Adana Bölge Adliye Mahkemesi 9. Hukuk Dairesi E.2020/1286 K.2023/238

2- VEKİLİ : Av. ... -

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)

İSTİNAF KARARININ

KARAR TARİHİ : 12/05/2023

KARAR YAZIM TARİHİ

Adana 1.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2015/ ... esas 2019/... karar sayılı kararına karşı istinaf başvurusu üzerine dosya Dairemize gönderilmiş olmakla, dosya içerisinde bulunan belgeler okunup incelendi. Üye hakimin görüşü değerlendirildi.

DAVACININ İDDİALARININ ÖZETİ

Davacı vekili, müvekkilinin dava dışı ... Taahhüt İnşaat ve Tic. A.Ş.'nin ortaklarından olduğunu, davalı ...'in ise müvekkilinin ortağı olduğu bu şirketin 23/02/2015 tarihinden itibaren tek yetkilisi olduğunu, diğer davalı ...'in ise 23/02/2015 tarihinde yapılan olağanüstü toplantıda denetçi olarak seçildiğini, keza davalının tek yetkili öz kardeşi olan denetçi ... ile birlikte davalı şirketin de ortağı ve münferiden yetkilisi olduğunu ve ...'in ... Taahhüt İnşaat ve Tic.

A.Ş.'nin mal varlığını, davalı ... Yapı San. İnş. Taah. Turizm Tic. Ltd. Şti.'ne aktarmaya başladığını, bu iki davalının birlikte ve kasten hareket ettiklerini, dava konusu Adana ili Seyhan ilçesi ... parselde kayıtlı B Blok ... nolu bağımsız bölümün de müvekkilinin de ortağı olduğu ... Taahhüt İnşaat ve Tic. A.Ş. adına kayıtlı iken hiçbir neden ve gerekçe olmadan davalı ... tarafından ... Yapı San. İnş. Taah. Turizm Tic. Ltd.

Şti.'ne satıldığını, ortada gerçek bir satış bedelinin olmadığını, bu muvazaalı satışın ardından yeni malik ... Yapı San. İnş. Taah. Turizm Tic. Ltd. Şti.'nin kredi kullandığını ve ... A.Ş. lehine 28/05/2015 tarihinde 720.000,00.TL ipotek tesis ettirildiğini belirterek, davalı ... Yapı San. İnş. Taah. Turizm Tic. Ltd. Şti. adına kayıtlı bulunan Adana ili ... nolu bağımsız bölümün mevcut tapusunun iptali ile müvekkilinin ortağı olduğu ... Taahhüt İnşaat ve Tic.

A.Ş. adına tapuya kayıt ve tesciline, tapu iptalinin ve tescilinin mümkün olmaması halinde fazlaya dair dava ve talep hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 100.000,00.TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile müvekkilinin ortağı olduğu ... Taahhüt İnşaat ve Tic. A.Ş.'ye ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

DAVALININ SAVUNMALARININ ÖZETİ

Davalı vekili, gayrimenkulün devrine yönelik davaların Asliye Hukuk Mahkemeleri'nde görülmesi gerektiğini belirterek öncelikle görev itirazında bulunduklarını, dava konusu taşınmazın müvekkilinin şahsı ile ilgisi olmayıp, dava dışı şirketin büyük ortağı olan müvekkilinin davalı şirketin de ortağı olması nedeniyle husumet itirazında da bulunduklarını, davacı ile müvekkillerinden ...'in , mülkiyeti 3.şahıslara ait bir taşınmaz üzerinde ...

Villaları olarak adlandırılan 38 adet villadan oluşan bir site inşaatı yapmak üzere ... Taahhüt İnşaat ve Tic.

A.Ş.'ni kurduklarını, kurulan bu şirketin %51 hissesine ...'in, %49 hissesine ise davacının ve kardeşinin sahip olduğunu, 3.şahıslarla akdedilen kat karşılığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereği yapılacak vilaların 21 adedinin yüklenici dava dışı firmaya, 17 adedinin de arsa sahiplerine ait olacağının kararlaştırıldığını, bu inşaat finansmanının, yapımı kararlaştırılan evlerin satışından elde edilecek para ile olmadığında davacı ile ... tarafından yarı yarıya karşılanmasının kabul edildiğini, ancak inşaatın yapımı sırasında villa satışının henüz yeterli olmadığı bir aşamada davacının,

inşaatın tüm yükünü diğer ortak davalı ...'e bırakmak suretiyle kendi menfaati için yurtdışına gittiğini, bunun üzerine inşaatın tüm maliyetini ...'in üstlendiğini, kendisinin de yetmediği yerde inşaatın finansmanının sağlanması amacıyla ortağı olduğu diğer davalı ... Yapı firmasından maddi anlamda destek olduğunu ve inşaatın bu şekilde tamamlandığını,davacının kendisine düşen edimi yerine getirmemesi sebebiyle ... A.Ş.'nin ... Yapı Şirketine borçlandığını, ...

A.Ş.'nin borçlarını ödemek amacıyla davacının dava konusu ettiği Adana İli Seyhan İlçesi ... nolu bağımsız bölümün 300.000,00.TL gerçek rayiç üzerinden mevcut borçlarına mahsuben ... Yapı'ya devrettiğini, davacı tarafın iddia ettiği gibi TTK'nun 395. md. çerçevesinde bir işlemin söz konusu olmadığını, müvekkilleri tarafından usulsüz olarak yapılan hiçbir işlem olmadığını belirterek haksız davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARAR ÖZETİ

Yerel mahkemece verilen karar ile; " davaya konu taşınmazın ... şirketi tarafından 300.000,00.TL bedelle ... şirketine satıldığı, bedelin de ... şirketinin ... şirketinden olan alacağına mahsup edildiği, her iki şirketin birbirini doğrulayan ticari defterlerine göre davaya konu taşınmazın bedelinin mahsubundan sonra ... şirketinin davalı ... şirketine halen 1.297.634,51.TL borçlu olduğu anlaşılmıştır.

Mahkememizce yapılan keşif sonucu gayrimenkul değerleme uzmanından alınan rapora göre, davaya konu taşınmazın devir tarihi itibariyle rayiç bedelinin 385.000,00.TL olduğu tespit edilmiştir. Davalı şirket ... şirketine ait gayrimenkulü 300.000,00.TL bedel üzerinden almış ve ... şirketinin borcuna mahsup etmiştir. Bilirkişilerce tespit edilen rayiç değere göre, ... şirketi bu satışta satış tarihi itibariyle 85.000,00.TL zarara uğramıştır.

Bu nedenle 85.000,00.TL'nin taşınmazın devir tarihinden itibaren işleyecek değişen oranlı avans faiziyle birlikte davalılardan alınarak dava dışı ... Taahhüt İnşaat ve Ticaret A.Ş'ye ödenmesine" şeklinde karar verilmiştir.

DAVACI TARAFINDAN İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili tarafından verilen istinaf dilekçesi ile: davanın sorumluluk davası olmasına rağmen 6102 sayılı TTK'nın 553,554 ve 555.

Maddelerinin tartışılmadığını, istemin tamamına hükmedilmesi gerekirken davanın kısmen kabulüne karar verilmesinin hukuki isabet bulunmadığını, yapılan tapu devri işleminin batıl ve geçersiz olduğunu ve bu çerçevede tüm davalıların taşınmazın rayiç beledinden sorumlu olmaları gerektiğinin hüküm altına alınması gerektiğini, bilirkişi raporunda müvekkilinin ortağı olan ....A.Ş.

İle davalıya ait defterlerin muhasebe usul ve esasları ile kanun ve mevzuata uygun tutulmadığının belirtildiğini, bu defterlerdeki kayıtlar esas alınarak müvekkilinin ortağı olduğu şirket borçlu gösterildiğini, dava konusu taşınmazın devir edildiği tarihte ... ...A.Ş., 748.013,16.TL kar elde etmiş ve kar ortaklarına dağıtıldığını, ....A.Ş. Ayrı tarihlerde Ziya Paşa Vergi Dairesi'nden 250.000,00.TL vergi iadesi aldığını, aynı tarihlerde ... ...

Villaları adı altında inşa ettiği taşınmazları sattığını, borçlanmaya kesinlikle ihtiyacı olmadığını, davalı şirketin borç verecek durumda olmadığını, asıl amacın müvekkilinin ortağı olan .... A.Ş'den mal kaçırarak müvekkilinin ortağı olmadığı ve sadece davalı gerçek kişilerin ortak ve yetkili oldukları diğer davalı ... Yapı... LTD.

ŞTİ.'ni güçlendirmek ve finanse etmek olduğunu, bu hususu bilirkişi raporuna itirazlarında belirttiklerini ancak dikkate alınmadığını, dava konusu taşınmazı davalılar doğrudan tapu kendi adlarına alınmış olmaları halinde taşınmazın rayiç bedelin tamamından sorumlu olduklarını, müvekkili aleyhine hükmedilen avukatlık ücretinin tamamının kaldırılması gerektiğini belirterek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını beyan etmiştir.

DAVALILAR TARAFINDAN İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalılar vekili tarafından verilen istinaf dilekçesi ile: ... A.Ş. Borçlarını ödemek amacıyla davacının dava konusu ettiği bağımsız bölümü 300.000,00.TL rayiç üzerinden mevcut borlarına mahsuben müvekkili ... Yapı'ya devrettiğini, ... şirketi halen müvekkili ...

Yapı'ya borcu bilindiğini belirtmişken bu borçtan mahsup yapılmadan 85.000,00.TL'ye hükmedilmesinin hatalı olduğunu, müvekkili ...'in ... şirketinden dava tarihi itibariyle 559.766,06.TL alacaklı olduğunun bizzat şirket kayıtlarında yapılan inceleme ile ortaya konulduğunu, müvekkillerine husumet yöneltilemeyeceğini, ortada bir sorumluluk davası olduğu iddiasına rağmen vekalet ücretinin davacı lehine olması usul ve kanuna aykırı olduğunu, kabul edilen miktar yönünden hükmedilen vekalet ücretinin fahiş olduğunu, davacı kusuruna rağmen aleyhlerine hükmedilen vekalet ücretinin düşük olduğunu belirterek,

ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep ve beyan etmiştir.

DELİLLER

Taraf vekillerinin beyan ve dilekçeleri, bilirkişi raporu, ve tüm dosya kapsamı.

GEREKÇE

Dava, şirkete ait taşınmazın, kötüniyetli ve muvazaalı olarak satıldığı iddiasına dayalı olarak açılmış sorumluluk davası kapsamında tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat talebine ilişkindir.

Davacı tarafından, davalılardan ...'in, dava dışı ... Taahhüt İnşaat ve Tic. A.Ş.'nin yetkilisi olduğu, davalının şirkete ait mal varlığını, ortağı olduğu diğer davalı ... Yapı San. İnş. Taah. Turizm Tic. Ltd. Şti.'ne aktarmaya başladığı, şirkete ait .... Seyhan Adana adresinde kayıtlı bağımsız bölümün davalı ... Yapı San. İnş. Taah. Turizm Tic. Ltd.

Şti.'ne satılıldığı, ortada gerçek bir satış bedeli olmayıp, satışın muvazaalı olduğu iddia edilerek, davalı şirket adına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile ortağı olduğu dava dışı ... Taahhüt İnşaat ve Tic. A.Ş. adına tapuya kayıt ve tescili, mümkün olmaması halinde fazlaya dair haklar saklı kalmak kaydıyla 100.000,00. TL tazminatın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile dava dışı ... Taahhüt İnşaat ve Tic.

A.Ş.'ye ödenmesi talep edilmiş, 07/06/2016 tarihli ıslah dilekçesi ile taşınmazın rayiç bedeli olan 385.000,00.TL'nın davalılardan tahsiline, olmadığı takdirde taşınmazın tapu kaydının iptali ile dava dışı ... Şirketi adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi talep edilmiş, davalılar ise, görev ve husumet itirazında bulunduklarını, dava konusu taşınmazın, dava dışı ... şirketinin yapmayı üstlendiği inşaatın finansmanının sağlanabilmesi için, davalı ...

Yapı firmasından alınan borçlara mahsuben, 300.000,00.TL olan gerçek rayiçi üzerinden davalı ... Yapı'ya devredildiğini, devir işleminin muvazaalı olmadığını savunmuş, mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 85.000,00.TL tazminatın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, fazlaya ilişkin talebin ise reddine karar verildiği anlaşılmıştır.

Karara karşı taraf vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulduğu anlaşılmıştır.

İstinaf incelemesi, HMK'nin 355. maddesi uyarınca, ileri sürülen istinaf sebepleri ve kamu düzeni yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır.

Adana Ticaret Sicil Müdürlüğü'nce gönderilen sicil dosyasından, davacı ... ile Davalılardan ...'in dava dışı ... Taah.İnş. ve Tic.A.Ş'nin ortaklarından oldukları ve şirket tarafından yapılan 23/02/2015 tarihli Olağanüstü Genel Kurul Toplantısında alınan karar ile davalı ...'in 3 yıl süreyle şirketin münferiden yetkili temsilcisi olarak atandığı ve şirket adına taşınmaz almaya, satmaya, kiralamaya münferit imzası ile yetkili kılındığı, şirket ana sözleşmesinde ise, şirketin kuruluş amacının her türlü inşaat ve taahhüt işleri vb. faaliyetler olarak belirtildiği gibi, şirketin amacını gerçekleştirmek için her türlü gayrimenkul alım- satımı, kiralama, ayni ve şahsi haklar tesis edebileceği de belirtilmiştir.

Seyhan Tapu Sicil Müdürlüğü'nden gelen yazıda, dava konusu Adana İli, Seyhan İlçesi, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ... nolu bağımsız bölümün dava dışı ... Taah.İnş.ve Tic.A.Ş adına tapuda kayıtlı iken, şirketin yetkili temsilcisi ... tarafından 21/04/2015 tarihinde, davalı ... Yapı şirketine 300.000,00.TL bedelle satışının yapıldığı, taşınmaz üzerinde, davalı ... Yapı Şirketinin borcuna istinaden dava dışı ... lehine 28/05/2015 tarihinde tesis edilmiş 720.000,00.TL bedelli ipotek bulunduğu anlaşılmıştır.

TTK'nun 553.maddesinin 1.fıkrası uyarınca "Kurucular, yönetim kurulu üyeleri, yöneticiler ve tasfiye memurları, kanundan ve esas sözleşmeden doğan yükümlülüklerini kusurlarıyla ihlal ettikleri takdirde, hem şirkete hem pay sahiplerine hem de şirket alacaklarına karşı verdikleri zarardan sorumludurlar.

6102 sayılı TTK'nun 555.maddesi uyarınca şirketin uğradığı zararın tazminini şirket ve her bir pay sahibi isteyebilir. Pay sahipleri tazminatın ancak şirkete ödenmesini isteyebilirler.

Muvazaa kısaca, irade ve beyan arasında istenerek meydana getirilen uygunsuzluktur (Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt 1, Bası 3, sh.419 vd). Muvazaa gerek öğretide gerekse uygulamada mutlak muvazaa ve nispi muvazaa şeklinde iki guruba ayrılır. Mutlak muvazaa, tarafların bir sözleşme yapmak istemedikleri halde, üçüncü kişileri aldatmak maksadı ile aralarında hüküm ve sonuç doğurmayan görünüşte bir sözleşme yapmaları halidir.

Nispi muvazaa ise, tarafların gerçek iradelerine uygun olarak yaptıkları bir sözleşmeyi iradelerine uygun uymayan görünüşteki bir sözleşme ile gizlemeleri şeklinde tanımlanmaktadır. Nispi muvazaada mutlak muvazaadan farklı olarak taraflar bir sözleşme yapmak istemektedirler. Ancak yapmak istedikleri sözleşmeyi açıkça yapmamakta, gerçek iradelerine uymayan görünüşteki yaptıkları başka bir sözleşme ile gizlemektedirler.

Nispi muvazaa çeşitlerinden bedelde muvazaa olarak tanımlanan muvazaada ise, taraflar görünüşteki sözleşmenin bazı koşullarını (unsurlarını) değiştirirler. Sözleşmenin tamamı, yani niteliği değil bazı koşulları gizli sözleşmeyle uymaz.

Örneğin tapu harcını az ödemek gerçek bedelin görünüşteki (resmi) sözleşmede az gösterilmesi ya da şufa hakkının kullanılmasını önlemek, kullanıldığı takdirde fazla kazanç elde etmek maksadıyla görünüşteki (resmi) sözleşmede satış bedelinin fazla gösterilmesi gibi.

Bedelde muvazaada taraflar sözleşmenin ana unsurlarını gerçekleştirmekte ve şekil koşuluna uygun olarak görünüşteki sözleşmeyi düzenlemekte, sadece bedelin bir kısmını görünüşteki sözleşmede değişik göstermektedirler. Bu tür sözleşmeler hukukumuzda geçerli olarak kabul edilmekte, vergi mevzuatı yönünden noksan harcın cezalı tahsili yolu tercih edilerek eksik gösterilen bedel tamamlattırılarak noksan ödenen harç cezalı olarak alınmaktadır.

Tarafların muvazaalı sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmeleri gibi, üçüncü kişiler de muvazaanın varlığını ve sözleşmenin geçersizliğinin tespitini ileri sürüp dava açabilirler. Başka bir anlatımla, doğrudan veya dolayısıyla çıkarı ve yararı bulunan ve muvazaalı sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişiler de muvazaa nedeniyle geçersizliğin tespiti için dava açabilirler. (Özkaya Eraslan, Açıklamalı-İçtihatlı İnançlı İşlem ve Muvazaa Davaları, 3. baskı, Ankara 2004, sf. 165 vd)

Somut olayda, davacı ile davalılardan ...'in, dava dışı ... Taah.İnş. ve Tic.A.Ş'nin ortaklarından olup, davalı ...'in şirketin münferiden yetkili temsilcisi olduğu, davalı ... Yapı San.Tur.Tic.ve Ltd.Şti'nin ise, 16/12/2014 tarihinden itibaren tek ortağının ve şirket temsilcisinin yine davalı ... olduğu, dava konusu Adana İli, Seyhan İlçesi, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan 25 nolu bağımsız bölümün dava dışı ...

Taah.İnş.ve Tic.A.Ş adına tapuda kayıtlı iken, yetkili temsilci ... tarafından 21/04/2015 tarihinde, davalı ...

Yapı şirketine 300.000,00.TL bedelle satışının yapıldığı, satış bedelinin dava dışı ... şirketinin defterlerinde giriş kaydı bulunmamakla birlikte, davalı ... şirketinin, dava dışı ... şirketinden olan alacağına mahsup edildiği, her iki şirketin birbirini doğrulayan ticari defterlerine göre, taşınmazın bedelinin mahsubundan sonra, ... şirketinin davalı ... şirketine halen 1.297.634,51.TL borcu bulunduğu anlaşılmıştır.

Davacı tarafından, davalılar arasında yapılan satış işleminin muvazaalı olduğu, satış bedelinin taşınmazın rayiç bedelinden düşük olduğu gibi, satıştan elde edilen gelirin, dava dışı ...

Şirketinin ticari defterlerine işlenmediği, ticari defterlerin usulüne uygun tutulmadığı, bu nedenle, defterlerde yer alan, ancak gerçekte var olmayan alacak borç ilişkisi çerçevesinde yapılan mahsup işleminin de gerçeği yansıtmadığı, aksi yönde tespitler içeren bilirkişi raporuna istinaden karar verilemeyeceği ileri sürülmüş ise de, usulüne uygun tutulmayan ticari defterlerin içeriğinin sahibi aleyhine delil sayılacağı, HMK'nun 222. maddesi uyarınca tarafların ticari defterlerinin birbirini doğrulayan hususlarda ise kesin delil oluşturduğu,

davacı tarafından, taraflara ait ticari defterlerdeki birbirini doğrulayan kayıtların aksinin ispatlanamadığı, ilk derece mahkemesince alınan raporda, taşınmazın satış tarihindeki rayiç bedelinin ise 385.000,00.TL olarak tespit edildiği, dava konusu taşınmazın satım sözleşmesinde gerçek bedelinin düşük gösterilmiş olmasının satış işleminin batıl sayılmasını gerektirmeyeceği, ancak, taşınmazın tahsil edilen ve ... şirketinin borcundan mahsup edilen satış bedeli ile gerçek değeri arasındaki 85.000,00.TL farkın, dava dışı ...

Şirketi yönünden zarar oluşturduğu, davalılar tarafından, taşınmazın gerçek değerinin altında satılmasını haklı gösterecek objektif bir gerekçe sunulmadığı, davalı şirket yöneticisi ...'in hem davalı şirketin, hem de dava dışı ... şirketinin yetkilisi olduğu dönemde bu işlemi gerçekleştirdiği ve davalı ...'in kusuru ile ... şirketinin, davalı ... şirketi lehine zarara uğratıldığı sabit olup, ...'in, 6102 sayılı TTK'nun yukarıda belirtilen hükümleri çerçevesinde bu zarardan sorumlu olduğu, davalı ... şirketinin belirtilen hükümlerden sorumluluğuna gidilebilmesi olanaklı olmamakla beraber, her iki şirketin yöneticisinin aynı olduğu,

basiretli tacir gibi hareket etmeleri gerektiği ve şirketin bile bile zarara uğratıldığı gözetilerek, haksız fiil hükümleri dairesinde davalı şirketin de bu zarardan sorumlu olduğu, her ne kadar davalılar tarafından, dava dışı ...

Şirketinin, dava tarihi itibariyle her iki davalıya da borcu bulunduğu gözetilerek, mahsup işlemi yapılması gerektiği savunulmuş ise de, davanın niteliği dikkate alındığından, mahsubu talep edilen alacağın aynı hukuki ilişkiden kaynaklanmadığı ve aralarında sıkı bağlantı bulunan aynı konuya ilişkin olmadığı, bu nedenle davalıların mahsup talebinde bulunamayacakları, sonuç olarak, ilk derece mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilerek, 85.000,00.TL zarardan her iki davalının da sorumlu tutulmuş olmasında ve yargılama giderlerinin TTK'nun 555/2 maddesi gözetilerek belirlenmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı,

taraf vekillerinin aksi yöndeki istinaf sebeplerinin ise yerinde olmadığı anlaşılmıştır.

Yukarıda açıklanan nedenlerle, ilk derece mahkemesince verilen kararın usul ve yasaya uygun olduğu anlaşıldığından, taraf vekillerinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermek gerekmiş ve buna dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

... · Başkan · ... · ¸e-imzalıdır · ... · Üye · ... · ¸e-imzalıdır · ... · Üye · ... · ¸e-imzalıdır · ... · Katip · ... · ¸e-imzalıdır