İstanbul Anadolu 6. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/774 K.2024/50

T.C. İstanbul Anadolu 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2023/774 Esas

KARAR NO:2024/50

DAVA

Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ: 27/12/2016

KARAR TARİHİ: 24/01/2024

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekilince verilen dava dilekçesinde özetle; davalı şirket ile yeni şirket merkezi olarak kullanılmak amacıyla ---- tarihinde ----- imzalandığını; davalı-satıcının --------numaralı iki adet bağımsız bölümün eksikliklerinin tamamlanmasına, iskanının kat mülkiyeti tapusunun alımı ve gayrimenkulün satışının yapılmasına karşılık davacı şirketin toplam ------ ödeme yükümlülüğü konusunda anlaşıldığını;

ancak davalı şirketin sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmediğinden davacı şirket taşınamadığından satıcının------ nezdindeki tüm hesaplarına dava sonuna kadar 500.000,00 TL ihtiyati tedbir konusulması ile mahalinde keşif yapılmak suretiyle davalının ilgili mecura sözleşmeye ve projeye uygun jeneratör ve elektrik dağıtım bağlantısını sağlayıp sağlamadığının tespiti ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 500.000,00 TL'nin davalı/ satıcı şirketten iş bu dava tarihi itibariyle uygulanacak 3095 Sayılı Kanunun 2.maddesinde uygulanacak en yüksek faiz oranı ile birlikte tahsiline; karar verilmesini; talep ve dava etmiştir.

Davalı vekilince verilen davaya cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasındaki sözleşme kapsamındaki iş için 14/10/2016 tarihinde sözleşmeye konu bağımsız bölümlere yapı kullanım izni alınmış olduğunu; her ne kadar sözleşmede kararlaştırılan tarihte taahhüt yerine getirilmemiş olsa da bu durumun, davalının iradesi dışında meydana gelen sebeplerden ötürü oluştuğunu; ayrıca, ilgili sözleşme maddesinde de mücbir sebep halinde sorumlu olunmayacağının kabul edildiğini; davalı şirketin, davacılara tapu devrini sağladıktan sonra ------ gerekli başvuruyu yaptığını;

belediye nezdinde kaynaklanan gecikmeler dolayısıyla idari işlemlerin sonuçlanmasının 14/10/2016 tarihine sarktığını; davacı şirketin, tarafların yapmış olduğu sözleşmenin tüm şartlarını yerine getirdiğini; bu nedenlerle yersiz davanın reddine karar verilmesini; talep etmiştir.

DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

Dava; taraflar arasında akdedilen gayrimenkul alım satım sözleşmesi F maddesi ile belirlenen gecikme cezası istemine ilişkindir.

Davacı tarafça, taraflar arasındaki sözleşme gereği gayrimenkulun satışından itibaren 5 ay içinde iskanın davalı tarafça alınmaması halinde aylık 100.000,00 TL gecikme cezasının kararlaştırıldığı, satışın 02/12/2015 tarihinde gerçekleştirildiği halde iskanın 14/02/2016 tarihinde alındığı iddiasıyla 5 aylık gecikme karşılığı 500.000,00 TL'nin tahsili talep edilmiştir.

Yargılama önce Mahkememizin ------- sayılı esasında görülmüş, özetle; "taraflar arasında akdedilen sözleşmenin "F" maddesiyle; "satıcı yukarıda yazılı olan D.12.maddede belirtilen iskânı gayrimenkulün satışından itibaren (kanunun kabul ettiği mücbir sebepler dışında) 5 ay içinde alamazsa alıcının diğer zararlarının yanında, geciktiği her ay için 100.000,00 TL (yüzbin) ceza olarak ödemeyi kabul ve taahhüt eder." hükmü getirilmiş,anılan satış 02/12/2015 tarihinde yapılmıştır.

Sözleşme hükmüne göre satıştan itibaren 5 ay içinde iskan alınması gerekli olup iskan 14/10/2016 tarihinde kararlaştırılan sürenin dolmasından 5 ay sonra alınmıştır.

Davalı tarafça 14/02/2019 tarihli dilekçesinde yapı denetim firmasıyla olan sözleşmelerini feshettikleri 31/05/2016 tarihinde inşaatın %80 seviyesinde olduğu belirtilmiş, yine aşamalardaki dilekçelerinde yaklaşık 20.000 m²'lik bir inşaat sahası olduğundan söz edilmiş, ne var ki 23/11/2015 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile C.12.maddesinde satışın yapılma tarihinden itibaren en geç 5 ay içinde iskanın alınacağı taahhüdünde bulunulmuştur.

Davalının iştigal ettiği faaliyeti gereği iskan alma sürecine, bürokrasisine vakıf olması, süreyi, öngörüsünü ve taahhütlerini basiretli tacir kıstasları içinde gerçekleştirmesi gerektirmektedir. Bundan öte, davaya cevabında, başvurunun satışın hemen akabinde yapıldığı savunulmuş, -------- gelen yazı cevabından, bu başvurunun satıştan 10 ay sonra yapıldığı, 9 gün sonrasında da yapı kullanım izin belgesinin düzenlendiği belirlenmiştir.

Davalının gecikmenin ---------kaynaklandığı, mücbir sebep bulunduğu savunmaları bu itibarla sübut bulmamış, sözleşme gereği gecikme cezası ödemesine ilişkin koşulların oluştuğu kanaatiyle" davanın kabulü ile, 500.000 TL 'nin dava tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanunun 2. maddesi gereği belirlenecek faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine dair karar verilmiştir.

Mahkememiz kararının istinafı üzerine -------- sayılı ilamı ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK 'nun 353(1)b-1 maddesi uyarınca esastan reddine dair temyizi kabil olmak üzere karar verilmiştir. Anılan kararın temyizi üzerine---- sayılı ilamı ile;"Ne var ki davacının dayandığı 23.11.2015 tarihli "Gayrimenkul Alım Satım Sözleşmesi" adi yazılı şekilde düzenlenmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 237 inci maddesi, “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır…” şeklindedir. Anılan hüküm bir geçerlilik şartıdır. Bu maddede öngörülen şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler hüküm doğurmaz.

Bu nedenle tapulu taşınmazların harici satış yoluyla devri mümkün değildir.Dolayısıyla düzenlenme anında resmi şekilde yapılmamış olan taşınmaz satışına ilişkin sözleşme geçerli kabul edilemez.Davaya konu uyuşmazlığa neden olan 23.11.2015 tarihli satış sözleşmesi, resmi şekilde yapılmadığı için geçerli kabul edilemez. Böyle bir sözleşmede, taraflar aldıklarını iade ile yükümlüdürler. Ayrıca, cezai şarta ilişkin hükümlerde geçerli olarak kabul edilemez.

Öte yandan taşınmazın daha sonra tapuda resmi şekilde devrinin tamamlanmış olması da, geçersiz olan 23.11.2015 tarihli satış sözleşmesine ve sözleşmedeki cezai şart hükümlerine geçerlilik kazandırmaz.

Bunun yanında, tapuda resmi şekilde yapılan devir sırasında da, alıcı davacı tarafından tapu siciline 23.11.2015 tarihli adi şekilde yapılan sözleşmeye ilişkin bir ihtirazi kayıt da konulmadığından, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır." şeklindeki gerekçe ile Mahkememiz kararı bozulmuştur. Bozma üzerine yargılamaya Mahkememizin işbu esası üzerinden devam olunmuş, bozmaya uyulmuştur.

Mahkememizce uyulan bozma ilamı doğrultusunda, davacının tararlar arasındaki satım sözleşmesi gereğince davalı tarafından, taşınmazın yapı kullanım ruhsatının taahhüt edilen süreden 5 ay gecikmeli olarak alınmasından kaynaklanan cezai şart istemine dayanak teşkil eden 23.11.2015 tarihli gayrimenkul alım satım sözleşmesinin adi yazılı şekilde düzenlendiği,

Türk Borçlar Kanunu'nun 237 inci maddesi gereği düzenlenme anında resmi şekilde yapılmamış olan taşınmaz satışına ilişkin sözleşmenin geçerli kabul edilemeyeceği, öngörülen şekle uyulmadan yapılan sözleşmenin hüküm doğurmayacağı, sözleşmenin cezai şarta ilişkin hükümlerinin de geçerli kabul edilemeyeceği, tapuda resmi şekilde yapılan devir sırasında da, alıcı davacı tarafından tapu siciline 23.11.2015 tarihli adi şekilde yapılan sözleşmeye ilişkin bir ihtirazi kayıt da konulmadığından davanın reddine dair aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.