Sakarya Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/930 K.2023/250

Mahkememizde görülmekte olan İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki)) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı taraf. Dava dışı ....'den 19/04/2013 tarihinde... parselde kayıtlı .... Blok Zemin kat..

Nolu bağımsız Bölümü satın aldığını, bu taşınmaz üzerinde satıcının hissedarı olduğu İnelsan....A.Ş.'nin davalı banka nezinde kullandığı kredilere karşılık teminat olarak konulan 29.08.2007 tarihli ipotek bulunduğunu, satıcının ipoteğin kaldırılacağı sözüne güvenerek ipotekli taşınmazı devraldığını ancak bu sözün yerine getirilmediğini ve nihayetinde adı geçen şirkete darbe girişimi sonrasında kayyım atanarak hakkında Ticari İktisadi Bütünlük kararı alındığını, bunun üzerine alacağını tahsil edemeyen bankanın tüm alacağının tahsili amacıyla ipoteğin paraya çevrilmesi talepli icra takibi başlattığını,

davacının bu borçtan sorumlu tutulamayacağını, bu taşınmazın davacının aile konutu niteliğindeki tek taşınmazı olduğunu, davalı bankanın bu taşınmazın müteahit firma tarafından üçüncü kişilere satılmak üzere inşa edildiğini bilmesi ve buna göre ek teminatlar alması gerektiğini, tüketici konumundaki davacının genel kredi sözleşmesi kapsamında davacıdan tahsilinin hukuksuz olduğunu,

kayyım atanan asıl borçlu şirketin borcunun TMSF tarafından şirketin mal varlığından ödenmesi gerektiğini belirterek davacının dava konusu ipotek sebebiyle borçlu olmadığının tespiti ile taşınmaz üzerindeki 29.08.2007 tarihli ve ... yevmiye nolu işlem ile tesis edilen ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı taraf; Davacının taşınmazı ipotekli olarak satın alması sebebiyle ipotek limiti ile sorumlu olduğunu, ileri sürülen hususların ipoteği geçersiz kılmadığını, dava dilekçesinde dayanak yapılan Yargıtay kararının dava konusu ile bir ilgisinin bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Taraflar arasındaki anlaşmazlık: Dava konusu taşınmaz üzerindeki ipoteğin geçerli olup olmadığı, davacının bu ipotekten kaynaklı olarak davalı bankaya karşı sorumlu olup olmadığı, davalı bankanın ipotekle teminat altına alınmış olan alacağının bulunup bulunmadığı, söz konusu ipoteğin kaldırılmasının gerekip gerekmediği hususlarındadır.

Dava ipoteğin geçersizliği sebebiyle iptali ve ipotek sebebiyle menfi tespit talebine ilişkindir.

İcra dosyası uyaptan ilgili dosya olarak eklenerek incelenmiş, tapu ve ipotek kayıtları getirtilmiş, lehine ipotek tesis edilen İnelsan Şirketi hakkındaki kayıtlar ve bankadan borca ilişkin evrak celp edilmiştir. Borçlu şirket hakkında Sakarya.... Sulh Ceza Hakimliğinin 01/08/2016 tarihli .../...... sayılı kararı ile CMK 133/1 maddesi uyarınca kayyım kararı atandığı ve şirketin TMSF nin kontrolüne geçtiği görülmüştür.

Taşınmaz rehninin bir çeşidi olan ipotek, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 881 ilâ 897. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Söz konusu maddelerde ipoteğin tanımı yapılmaksızın, ipoteğin amacı ve niteliği (m. 881), kurulması ve sona ermesi (m. 882- 887), hükümleri (m. 888- 891) ve kanuni ipotek hakları (m. 892- 897) ile ilgili hususlar ele alınmıştır.

Doktrinde ipotek kavramı, kişisel bir alacağı güvence altına alma amacını güden, kıymetli evraka bağlı olmayan ve bir taşınmazın değerinden alacaklının alacağını elde etmesi olanağını sağlayan sınırlı ayni hak olarak tanımlanmaktadır (Akipek, J.G/Akıntürk,T.: Eşya Hukuku, 2009, s. 786; Gürsoy, K./Eren, F./Cansel, E.: Türk Eşya Hukuku, 1984, s. 1032).

Taşınmaz rehninin temel ilkelerinden biri olan belirlilik ilkesi gereğince, ipoteğin kurulmasında, taşınmazın ne miktar alacak için güvence teşkil edeceği tapu kütüğünde açıkça gösterilmelidir. Bu husus, TMK’nın 851. maddesinde "Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir." şeklinde ifade edilmiştir.

Türk Medeni Kanunu’nun 851. maddesindeki düzenlemeden de anlaşıldığı üzere ipotek, güvence altına alınması düşünülen alacağın miktarının belirli olup olmamasına göre iki şekilde kurulabilir. Buna göre, ipotekle güvence altına alınması düşünülen alacağın miktarı belirli ise anapara ipoteği, belirli değilse üst sınır ipoteği kurulur.

Türk Medeni Kanunu’nun 881/1 maddesinde ise, "Halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacağın ipotekle güvence altına alınabileceği...", Kanun’un 883. maddesinde de "Alacak sona erince ipotekli taşınmazın malikinin, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebileceği" düzenlenmiştir.

Yasa’nın 881/1. maddesinde ifade edilen hâlen mevcut olan bir borç için tesis edilen ipotek bir anapara (kapital, kesin borç) ipoteği olmakla birlikte, ileride doğacak ve doğması muhtemel olacaklar için kurulacak ipotek ise üst sınır (azami meblağ-maximal) ipoteğidir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas no : 2017/(19)11-1644 Karar no : 2021/1017)

Somut davada dava konusu ipoteğin azami meblağ ipoteği olduğu anlaşılmaktadır. Türk Medeni Kanununun 851 ve 881. maddelerinde ifadesini bulan azami meblağ (üst sınır) ipoteğinde alacağın ulaşacağı miktar önceden belirsiz olduğundan taşınmazın ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosunda gösterilen limitle sınırlanabilir.

Türk Medeni Kanununun 875.maddesinde belirtilen ve ipotekle teminat altına alınan ana borç, gecikme faizi, icra takip giderleri ve taraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan borcun toplam miktarının bu limiti aşması olanaklı değildir. Bu kural uyarınca üst sınır ipoteğinde alacak bakımından bir üst sınır tespit edilerek teminatın kapsamı saptanmaktadır. Bu şekilde rehin edilen alacağın tutarı değil, ipotekli gayrimenkulün sorumlu olduğu üst miktar belirlenmektedir.

O halde teminat, alacağı ve alacaklı icra takibi yapmışsa takip giderleri ile temerrüt faizlerini, üst sınıra kadar sınırlamaya tabi olmaksızın sağlamaktadır. Kısaca, ipoteğin üst sınır ipoteği olması durumunda borçlu sadece ipotek akit tablosunda belirtilen miktar ile sınırlı olmak üzere sorumludur. Dolayısıyla somut olayda davacı alacağın ferileri ile birlikte ipotek senedinde yazan 200.000,00 TL ile sınırlı olarak sorumludur.

Davacı taşınmazı 19/04/2013 tarihinde borçlu şirketin ortağı ve yetkilisi ...isimli şahıstan üzerindeki dava konusu ipotek ile birlikte satın almıştır. İpoteğin üçüncü kişi konumundaki ... Tic.A.Ş.'nin davalı banka nezinde kullandığı kredilere karşılık teminat olarak 200.000,0 TL limitle 29.08.2007 tarihinde tesis edildiği anlaşılmaktadır. Davacı taşınmazı bu ipotek yükü ile birlikte satın aldığına göre ipotekten de belirtilen limitle malik olarak sınırlı şekilde sorumludur.

İpoteğin geçersiz olduğu ileri sürülmüş ise de davacının taşınmazı satın aldığı... ile aralarında tüketici hukukunu ilgilendiren bir alışveriş olmadığı, lehine ipotek tesis edilen şirketin ise ayrı bir tüzel kişiliğe sahip olduğu hususları nazara alındığında davalı bankanın ipotek tesisi işleminde dürüstlük ve iyiniyet kurallarına aykırı bir işleminden bahsetmek mümkün değildir. Dava dilekçesinde dayanılan Yargıtay kararı somut olaya uygun değildir.

Bu haliyle ipotek sözleşmesinde herhangi bir hukuka aykırılık görülmemiştir. Taşınmazın aile konutu olması da davacının edinme tarihinden önce tesis edilmiş ipotek yönünden hukuki bir engel oluşturmamaktadır.

İpotek ile sorumlu olunan borç miktarının tespiti amacıyla bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır. Bankacı bilirkişi ... raporunda özetle. Davalı Bankanın dava dışı...A.Ş. Firması'ndan 01.03.2022 icra takip tarihi itibariyle kredilerden kaynaklanan toplam alacağının 638.129,51 TL olduğu, (Asıl Alacak/Anapara 366.640.32 TL), Dava konusu 29.08.2007 tarih, 12782 yevmiye numaralı 200.000,00 TL tutarlı ipotek nedeniyle. 200.000,00 TL anapara üzerinden yapılan hesaplamada.

01.03.2022 icra takip tarihi itibariyle kredilerden kaynaklanan toplam alacağın 342.778,02 TL olduğu, (Asıl Alacak/Anapara 200.000,00 TL), Dava konusu kredilere uygulanan ve 01.03.2022 tarihli icra takibinde talep edilen %16,92 faiz oranının taraflar arasında düzenlenen sözleşme, protokol ve TCMB'ye bildirilen azami kredi faiz oranları sınırları içinde kaldığı, faiz oranlarında bir problem bulunmadığı bildirilmiştir.

Yapılan incelemeye göre davalı bankanın takip tarihi itibariyle ipotek limitini aşan bir alacağının bulunduğu görülmektedir. Ancak yukarıda belirtildiği üzere davacının sorumluluğunun üst sınırı 200.000,00 TL dir. Dolayısıyla bu rakamı aşan takip miktarı açısından taşınmaz maliki davacı borçlu değildir. İcra dosyasının incelenmesinde davacı malik hakkında 200.000,00 TL asıl alacak yanında 194.510,47 TL mahrum kalınan karpayı olmak üzere toplam 394.510,47 TL alacak üzerinden ipoteğin paraya çevrilmesinin istendiği ve bu suretle ipotek limitinin aşıldığı anlaşılmıştır.

Açıklanan gerekçelerle davanın kısmen kabulüne, Sakarya... İcra Müdürlüğünün .../... esas sayılı icra takibi kapsamında ipotek limitini aşan kısım sebebiyle davacının davalı bankaya ipotekli taşınmaz maliki sıfatıyla borçlu olmadığının tespitine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip ... · e-imzalı Hakim ... · e-imzalı