Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi E.2023/2176 K.2024/374

Yukarıda ilk derece mahkemesi ve dosya numarası yazılı hükme karşı istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi.

DAVA

Davacı, davalı ...

Tic.A.Ş. ve davalı ....Ltd.Şti. iş ortaklığı ile 16.11.2012 tarihinde düzenlenen inşaat devir protokolü gereği davacının dava dışı arsa malikleriyle Ankara 58.Noterliği’nde 03.08.2019 tarihinde tanzim edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi nakit bedel ve taşınmaz devri karşılığı devredildiğini, 25.03.2013 tarihli ek sözleşme gereği de devredilecek taşınmazın ... ada ... parsel sayılı taşınmazdaki (B) blok 45 numaralı bağımsız bölüm olduğunu, dava dışı arsa malikleri ile davalılar arasındaki 19.11.2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kademeli devir bulunduğunu, noter ihtarnamesine rağmen taşınmazın devredilmediğini ileri sürerek,

taşınmazın adına tescilini veya rayiç değerin ödenmesini ve geç teslim nedeniyle kira kaybı ile yoksun kalınan karın belirlenerek tarafına ödenmesini istemiştir.

05.12.2017 tarihli ıslah dilekçesi ile de rayiç bedelin 250.000TL olarak tahsilini talep etmiştir.

YANIT

Davalılar vekili, davacının dayandığı sözleşmelerin biçim koşuluna uygun düşmediğinden geçerliliği bulunmadığını, tarafına husumet yöneltilemeyeceğini, protokolde sözleşmenin ifa zamanı gösterilmediğinden tazminat talep edilemeyeceğini, taşınmazın tamamlanmadığını, iyiniyetli olup kusursuz olduğunu, davacının dava açmakta hukuki yararının bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

MAHKEME

İlk derece mahkemesince, çekişme konusu taşınmazın dava dışı üçüncü kişiler adına kayıtlı olduğu gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteminin reddine; davalıların akdi sorumluluğu bulunmakla taşınmaz rayiç değeri 250.000TL ve kira kaybı 800TL olmak üzere toplam 250.800TL’nin 8.800TL kısmına dava, 242.000TL kısmına ıslah tarihi olan 05.12.2017 tarihinden itibaren işleyen avans faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ

Davacı vekili, taşınmaz rayiç değeri düşük belirlendiği, kira kaybının hatalı hesaplandığı; Davalı ....Ltd.Şti. vekili, davacının dayandığı sözleşmenin geçerli olmadığı, dava açıldığı tarih itibariyle borcun muaccel olmadığı, davacının kira kaybı bulunmadığı, davada iki defa ıslah yapıldığı ve resen rastlanacak nedenler; gerekçeleriyle istinaf etmişlerdir.

GEREKÇE

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemlerine ilişkindir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin eseri meydana getirme ve teslim borcunu yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki oturma izni v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa malikini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. TBK’nın 188.maddesi gereğince.

“Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Somut uyuşmazlıkta, kat irtifakı kurulu 61283 ada 6 parsel sayılı taşınmazdaki konut niteliğindeki (B) blok 45 numaralı bağımsız bölüm satış nedeniyle 1/8 payı 04.06.2014 tarihinde dava dışı ..., 7/8 payı 14.07.2014 tarihinde dava dışı ... adına tescil edildiği tapu kaydında gözükmektedir.

Dava dışı arsa malikleri ile davacı yüklenici ...Şti. arasında ... ada 1-2-3-4-5 parsellerin tevhidiyle oluşan 6 parsel sayılı taşınmaza üç bloklu bina yapımı için Ankara 58.Noterliği’nde 03.08.2009 günlü ve ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Sonrasında dava dışı arsa malikleriyle davalı yükleniciler ... Tic.A.Ş. ile ...Şti. iş ortaklığı arasında Ankara 21.Noterliği’nde 19.11.2012 gün ve ... yevmiye numaralı ... ada 6 parsel sayılı taşınmazda üç bloklu bina yapımı için kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği görülmektedir.

Davacı ile davalı yükleniciler ... Tic.A.Ş. ile ....Ltd.Şti. iş ortaklığı arasında adi yazılı 16.11.2012 tarihli devir protokolü tanzim edilmiştir.

Bu sözleşme uyarınca davacının Ankara 58.Noterliği’nin 03.08.2009 gün ve ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği ... ada 6 parsel sayılı taşınmazda yapımını üstlendiği işin davalı yüklenicilere 1.500.000TL+500.000TL bedel ve ... ada 1 parsel sayılı 1-2-3-13-14 ve 61283 ada 6 parsel sayılı taşınmazda (B) blok 45 numaralı bağımsız bölümlerin veya ... ada 6 parsel sayılı taşınmazda (B) ile (C) blokta on adet bağımsız bölümün verilmesi karşılığında devredilecektir.

25.03.2013 tarihli ek protokolde de 2.000.000TL bedelin ödendiği, 30816 ada 1 parsel sayılı 1-2-3-13-14 ve ... ada 6 parsel sayılı taşınmazda (B) blok 45 numaralı bağımsız bölümlerin verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Yine taraflar arasındaki 11.06.2013 tarihli ibranameden de ... ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki bağımsız bölümlerin devredildiği anlaşılmaktadır.

Taraflar arasındaki sözleşmeye konu (B) blok 45 numaralı bağımsız bölümün mülkiyetinin dava dışı üçüncü kişilere devredildiği az yukarıda belirtilen tapu kaydında görülmektedir. Bu durumda davacı tarafından tapu iptal tescil talep edilemeyeceğinden ilk derece mahkemesince bu istemin reddi yerindedir.

Davada ikinci kademede tazminat talebinde bulunulmuştur. Gerçekten, davacı akidi olan yükleniciden TBK’nın 112.maddesine dayanarak ademi ifa sebebiyle tazminat isteyebilir. Buradaki borcun nedeni, yüklenicinin taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü, genellikle bir akte dayandığından buna “akdi tazminat”, borçlunun sorumluluğuna da “akdi sorumluluk” denilmektedir. TBK’nın 112.maddesi gereğince ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarardan da borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne vaziyette bulunacak idi ise bu vaziyetle mamelekin hali hazır vaziyeti arasındaki fark anlaşılmalıdır.

Somut olayda, inşaat mühendisi, hukukçu ve gayrımenkul değerleme uzmanı tarafından hazırlanan 22.10.2017 tarihli raporda taşınmaz değeri dava tarihinde 250.000TL olarak saptanmıştır. Asıl raporda da davacının aylık 800TL kira kaybı bulunduğu tespit edilmiştir. Taraflar arasındaki sözleşmede taşınmazın ne zaman davacıya devredileceği gösterilmemiştir. Bu nedenle ilk derece mahkemesince hükme esas alınan bilirkişi raporunda kira bedeli ve kira kaybı süresi doğru olarak belirlenmiştir.

Tüm bu nedenlerle, ilk derece mahkemesince az yukarıda açıklanan olgular dikkate alınarak davanın tapu iptali ve tescil yönünden kabulüne karar verilmesi doğru bulunmuştur.

Hal böyle olunca, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları delillere, hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarına göre, HMK’nın 355.maddesi uyarınca istinaf sebepleri ile sınırlı olarak ve re’sen kamu düzeni yönünden yapılan inceleme sonucu; ilk derece mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla, davalı ...Ltd.Şti.vekili ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİHİ : 01/03/2024

... Başkan ... E-imzalıdır ... Üye ... E-imzalıdır ... Üye ... E-imzalıdır ... Katip ...

¸Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu kapsamında E-imza ile imzalanmıştır. ¸