İzmir 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2015/55 K.2021/404

Mahkememizde görülmekte olan Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

İDDİA

Davacı vekili dava dilekçesi ile, davacı bankanın, dava dışı ...’ya kullandırdığı kredinin teminatını teşkil eden ve İzmir-...-... Mahallesi’nde bulunan, tapuya ... ada, .. parselde kayıtlı imalathane vasfındaki taşınmazın satılarak paraya çevrilmesi amacıyla İzmir....

İcra Müdürlüğü’nün ... sayılı dosyası üzerinden takibe geçtiklerini, satış işlemlerine hazırlık esnasında taşınmazın tapu kaydında mevcut olan şerh ve taşınmazın organize sanayi bölgesi içerisinde bulunması nedeniyle taşınmazın satışına ilişkin şartların ve organize sanayi bölgesi yönetiminin hangi şartlarda muvafakat vereceğinin yazılı olarak sorulduğunu, icra dosyasına verilen cevapta bakanlık ve organize sanayi bölgesi alacaklarının öncelikli olarak ödenmesi koşuluyla bölgenin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip alıcılara veya kredi alacaklısı kuruluşa satışının yapılabileceği yönündeki hüküm gözönüne alınarak,

katılımcının tahakkuk etmiş ve ihaleye kadar tahakkuk edecek borçlarının ödenmesi koşuluyla, taşınmazın içinde bulunduğu organize sanayi bölgesi, bir karma organize sanayi bölgesi niteliğinde olduğundan uygulama yönetmeliğinin, kurulamayacak tesislere ilişkin 101. maddesinde belirtilen sektörler dışında faaliyet gösteren gerçek veya tüzel kişilerin organize sanayi bölgesine katılımcı olarak girmesinin mümkün olacağının bildirildiğini, bu doğrultuda, taşınmazın açık arttırma ile satışına karar verildiğini ve 11/01/2016 tarihinde yapılan 1.ihalede 2.500.000,00.-TL bedelle davacı banka adına ihale edildiğini,

ihalenin kesinleşmesini müteakip İzmir....

İcra Müdürlüğü’nün organize sanayi bölgesine yazdığı yazı ile taşınmazın davacı banka adına ihale edildiğini, tescil için gerekli uygunluk işlemlerinin ve varsa yapılacak ödemelerin bildirilmesi halinde ödemeleri ihale alıcısından alınarak uygunluk yazısının verilmesine karar verildiğinin bildirildiğini, davacı banka tarafından 26.922,54.-TL’nin yatırıldığını, ancak, tapu sicil müdürlüğü nezdinde muvafakatın verilmediğini, bunun üzerine İzmir ....

İcra Müdürlüğü’nün dosyası üzerinden davalı tarafa muhtıra gönderildiğini, ancak davalı tarafın muhtıranın iptali istemiyle İzmir ... İcra Hukuk Mahkemesi’nde ...

Esas sayılı davayı açtıklarını, davada, 12/11/2004 gün, 14 nolu Müteşebbis Heyet Kararı’na göre organize sanayi bölgesi sınırları içerisinde bulunan üyelerin arsa tahsislerini bir başka kişinin devir alması halinde satış bedeli üzerinden %3 hizmet bedeli alınmasına ve bu kararın 2005 yılından itibaren uygulanmasına karar verildiğini, buna göre, davacı bankanın 90.628,52.-TL daha yatırması halinde uygunluk verilebileceğinin belirtildiğini, mahkemece muhtıranın dosya kapsamına uygun bulunduğu ve davanın reddi yoluna gidildiğini, kararın temyiz edildiğini, henüz kesinleşmediğini,

davalı tarafça uygunluk görüşü verilmemesi üzerine davacı banka tarafından 21/10/2016 tarihinde talep edilen 90.628,52.-TL’nin talep hakları saklı kalmak kaydıyla, ihtirazi kayıt altında ödendiğini, davalı tarafça talep edilen bedelden davacı banka tarafından İzmir ...

İcra Hukuk Mahkemesi’nde açılan dava ile haberdar olunduğunu, satışa hazırlık aşamasında ve sonrasında davalı tarafça icra dosyasına bu yönde herhangi bir bildirimde bulunulmadığını, talep edilen bu bedelin haksız ve dayanaksız olduğunu, Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nin 109. maddesinde “...OSB'ce teminat olarak gösterilen ve bu nedenle satışına karar verilen veya katılımcıların borcundan dolayı satışına karar verilen gayrimenkullerin icra yoluyla satışı halinde.

Bakanlık ve OSB alacaklarının öncelikle ödenmesi koşuluyla, OSB'nin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip alıcılara veya kredi alacaklısı kuruluşa satış yapılabilir.

Satış ilanlarında kuruluş protokolünde yer alan katılımcı niteliklerine de yer verilir...” hükmünün yer aldığını, buna göre gerekli şartların yerine getirildiğini, davalı tarafça bildirilen tüm borçların ödendiğini, ancak davalı tarafın kanunun kendilerine tanıdığı yetkiyi haksız ve kötüniyetli bir şekilde kullanarak aksi yönde mahkeme kararı mevcut olmasına rağmen dayanaktan yoksun şekilde para talep edildiğini, buna göre 90.628,52.-TL’nin ödeme tarihi olan 21/10/2016 tarihinden itibaren reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA

Davalı vekili cevap dilekçesi ile, Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nin 12. maddesine göre müteşebbis heyetin organize sanayi bölgesinin en üst karar organı olduğunu, aynı yönetmeliğin 35. maddesine göre müteşebbis heyetin görev ve yetkilerinin düzenlendiğini, buna göre, arsa tahsislerini yapma ve arsa satışıyla ilgili prensipleri belirlemekle de müteşebbis heyetinin yükümlü olduğunu, keza, üyelerin vereceği aidat, katılım bedeli, hizmet bedelinin ne kadar olacağının belirlenmesinde de aynı heyetin yetkili olduğunu, müteşebbis heyetin Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu’nun 7. maddesine göre,

organize sanayi bölgesinin kuruluş amacını gerçekleştirmek için gerekli karar ve tedbirleri almakla, bu bedelleri ve gelirleri toplamakla yükümlü olduğunu, bu şekilde gerekli hizmetleri ifa ettiğini, aynı kanunun 12. maddesinin (f) bendinde gelirler arasında “arsa satışından sağlanan gelirler”in de bulunduğunu, dolayısıyla, müvekkili kurumun tamamiyle mevzuata uygun davrandığını, 12/11/2004 gün,

14 nolu Müteşebbis Heyet Kararı’na göre organize sanayi bölgesi sınırları içerisinde bulunan üyelerin arsa tahsislerini bir başka kişinin devir alması halinde satış bedeli üzerinden %3 hizmet bedeli alınmasına ve bu kararın 2005 yılından itibaren uygulanmasına karar verildiğini, bu kararın 2005 yılından bu yana uygulanan ve her üyenin ödediği bir hizmet bedeli olduğunu, bu kararda taşınmazın icrai yoldan veya rızai yoldan elde edilmesi arasında bir ayrım yapılmadığını, icrai yoldan taşınmaz elde eden kişinin de organize sanayi bölgesi üyesi olduğundan, bu hizmet bedelini ödemek zorunda olduğunu, davacı taraf İzmir ....

İcra Müdürlüğü’ne davalı kurum tarafından gönderilen cevabi yazıda davaya konu hizmet bedelinden hiç söz etmediğini belirtiyorsa da, o yazının gönderildiği tarihte satış henüz gerçekleşmediğinden, hizmet bedelinin de henüz doğmamış olup, doğmamış bir bedelin icra müdürlüğüne bildirilmesine gerek olmadığının açık olduğunu, İzmir ...

İcra Hukuk Mahkemesi’nde açılan davada verilen kararın henüz kesinleşmediğini, o davanın davacının talebiyle doğrudan bir bağlantısının da olmadığını, Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu’nun 18. maddesinde belirtildiği üzere katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu kaydına “taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3. kişilere devrinde organize sanayi bölgesinden uygunluk görüşü alınması zorunludur” şerhinin konulduğunu, bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhüdün, yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş sayılacağının ve kanunun aynı maddesine göre eski katılımcının vermiş olduğu taahhütlerin,

yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş sayılacağının hüküm altına alındığını, bu durumda, önceki katılımcı dava dışı ... tarafından yapılan taahhütlerin davacıyı da kapsayacağını, bu nedenlerle davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

GEREKÇE

Taraflar arasındaki uyuşmazlık ön inceleme duruşmasında; " davalı ... Organize Sanayi Bölgesi yönetimi tarafından ortaklık devir bedeli adı altında davacı bankadan ihtirazi kayıtla tahsil edilen 90.628,52.-TL hizmet bedelinin yerinde olup, olmadığı, davacı tarafın istirdat talebinin dinlenip, dinlenmeyeceği noktasında toplandığı" şeklinde belirlenmiştir.

İzmir ... Asliye Hukuk Mahkemesi 13/02/2018 tarih, ... E. ... K. Sayılı kararı ile davanın reddine karar verilmiş olup, davacı vekilinin kararı İstinaf etmesi üzerine dosya İzmir Bölge Adliye Mahkemesi ... Hukuk Dairesi'nin 08/10/2020 tarih, ... E. ... K. Sayılı görevsizlik kararı ile mahkememize tevzi edilerek yukarıdaki esasa kaydı yapılmıştır.

Mahkememiz nezdinde açılmış olan davanın; İzmir .... İcra Müdürlüğü'nün ... E. Sayılı icra dosyasından cebri icra yolu ile satılan taşınmazı ihale yolu ile satın alan davacı bankanın davalı kurum tarafından satış öncesinde bildirilmemiş olmasına rağmen davalı kurumun yönetmeliğinde belirtilen %3 katılım payı bedelinin ihtirazi kayıtla ödemiş olması nedeniyle istirdatını talep edip edemeyeceği hususunda olduğu anlaşılmıştır.

Dosya içerisinde İzmir .... İcra Müdürlüğü’nün ... E sayılı dosyası ve İzmir ... İcra Hukuk Mahkemesi’nin ... E. 2016/480 Karar sayılı dosyasının bulunduğu görülmüştür.

İzmir .... İcra Müdürlüğü’nün ... E sayılı dosyasından davalı kuruma yazılan müzekkere ile satışa konu taşınmaza ilişkin olarak borcunun olup olmadığı ve taşınmazın kimlere satılabileceği hususunun sorulduğu, ...

Organize Sanayi Bölgesi'nin 27/10/2015 tarihli icra müdürlüğüne yazmış olduğu cevapta gayrimenkul maliki ...'nın üyeleri olduğunu ve 20.814,16-TL borcunun bulunduğunu, 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununun 5807 sayılı yasa ile değişik 15. Maddesinin 3. Fıkrası; "...

Katılımcıların borcundan dolayı satışına karar verilen taşınmazların icra yolu ile satışı halinde Bakanlık ve Organize Sanayi Bölgesi alacaklarının öncelikle ödenmesi koşuluyla bölgenin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip alıcılara veya kredi alacaklısı kuruluşa satışı yapılabilir." hükmü gözönüne alınarak katılımcının tahakkuk etmiş, ihaleye kadar tahakkuk edecek borçlarının ödenmesi koşulu ve Organize Sanayi Bölgemiz karma OSB olup.

OSB uygulama yönetmeliği md. 101 kurulamayacak tesisler maddesinde yer alan sektörler dışında faaliyet gösteren gerçek ve tüzel kişilerin Organize Sanayi Bölgemize katılımcı olarak girmesinin mümkün olacağını bilgilerinize arz ederiz." şeklinde cevap verdikleri ve söz konusu cevapta 3. Şahsa satış yapılması halinde %3 katılım payı alınacağına dair herhangi bir hususu belirtmedikleri görülmüştür.

Davalı Organize Sanayi Bölgesi'nin 27/10/2015 tarihli cevabi yazısında %3 hizmet bedeline ilişkin herhangi bir açıklamanın olmaması nedeniyle icra müdürlüğü, verilen cevaba göre satış şartnamesini hazırlamış ihale katılımcıları da bu şartname kapsamında ihalede satışa konu taşınmaza talip olmuşlardır.

Organize Sanayi Bölgeleri hakkında TTK'nun Anonim Şirketlere ilişkin hükümlerinin kıyasen uygulanacağı muhakkaktır. Buna göre organize sanayi kuruluşları basiretli bir tacir gibi hareket etmek, düzenlemiş oldukları belgelerin içeriğinin ve sonucunun ne olacağını bilmek zorundadırlar. Somut olayda da davalı organize sanayi bölgesinin cevabına göre ihale şartnamesi düzenlenmiş ve buna göre ihale alacaklısı davacı banka taşınmazı satın almıştır. İhale yapıldıktan sonra ilk başta bildirilmeyen ve sunulmayan bir hizmete ilişkin olarak %3 hizmet bedeli talep edilmesi mahkememizce hukuka aykırı bulunmuştur.

Davalı organize sanayi bölgesinin yönetmeliğinde belirtilen %3'lük hizmet bedeli rızai satışlara ilişkin olabilecek olup davalı organize sanayi bölgesinin söz konusu hükmün cebri satışlarda uygulanmaması halinde %3 lük hizmet bedelinden kaçınmak için üyelerin yerlerini cebri icra yolu ile satış yoluna gideceklerine ilişkin savunması, davalı organize sanayi bölgesinin üyelerinin tamamının tacir olması, bir tacir hakkında icra yolu ile takip yapılması ve taşınmazının icra yolu ile satılması halinde bankalar ve piyasa nezdinde ki kredi notunu olumsuz hale getireceği ve bu savunmanın ticari hayatın gerçekleri ile bağdaşmaması nedeniyle mahkememizce kabul edilmemiştir. Hiçbir tacir %3 hizmet bedelini ödememek için itibarını ve krediblitesini yok etmez.

İcra Müdürlüğü vasıtası ile yapılan ihalenin kesinleşmesi üzerine gerekli tescil yazılarının gönderilmesi için icra müdürlüğü tarafından davalı organize sanayi bölge müdürlüğüne gönderilen müzekkerenin iptali için davalı organize sanayi bölge müdürlüğü tarafından İzmir ... İcra Hukuk Mahkemesi'nin ... E. ...

K. Sayılı ilamında "Tapu kaydı incelenmesi ile tapu kaydında "katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu kaydına taşınmazın icra yoluyla satışta dahil 3. Kişilere devrinde OSB'den uygunluk görüşü alınması zorunludur, bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır" şerhinin bulunduğu, bu şerh nedeni ile ...'tan uygunluk görüşü alındığı ve ... tarafından 27/10/2015 tarihinde verilen cevabi yazıda katılımcının Bölge'ye 20.814,16 TL borcu bulunduğu, bu borcun öncelikle ödenmesi halinde uygunluk yazısının verileceği belirtildiği,

muhtıraya verilen cevabi yazıda belirtilen %3 hizmet bedelinden bahsedilmediği, bu hizmet bedelinin rızai alımlarda söz konusu olabileceği, takip dosyası içerisinde yapılan cebri satışlarda talep edilemeyeceği, hizmet bedeli tahsil edilmeksizin uygunluk yazısının verilmesinin zorunlu olduğu, bu durumda somut olayda davacıya gönderilen muhtıranın yasaya ve dosya kapsamına uygun olduğu anlaşılmakla şikayetin reddine..." gerekçesi ile karar verildiği ve söz konusu kararın temyiz edilmesi üzerine Yargıtay ...

Hukuk Dairesi'nin 31/05/2018 tarih ... E. ... K. Sayılı ilamı ile onandığı, Yargıtay kararına ilişkin karar düzeltme talebinin ise Yargıtay ... Hukuk Dairesi'nin ... E. .. K. Sayılı ilamı ile reddedildiği ve bu şekilde mahkeme kararının kesinleştiği anlaşılmıştır.

Yukarıda izah edilen gerekçeler ve İzmir ... İcra Hukuk Mahkemesi'nin ... E. ... K. Sayılı ilamında belirtilen gerekçeler ile bu mahkeme kararının Yargıtay denetiminden geçerek onanmış olması da dikkate alınarak davalı Organize Sanayi Bölgesi'nin hizmet bedeli adı altında almış olduğu bedelin haksız olduğu sonucuna varılarak istirdadı gerektiğinden davanın kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm kurmak gerekmiştir.