karar kesinleştiğinde talep halinde yatırana iadesine,

B.BİRLEŞEN DAVA YÖNÜNDEN

1-Birleşen dava bozmaya konu edilmediğinden mahkememizin bir önceki hükmü ------ verilen kararlar kesinleştiğinden birleşen dava yönünden karar verilmesine yer olmadığına, 2-Birleşen dava yönünden mahkememizin bir önceki hükmü ------- ile verilen kararlar kesinleştiğinden yargılama giderleri ve vekalet ücreti konusunda karar verilmesine yer olmadığına, Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı davalı ------- yüzüne karşı ve diğer tarafların yokluğunda verilen kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde ------- temyiz yasa yolu açık olmak üzere verilen karar okunup usulen anlatıldı. 12/05/2022