İstanbul Anadolu 8. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/392 K.2025/767

T.C. İstanbul Anadolu 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2024/392

KARAR NO : 2025/767

DAVA

:Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 10/10/2023

KARAR TARİHİ : 22/10/2025

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

İDDİA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davalılar arasında -----AHM------ Esas sayılı dosyada dava konusu olan uyuşmazlığı sonlandırmaya yönelik olarak 24/04/2023 tarihli sulh protokolü imzalamış olduğunu, Protokolün "TAAHHÜT EDEN beş şirket ALACAKLI’ya karşı işbu protokol nedeniyle doğmuş ve doğacak her türlü borç ve yükümlülük nedeniyle müştereken ve müteselsilen sorumludur." şeklindeki 3/a maddesi gereğince tüm davalıların müvekkiline karşı taahhüt eden tarafın protokoldeki tüm yükümlülüklerinden müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunu,

sulh protokolünün gereği olarak inşaatın müteahhidi olan ----- ORTAKLIĞI ile onun temsilci ve yetkilisi olan ---- ile ----- Noterliği'nin 25/4/2023 tarih ve ---- sayılı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesnin imzalandığını, protokol ve sözleşme kapsamında

NO

TAŞINMAZ BİLGİLERİ

BLOK

KAT

BBNO

M2

NİTELİĞİ----

ZEMİN

117 106,12

TİCARİ ALAN+DEPO

2---

ZEMİN

118 131,44

TİCARİ ALAN+DEPO

3----

ZEMİN

119 137,37

TİCARİ ALAN+DEPO

4----

ZEMİN

120 245,12

TİCARİ ALAN+DEPO

5----- 24 106,00

MESKEN (3+1)

6---

MESKEN (3+1)

7----

MESKEN (2+1)

taşınmazların müvekkili adına devir ve tescilinin kararlaştırıldığını, iş bu listede 1. Sırada yer alan "----- 106,12 m2 alanlı, Ticari Alan+Depo nitelikli taşınmazın" müvekkiline devir ve tescilinin kötü niyetli olarak yapılmadığını, davalı tarafla yapılan görüşmelerden sonuç alınamadığını, davalı tarafa ----- Noterliği'nden 21/9/2023 tarih ve ------ sayılı ihtarnamesinin gönderildiğini, davalı tarafın ihtar konusu hiçbir borucunu ifa etmediği gibi cevap da vermediğini,

belirterek davanın kabulü ile öncelikle dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptaline ve müvekkili şirket adına her türlü takyidattan ari biçimde tesciline, tapu iptali ve tescilin mümkün olmaması halinde (fazlaya ilişkin her türlü hak ve alacakları saklı olarak) dava konusu taşınmazın uyarlanmış ve denkleştirici adalet gereğince hesaplanacak fiilen tamamlanmış ve iskanı alınmış halinin güncel rayiç değerinin ticari faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA

Davalılar vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle.

Davacı şirketin ----- kentsel dönüşüm alanı üzerinde yapımı devam eden devirli inşaat projesinin devredenlerinden olan---- eski ortaklarından olup proje ile birlikte şirketi de devredip projeden ayrılırken kötüniyetli olarak arsa maliklerinden kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği temlik alınan hisselerden 18 m2 lik payı satın aldığını, projede yaklaşık olarak 5 yıl boyunca hiçbir faaliyette de bulunulmadığını, müvekkilleri tarafından proje devralınıp proje bitirilme noktasına ulaşınca, davacının elinde bulundurduğu 18 m2 arsa payına karşılık olarak yaklaşık 1900 m2 bağımsız bölüm talebinde bulunduğunu,

haksız ve hukuka aykırı bu talebinin reddi üzerine, inşaat sürecini sekteye uğratmak maksatlı ----.

Asliye Hukuk Mahkemesi' nin ----Sayılı dosyasından tasarrufun iptaline yönelik dava açtığını, mahkemece bu davada hukuka aykırı olarak ihtiyati tedbir kararı verilip müvekkiline ait tapu kayıtlarına ihtiyati tedbir şerhi işlendiğini, tapu kayıtlarının çıkarılmasına yönelik kat irtifakı kurulması süreci, projenin ticari itibarı ve maliklerin hak kayıpları göz önünde bulundurularak davacı ile dava konusu protokol üzerinde anlaşılmak zorunda kalındığını ve ayrıca bahsedilen --- bölüm için Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını,

bu sözleşme ve protokolle birlikte 217 bağımsız bölüme ait kat irtifakının kurularak hak sahiplerinin tapularına kavuştuğunu, Protokole konu 7 adet taşınmazdan 6 tanesinin davalı müvekkili üzerine kayıtlı iken dava konusu edilen 9024 ada 17 Parsel A Blok 117 nolu bağımsız bölüm 3. Kişilerden satın alınmak suretiyle devri gerçekleştirileceğinden davacının da bilgisi dahilinde ilk etapta devredilemediğini, ancak davacının bu süreçte protokolde devri kararlaştırılan taşınmazların niteliği ve m2 bilgileri yazılmışsa da eksik m2 de taşınmaz devredildiğinden bahisle protokole uymayacağını açıkça bildirdiğini,

bununla da kalmayıp akabinde protokole dayalı icra takipleri başlatıp bir de huzurdaki davayı açtığını, aynı zamanda proje teslim aşamasına geldiği halde enerji hattı bağlanması için vekaletname vermeyerek projeye kalıcı enerji bağlanmasına, fiili teslimatlarda gecikmeyaşanmasına,

müvekkillerinin teslimatta yaşanan gecikme sebebiyle haksız dava ve ihtarlarla muhatap kalmasına neden olduğunu, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bütün sözleşmelerin geçerliliğinin resmi şekilde yapılmasına bağlı olduğunu, davacının dava dilekçesine konu ettiği ve talep kısmında tapu kaydının iptali ve tescilini istediği taşınmazın sulh protokolünde yer alan, alacağa karşılık devri kararlaştırılmış;

----- bağımsız bölüm olduğunu, davacının tapu iptal ve tescil talebinin dayanağı olan 24.04.2023 tarihli sulh protokolünün resmi şekil şartlarını taşımadığını, TMK' da düzenlenmiş olan taşınmaz mülkiyetinin kazanılması başlığı altında düzenlenmiş olan 706.

Maddesi hükmüne göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasının, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlı olduğunu, dayanılan sulh protokolünün Borçlar Kanununun 213, TMK. nun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri uyarınca geçerlilik şartına uygun olarak düzenlenmediğini, bu protokole dayanmış olan davacının, mülkiyet devir borcu altındaki müvekkilerden taşınmaz mal mülkiyetinin hükmen tescilini istemekte hukuki yararı bulunmadığından davanın reddi gerektiğini, davacının, Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nden kaynaklı karşı edimlerini yerine getirmediğini,

----Noterliği'nin 25.04.2023 tarihli ve ----- Yevmiye Numaralı Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedilerek, davacıya arsa payı karşılığı verilecek olan diğer bağımsız bölümler, taraflar arasındaki 27.09.2018 tarihli Devir Protokolü, 11.10.2018 tarihli Alacağın Temliki Sözleşmesi, -----. Noterliği'nin12.11.2018 tarihli ve ----- Yevmiye Numaralı Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi,-----.

İcra Müdürlüğünün -----Sayılı dosyalarından kaynaklanan muaccel hak ve alacaklarına karşılık davacının hissedarı bulunduğu-----Nolu bağımsız bölümlerin davacıya tesliminin kararlaştırıldığını, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin karşılıklı olarak iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup kural olarak,

taraflardan birinin ifa talebinde bulunabilmesi için öncelikle kendi borcunu yerine getirmesi gerektiğini, davacıya sözleşme ile kararlaştırılan bağımsız bölüm devirlerinin neredeyse tamamına yakını devredilmiş olmasına rağmen davacının alacak taleplerinden ve dava dosyalarından feragat etmeyerek sözleşmede kararlaştırılan edimlerini yerine getirmekten haksız ve kötü niyetli olarak imtina ettiğini,

dolayısıyla dava konusu taşınmazın tescilini talep etmesinin hukuken mümkün olmadığını,dava konusu taşınmazın davalı ----adına kayıtlı olup davacının taleplerinin kabulü anlamına gelmemek üzere diğer davalılardan taşınmazın devri talep edilemeyeceği gibi davada taraf olarak gösterilemeyeceğini diğer davalılar adına açılmış olan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddi gerektiğini, savunmuştur.

İNCELEME VE GEREKÇE

Dava, hukuki niteliği itibariyle tapu iptal ve tescil talebine ilişkindir .Davacı yan davasını ihtiyati tedbir talepli olarak-----Asliye Hukuk Mahkemesi'nin -----Esasına kayıtlı olarak açmış, dosya mahkemenin 22/05/2024 tarihinde kesinleşen görevsizlik kararı ile mahkememize gönderilerek yargılamaya devam olunmuştur.

Dava ihtiyati tedbir talepli olarak açılmış olup asliye hukuk mahkemesi tarafından taşınmazın tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmuştur. Davalı yanın istinaf başvurusu üzerine ---- Bam -----Hukuk Dairesinin kararı ile ".... Taraflar arasındaki sözleşme ve sulh protokolü ile dosya kapsamına göre, somut olayda yaklaşık ispat koşulu gerçekleştiğinden, mahkemece yazılı olduğu şekilde ihtiyati tedbir kararı verilmesi ve itirazın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya uygun bulunmuştur. " gerekçesi ile reddedilmiştir.

Dava konusu taşınmazın tapu kaydı incelendiğinde taşınmazın davalılardan ---- ŞİRKETİ adına tapuda kayıtlı olduğu görülmüştür.

Dilekçeler aşaması tamamlanmış, mahkememizin 24/10/2024 günlü ön inceleme duruşmasında dava şartları ve ilk itirazlar incelenerek uyuşmazlık noktalarının tespiti ile tahkikat aşamasına geçilmiştir.

Dava konusu taşınmaz başında 1 gayrimenkul değ. Uzmanı ve 1 inşaat mühendisi refakatinde keşif icra edilmiş, taşınmazın dava tarihi itibariyle değeri tespit edilerek eksik peşin harç tamamlattırılmıştır.

Davacı yanın dayandığı 24/04/2023 tarihli sulh protokolü incelendiğinde TAAHHÜT EDEN olarak: ------. ve ALACAKLI olarak davacının adının yer aldığı, protokolün yükümlülükleri düzenleyen 3. maddesinde

a) ALACAKLI'nın27/09/2018 tarihli Devir Protokolü, 11.10.2018 tarihli Alaçağın Temliki Sözleşmesi, ----- Noterliği'nin 12.11.2018 tarih ve ----- yeymiye sayılı (Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, -----. İcra Müdürlüğü'nün -----. Sayılı dosyalarından kaynaklanan hak ve alacaklarına karşılık TAAHHÜT EDEN tarafından aşağıda tapu ve konum bilgileri gösterilen taşınmazlar (bağımsız bölümler şeklinde) ALACAKLI tarafa takyidatsız/takyidatlardan arındırılmış şekilde ve bedelsiz olarak tapuda devredilecektir. Tüm devir masrafları TAAHHÜT EDEN'”e aittir. İşbu sulh protokolü kapsamındaki taşınmaz/taşınmazların devri için işbu protokol yanında noterliklerde arsa payı karşılığı inşaat veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılabilir.

Bu halde tüm noter harç ve masrafları TAAHHÜT EDEN tarafından karşılanacaktır. Şeklindeki açıklamadan sonra davacıya devredilecek taşınmazların belirtildiği dava konusu taşınmazın da bu listede yer aldığı anlaşılmıştır, dava konusu taşınmaz dışındaki diğer taşınmazların davacıya devrinin yapılmış olduğu tarafların kabulündedir.

Protokolün 3/c maddesinde taahhüt edenlerin alacaklıya karşı bu protokol nedeniyle doğmuş ve doğacak her türlü borç ve yükümlülük nedeniyle müştereken ve müteselsilen sorumlu oldukları kabul edilmiştir.

Protokolün3/d,e,f ve g bentlerinde ise tarafların yükümlülüklerini yerine getirme sıraları düzenlenmiş olup;

3/d maddesi " Söz konusu taşınmazların ALACAKLI'ya belirlenen şekilde devri gerçekleşmeden ve işbu protokolün 3/j maddesinde belirtilen 2.648.800-TL toplam tutarlı senetler ALACAKLI'ya teslim ve iade edilmeden ALACAKLI için işbu protokoldeki hiçbir yükümlülük doğmaz."

3/e maddesi "ALACAKLI, söz konusu taşınmazların kendisine devrinden sonra derhal TAAHHÜT EDEN veya onun göstereceği kişiye inşa, kat irtifakı, kat mülkiyeti ve iskâna ilişkin işlemler için gerekli tüm vekâletnameleri verecektir. Vekaletname masrafları TAAHHÜT EDEN'e aittir.

ALACAKLI, adı geçen taşınmazları belirlenen surette tapuda devir aldığı halde vekaletname vermez, azleder, kat irtifakı kurulmasına imza vermez, muvafakat etmez, sürüncemede bırakır veya haklı neden olmaksızın TAAHHÜT EDEN'e zorluk çıkartır ise günlük 10.000 TL cezai şart ödemeyi kabul, beyan ve taahhüt eder."

3/f maddesi"ALACAKLI, söz konusu taşınmazları işbu protokolün 3/a maddesinde belirlenen şekilde devir aldıktan sonra derhal davacısı olduğu ----- Asliye Hukuk Mahkemesi ------sayılı davadan feragat edecek, bu davadan dolayı konulmuş olan tüm ihtiyati tedbir ve davalıdır şerhlerinin kaldırılmasını talep edecektir."

3/g maddesi "Keza feragat/tahsil harçları münhasıran TAAHHÜT EDEN tarafından feragatten önce ödenmek şartıyla ----- İcra Müdürlüğü'nün------Sayılı icra takiplerinden feragat edecek, bu dosyalardan konulmuş olan tüm hacizlerin kaldırılmasını ve dosyaların UYAP'ta feragat nedeniyle kaydının kapatılmasını talep edecektir."

3/h maddesi " TAAHHÜT EDEN de açmış olduğu ----- İcra Hukuk Mahkemesi ----- İcra Hukuk Mahkemesi ----- İcra Hukuk Mahkemesi ----Sayılı davalardan feragat edecektir."3/i maddesi "Taraflar anlaşma kapsamındaki dava ve icra takip dosyaları için birbirlerinden vekalet ücreti,harç ve yargılama gideri talep etmeyecektir. Şu kadar ki, 3/f maddesinde yazılı olduğu üzere ---- İcra Müdürlüğü'nün -----Sayılı icra takiplerinden feragat nedeniyle doğan feragat harçları münhasıran TAAHHÜT EDEN'e aittir."

3/j maddesi " 27.09.2018 tarihli Devir Protokolü'nün III/f maddesinde yazılı olduğu üzere ----- tarafından devir bedeli kapsamında ------ verilmiş olup daha sonra TAAHHÜT EDEN tarafa geçmiş olan 2.648.800 TL bedelli senetler işbu protokolün imzası anında ALACAKLI'ya iade ve teslim edilecektir." şeklinde olduğu anlaşılmıştır.

Tarafların iddia ve savunmaları, toplanan deliller, dayanak protokol hükümleri, tapu kayıtları bir arada değerlendirildiğinde taraflar arasında imzalanan 24/04/2023 tarihli sulh protokolü ile tarafların birbirlerine karşı yükümlülüklerinin karşılıklı olarak belirlendiği ve davalı tarafın taahhüt eden sıfatıyla yüklendiği taşınmaz devrinin konusunu teşkil eden 7 adet taşınmazdan 6 adedinin davacıya tapuda devrini yaptığı, geride sadece dava konusu taşınmazın devrinin kaldığı, dolayısıyla davalıların bu protokol hükümlerini benimseyerek tapuların biri hariç tamamının devrini sağladığı bu durumda sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürerek,

sözleşmedeki diğer edimlerin ifasından kaçınmanın --- 'ye aykırı olduğu, taşınmaz devrine ilişkin hükümler içeren sözleşmenin resmi geçerlilik şekline uygun yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu savunmasının yerinde olmadığı mahkememizce kabul edilmiştir.

Davalı yanın bir diğer savunması ise protokol gereği davacının üzerine düşen edimleri yerine getirmemiş olmasıdır. Taraflar arasında düzenlenen protokol karşılıklı borçlar içeren bir protokol olup sözleşmede edimlerin yerine getirilmesi bakımından 3. maddede düzenlemeler yapılmıştır.

6098 sayılı Yasanın 90. Ve 117 maddeleri hükmü uyarınca ifa zamanı taraflarca kararlaştırılmadıkça veya hukuki ilişkinin özelliğinden anlaşılmadıkça her borç doğumu ile birlikte muaccel olur, borçlunun temerrüdü için muacceliyet yeterli olmayıp borçlunun temerrüde düşürülmesi de gerekir. Ancak borçlunun da edimini ifadan kaçınma hakkının olmaması gerekir.

6098 sayılı Yasanın 97.maddesinde karşılıklı borç yükleyen sözleşmeler düzenlenmiş olup, karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın sözleşmenin koşullarına ve özelliğine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça kendi borcunu ifa etmiş, ya da ifasını önermiş olması gerekir. Davalı tarafça cevap dilekçesinde davacının edimini yerine getirmediği savunulmuştur.

Taraflar arasındaki sözleşme incelendiğinde 3/d maddesinde, içinde davaya konu taşınmazında bulunduğu tüm taşınmazların davacıya belirlenen şekilde devri gerçekleşmeden ve protokolün 3/j maddesinde belirtilen 2.648.800-TL toplam tutarlı senetler davacıya teslim ve iade edilmeden davacı için bu protokoldeki hiçbir yükümlülüğün doğmayacağı açıkça kabul edilerek tarafların edimlerini yerine getirmelerine ilişkin sıra açıkça belirlenmiş, davalı tarafça tapu devri tamamlanmadan davacı bakımından hiçbir yükümlülüğün doğmayacağı kabul edilmiştir.

Dolayısıyla davalı yanın ödemezlik defi de mahkememizce yerinde görülmemiştir.

Davacı yan sözleşmede kararlaştırılan tarihte tapu devirlerinin tamamlanmamış olması nedeniyle davalı tarafa ihtarname göndermek suretiyle davalı yanın temerrüde düşmesini sağlamış davalı tarafın edimini yerine getirmemesi nedeniyle iş bu davayı açmıştır.

Açıklanan nedenlerle davacının bu davayı açmaya hakkının olduğu, davalı tarafın taşınmazı devir borcu altında olduğu, davanın kabulü gerektiği sonucuna varılmış, taşınmazın davalılardan ----- adına kayıtlı olduğu dikkate alınarak davanın bu davalı yönünden kabulüne, --- katta deposu olan dükkan" nitelikli taşınmazın tapuda davalı adına olan kaydının iptali ile bağımsız bölümün davacı adına tapuya kayıt ve tesciline,

karar verilmiş ,diğer davalılar tapuda malik olarak kayıtlı olmadığından haklarında açılan davanın husumet yokluğundan reddine karar verilmekle birlikte protokolün 3/c maddesi hükmü gözetilerek bu davalılar lehine vekalet ücreti ve yargılama giderine hükmedilmeyip, davacı lehine taktir edilen vekalet ücreti ve yargılama giderlerinden davalılar birlikte sorumlu tutularak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜ M

Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-Davanın davalılardan----- yönünden kabulüne, ----- parselde bulunan ---- nolu "1.bodrum katta deposu olan dükkan" nitelikli taşınmazın tapuda davalı adına olan kaydının iptali ile bağımsız bölümün davacı adına tapuya kayıt ve tesciline,

2-Diğer davalılara yönelik davanın husumet yokluğu nedeni ile reddine,

3-Karar harcı 426.937,50 TL 'den davacı tarafça peşin olarak yatırılan 17.077,50 TL ve tamamlama harcı olarak yatırılan 89.657,50 TL harcın mahsubu ile bakiye 320.202,50 TL harcın davalılardan tahsili ile hazine adına irad kaydına,

4-Davacı tarafından peşin olarak yatırılan 17.077,50 TL ve tamamlama harcı olarak yatırılan 89.657,50 TL harç toplamı 106.735,00 TL harcın davalılardan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine,

5-Davacı tarafından yapılan 308,25 TL ilk masraf, 3.555,00 TL tebligat ve müzekkere gideri, 14.000,00 TL bilirkişi ücreti, 3.030,30 Tl keşif harcı olmak üzere toplam 20.893,55 TL yargılama giderinin davalılardan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine,

6- Davalı ----- tarafından yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına,

7-Davacı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde geçerli A.A.Ü.T. deki esaslara göre belirlenen 588.500,00 TL vekalet ücretinin davalılardan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine,

8-Davacı tarafından dosyaya yatırılan ve sarf edilmeyen gider avansının karar kesinleştiğinde davacı tarafa iadesine,