Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi E.2021/864 K.2025/471

Av. ... Av. ...

DAVALILAR

1-... - ... 2-... - ... 3-... - ... 4-... - ... 5-... - ... 6-... 7-... - ... 8-... - ... 9-... - ... 10-... - ... VEKİLİ : Av. ... 11 -... -... VEKİLİ : Av. ... 12 -... -...

DAVANIN KONUSU

Tapu İptali ve Tescil (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı)

DAVA TARİHİ : 30/03/2012

İSTİNAF TALEP TARİHİ : 02/04/2021

İSTİNAF KARAR TARİHİ : 27/03/2025

KARARIN YAZIM TARİHİ : 27/03/2025

Adana 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 17/11/2020 tarih ve 2014/... Esas -2020/... Karar sayılı kararı ile kurulan hüküm nedeniyle davacı vekilinin istinaf başvurusu ile ilgili yapılan incelemede;

DAVACI VEKİLİ DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE

Adana İli, Seyhan İlçesi, ... Mahallesinde tapuya kain ... ada 6 parsel,... ada 1 parselde ve ... ada 1 parselde kayıtlı taşınmazlar için, davalılar ile müvekkili şirketin çoğunluk hissedarı olan ... arasında Adana 10. Noterliği'nin 4 Ekim 2007 tarih ve ... sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin akdedildiğini, sözleşmenin 5. Maddesinin tanıdığı devir hakkına dayanılarak iş bu sözleşmenin Adana 10. Noterliği'nin 24/04/2008 ve 7914 sayılı devir sözleşmesi ile önce ... İnşaat .. Ltd. Şti.ne devredildiğini, adı geçen şirketin ise, Adana 10. Noterliği'nin 11/03/2011 tarih ve ... sayılı devir sözleşmesi ile sözleşmeyi müvekkili şirkete devrettiğini,

Gayrimenkullerden ... ada, 1 parselde kayıtlı taşınmazın arsa sahiplerine verilecek dairelerin inşası için ayrıldığını, taraflar arasındaki anlaşmaya göre, sözleşmede A blok olarak tanımlanan ... ada, 1 parseldeki taşınmazdaki kat irtifakına göre, 3,4,5,6,9,10,11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21,22 nolu daireler ile 24 nolu dairenin 1/2 hissesin arsa sahiplerine, geriye kalan 1,2, 7, 8, 23, 24, 25, 26, 27, 28 nolu dairelerin ise müteahhide kalacağının kararlaştırıldığını,

Müvekkilinin, sözleşmenin 11. Maddesinde yazan kaba inşaatı çok önceleri bitirmiş olmasına rağmen davalıların edimlerini yerine getirmediğini, müvekkilini bu defa sözleşmenin 12. Maddesinde yazan ince sıvayı da bitirdiğini, tüm boya, kapı pencere, zemin ve mutfak döşemelerinin tamamını bitirdiğini, kısaca dairenin, asansörü hariç oturulacak durumda olduğunu, asansörle ilgili anlaşmaların yapılmış olup, takılma aşamasında olduğunu, ancak davalılar müvekkilini vekâletten azlettiklerinden asansör ruhsatı almadığını,

Arsa sahipleri tarafından, müvekkilinin ediminin kabul edilmeyerek, kendi edimleri olan dairelerin satım yetkisini müvekkili şirkete vermemekte direndiklerini, müvekkilini zorlayarak sözleşmede olmayan ilave daire talep ettiklerini,

Davalı arsa sahiplerinin edimlerini ifada temerrüt göstermeleri karşısında müvekkili adına Adana 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'ne müracaat edilerek ... D.İş dosyasıyla 02.03.2012 tarihinde inşaatın mevcut durumunun tespit edildiğini,

Müvekkili şirketin talebinin gayri menkulün aynına ilişkin olduğunu, taraflar arasında satım vaadi anlaşmasının resmi şekilde düzenlendiğini, davalılardan ...'nin, iş bu satım vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamış olmasına rağmen ... ada, 1 parselde kayıtlı taşınmazda bulunan kat irtifakına dayalı tüm 28 dairedeki 1/11 hisselerinin tamamını 3. şahıslara sattığını, bu gayrimenkulde müvekkiline düşmesi gereken dairelerin 1/11 hissesinin hali hazırda satıldığını,

Müşterek halinde mülkiyet durumunda bulunan, Adana İli, Seyhan İlçesi, ... Mah. ... ada, 6 parsel, ... ada, 1 parselde kayıtlı gayri menkuldeki davalı hisselerine ait tapu kaydının,

Adana İli, Seyhan İlçesi ... Mah. ... ada 1 parselde kayıtlı kat irtifakına geçilmiş gayrimenkuldeki, 1,2, 7,8, 23, 24, 25, 26, 27, 28 nolu dairelerdeki davalı hisselerine ait tapu kaydının iptal edilerek müvekkili şirket adına tesciline karar verilmesini, tapu iptali ve tescilin mümkün olmaması halinde taşınmazların gerçek değeri üzerinden bedelinin faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesini talep ve dava etmiştir.

Bir kısım davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkillerinin, Adana İli, Seyhan İlçesi, ... Mah. ... ada, 6 parsel, ... ada, 1 parsel ve ... ada 1 parselde kayıtlı arsanın eşit hissedarı olduklarını, müvekkilleri, diğer davalı ... ve ... arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, sözleşmede, davalı ...'in sözleşmeye özel bir madde koyarak sözleşmeyi devretmenin altyapısını hazırladığını, sözleşmede "müteahhit bu sözleşmeyi herhangi bir 3. kişi veya kuruluşa devir ve temlik edemez. Ancak müteahhidin hissedarı bulunduğu şirkete devredebilir. Ortak alabilir. Ancak yeni şirkette veya ortaklıktaki çoğunluk hissesini arsa sahiplerinin muvafakatini almadan devir ve temlik edemez. Aksi halde iş bu sözleşme kendiliğinden fesholur" denildiğini,

Dolayısıyla ...'in, baştan beri inşaatı yapma niyetinin olmadığı, sözleşmenin perde arkasında başka birilerinin(şirket veya şirketlerin) olduğunun kolayca anlaşıldığını, zira davalı müteahhidin, haklarını sözleşmeye uygun olarak ... Tic.Ltd Şti'ne devretmekle yetinmediğini, bu defa yine anlaşmalı olarak ve sözleşmeye aykırı olarak 24.02.2011 tarihinde ... Ticaret Ltd. Şti'ne devrettiğini,

Müvekkilleri ... ve ...'nin, Adana 3. Noterliği'nin 13.05.2011 tarih ve ... yevmiye sayılı azilnamesi ile, diğer müvekkillerinin ise Adana 3. Noterliği'nin 19.04.2011 tarih ve ... yevmiye sayılı azilnamesiyle ..., ... ve davacı şirketi haklı olarak, haklarında düzenlenen vekaletlerden azlettiklerini, davacı şirketin, müvekkillerine kabul ettiremediği haksız, sözleşmeye aykırı taleplerini kabul ettirmek amacıyla dava açtığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ...'nin verdiği cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazlarda hissedar olmadığını, kendisine ait olan hisselerini, ...'in müşterilerine inşaat yarım kalmasın diye sattığını, sattığı kişileri tanımadığını, hepsinin müteahhit ...'in müşterisi olduğunu belirterek, davacının davasının reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ...'ın verdiği cevap dilekçesinde özetle; davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

"...yargılama sırasında davacı tarafından dosyaya ibraz edilen ve davalılar tarafından kabul edilen 15/02/2013 tarihli protokolde, davacı şirket ile ... ve ... dışındaki davalılar ile Adana 10. Noterliği'ne ait 04/10/2007 tarihli ... yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerinin yeniden belirlendiği, protokole göre Adana ili Seyhan İlçesi ... ada 1 parsel ve ... ada 6 parsel ile ... ada 1 parselde bulunan 4. Kattaki 2 daire dışındaki tüm taşınmazların davacı ...

İnşaat Ltd.

Şti.ne devredildiği, 4.kattaki iki dairenin, arsa sahiplerinin apartmanda ve bağımsız bölümlerdeki mevcut eksiklikler giderilinceye kadar verilmeyeceği, inşaatla ilgili vergi, harç, SGK ve yapı denetim hizmetinden doğan borçların müteahhide ait olduğu, protokol imzalanmasından itibaren 3 aylık süre içerisinde ... ada 1 parselde inşaatı tamamlanan dairelerin tüm eksik işleri tamamlanarak, iskan müsaadesi için başvuru yapılabilecek duruma getirileceği, bu işlemler için arsa sahipleri tarafından müteahhit şirkete vekalet verileceği, arsa sahiplerine verilecek dairelerin devrinden sonra iş bu davadan feragat edileceğinin kararlaştırıldığı,

yargılama sırasında davaya konu ... ada 6 parsel sayılı taşınmazın 26 parsel, ... ada 1 parsel sayılı taşınmazın 5 parsel, ... ada 1 parsel sayılı taşınmazın ise 10 parsel olarak değiştiği, davacı vekili tarafından yargılama sırasında 15/02/2013 tarihli protokol ile tarafların sulh olduklarının, davalı arsa sahiplerinin, tüm taşınmazların tapusunu müvekkiline verdiklerinin, sadece ... ada 1 parselde bulunan 4.kat 7 ve 8 nolu bağımsız bölümlerin tapusunun verilmediğinin protokol gereğince inşaatın iskan ruhsatı alınacak şekilde tamamlandığını,

ancak arsa sahipleri tarafından vekaletname verilmediği için iskan ruhsatı başvurusunun yapılmadığı belirtilmesi üzerine, davalılar tarafından davacının iskan iznini alması hususunda yapı denetim firması ile sözleşme yapmak üzere vekaletname sunulduğu, bu vekaletnameye istinaden Adana ... yapı denetim firması tarafından ...

Belediyesine iskan ruhsat ve yenileme işlemleri için başvuru yapıldığı, ancak, mahkememizce verilen süreye rağmen davacı tarafından iskan ruhsatının alınarak dosyaya ibraz edilmediği, böylelikle protokolde belirtilen edimin davacı tarafından yerine getirilmediği, yargılama sırasında dava konusu taşınmazlardan Adana ili Seyhan ilçesi ... ada 26 parsel , ... ada 5 parsel ve ... ada 10 parselde bulunan 1, 2, 23, 24,25, 26, 27 ve 28 nolu bağımsız bölümlerin davacıya devredildiği, bu taşınmazlara yönelik davanın konusuz kalmış olduğu,

dava konusu taşınmazlardan ... ada 10 parselde bulunan 4. Kat 7 ve 8 nolu bağımsız bölümlere ilişkin davanın ise taraflar arasındaki sözleşmede belirtilen iskan ruhsatı alınmasına ilişkin edimin davacı tarafından yerine getirilmemesi nedeniyle reddi gerektiği,

" gerekçesiyle, "1-Dava konusu Adana ili, Seyhan ilçesi ... ada 10 parsel 4. kat 7 ve 8 nolu bağımsız bölümler hakkında açılan davanın reddine, 2- Dava konusu Adana ili, Seyhan İlçesi ... ada 26 parsel ... ada 5 parsel ve ... ada 10 parselde bulunan 1, 2, 23, 24, 25, 26, 27 ve 28 nolu bağımsız bölümlere ilişkin olarak açılan davanın konusuz kalması nedeniyle esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına, 3-Konusuz kalan dava yönünden, tarafların anlaşmaları dikkate alınarak vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, "şeklinde karar verildiği anlaşılmıştır.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili 02/04/2021 havale tarihli istinaf dilekçesinde: Adana İli, Seyhan İlçesi ... ada 10 parsel 4. kat 7 ve 8 nolu bağımsız bölümler hakkında açılan davanın reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, tarafların, 15.02.2013 tarihli protokolün 5, 6 ve 9. maddeleri ile 4. kattaki 7 ve 8 numaralı bağımsız bölümlerin tapusunun verilmesi şartlarını düzenlediklerini, müvekkilinin inşaatı tamamladığını, davalı arsa sahiplerine bağımsız bölümlerini eksiksiz olarak teslim ettiğini, davalı arsa sahiplerinin artık 4. kattaki işbu 2 bağımsız bölümü ellerinde tutma hakkının kalmadığını, söz konusu daireleri davalıların haksız olarak ellerinde tuttuklarını,

İskan ruhsatının alınmaması nedeniyle davanın esastan reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu, ikanın alınmasının şekli bir hadise olduğunu, işbu davada haklı olduklarının bilirkişi raporuyla da sabit olduğunu, müvekkilinin, iskan ruhsatını maddi durumu olmadığı için alamadığını, iskan ruhsatının, ücreti yatırıldıktan sonra her zaman alınabileceğini belirterek,

Sonuç olarak: Adana 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 17/11/2020 tarih ve 2014/... Esas-2020/... Karar sayılı 1 numaralı, "Dava konusu Adana ili, Seyhan ilçesi, ... ada, 10 parsel, 4. Kat 7 ve 8 nolu bağımsız bölümler hakkında açılan davanın reddine" dair kararının istinaf incelemesi sonucu kaldırılarak davanın KABULÜNE karar verilmesini istemiştir.

Bir kısım davalılar vekili istinafa cevap dilekçesinde özetle: Davacı müteahhit şirkete dava konusu taşınmazlara yönelik iskan ruhsatını alıp dosyaya ibraz etmek üzere 8 haftalık kesin süre verildiğini ve bu süre içerisinde iskan ruhsatının sunulmadığını, dava konusu taşınmazda bulunan 7 ve 8 nolu bağımsız bölümlere yönelik davanın reddine karar verileceği hususunda mahkeme tarafından kesin süre verildikten sonra yaklaşık 20-25 hafta geçmesine rağmen davacı tarafından iskan ruhsatının alınmadığını,

Davacı şirketin başından beri kötüniyetli davrandığı, sözleşmenin eksik ifa edildiği, davacı şirket tarafından davadan feragat edileceği kararlaştırılmış olmasına rağmen protokolün imzalandığı 2013 yılından bugüne kadar geçen sürede davadan da feragat edilmediği ve bugüne kadar taşınmazın iskan ruhsatı alınmadığını belirterek,

Sonuç olarak: Davacı vekilinin istinaf taleplerinin reddine karar verilmesini istemiştir.

DELİLLER

İstinaf incelemesine esas; Yerel mahkemenin dosyası içerisinde bulunan belge ve kayıtlar.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasıdır.

Taraflar arasında imzalanan Adana 10. Noterliği'nin 4 Ekim 2007 tarih ve ... sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 14. maddesinde; iskan alındıktan sonra kalan 10 dairenin satış yetkisinin müteahhide verileceği düzenlenmiş, taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenen 15/02/2013 tarihli protokolde de; arsa sahiplerinin, apartmanda ve bağımsız bölümlerde mevcut eksiklikler giderilinceye kadar 4. kattaki her iki dairenin devrini müteahhit şirkete vermeyecekleri, apartmanın iskanının alımına ilişkin işlemler ve masrafların müteahhit şirkete ait olacağının kararlaştırıldığı görülmüştür.

Mahkemece yapılan araştırma sonucu; yapı kullanım izin belgesinin alınmamış olduğu tespit edilmiş, davacı vekili 17/11/2020 tarihli celsedeki beyanında, iskan ücretinin yatırılamadığını beyan etmiştir.

Davacı tarafça istinaf konusu yapılan 4. kat 7 ve 8 nolu bağımsız bölümlerin devri, sözleşme ve protokol hükümlerine göre yapı kullanım izin belgesinin alınması şartına bağlanmış olup, davacı tarafından yapı kullanım izin belgesi alınmamış olmakla devir şartı gerçekleşmemiştir.

İlk derece Mahkemesinin kararı ve gerekçesi yerindedir.

Davacı vekilinin istinaf sebepleri yerinde değildir.

Davacı şirket yetkilisi sıfatıyla ... tarafından verilen 02/08/2022 tarihli dilekçeyle istinaftan feragat edildiği beyan edilmişse de, Ticaret Sicil Müdürlüğünden yapılan araştırmada, adı geçenin dilekçe tarihi itibariyle davacı şirketi temsile yetkisi olmadığı anlaşıldığından, istinaftan feragat dilekçesi dikkate alınmamıştır.

Sonuç İtibariyle: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b.1 maddesi gereğince davacı vekili istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.