İstanbul Anadolu 9. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2016/1261 K.2020/53

T.C. İstanbul Anadolu 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2016/1261

KARAR NO: 2020/53

DAVA

İtirazın İptali (Haksız Eylemden Kaynaklanan Zarar Nedeniyle)

DAVA TARİHİ: 03/10/2016

KARAR TARİHİ: 22/01/2020

Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Haksız Eylemden Kaynaklanan Zarar Nedeniyle) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dilekçesinde özetle ,müvekkili şirket ile davalı şirket arasında imzalanan ------------ davalı şirket tarafından inşa edilen ----------- projede yeralan taşınmazın, zemin ve-------- katında bulunan ------------ adet bağımsız bölümlerin satışı konusunda anlaştıklarını, satış bedelinin ---- dahil ------------ TL olduğunu ve satış bedelinin davalı şirkete ödendiğini, sözleşmenin 11.1 maddesinde bağımsız bölümlerin tesliminin ----------- yapılacağının açık bir şekilde belirtildiğini,

bu sürenin davalı tarafından tek taraflı olarak ve herhangi bir kira kaybı tazminatı ödenmeksizin --------- tarihine kadar uzatılabileceğinin yine sözleşmenin 11.1 maddesinde belirtildiğini, bu durumda davalı şirketin müvekkili şirkete sözleşmeye konu bağımsız bölümleri engeç ----- tardihine kadar teslim etmesi gerektiğini, ancak -------- tarihi geldiğinde müvekkili şirketin bedelini ödediği ------ adet bağımsız bölümün tesliminin yapılmadığını,

sözleşmenin 17. Maddesinde açık bir şekilde davalının sözleşmeye konu bağımsız bölümleri ----- tarihine kadar teslim etmemesi halinde ---- tarihinden itibaren aylık ------- kira kaybı tazminatı ödeyeceğinin düzenlendiğini, bunun üzerine davalı şirkete ihtarname gönderildiğini, ------- bağımsız bölüm için aylık ----------- tarihinden başlamak üzere---- aylık kira kaybı bedeli tazminatı olarak toplam --------- ihtarnamenin tebliğinden itibaren ------gün içinde ödenmesinin talep edildiğini, ihtarnamenin davalı çalışanı ---------- tarihinde tebliğ edildiğini,

davalı tarafından ihtarnameye cevap verildiğini ve ihtarnamenin tamamına itiraz edildiğini , bunun üzerine----------icra müdürlüğünün ------- esas sayılı ilamsız takip dosyası ile -------- kira kaybı tazminatının davalı şirket aleyhine takibe konulduğunu, davalı tarafından takibe haksız ve kötüniyetli olarak itiraz edilmesi üzerine takibin durduğunu belirterek davalının haksız itirazının iptali ile % 20'den az olmamak üzere tazminata mahkum edilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde,sözleşme noter huzurunda yapılmadığından davacının bu sözleşmeye dayanarak bu taleplerini ileri süremeyeceğini, davacının sözleşmenin imzalanmasına müteakiben aynı gün sözleşmeye konu tüm gayrimenkullerin tapusunu devir aldığını, adi yazılı sözleşmenin asıl edim itibariyle konusuz kaldığını, davacının ilgili yasanın amir ve kesin hükümleri hilafına açmış olduğu davasının reddi gerektiğini, aynı binada 9 adet gayrımenkulü bulunan davacının ---------- yaptığı yatırımdan büyük kar elde ettiğini, davacının geç teslim ve tazminat iddialarını kabul etmediklerini, -------- teknik şartnameye göre tamamlandığını,

inşaat projesinin sözleşmede belirtilen toplam inşaat süresine uygun olarak bitirildiğini, davacının dava tarihinden 1,5 yıl önce herhangi bir itirazı kayıt koymadan bağımsız bölümleri ve anahtarlarını fiilen teslim aldığını , davacının hertürlü kullanım, tadilat , kiralama ve bunlarla sınırlı olmaksızın mülkiyet hakkından doğan tüm haklara sahip olduğunu, bu hakları kötü niyetli kullanmaktan imtina ederek haksız ve mesnetsiz gerekçelerle iş bu davayı ikame ettiğini belirterek, davanın reddi gerektiğini ayrıca davacı aleyhine % 20 den aşağı olmamak üzere kötüniyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

İNCELEME VE GEREKÇE

Dava, davalı ile imzalanan------ tarihli --------------uyarınca davalının yükümlendiği edimini sözleşmeye uygun yerine getiremediğinden bahisle sözleşmenin 11.1 maddesi gereğince 19 aylık toplam -----------gecikme tazminatının tahsili için girişilen icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

Davanın öncelikle -------- ASliye Hukuk Mahkemesinin ------- esasında açıldığı -- tarihli ----------sayılı kararı ile uyuşmazlığın her iki tarafın ticari işletmesi ile ilgili olduğu, tarafların tacir olduğu anlaşıldığından TTK nun 4. Ve 5.maddeleri gereğince görevli mahkemenin Ticaret Mahkemesi olduğundan bahislemahkemece görevsizlik kararı verildiği, dava dosyasının mahkememize gönderildiği anlaşılmıştır.

Davaya konu ---------icra müdürlüğünün ------- esas sayılı takip dosyasının celbolunarak yapılan incelenmesinde ; davacı tarafından davalı aleyhine ; --------- tarihli ----------- 11.1 maddesi gereği ---- aylık toplam -------gecikme tazminatına ilişkin" açıklaması ile ------- alacağın tahsili için genel haciz yolu ile icra takibi yapıldığı, davalının yasal süresi içerisinde itirazı üzerine takibin durduğu görülmüştür.

Tarafların tüm delilleri celbolunarak dava konusu taşınmazların bulunduğu mahalde keşfen uzman teknik bilirkişi aracılığıyla inceleme yapılarak kök ve ek rapor alınmıştır.

Alınan raporların dosyadaki verilere uygun, birbiri ile uyumlu ve denetime açık olduğu anlaşılmakla, hükme esas alınmıştır.

----- tarihli -------------- nin davalı şirketin arsa maliki ile yüklenici aynı zamanda müteahhit firma olarak , davacı şirketin de müşteri sıfatıyla düzenledikleri ;

Sözleşmenin konusunun 3.maddesinde; ------------------ sayılı parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde davalı firma tarafından inşaa edilecek ...", 2.maddesinde ; ----- mülkiyetine konu bağımsız olarak kullanılmaya elverişli ------bağımsız bölümlü, ------ olmak üzere toplam --- katlı projenin zemin katındaki ve ---------- ve --- nolu bağımsız bölümlerin ......" davacıya satılması konulu düzenlendiği,

Sözleşmenin satış bedeli ve ödeme planının , sözleşmenin 6. Maddesinde ; " satılan 11 adet bağımsız bölümlerin satış bedeli toplam ------------------- TL si nakit ve ------- TL değerinde aşağıda listesi bulunan ----adet dairenin tapu devrinin verilmesi karşılığında satış gerçekleştirilmiştir.------------ adına kayıtlı olan ve tapu devrini gerçekleştireceği projesinde yer alan ---- adet daire tapu bilgilerinin yazıldığı, satış fiyatına KDV dahildir......satış bedeli, satılan bağımsız bölümlerin anahtar teslim fiyatı olup, malzeme ve işçilik fiyatlarının veya vergi veya harçların artmış olduğu beyan edilerek yada sair herhangi bir nedenle artırılması istenemeyecektir" şeklinde düzenlendiği,

Sözleşmeye konu taşınmazların tesliminin , 11.maddesinde. Bağımsız bölümün teslimi başlıklı olarak ; " bağımsız bölümün teslimi ------tarihinde yapılacaktır. Bu süre ,----- tarafından tek taraflı olarak ve herhangi bir kira kaybı tazminatı ödemeksizin ------tarihine kadar uzatılabilir. Bu süreye çevre düzenlemesi dahil değildir.

Sadece bağımsız bölüm teslimi için geçerli olan bir süredir. ------- sebepler ve resmi kurum yada kuruluşların herhangi bir nedenle inşaatı durdurmasından kaynaklanan gecikmeler bu süreye ayrıca ilave edilecektir. Ancak ------- tarafından kaynaklanan sebepler gecikme süresine dahil edilemez. ------- tarihine kadar ----- tarafından alınacaktır.-------- bu tarihte devretmezse bu tarihten sonraki her ay için -------------tazminat ödeyecektir.

Bağımsız bölümler teknik şartnameye uygun olarak teslim edilecektir. ------- sebepler ve resmi kurum yada kuruluşların -------- herhangi bir kusuru olmadan başkaca herhangi bir nedenle inşaatı durdurmasından kaynaklanan gecikmeler bu süreye ayrıca ilave edilecektir. .... Bağımsız bölümlerin teslim yeri inşaat mahallidir.

Bağımsız bölüm teslime hazır olduğunda-------- yazılı tebligat gönderecek ve teslime çağıracaktır. -------- ay içerisinde teslim için gelmezse o zaman otomatik olarak teslim edilmiş olacak. Teslim gerçekleşmeden aidat ve ödentilerin ödenmesi söz konusu olamaz. ...

Müşterinin teslim tarihinden itibaren bir ay içerisinde bağımsız bölümü teslim almak için ------etmemesi ve bağımsız bölümü teslim almaması ve /veya ------- tarafından yapılacak bildirimde belirtilen yer ve tarihte müşteri ve/veya noterden hazırlanmış resimli vekaletname ile tayin edildiği bir vekil marifetiyle bağımsız bölümü teslim tutanağı ile teslim almaması/teslim almaktan imtina etmesi halinde bağımsız bölüm müşteriye teslim edilmiş sayılır ve ------- teslim etmemeye bağlı bir cümle yükümlülükleri sona erer..."

Sözleşmenin 17.maddesinde temerrüt ve gecikme tazminatının ; "--- bölümleri ---- tarihinde teslim edemez ise --- bağımsız bölüm için ------- tarihinden itibaren aylık ------------- kira kaybı tazminatı ödeyecektir." şeklinde düzenlendiği görülmüştür. Taraflarca delil olarak sunulan ;

-----Noterliğinin -------- yevmiye sayılı ihtarnamesinin davacı şirket tarafından davalı şirkete keşide edildiği, ihtarnamede özetle ; " müvekkil ile muhatap arasında imzalanan ---------------- yer alan gayrımenkulün zemin ve ---------------- nolu bağımsız bölümlerin satışı konusunda anlaştıkları , sözleşmeye göre muhatabın müvekkili tarafından satın alınan bağımsız bölümleri tamamlayarak --------- tarihinde teslim edeceği, bu sürenin en fazla -----tarihine kadar uzatılabileceği hususunda anlaştıkları, sözleşmenin 17.maddesine göre ------------------- tarihinden itibaren aylık ---------- kaybı tazminatı ödeneceğinin kararlaştırıldığı,

muhatabın bugüne kadar gayrımenkullerin bulunduğu binayı tam olarak bitiremediğini, müvekkili şirketin yaklaşık -----------aydır gayrımenkullerinin teslim edilmesini beklediğini, sözleşmenin 17.maddesi gereği ---------- tarihleri arasına kadar olan --- aylık toplam ------- gecikme tazminatının iş bu ihtarnamenin tebliğinden itibaren on gün içinde müvekkiline nakden ve defaten ödenmesi aksi halde bedelin tahsili için her türlü hukuki ve kanuni yollara başvurulacağının ......"

------- Noterliğine hitaben davacı şirket tarafından düzenlenen ----- tarih --- sayılı dilekçe ile ; " müvekkilimin ihtar eden olduğu noterliğiniz --------- tarih ve -------- yevmiye sayılı ihtarname muhatabın adresten taşındığı şerhi ile bila tebliğ olunmuştur, bu kere aynı bila tebliğ ihtarnamenin muhatapların ;-------------------adresine gönderilmesini .....talep ederim...." şeklinde ,

-------Noterliğinin ------------- yevmiye sayılı ihtarnamenin davalı şirket tarafından davacı şirkete cevap niteliğinde keşide edildiği, ihtarnamede özetle ; " muhatap tarafından şirketinize gönderilmiş olan ihtarname muhteviyatında ileri sürülen iddialar ve talepler akdi ve maddi gerçeklere aykırı olup, iş bu ihtarnamenin tarafımızca kabulü mümkün değildir.

Şirketimiz akde uygun olarak edimlerini yerine getirmiş ve---------------- tamamlanmış olup, ---- uygun şekilde muhataba ve tüm müşterilerimize yine sözleşmede belirtildiği şekilde edimlerini yerine getirmeye devam etmektedir. İhtarname -------- belirtilen maddi olaylar taraflar arasında yaşanmış gerçeğe uygun düşmemektedir. Muhatabın alacak taleplerini, dayanaklarını, sürece ilişkin anlatımlarını kabul etmiyoruz, cevaba konu ihtarnamenin tamamına itiraz ediyoruz.

Her türlü hakkımız ve fazlaya ilişkin akdi ve yasal haklarımız saklı kalmak kaydıyla sözleşmeye uygun olarak ve sözleşmede belirtilen şekilde uygulamalarımıza devam edeceğimizi bildirir, cevaba konu ihtarnamede yer alan haksız taleplere bağlı tasarruflarda bulunulması halinde .... İhtar ederiz" şeklinde düzenlendikleri,

------ tarih ve--------- alanlı binanın ------ tarihi itibariyle -------seviyesinde olduğu,

-----tarih ve---------Seviye Tespit Tutanağı ile ----------- gayrımenkul üzerine inşaat edilen ------nşaat alanlı binanın -------- tarihi itibariyle -------- seviyesinde olduğu,

---------- sayılı yazı ile; ----------- sayılı yerdeki inşaat ile ilgili ; temelüstü vizesinin verilmesi ve --------- hakedişimizin yapı denetim sisteminde onaylanıp tarafımıza ödenmesi için gereği bilgilerinize sunulur ..." şeklinde yazıldığı, buna göre İmar İşlem Dosyasında yasal olarak inşaat seviyesinin -------tarihi itibariyle ------------seviyesinde olduğu ,

------------ alanlı mesken, ------- alanlı ortak alan olmak üzere toplam ---------inşaat yapılmak üzere ----------nolu yapı ruhsatının düzenlendiği, ilave katlar sebebiyle --- m2 alanlı mesken, --------- m2 alanlı ortak alan olmak üzere toplam -------- m2 inşaat yapılmak üzere ---------- tarihli ruhsatın düzenlendiği,

görülmüştür.

Davalı taraf dayanak sözleşmenin noterde resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu , dolayısıyla davacı tarafça cezai şart istenemeyeceğini savunmuştur. --------------- noterde resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur. Ancak somut uyuşmazlıkta davacı taraf sözleşmede belirtilen satış bedelinin tamamını davalıya ödemiş, davalı da tapudan taşınmazların davacı adına tescilini sağlamıştır. Bu durum karşısında söz konusu sözleşmenin geçersiz olduğunu iddia etmek MK nun 2.maddesindeki dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağından bu yöndeki davalı savunması mahkememizce nazara alınmamıştır.

Somut uyuşmazlıkta, davacı taraf davalı ile ---------- tarihinde yaptığı sözleşme ile davalı şirket tarafından inşa edilen----------------- adet bağımsız bölümü satın alarak bedelini ödediğini, sözleşme uyarınca davalının bağımsız bölümleri kendisine --------- tarihine kadar teslim etmesi gerektiğini, bu sürenin herhangi bir kira tazminatı ödemeksizin------ tarihine kadar uzatılabileceğini, buna rağmen davalının ---------- tarihinde de bağımsız bölümleri fiilen teslim etmediğini, bu nedenle----------- tarihinden itibaren aylık -----------kaybı olmak üzere toplam --------- kira kaybı tazminatının ödenmesini talep etmekte iken,

davalı taraf davacının --------tarihinde sözleşmeyi imzalamasını müteakiben aynı gün davaya konu bağımsız bölümlerin tapusunu aldığını,--------- tarihinde de herhangi bir itiraz kaydı koymadan bağımsız bölümleri ve anahtarları teslim aldığını, bu nedenle bağımsız bölümlerin tüm kullanım hakkının davacıya geçtiğini, bu tarihten sonra davacının gayrımenkulü fiilen kiraya verebilecek durumda olduğunu, bunun için hukuki bir engelin de bulunmadığını savunmaktadır.

Mahkememizce teknik bilirkişi ile keşfen inceleme yapılmış, keşif sırasında yapılan incelemede ; sözkonusu bağımsız bölümlerin-------------------- yeraldığı, bağımsız bölümlerin de içinde bulunduğu binanın betonarme karkas sistemde inşaa edildiği, ------------------ adet kat bahçesi ve teknik oda bulunduğu, bağımsız bölümlerde , ---------------lavabo bölümleri bulunduğu , keşif tarihi itibariyle binadaki ortak alanların kullanılabilir durumda olduğu, davaya konu bağımsız bölümlerin ise iç ince imalatlarının (döşeme kaplaması ve tavan kaplaması) bulunmadığı, duvarların sıva üzeri astarının yapılmış ancak boyasının yapılmamış olduğu,

tüm tesisatlarının yapılmış olduğu ancak asma tavanın yapılmamış olduğu, mutfak dolaplarının takılmış olduğu ,-------- ve duvar seramiklerinin döşenmiş olduğu, --------- takılmış olduğu , görülmüştür. Teknik bilirkişi keşfen inceleme sonucunda düzenlediği raporda.

"Davaya konu bağımsız bölümlerden sadece -----nolu bağımsız bölümün tavan ve taban imalatlarının da yapıldığı ve kullanılabilir durumda olduğu, diğer bağımsız bölümlerin iç ince imalatlarının bulunmadığı , mevcut hali ile bağımsız bölümlerin ------ şeklinde olduğu , inşaatın halen imar işlem dosyasında imalat seviyesinin yapı denetim firması raporlarında ------- olduğu ve yapının bitirildiğine dair yapı denetim firmasının düzenlediği herhangi bir rapor bulunmadığı, dolayısıyla binadaki elektrik, su bağlantılarının halen şantiye elektrik ve su bağlantısı olduğu bildirilmiştir.

Taraflar arasındaki sözleşmenin 11.maddesinde ; ".....müşteri objektif bakımdan oturmaya engel olmayacak nitelikte eksik ve kusurların varlığını ileri sürerek bağımsız bölümü teslim almaktan imtina edemez...." hükmü uyarınca davalı taraf davaya konu bağımsız bölümlerin anahtarlarını tutanakla ------- tarihli tutanak ile teslim edildiğini savunmaktadır. Savunmaya dayanak yapılan tutanaklarda teslim alan bölümünde ... ismi ve imzası bulunmaktadır.

Tutanakta isim ve imzası bulunan ...'ın mahkememizce tanık sıfatıyla bilgisine başvurulmuş olup tanık beyanında ; "......dairelerin hiç bir şekilde davacı adına ne kendisi nede yanında birlikte gittiği ------------tarafından teslim alınmadığını, sadece eksikliklerin tespit edilip tutanak tutulduğunu, tutanağın sadece eksikliklerin davalı tarafça ikmal edilmesini sağlamak için tutulup kendisi tarafından imzalandığını, davacı şirketin yetkilisi yada ortağı olmadığını , çalışanı da olmadığını, tutanaktaki imzayı davacı şirketçe kendisine verilen bir yetkiyle de imzalamadığını,.... henüz inşaatın girişinin halen otoparktan yapıldığını,

yani inşaatın genel olarak henüz bitmediğini ......" bildirmiştir. Bahsi geçen tutanaklarda tanığın beyanında bildirdiği üzere daire bazında tespit edilen eksikliklerin yazılı olduğu görülmüştür.

Yine mahkememizce bilgisine başvurulan davacı tanığı ... yeminli beyanında özetle ; "......davacının davalıdan -------- satın aldığı dairelerle ilgili olarak başlangıçta herhangi bir hizmet vermediğini, sadece daireler alındıktan sonra bu dairelerin kiralanması ve satışı yönünden hizmet verdiğini, taşınmazların satış ve kiralanması için değerlendirme yapılması istenildiği için ---- yılı --------------- ayında tek başına gittiğinde inşaatın halen devam ettiğini, binanın lobisi, otoparkının inşaat halinde olduğunu, binanın 23.ve devamındaki katların inşaatlarının devam ettiğini gördüğünü,

bunu şirket yetkilisine bildirmesi üzerine yanında ... olmak üzere birlikte tekrar inşaata giderek eksiklikleri tespit ederek tutanak tanzim edilmesinin istenilmesi üzerine gittiklerini ve davalı tarafça savunmaya konu edilen tutanakların davalı şirketin mimarı olan --------- birlikte yazarak eksiklikleri tespit ettiklerini ..... kendisine verilen anahtarları davalı şirket adına teslim amacıyla değil, dairelerin kiralanması yada satılması hususunda pazarlama yapabilmek için müşterilere göstermek amacıyla aldığını, tutanak tarihi itibariyle inşaatların devam ediyor olmasından kaynaklı ancak iki ay sonrasında müşteri götürebildiğini,

fakat inşaatın halen devam ediyor olması nedeniyle herhangi bir pazarlama yapamadığını, ..... " bildirmiştir.

Yapılan yargılama sonucunda ; dosyadaki tüm deliller , alınan kök ve ek raporlar , dinlenen tanık beyanları birlikte değerlendirildiğinde, taraflar arasındaki dayanak sözleşme hükümlerine göre davacının satın aldığı bağımsız bölümleri fiilen teslim tarihinin ---------- olduğu, bu tarih itibariyle imar işlem dosyasında yapı denetim firması rapor ve hakediş talep

yazısına göre imalat seviyesinin % 60 olduğu, fiili durumda inşaatın tamamen bitirildiğine dair yapı denetim raporu bulunmadığı, keşif tarihi itibariyle halen binada elektrik ve su bağlantılarının şantiye , elektrik ve su bağlantısı olduğu, davalı tarafın savunmasına dayanak yaptığı , --------tarihli ---------- Teslim Tutanağının davacı şirketin yetkilisi yada noterden hazırlanmış resimli vekaletname ile tayin edeceği bir vekil marifetiyle bağımsız bölümü teslim tutanağı niteliğinde olmadığı, tutanaklarda dairelerdeki eksikliklerin yazılı olduğu,

dolayısıyla bu tarihte bağımsız bölümlerin davacıya teslim edildiğinin kabul edilemeyeceği , kaldı ki davalının yine sözleşme uyarınca teslime hazır olduğunu savunduğu bağımsız bölümlerin davacı yanca teslim alınması yönünde yazılı bir uyarıda da bulunmadığı,

teknik bilirkişinin tespitlerine göre de davacı ihtarnamesinin keşide edildiği ----------- tarihinde henüz sözleşme konusu ------ adet dairenin davalı tarafından kullanılabilir ve kiraya verilebilir şekilde tamamlanmış olmadığı , dolayısıyla dairelerin sözleşmeye uygun olarak kullanılabilir ve kiraya verilebilir şekilde teslime hazır olmadıkları, davalının savunması uyarınca sunmuş olduğu ------tarihli tutanaklar ile dairelerin davacıya sözleşmeye uygun olarak teslim edildiği şeklinde kabul edilemeyeceği,

dolayısıyla davacının talebi gibi ihtarname tarihi ------- tarihine kadar sözleşmenin 17.maddesi uyarınca --------- aylık kira kaybı tutarı olan ----------davalıdan talep edebileceği vicdani kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.