İstanbul Anadolu 8. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2018/1458 K.2021/898

T.C. İstanbul Anadolu 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2018/1458 Esas

KARAR NO : 2021/898

DAVA

Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 05/12/2018

KARAR TARİHİ : 25/11/2021

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

İDDİA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

Müvekkilimin ticari faaliyetlerini yürütmek için davalıların-------- yan yana olan iki taşınmaz satın aldığını, müvekkili ile davalılar arasında---- imzalandığını, işbu sözleşmelere istinaden davalıların ------bölümlerin satış ve teslimini taahhüt ettiklerini, taşınmazların teslim tarihi, Sözleşmenin 9. Maddesinden açık ve net anlaşılacağı üzere taşınmazın teslimi için satıcının taahhüt ettiği tarih, ------ tarihinden itibaren 30 ay içerisinde diye belirtilerek satıcının en son 24/06/2015 tarihinde taşınmazları teslim etmiş olması gerektiğini, davalılar tarafından taşınmazların 31/07/2017 tarihinde teslim edildiğini,

teslim tutanaklarında da anlaşıldığı üzere taşınmazların müvekkiline 25 aylık bir gecikme ile teslim edildiğini, başka bir davada ---- taşınmazın aylık kira getirisinin bilirkişi tarafından 2.575,00 TL olarak saptandığını belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 5.000,00 TL kira mahrumiyetinden kaynaklanan tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek olan reeskont avans faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesine, yargılama giderleri ve ücreti vekaletin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep etmektedir.

SAVUNMA

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle;davacının----- bağımsız bölümlerin, ----- teslim edilmediğinden bahisle gecikme tazminatı talep ettiğini, Taşınmazın tesliminde yaşanan gecikmenin müvekkili şirketlerin kusurundan değil, mücbir ve müvekkil şirketlerce müdahale edilmesi mümkün olmayan sebeplerle yaşandığını, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin “Bağımsız Bölümlerin Teslimi” başlıklı 9. Maddesinde bu durumun düzenlemesinin mevcut olduğunu, gerek sözleşme hükümleri gerekse hukukun temel ilkeleri gereğince,

davaya konu taşınmazın tesliminde yaşanan gecikmede aşağıda sıralanan sebeplerle müvekkili şirketin herhangi bir kusuru bulunmadığından yaşanan gecikme sebebiyle sorumluluğu da söz konusu olmayacağını-------açmış olduğu davaların bulunduğunu, bu davalar kesinleşmemekle birlikte her davanın yürütmeyi durdurma talepli açıldığından --- dahil olduğu ----- değişmesi,------ ilerlemesinin yavaşlamasına sebep olduğunu,---- olarak tam zamanlı çalışma yapılan projede, ----- dönem için inşaatın faaliyetine gece devam etmesini yasakladığını,

dolayısıyla bu uygulamanın ---- oranında düşürdüğünü,----- alanının tam ortasından geçen ------- olduğu ve değiştirilmesi gerektiğinin tespit edildiğini, ---- görüşmeler nihayetinde ----- yapılmasına karar verildiğini, ----- tarihinde tamamlandığını, sızıntının ortaya çıkması ve tamiratı arasında geçen yaklaşık 4 aylık sürecin müvekkilinin kusuru ve sorumluluğuna dayanmayan bir gecikmeye neden olduğunu, 4 aylık gecikmenin teslim süresine eklenmesi gerektiğini, Davacı tarafın,

dava konusu taşınmazın iddia ettiği aylık kira getirisinin fahiş olduğunu,--- hazırlanan değerleme raporunda yer alan kirâ rayiç bedellerine bakıldığında dava konusu talebin fahiş ve afaki olduğunu, davanın reddine, Sayın Mahkemenin aksi kanaatte olması halinde, müvekkili şirketlerin elinde olmayan sebeplerle yaşanan gecikmenin hesaplanmasına ve bu sürenin teslim süresine eklenmesi neticesinde değerlendirme yapılmasına, vekâlet ücreti ve yargılama giderlerinin davacı yana tahmiline karar verilmesini talep etmektedir.

İNCELEME ve GEREKÇE:

Dava, taraflar arasında yapılan iki adet gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında davalıların edimlerini süresinde yerine getirmediğinden bahisle davacının uğramış olduğu kira mahrumeyeti zararına ilişkindir.

Dava konusu taşınmazlarda yerinde inceleme yapılmak suretiyle tarafların iddia ve itirazlarının değerlendirilmesi açısından mahkememizce resen seçilen inşaat yüksek mühendisi ve gayrimenkul değerlendirme uzmanında oluşan iki kişilik bilirkişi heyetinden alınan --- ---; davalı ve davacı taraf arasında --- nolu --- vaadi sözleşmesinin düzenlendiği, taraflar arasında düzenlenen -----göre dava konusu taşınmazın----- tarihinde olması gerekirken, dava konusu dairelerin 31/07/2017 tarihinde teslim edildiği, taşınmazın tesliminde yaşanan gecikmenin mücbir sebep olmadığı, dava konusu ---- olarak hesap ve takdir edildiği, dava konusu ---------- olarak hesap ve takdir edildiği belirtilmiştir.

Davalı vekilinin itirazlarının değerlendirileceği şekilde bilirkişi heyetinden ek rapor alınmasına ve bilirkişi heyetine nitelikli hesap uzmanı ------ kişilik bilirkişi heyetinden alınan 26.09.2021 tarihli ek raporda özetle.

Davalı tarafın gecikmenin mücbir sebepten kaynaklanması sebebiyle sorumlulukları bulunmadığı yönünde itirazlarını ileri sürdüğünü, geçerli bir borç ilişkisinin borçlu bakımından yarattığı en önemli sonucun borcun zamanında, yerinde ve konusuna uygun olarak ifa edilmesi olduğu, borçlunun borcunu buna uygun ifa etmemesi ya da hiç ifa etmemesi borca aykırılık oluşturacağını, borçlunun borca aykırı davranışı çeşitli nedenlere dayandırılabilip, mücbir sebep bu nedenlerden bir tanesi olduğu, mücbir sebebin unsurları; borçlunun kusurunun olmaması, sebebin öngörülebilir olmaması,

sebebin karşıkonulamaz ve gerçek olması olup mücbir sebebin varlığından bahsedilebilmesi için, borcun ifasına engel olan durumun mutlaka sayılan özellikleri taşıması gerekeceği, hangi nedenlerin mücbir sebep olduğu, bahsedilen unsurları taşıyıp taşımaması açısından her somut olaya göre farklı değerlendirilmesi gerektiği, zira, ayrı sebep bir olay için mücbir sebep teşkil ederken, farklı bir somut olay için mücbir sebep olarak nitelendirilemeyeceği, davalı yanın mücbir sebep olarak ileri sürdüğü olayların su hattında sızıntı olması ve tamiratının yapılması;

---- izninin geri çekilmesi ve dava konusu projeyi de kapsayan ---- karşı iptal istemiyle davalar açılması olduğu,---- sızıntının 2012 yılı içerisinde meydana geldiği, 22.10.2012 tarihinde tamamlanması öngörülmüşse de 30.01.2013 tarihinde tamamlandığının anlaşıldığı, dava konusu ------ imzalanma tarihi ise 24.12.2012 olup buna göre, dava konusu sözleşme imzalandığı anda, davalı yanın mücbir sebep olarak ileri sürdüğü ---- gecikmenin meydana geldiği, diğer bir ifade ile, sebep sözleşme imza tarihinde meydana gelmiş durumda olduğu,

bu nedenle, öngörülmez bir sebebin varlığından söz edilemeyeceğinden---- olmasının somut olay bakımından mücbir sebep olarak kabul edilemeyeceğinin düşünüldüğü, 24 saat çalışma izninin geri çekilmesi hususu değerlendirildiğinde davalı yanın 04.06.2010 tarihinde Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe giren Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği'nin 23. maddesi nedeniyle başlangıçta 24 saat olan çalışma izinlerinin bir dönem için kısalmasını mücbir sebep olarak ileri sürdüğünü, Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği m. 23'e göre;

“(1) Şantiye alanlarından çevreye yayılan gürültü seviyesi ve gürültünün önlenmesine ilişkin kriterler aşağıda belirtilmiştir: a) şantiye alanındaki faaliyet türlerinden çevreye yayılan gürültü seviyesi Ek-VIIde yer alan Tablo-5'te verilen sınır değerleri uyamaz. b) Konut bölgeleri içinde ve yakın çevresinde gerçekleştirilen şantiye faaliyetleri gündüz zaman dilimi dışında akşam ve gece zaman dilimlerinde sürdürülemez. c) Haftasonu ve resmi tatil günlerinde gerçekleştirilecek şantiye faaliyetlerine, konur bölgeleri ve yakın çevresinden gelen şikayetlerin yoğunluğu dikkate alınarak,-----getirilebilir... ”düzenlemesinin olduğu,

dava konusu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin imzalanma tarihi 24.12.2012 olup davalı yanın mücbir sebep olarak ileri sürdüğü yönetmeliğin yürürlük tarihi ise ------ Her ne kadar davalı ------ faaliyetine 24 saat olarak başlamışsa da, inşaatın konut bölgelerine yakın bir konumda olması nedeniyle bu sürenin kısalabileceğini basiretli bir tacir olarak öngörmesinin gerektiği, bu nedenle,

öngörülmez bir sebebin varlığından söz edilemeyeceğinden 24 saat çalışma iznine kısıtlamalar gelmesinin mücbir sebep olarak kabul edilemeyeceğinin düşünüldüğü Projeyi kapsayan imar planlarına karşı iptal istemiyle davalar açılması hususu değerlendirildiğinde davalı yanın mücbir sebep olarak ileri sürdüğü davalar incelendiğinde ---. sayılı dosyasının dosya esas numarasından davanın açılış tarihinin 2010 yılı içerisinde olduğu düşünülmekte olup, --- sayılı dosyasında dosyanın bozmadan önceki esas numarası itiraz dilekçesinden anlaşılmamakla birlikte,

davanın 12.03.2008 tarihinde askıya çıkarılan imar planına karşı ikame edilmiş olmasından ve yerel mahkeme kararının 18.09.2009 tarihli olmasından davanın açılış tarihinin 2008yılı içerisinde olduğunun düşünüldüğü,--- dosyasında dosyanın eski esas numarasının ---tarihinde askıya çıkarılan imar planına karşı ikame edilmiş olmasından davanın açılış tarihinin 2012 yılı içerisinde olduğunun düşünüldüğü,

--- dosyanın esas numarasından-- tarihlerinde askıya çıkarılan imar planlarına karşı ikame edilmiş olmasından davanın açılış tarihinin 2012 (mahkemesi veya esas numarasının değişme ihtimali göz önünde bulundurulduğunda) yada 2013 yılı içerisinde olduğu düşünüldüğü,

davalının mücbir sebep olarak ileri sürdüğü diğer olgularda da değinildiğşi üzere, dava konusu----- vaadi sözleşmesinin imzalanma tarihi 24.12.2012 olup davalar ise ağırlıklı olarak sözleşmenin imza tarihinden önce açılmış olduğundan --- taahhüdünü üstlenen ve basiretli davranma yükümlülüğü bulunan davalı yanın--- açılan davaları göz önünde bulundurması ve teslim tarihini belirlemesi gerektiğinin düşünüldüğü zira davalı yan imar planları için açılmış mevcut davalar olduğunu sözleşme tarihinde bilmekte ve ayrıca açılması muhtemel davaları da öngörebilmektedir.

Öte yandan, bu davalarda yürütmenin durdurulması kararlarının verildiği iddia edilmişse de, hangi dosyalarda, ne kadar süre ile yürütmenin durdurulması kararı verildiği, inşaat faaliyetinin bu kararlardan kaç gün süre ile etkilendiğine dair dosyada herhangi bir delil de bulunmadığı, açıklanan tüm bu nedenlerle, -- planlarına karşı iptal istemiyle davalar açılması olgusunun mücbir sebep olarak değerlendirilemeyeceği düşüncesinde oldukları belirtilmiştir.

Davalı yanca itiraz edilen diğer bir hususun ise hesaplamada -- fiyatı olduğu, heyetiin kök raporunda, --- denetiminden de geçmek suretiyle kesinleştiği için --- dosyasında belirlenen kira bedelinin hesaplamaya dahil edildiği, kira bedellerine ilişkin olarak kök raporda gerekli hesaplamaların yapıldığı, kök rapordan ayrılmayı gerektirir bir husus bulunmadığı belirtilmiştir.

Mahkememizce alınan bilirkişi raporlarının hükme ve denetime elverişli olduğu mahkememizce kabul edilerek hükme esas alınmış olup davanın ıslah edilen haliyle kabulüne ve --- yönünden dava tarihi olan --- tarihinden itibaren, --- ıslah tarihi olan 28/06/2021 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜ M

Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

Davanın ıslah edilen haliyle KABULÜNE,

1---- yönünden dava tarihi olan 05/12/2018 tarihinden itibaren, 85.257,00 TL'nin ıslah tarihi olan 28/06/2021 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine,

2-Karar harcı 6.165,46TL 'den davacı tarafça peşin olarak yatırılan 85,39 TL harcın ve ıslah harcı olarak yatırılan 1.456,00TL olmak üzere 1.541,39TL toplam harcın mahsubu ile bakiye 4.624,07 TL harcın davalı taraftan tahsili ile hazine adına irad kaydına,

3-Davacı tarafından peşin olarak yatırılan 1.541,39 TL harcın davalı taraftan tahsili ile davacı taraf ödenmesine,

4-Davacı tarafından yapılan 35,90TL ilk masraf, 124,50 TL tebligat ve müzekkere gideri, 1.600,00 TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 1.760,40TL yargılama giderinin davalı taraftan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine,

5-Davalı --- tarafından yapılan yargılama giderlerinin davalı üzerinde bırakılmasına,

6-Davacı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde --- belirlenen 12.524,42TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

7-Davacı tarafından dosyaya yatırılan ve sarf edilmeyen gider avansının karar kesinleştiğinde davacı tarafa iadesine,

HMK 345. Maddesi hükmü uyarınca gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde istinaf yolu açık olmak üzere davacı vekilinin yüzüne karşı, davalı taraf vekilinin yokluğunda verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.