İstanbul Anadolu 7. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2019/384 K.2023/289

T.C. İstanbul Anadolu 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2019/384 Esas

KARAR NO: 2023/289

DAVA

Tazminat (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ: 01/12/2017

KARAR TARİHİ:06/04/2023

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

İDDİA

Davacılar vekili, ---- kayıtlı taşınmaz üzerinde davacı müvekkili ile bir kısım arsa sahibi davalılar arasında ------ yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandığını; davacı yüklenicilerin edimlerini yerine getirdiklerini, kat irtifakı aşamasına gelindiğinde taşınmazın bir kısmının davacılara devredileceğinin düzenlenmiş olmasına rağmen arsa sahiplerinin vekili olarak tayin edilen -----bu aşamaya gelindiği bildirilmesine rağmen müvekkillerine tapu devrinin---sağlandığını, bu şekilde arsa maliklerinin anılan sözleşmedeki edimlerini geç yerine getirdiği belirtilerek,

sözleşmede kararlaştırılan cezai şart hükümleri kapsamında----------- dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalılardan alınıp müvekkiline verilmesini, ayrıca 16/08/2016 ile geciken kat irtifakının alındığı tarih arasında, 29/09/2017 tarihine kadar geçen süre içinde de taşınmazların satışının gerçekleşemediği sebebiyle taşınmazların değeri üzerinden getireceği ticari faizin tahsiline,

arsa sahipleri tarafından taahhüt edilen ve taşınmazın arsası üzerinde mevcut olan -------ilişkin irtifak hakkı şerhinin kaldırılamamış olmasından dolayı davacılara düşen daireler üzerindeki değer kaybının da hesaplanarak tahsiline karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.

SAVUNMA

Davaya cevap veren davalı vekilleri, sözleşmenin ------ Maddesinde taraflar arasında ihtilaf çıktığı taktirde ilk önce hakem yoluyla halledileceği, tarafların bu karara katılmamaları halinde 15 gün içinde yetkili mahkemeye müracaat haklarının bulunduğunun belirtildiği için tahkime gitmeyen davacı tarafça bu davanın açılamayacağını;

kaldı ki, arsa sahibi davalılar yönünden herhangi bir gecikmenin söz konusu olmadığını, davacı yüklenicilerin sözleşme gereğince zamanında temel üstü ruhsatı alamadığını, bu ruhsatı alabilmesi için gerekli ve yeterli vekaletlerin arsa sahipleri tarafından verilmesine rağmen onlar tarafından alınamadığı için dava konusu edilemeyeceğini, ------irtifak hakkının fiilen ortadan kalktığını, bundan dolayı herhangi bir değer düşüklüğü bulunmadığını belirterek davanın reddini savundukları görülmüştür.

İNCELEME VE GEREKÇE

Dava, yükleniciler ile bir kısım arsa sahipleri arasında gerçekleştirilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hisse devri sözleşmesine dayalı olarak açılan tazminat davasıdır.

Davalı arsa sahiplerinin hisselerini davacı yükleniciye kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince devir işlemini yaptıkları ihtilafsızdır.

Taraflar arasındaki ihtilaf, tapu devri için belirlenen süre içinde ve davalıların kusuruyla bir gecikme olup olmadığı, gecikme olmuşsa sözleşmedeki cezai şartın istenip istenemeyeceği, istenecekse bedelinin ne olduğu ve tapudaki pay devirlerinin yükleniciye gecikmeli geçirilmesinden dolayı ve -------- ilişkin irtifak hakkı sebebiyle yükleniciye düşen dairelerdeki değer kaybından dolayı istenebilecek bir tazminat bedelinin bulunup bulunmadığı hususunda toplanmaktadır.

Mahkememizce tapu kayıtları getirtilmiş,------- imar işlem dosyası getirtilmiş, taraf tanıkları dinlenmiş, mahallinde keşif yapılmış, uzman bilirkişilerden rapor alınmış ve tüm deliller değerlendirilmek suretiyle sonuca gidilmiştir. ------- gelen yazı cevabına göre ------ günü taşınmazın kat irtifakına geçtiği anlaşılmaktadır.

Taraflar arasındaki sözleşmenin-------- maddesinde " arsa sahibi veya temsilcisi temel üstü ruhsatı yüklenici tarafından alınmasından sonra arsa sahipleri temsilcisine yazılı bildirime rağmen, yüklenici payına düşen bağımsız bölümlerin tamamının tapu devir işlemlerinin 7 gün içinde yapılmaması halinde, arsa sahiplerinin geciken her gün için yükleniciye 2.000,00 TL ödemekle yükümlü olduğu..." tapu devir işlemlerinin mücbir sebepler hariç 60 günü geçmesi halinde yüklenici dilerse sözleşmeyi fes ederek her türlü masrafı veya tazminatı iş bu gecikmeye sebebiyet veren arsa sahibinden tahsil etme hakkına sahiptir.

Düzenlemesinin bulunduğu; uygulamada belediye tarafından yapı ruhsatı verildiği, temel üstü ruhsatı verilmediği, talep edilmesi halinde temel üstü vizesi yapıldığı, temel üstü vizesinin temel üstü ruhsatı yerine geçtiği; arsa sahipleri temsilcisinin 15/08/2016 tarihinde atılan mail örneğinin incelenmesinde " 09/08/2015 tarihi itibariyle binanın---- başlanıldığı;------- talep ve talimatlar doğrultusunda proje harici havuz kaba imalatı yapıldığında, bu konuda yapılması gereken proje tadilatının tarafımızda bitirilemediği; ruhsat değişikliği yapılmadığından binanın temel üstü ruhsatı alınması için ---- müracaat edilemediği,

------- arsa sahiplerine--------yürütülen soruşturma kapsamında hissedar olması nedeniyle ---- --- arsa sahiplerine devir işlemi yapılamadığı; ---- arsa sahiplerin gerekse firma yetkililerine kamu görevlileri tarafından şifai olarak beyan edildiği, tapu devrine ilişkin mülkiyet sorununun 16/08/2016 tarihine kadar çözülmesi -------- katta yapılması gereken proje tadilatının en geç 16/08/2016 tarihine kadar bitirilerek temel üstü ruhsat müracaatı yapma hakkının sağlanması, şantiye sahasına fiziki tespiti yapılması için inşaat temel üstü seviyesine geldiğinini tutanak altına alınması,

tayin edilecek kontrol heyetinin en geç 16/08/2016 tarihinde saat 19:00 saatine kadar şantiye alanına gönderilmesi, şefimizle birlikte inşaat seviye tespitinin yapılması, kontrol heyeti gönderilmediği taktirde gıyaplarında temel üstü seviyesine geldiğinin firma yetkililerinin resim ve yazılı tutanaklarıyla rapor haline getirileceği ve bu rapor neticesinde sözleşmedeki hakların talep edileceği " hususunun davacı yükleniciler tarafından bildirildiği.

Ancak, ---------- tarafından yeni yapı ruhsatının 05/02/2015 tarihli olduğu, bu nedenle taraflar arasında düzenlenen arsa payı devri inşaat sözleşmesinden önce alındığı, sözleşmede de bu tarihli inşaat ruhsatının zaten yazılı olduğu; sözleşmeden sonra 16/10/2015 tarihinde yenileme kapsamında düzenlendiği fakat temel üstü vizesinin 08/12/2018 tarihinde gerçekleştiği; normal koşullarda sözleşmedeki kararlaştırma dikkate alındığında işe başlama sürecine nazaran 15/08/2016 mail tarihi itibariyle su basmanın tamamlanmış olması gerekeceği;

bir başka anlatımla temel üstü vizesinin bu tarih itibariyle yapılmasının mümkün olduğu ancak 08/02/2018 tarihinde iş bu dava açıldıktan sonra yapıldığı; mahkememizce yapılan keşifte görüldüğü ve tanık beyanlarından da anlaşılacağı üzere, havuza yönelik tadilat projesi alınamadığından dolayı belediyeye fiilen müracaat edilemediği; arsa sahibi davalıların inşaat ruhsatı ve temel üstü vizesi yönünden davacı yüklenicilere vekalet verdikleri, bu vekaletlerin temel üstü vizesi almak için yeterli olduğu, nitekim inşaat ruhsatının bu şekilde alındığı, temel üstü vizesinin de davadan sonra bu şekilde alındığı;

öte yandan işe başlama sürecine nazaran 15/08/2016 mehil tarihi itibariyle su basmanının tamamlanmış olduğunun gerektiği, bir başka anlatımla temel üstü vizesinin bu tarih itibariyle yapılmasının mümkün olduğunun --------davacı tarafından ispatı gerektiği; her ne kadar inşaatın bu seviyeye geldiği 16/08/2016 tarihi itibariyle arsa sahiplerine bildirilmiş ise de, bu yönde tutulan tutanakta arsa sahiplerinin imzasının bulunmadığı, o seviyeye geldiğine dairde dosya kapsamına nazaran bir ispatında bulunmadığı;

yüklenici adına tapu devri yapılırken zemin kat----- nolu dükkanlar ile ------Katta bulunan --- bağımsız bölümden---- bağımsız bölümün takyidatsız olarak yüklenici payına düşen diğer tapuların ise arsa sahipleri lehine ----- ipoteği tesis edilerek devredileceğinin düzenlenmesi karşılığında 16/08/2016 tarihi itibariyle su basman seviyesinin tamamlandığının ispatı halinde 7 günlük süre ile yine sözleşmedeki 60 günlük ekstra süre dikkate alındığında 331 günlük devrede gecikme cezasının istenebileceği fakat su basmanı seviyesine bu tarihte getirildiğinin davacı tarafından ispat edilemediği,

tam tersine bu seviyeye geldiğinde alınması gereken temel üstü vizesinin de davadan sonra alınabildiği nazara alınarak davacının gecikme cezası isteyemeyeceği.

Kat irtifakının geç tesis edilmesine bağlı zarar yönünden, davacıya takyidatsız devredilecek bağımsız bölümlerin kat irtifakının devrinin talep edildiği 16/08/2016 tarihindeki rayiç bedellerinin toplamının uzman bilirkişi raporuna göre 23.289.524,01 TL olduğu, buna karşılık kat irtifakının tesis edildiği 29/09/2017 tarihinde aynı bağımsız bölümlerin rayiç değerinin 27.399.440,00 TL olduğu; aradaki sürenin 1 yıl 1 ay 13 gün olduğu,

avans faizi üzerinden yapılan hesaplamada davacının gecikmeden kaynaklı faiz zararının 2.616.721,59 TL iken rayiç değerler arasında gayrimenkullerin bu sürede değerlenmesi sonucunda taşınmazların rayiç bedellerinin 4.109.915,00 TL arttığı; dolayısıyla gayrimenkul değerlerinin artışının avans faizinin üzerinde seyrettiği; davacı yüklenicilerin bu nedenle geç teslimden kaynaklanan bir alacaklarının olmadığı tam tersine geç teslimden dolayı kar ettikleri; ------- lehine taşınmaz kaydında yer alan irtifak hakkının kaldırılmamasına bağlı zarar talebine ise, mevcut hakkın fiilen kaldırılmış olduğu, sadece kayden mevcut olduğu;

hal böyle olunca, taşınmazların rayiç değerlerine fiilen bulunmayan irtifak hakkının etki etmeyeceği; haklarının yer altına alındığının herkes tarafından bilindiği nazara alındığında bu kalem yönünden de bir zararın oluşmadığı nazara alınarak. Mahkememize 16/07/2020 tarihli rapordaki tespit ve donelerle görüş benimsenmek suretiyle davacı tarafın her üç kalem yönünden de bir alacağının doğmadığı kabul edilmiş, davanın reddine karar vermek gerekmiştir.