Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi E.2020/970 K.2023/413

Taraflar arasında yukarıda bilgileri belirtilen kararın Dairemizce incelenmesi davacı vekili tarafından istenmiş, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği ve eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçilmiştir. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildi.

GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ

İDDİANIN ÖZETİ

Davacı vekili, müvekkili ile davalıların oluşturduğu ... adi ortaklığı arasında satış sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme ile 145 adet bağımsız bölümün müvekkiline devri kararlaştırıldığını, sözleşmeye konu satış tarihi itibariyle tamamlanmamış imalatlar olduğunu, söz konusu imalatların tamamlanması konusunda 25.02.2015 tarihli ayrı bir protokol imzalandığını, satış bedelinin davalılara ödenerek taşınmazların mülkiyetinin 26.02.2015 tarihinde müvekkiline devredildiğini, ...

Belediyesi'nce yapılan incelemede, yapının otopark olarak ayrılmış bodrum katının plana aykırı olarak başka maksatla kullanıldığı ve yapı yüzölçümünün ruhsatta belirtilenden fazla olduğunun tespit edildiğini, belediyenin tespitine kadar müvekkilinin bu durumu bilmediğini, söz konusu imara ve plana aykırılıkların gizli ayıp niteliğinde olduğunu, zira hiçbir alıcının eline verilen iskan belgesine rağmen içine girdiği binanın ruhsata aykırı inşa edildiğini düşünmesinin beklenmeyeceğini, imara ve ruhsata aykırılıkların davalılarca müvekkilinden gizlendiğini, davalıların ağır kusurlu olduğunu,

kasıt veya ağır ihmal halinde alıcının ayıbı ihbarla yükümlü olmadığını, binanın teslimi anında ayıptan ari olduğu iddiasının davalılar tarafından basılmış tanıtım kitapçığı ile anlaşılabileceğini belirterek yapılan inşaatın imara uygun hale getirilip getirilmeyeceğinin ilgili belediyeden sorularak olumlu cevap verilmesi halinde davalıya uygun süre verilerek iskan ruhsatının yasaya uygun hale getirilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davacı vekili 22.08.2017 tarihli dilekçesinde, davanın harca esas değerinin 42.000,00 TL olduğunu bildirmiştir. Davacı vekili 19.11.2018 tarihli ıslah dilekçesinde, yapıdaki hukuka aykırılıktan kurtulmak amacıyla müvekkilinin imar barışı başvurusu yaparak yapı kayıt belgesi için toplamda 5.528.356,25 TL ödeme yapmak zorunda kaldığını, ayrıca ... Belediye Encümeni'nin 25.08.2015 tarih ve 4487 sayılı kararı ile kesilen 222.796,33 TL idari para cezasını ödemek zorunda kaldığını, bu hali ile müvekkilinin zararının 5.751.152,58 TL olup bu tutarın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

SAVUNMANIN ÖZETİ

Davalı ... Müh.

AŞ vekili, satış işleminin 25.02.2015 tarihli protokol uyarınca yapıldığını, 26.02.2015 tarihinde tapu devrinin yapıldığını, 06.03.2015 tarihinde yapıya ait tüm projeler ve iskan ruhsatının davacıya tutanakla teslim edildiğini, satış aşamasında bir takım imalat eksiklerinden bahsedildiğini, eksikler arasında imara aykırılığın sayılmadığını, satış protokolünde imalat hatalarına karşı satıcının 2 yıl garanti verdiğini, davanın satış tarihinden 2,5 yıl sonra açıldığını, garanti süresinin dolduğunu, müvekkilinin yapı kullanma izni için 11.07.2014 tarihinde belediyeye başvurduğunu, yapılan incelemede yapıda imar planına,

ruhsat ve eklerine aykırılık bulunmadığının tespit edilerek 14.07.2014 tarihli yapı kullanma izin belgesi verildiğini, taşınmazın 26.02.2015 tarihinden itibaren davacının kullanımında olup dava tarihine kadar ayıp ihbarı yapılmadığını, taşınmazın davalıya teslim edildikten sonra davacı tarafından taşınmazda tadilat işleri yapıldığını, taşınmaz bütün olarak satış işlemine konu edildiğinden davacı ve kiracılarının taşınmaz üzerinde yaptığı imalatlar dolayısıyla ruhsata aykırı bir durum oluşmuş olabileceğini, bundan müvekkilinin sorumlu olmadığını,

davacının gayrimenkul sektöründe deneyimli bir firma olup gerek satın alma aşamasında gerekse satın aldıktan sonra yapıda bir imara aykırılık var ise kolaylıkla tespit edebileceğini bildirerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... AŞ vekili, diğer davalı ile benzer gerekçelerle davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ

Mahkemece, toplanan delillere ve tüm dosya kapsamına göre, dava konusu binaya ait yapı kullanma izin belgesinin varlığı, yapının mimari projesine uygun olduğunu tevsik eden bir belge olduğu, binanın en başından itibaren projesine aykırı inşa edildiğini iddia eden davacının bu iddiasını kanıtlaması gerektiği, yapı kayıt belgesine bağlanmış olan davaya konu binayla ilgili aykırılıkların en başından itibaren varlığını ortaya koyan ispat gücüne haiz herhangi bir delil sunulmadığı, bilirkişi marifetiyle yapılan incelemede binanın ruhsat ve eklerine uygun olarak inşa edildiği,

aykırılıkların iskan ruhsatı alındıktan sonra gerçekleştiğinin saptandığı, yapı tadil zaptında ve bilirkişi marifetiyle yerinde yapılan incelemede saptanan aykırılıkların büyük bölümünün ne zaman yapıldığının tespit edilemediği, bu aykırılıkların satış tarihinden önce yapıldığı ve binanın ayıplı olarak satıldığı iddiasının kanıtlanması gerektiği, kanıt yükünün davacıya ait olduğu, davacı tarafından bu konuda dosyaya somut delil sunulmadığı, davacı tarafından sunulan broşür ve diğer evrakın iddianın kanıtı olarak değerlendirilemeyeceği, aksi düşünülse dahi ayıbın niteliğinin önem taşıdığı,

zira taraflar arasındaki sözleşmenin tacirler arası satım sözleşmesi niteliğinde olup, davacı alıcının TBK 223 maddesi (246 md. yollaması ile) uyarınca satılanı muayene ve gözden geçirme yükümlülüğü olduğu, davacının TTK 23. maddesi uyarınca açık ayıpları iki gün içinde, açıkça belli olmayan ayıpları sekiz gün içinde satıcıya bildirmekle mükellef olduğu, binadaki imara aykırılıkların alınan bilirkişi raporuna göre gizli ayıp olarak nitelendirilemeyeceği, davacının muayene ve ihbar yükümlülüğünü yerine getirmemiş olduğu belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

İstinaf eden- davacı vekili tarafından;

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunun yeterli araştırma ve incelemeyi içermediği, zira hükme esas alınan bilirkişi raporunda ve mahkemece ayıpların iskan alma aşamasında dahi varlığına ve satış öncesinde varlığına yönelik delillerin üzerinde yeterince durulmadığı, ayıbın açık ayıp olarak nitelendirilemeyeceği, müvekkilinden hayatın olağan akışından fazlası bir beklenti içine girilmesinin doğru olmadığı, müvekkilinin iyiniyetle taşınmaza malik olduğu, ayrıca muayene edilecek m2 gözetildiğinde müvekkilinin 2 ve 8 günlük sürelere riayet etmesinin beklenemeyeceği, ...

Belediyesi tarafından düzenlenen yapı tatil tutanağında yer alan ayıpların iş bu davanın konusu olmadığı, ABB’in incelemesi neticesinde öğrenilen ayıpların bu davanın konusu olduğu, mahkemece davanın doğru anlaşılamadığı, iş bu davada zamanaşımı süresinin dolmadığı, protokolde yer alan 2 yıllık garanti süresi içerisinde satıcı tarafından gizlenen bir ayıbı kapsadığı bildirilerek başvurulmuştur.

UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR

Uyuşmazlık taraflar arasındaki satım sözleşmesine konu bağımsız bölümlerin satış tarihi itibariyle ayıplı olup olmadığı, mevcut projeye aykırılıkların açık ayıp olarak nitelendirilip nitelendirilmeyeceği, süresinde ayıp ihbarı yapılıp yapılmadığı, ayıbın varlığı halinde davacının talep edebileceği zararın kapsamı noktasında toplanmaktadır.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, satım sözleşmesinin ayıplı ifasından kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. İnceleme, 6100 sayılı HMK’nin 355. maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle sınırlı, ancak kamu düzenine ilişkin nedenler resen göz önünde tutularak yapılmıştır. ... adi ortaklığı tarafından ... ilçesi ...parsel sayılı taşınmaz üzerine inşa edilen ve toplam 145 adet bağımsız bölümden oluşan yapının tamamının 26.02.2015 tarihinde tapudan davacıya devredildiği tarafların kabulündedir.

Dosya kapsamında bulunan tapu kayıtlarının incelenmesinden taşınmazın ... adi ortaklığı adına kayıtlıyken davacıya satışının gerçekleştiği, dosya kapsamında bulunan ... adi ortaklığı ortaklık sözleşmesi fotokopisinin incelenmesinden adi ortaklığın davalılar dışında ...A.Ş. ile birlikte 3 şirketten oluştuğu, davacı yanca dava dilekçesinde yalnızca davalıların gösterildiği,

davalılar tarafından adi ortaklığın 3. ortağının da davada taraf olması gerektiğine ilişkin itirazların Mahkemece 14.03.2018 tarihli celsede dava konusu para alacağı olduğundan para alacaklarında adi ortaklığı oluşturan ortaklardan her birinin para borcundan müteselsilen sorumlu olduğu, bu sebeple alacaklının müteselsil borçlulardan birine veya hepsine karşı dava ikame etmekte serbest olduğu, davacının adi ortaklığı oluşturan davalıya karşı dava açmasında yasal engel bulunmadığı gerekçesiyle reddine karar verildiği anlaşılmıştır.

“Tarafta İradi Değişiklik” başlıklı 124. maddesindeki “(1) Bir davada taraf değişikliği, ancak karşı tarafın açık rızası ile mümkündür. (2) Bu konuda kanunlarda yer alan özel hükümler saklıdır.

(3) Ancak, maddi bir hatadan kaynaklanan veya dürüstlük kuralına aykırı olmayan taraf değişikliği talebi, karşı tarafın rızası aranmaksızın hâkim tarafından kabul edilir.

(4)Dava dilekçesinde tarafın yanlış veya eksik gösterilmesi kabul edilebilir bir yanılgıya dayanıyorsa, hâkim karşı tarafın rızasını aramaksızın taraf değişikliği talebini kabul edebilir. Bu durumda hâkim, davanın tarafı olmaktan çıkarılan ve aleyhine dava açılmasına sebebiyet vermeyen kişi lehine yargılama giderlerine hükmeder.” şeklindeki düzenleme ile taraf değişikliğinin şartları düzenlenmiştir.

Bir davada taraf değişikliği, ancak karşı tarafın açık rızası ile mümkün olup (HMK. m. 124/1) karşı tarafın açık rızası olmaksızın görülmekte olan davanın tarafının değiştirilmesi mümkün değildir. Bununla birlikte, maddi bir hatadan kaynaklanan veya dürüstlük kuralına aykırı olmayan taraf değişikliği talebi söz konusu ise, bu halde karşı tarafın rızası aranmaksızın hakim tarafından bu düzeltme yapılacaktır (HMK. m. 124/3). Dava dilekçesinde tarafın yanlış veya eksik gösterilmesi kabul edilebilir bir yanılgıya dayanıyorsa, bu halde de hakim karşı tarafın rızasını aramaksızın taraf değişikliği talebini kabul edebilecek ve gerekli değişikliği yapabilecektir. (HMK m. 124/4).

Adi ortaklığın tüzel kişiliği bulunmadığından, açılacak davanın ve yapılacak takibin adi ortaklara birlikte yöneltilmesi gerekmektedir. Ne var ki davanın adi ortaklığın 3. ortağına karşı bu dava yöneltilmiş değildir. Somut olayda ilk derece mahkemesi tarafından HMK'nın 124. Maddesi kapsamında adi ortaklığın 3. ortağı yönünden işlem yapılması gerekirken bu talebin reddi kararı doğru değildir. Öyle ise mahkemece HMK 124/3.madde doğrultusunda işlem yapılıp davacının taraf değişikliği talebi kabul edilerek, sonucuna göre hüküm kurulması gerekir.

Davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nin 353/1-a-4.maddesi uyarınca kabulüne ve ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılmasına, kaldırma nedenine göre davacı vekilinin sair istinaf itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar vermek gerekmiştir.

NOT

BU BELGE ELEKTRONİK İMZA İLE İMZALANMIŞ OLUP, AYRICA FİZİKİ OLARAK İMZALANMAYACAKTIR. "5070 sayılı Kanun m. 5 ve 6098 sayılı TBK m. 15. uyarınca elektronik imza ile oluşturulan belgeler elle atılan fiziki imza ile aynı sonucu doğurur."