İstanbul Anadolu 6. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/72 K.2023/145

T.C.İstanbul Anadolu 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2021/72 Esas

KARAR NO: 2023/145

DAVA

Kooperatif Üyeliğinin Tesbiti, Tazminat (Kooperatif Üyeliğinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ: 02/02/2021

KARAR TARİHİ: 16/02/2023

BİRLEŞEN DAVA (Birleşen ------- Esas)

DAVA

Tazminat (Kooperatif Üyeliğinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 25/10/2021

KARAR TARİHİ : 01/11/2021

BİRLEŞEN DAVA (Birleşen ---- Esas)

DAVA

Tazminat (Kooperatif Üyeliğinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 15/04/2021

KARAR TARİHİ : 29/04/2021

----- maddesine göre---- adına yargılama yetkisini kullanan bağımsız ----Ticaret Mahkemesince, tarafça açılan dava üzerine yapılan yargılama nihayetinde;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili, esas davada davacı -----birleşen dosyasındaki Davacılar------- sayılı birleşen dosyasında Davacı ------ yılından beri davalı ------- ortağı olduklarını, -----hisseyi oluşturduğunu, davalı ------- yapım aşamasında olan konutlarda iskan alamadığını, bu nedenle konut teslimi yapamadığını, davalı ---- ---- ilçesinde 4 adet arsa niteliğinde taşınmazı bulunduğunu, davalı ------- imar barışından yararlanmak için ------ yaptığını, -----bu genel kurul kararı sonrası ortaklara taşınmaz tesliminde bulunduğunda eşitlik ilkesinin bozulacağını, zira her bir taşınmazın parselinin farklı büyüklükte olduğunu,

arsa payı üzerinden kat mülkiyeti tesis edileceğinden adaletsiz sonuç ortaya çıkacağını, davalı kooperatifçe her bir blok bulunduğu imar parselinde münferit olacak şekilde kat mülkiyeti tesis etme niyetinde olduğunu, bu nedenle yüzölçümü fazla olan imar parselinde dairesi bulunan ortakların daha fazla arsa payına sahip olacağını, ---- toplam yüzölçümünün ----olduğunu, hisse sayısı olan ---- bölündüğünde, davacı hissesinin ---- olması gerektiğini, ancak davacıların konutlarının ---- bulunduğunu yüzölçümünün de ---- olduğunu, hisse sayısı olan ----yaptığını, bu sebeple ----- hisse alınacağını,

bu durumun kooperatifler kanunu madde 23'e aykırı olduğunu, davalı kooperatifin bu haksızlığı, toplu yapı olarak kat mülkiyeti tesis edilmesi, parseller lehine ortak kullanım alanı belirleyerek çözmesi gerekirken çözmediğini belirterek, dava konusu muarazanın davacıların ortaklık haklarına zarar getirmeyecek ve hakkaniyete uygun şekilde önlenmesine, muarazanın önlenmesi mümkün olmazsa davacılar (dördü içinde ayrı ayrı) zararı tespit edilerek şimdilik 3.000,00 TL'nin davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı kooperatif vekili cevap dilekçesinde, kooperatifin sahip olduğu 4 parselde, -----yılında------kesinleştirdikten sonra ------- huzurunda kura çekildiğini, davacıların uzun süredir konutları kullandıklarını, konutlar teslim edilmişse de kat fazlası nedeniyle ferdileştirmenin mümkün olmadığını, imar barışından yararlanılarak ---- tarihinde iskanlı tapuların alındığını, davacıların kura çekimine dair ---- tarihli genel kurul kararına karşı dava açmadığını bu nedenle şerefiye ve kuranın kesinleştiğini, davacıların arsa payı iddiasının hukuka aykırı olduğunu, KMK madde 66'ya göre arasa payı her bir parsel için ayrı hesaplandığını,

yapı kayıt belgelerininde bakanlıkça ayrı ayrı verildiğini, bloklar arası yollar geçtiğini, davacıların konutunun rayiç bedelinin diğerlerinden daha fazla olduğunu, davanın zaman aşımına uğradığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.

Uyuşmazlık; ------ imar barışından yararlanıp, kat mülkiyetine geçildikten sonra davacılara arsa payında eksik teslimde bulunup bulunulmadığı, arsa payının denkleştirilmesi gerekip gerekmediği, davacıların tazmini gereken herhangi bir zararının bulunup bulunmadığı hususunda toplanmaktadır.

Uyuşmazlık konusunda bilirkişi raporları aldırılmıştır.

29.11.2021 tarihli bilirkişi raporunda; Yasal mevzuat ve -----kapsamında, konutların alanları değişik 4 ayrı parselde yapılmasına, konutların bitiminde kura çekimine, 4 ayrı parselde 6 blok mesken için yapı kayıt belgesi alınmasına ve 23 yıldan bu yana ikamet edilmesine ilişkin tüm toplantılara iştirak eden, kura çekimi esnasında veya sonrasında şerefiye durumlarına göre muhtemel artı eksi değer alışverişine ve birlikte alınan kararların uygulanmasına muvafakat eden veya en azından iştirakleriyle haberdar olan davacıların bu aşamada tazmini gereken bir zararının söz konusu olamayacağı, belirtilmiştir.

---- tarihli bilirkişi raporunda; ------ tarafından ortaklara gönderilen bilgi yazısı ekindeki ------- raporunda, dairelerin katlardaki konumları dikkate alınarak bir değerlendirme yapıldığı, değerlendirme tablosunda kriterleri açıklanmayan 8 faktörün dikkate alındığı görülmüş, parsel bazlı alan farkının bu değerlendirmelere etkisinin yansıtılmamış olduğu anlaşılmıştır.

Buna göre konu ile yeterli bilgisi olmayan bir kooperatif üyesinini, şerefiye raporunda yer alan mevcut hesaplamalarda dava konusu arsa payı farklılıklarının, açıklama olmaması nedeniyle raporda yer alıp almadığını anlamasının mümkün olamayacağı, mevcut belgelerden anlaşılır ve doğru bilgi alınmasının güçleştirilmesi nedeniyle tereddüte düşürüldüğü bir ortamda noter kura çekilişi iştirak etmelerine yol açıldığı,

dolayısıyla taşınmaz tahsisinde Koperatifler Kanunu'nun 23. Maddesine göre üyeler arası hak ve vecibelerde eşitlik ilkesini sağlamada şüpheden uzak, anlaşılır, kesin ve güvenilir bir şekilde uygulanmasını sağlayacak kura çekiliş işlemi mevcut olmadığından kooperatifler ulamasına göre tazminat talebinin doğabileceği, bu durumda teknik değerlendirme bölümünde verilen hesaplamalar dikkate alınarak tazminat hesabının ----- bilirkişi tarafından yapılabileceği hususunun ------ takdirinde olduğu, ancak--------- itirazı, üyelerin kendilerine tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde yapmadığı,

----- tarihinde davacıların da katıldığı genel kurul toplantı tutanağına muhalefet şerhi düşülmediği ve iptali amaçlı dava açılmadığından şerefiye kararının verildiği genel kurul kararı tüm ortakları bağladığından İtiraz amaçlı dava açma süresi yönünden tazminat talebinin verinde olup olmayacağının kanun ve ana sözleşme yönünden hukuk değerlendirmesini tamamen sayın mahkemeye ait olduğu belirtilmiştir.

Tüm Dosya Münderecatı Kapsamında;

Öncelikli olarak davalı yanın zamanaşımı defi değerlendirildiğinde, kooperatif ile üyesi arasında kural olarak zaman aşımı işlemeyeceğinden, zamanaşımı defi yerinde görülmemiştir.

Davacıların davalı-----------oldukları,------ ili, ----- ilçesi,----------Mahallesinde, 16133 ada, 224 Parselde bulunan 5462,18 m2 arsa, 16134 ada 222 parseldeki 2.034,02 m2 arsa, 15093 ada 225 parselde bulunan 4746,05 m2 arsa, 16133 ada 221 parselde bulunan 759,20 m2 arsa üzerinde yapılmış mevcut binaların olduğu 266 ortaklı ve 277 hisseli olduğu kooperatif mülkiyetinde olduğu, kooperatifçe bu arsalar üzerinde konutlar yapılmaya başlandıktan sonra, ------ yılında şerefiyeyi kesinleştirdikten sonra ---- tarihinde ---- işlemleri gerçekleştirildiği, 1536 Ada, 222 parselde bulunan ----- nolu daire----- nolu daire -------- isabet etmiş, daireler davacıların kullanımına verilmiş lakin iskanların alınamadığı anlaşılmıştır.

Davalı kooperatifçe, ----- sayılı imar kanunu'nun geçici ----- tarihine kadar yapılan yapıları kapsar şekilde çıkarılan ve imar barışı olarak bilinen yapı kayıt belgesi alınması ile ilgili ----- tarihli genel kuruldan karar alınılarak imar barışından yararlanılmıştır. Bu uygulama sonucu 16/11/2020 tarihinde iskanlı konut tapuları alınmıştır.

Davacıların iddiası; 4 farklı imar parselinde yapılmış bulunan ------ hisse olduğu, toplam 13.001,45 m2 imar parseli üzerinde kurulu olduğu ve her bir bağımsız bölüme düşen arsa payının------ olması gerektiği, ancak davacıların konutlarının 16134 ada 222 parsel de bulunduğunu yüz ölçümünün de 2.034,02 m2 olduğunu, hisse sayısı olan 56'ya bölündüğünde 36.321 m2 yaptığını, bu sebeple eksik hisse alınacağını, bu durumun kooperatifler kanunu madde 23'e aykırı olduğunu hususundadır.

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 23. maddesinde “Ortaklar, bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve yükümlülüklerde eşittirler.” hükmü yer almaktadır. Kooperatifçilikte eşitlik, eşit statüde olan ortakların aynı hakka sahip olması ve aynı borçlardan sorumlu tutulmasını gerektirir. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 23. maddesi uyarınca, kooperatif ortakları, bu yasanın kabul ettiği ilkeler ışığında hak ve yükümlülüklerde eşittirler. Bu maddeye göre, ortaklar yönünden hak ve yükümlülüklerde eşitlik ilkesi, ------- emredici bir yasa hükmü olarak öngörülmüştür.

Yasal düzenleme yukarıdaki şekilde olduğu halde, aynı miktarda ödeme yapıp, aynı büyüklükte konut ya da işyeri sahibi olan ortakların, konutların ya da işyerlerinin site içindeki yeri, yapı durumu ve sair özellikleri nedeniyle birbirinden farklı olması söz konusu ise, yükümlülüklerde (ödemelerde) eşit olduğu halde hakta yukarıdaki gerekçelerle eşit olması mümkün olamamaktadır. ----- bu eşitliği sağlamak amacıyla yapılan ve mevcut -------- mevzuatına göre yapılması zorunlu olan bir işlemdir ----------------

Bu bilgiler ışığında, dava kendisine daha az arsa payı düşen davacıların tazminat istemine ilişkin olduğu, davacının meni müdahale olarak açtığı ve kendisinin arsa payı diğer ortaklardan düşük olduğu için meni müdahale istediği işlem --------- oybirliyle kabul edilen şerefiye ve kura işlemlerinden kaynaklanmakta olup, davacılarca işbu işlemler ve genel kurul kararlarının iptali için iptal davası açılmaması, 29.11.2021 tarihli bilirkişi raporundaki belirlemelere de iştirak edilerek konutların alanlarının değişik 4 ayrı parselde yapılması, konutların bitiminde kura çekimi yapılması,--- ayrı parselde ----- için yapı kayıt belgesi alınması,

yapı kayıt belgesinin bakanlıkça verilmesi ve davalının yapı kayıt belgesinini düzenlenme şekline müdahalesinin bulunmaması, ve 23 yıldan bu yana ikamet edilmesine ilişkin tüm toplantılara iştirak eden kura çekimi esnasında veya sonrasında şerefiye durumlarına göre muhtemel artı eksi değer alışverişine ve birlikte alınan kararların uygulanmasına muvafakat eden veya en azından iştirakleriyle haberdar olan davacıların tazmini gereken bir zararının söz konusu olamayacağı değerlendirilmekle, davanın reddine karar verilmiştir.