Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi E.2018/2817 K.2022/484

.....

TÜRK MİLLETİ ADINA

BÖLGEADLİYEMAHKEMESİ KARARI

.....

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ

Ankara 14. Asliye Ticaret Mahkemesi

TARİHİ : 19.03.2018

ESAS-KARAR NUMARASI ...... Davacı vekili tarafından, yukarıda belirtilen karara karşı istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK m.) 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçildi. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra, dosya incelendi.

GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ

İDDİA VE SAVUNMALARIN ÖZETİ

Davacı vekili, müvekkilinin 27.11.2011 tarihinde dava dışı ... ile genel kredi sözleşmesi imzalayarak, borçluya ait ..... bulunan 6 nolu bağımsız bölüm üzerine 500.000,00-TL limitli ipotek koyarak 95.000,00-TL limitli kredi tahsis ettiğini, tahsis edilen kredinin 350.000,00-TL'ye yükseltilmesi için söz konusu taşınmaz üzerinde davalıdan ekspertiz yapmasını talep ettiklerini, davalı tarafından tanzim edilen 14.03.2012 tarihli ekspertiz raporunda taşınmazın değerinin 214.000,00-TL olarak tespit ediliğini, bu değer esas alınarak 500.000,00-TL'lik ipoteğin varlığı,

gerçek kişi kefaleti ve kambiyo seneti teminatı alınarak limit artırım sözleşmesi yapılarak 350.000,00-TL kredi tahsis edildiğini, kredinin kullanımı sırasında davalı tarafından düzenlenen 28.09.2012 tarihli ekspertiz raporu ile değeri 54.000,00-TL olan .... kayıtlı 5 nolu bağımsız bölümün de 28.09.2012 tarihinde ipotek tesisi ile teminat alındığını;

borçlu ...'ın borcunu ödememesi nedeniyle 16.04.2013 tarihinde borçlu ve ipotek sahipleri hakkında takip başlattıklarını, takipteki kıymet takdirinde 6 nolu bağımsız bölümün 90.000,00-TL, 5 nolu bağımsız bölümün ise 75.000,00-TL değerinde olduğunun tespit edildiğini, müvekkilinin rayice uygunluk durumunun tespiti açısından 6 nolu bağımsız bölümün değerini davalıya 04.06.2013 tarihinde tespit ettirdiğini, burada değerin 115.000,00-TL olması ve ayrıca daha önceki raporlar tespit edilen değerin uygun olmaması nedeniyle 07.06.2013 tarihinde değerin yeniden gözden geçirilmesinin istendiğini,

burada da değerin 165.000,00-TL olduğunun belirlendiğini, bu iki raporun dahi taşınmazın değerinin ilk raporda ne kadar yüksek olduğunu ortaya koyduğunu, bu nedenle icra müdürü tarafından tespit edilen değere itiraz etmediklerini, 20.03.2014 tarihinde yapılan satış işleminde 6 nolu bağımsız bölümün 52.000,00-TL'ye, 5 nolu bağımsız bölümün ise 39.500,00-TL'ye müvekkili tarafından satın alındığını, buna rağmen 561.500,00-TL banka alacağının kaldığını, kredi alacağının tamamının tahsilinin yapılan hesaplamaya göre mümkün görülmediğini, davalının yapılan sözleşmede özen yükümlülğüne aykırı davrandığını,

6 nolu bağımsız bölümün icra müdürülüğünce yapılan kıymet takdirinin yaklaşık 2,5 katı ile değer tespit ettiğini, fahiş farkı açıklayacak bir gelişme ve değişiklik yaşanmadığını, hatalı ekspertiz nedeniyle müvekkilinin zarara uğradığını, kredi tahsisinde kredi tutarının %25 fazlası değerli taşınmazların teminat alındığını, bu nedenle müvekkilinin tespit edilen kıymet takdir değerine güvenerek kredi verdiğini, şayet icra tarafından tespit edilen değer olan 90.000,00-TL değer tespit edilmiş olsaydı müvekkilinin 72.000,00-TL kredi verebileceğini, oysa tespit edilen değerin 214.000,00-TL olduğunu,

buna göre ise 171.200,00-TL kredi verebildiklerini, şayet rayici doğru tespit olsaydı aradaki fark olan 99.200,00-TL krediyi tahsis etmeyeceklerini ve yüksek riske girmeyeceklerini, bu nedenle bu farktan ve dava dışı kredi borçlusunun hesabına aktarıldığı tarihten itibaren işlemiş faizinden davalının sorumlu olduğunu, taraflar arasındaki 07.12.2009 tarihli sözleşmenin 11.08 maddesinde de eksperin yaptığı her türlü hata ve ihmalden ve bu hata nedeeniyle bankanın uğrayacağı zarardan davalının sorumlu olacağının kararlaştırıldığını, hazırlanan raporun somut verilere dayanmaksızın, özensiz ve subjektif olduğunu,

taşınmazın değerinden çok yüksek değerde gösterildiğini belireterek 99.200,00-TL'nin 30.01.2013 tarihinden itibaren avans faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, yetki, hak düşürücü süre, zamanaşımı işbölümü derdestlik ve husumet itirazında bulunduklarını, raporların hatalı olmadığını, değerlerin icra müdürlüğünce tespit edilen değerler ile karşılaştırılmasının mümkün bulunmadığını, zira taşınmazın söz konusu tarihteki rayicinin ne olduğunun değerlendirilmesi gerektiğini, kaldı ki tespit edilen değerin BDDK tarafından çıkartılan yönetmeliğin 4. maddesi gereğince de muhtemel değer olduğunu, müvekkili şirkete başvuru koşullarının oluşmadığını, müvekkiline başvurulabilmesi için asıl borçluya yönelik tüm hukuki yolların tüketilmesi ve alacağın tahsil edilmemesinin gerektiğini,

öte yandan davacının uğradığı zarar ile müvekkilinin eylemi arasında illiyet bağının bulunmadığını, davacının kendi kusuru ile eyleme sebebiyet verdiğini, sadece teminat olarak gösterilen krediye istinaden kredi verilemeyeceğini, kredi verilmesinde esasın teminatın değil kredi kullananın ödeme gücü olacağını, ödeme gücü olmayana kredi verilemeyeceğini, bu nedenle kredinin asli unsurunun müşterinin geri ödeme yapıp yapmayacağına ilişkin istihbarat raporu olduğunu, davacının kendi kusuruna dayanarak hak iddia edemeyeceğini, ayrıca TBK'na göre tazminatın kaldırılabileceğini veya indirilebileceğini;

yine davacının 6 nolu taşınmaz üzerine 27.07.2011 tarihinde koyduğu ipoteği bir başka eksperin raporuna istinaden koyarak kredi kullandırdığını, davacının kendileri tarafından rapora itiraz hakkı olduğu halde itiraz etmeyerek kredi kullandırmayı tercih ettiğini, yapılan hesaplamanın da hatalı olduğunu ve davanın ... ... A.Ş. ne ihbar edilmesi gerektiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAH. KARARI ÖZETİ

İlk derece Mahkemesi'nce "...Taraflar arasındaki uyuşmazlık, değerleme işlemlerinin banka yerine getirilmesi ilişkin sözleşmeden kaynaklanta olup, iş bu yönü ile vekalet sözleşmesi kabul edilse dahi 5 yıllık zamanaşımı süresi alacağıın doğma zamannında hesap edileceğinden alacağın da icra satışı ile doğduğu kabul edildiğinden 5 yıllın zamanaşımı süresi dolmadığından davalı vekilinin zamanaşımı itirazı yerinde görülmemiştir.

Davalının diğer bir itirazı ise, zararın karşılanmadığının aciz vesikası ile kanıtlanması halinde davanın açılabileceği iddiasıdır.

Taraflar arasındaki alacak iddiası sözleşmeden kaynaklandığından, davacının yapmış olduğu işlemin sonucunda zararın varlığının ispatlanması dava açmak için yeterli olup, davacı tarafından yapılan takip neticesinde yapılan satış ile taşınmazın değerinin tespit edilen kadar olmaması halinde yapılan icra satışı sırasında anlaşılmış ve yapılan satış ile de bu durum ortaya çıkmış ve dava sırasında da kredi alacağının varlığı sabit ise ayrıca davacının aciz belgesi alması gerektiği ileri sürülemez.

Zira teminat açığına sebep olan davalı, alacak diğer mal varlığından karşılansa dahi alacağın tahsilinde yaşanan güçlük nedeniyle zarara uğramış ise, kredi borçlusundan tahsil edilemeyecek bu tür zararlarını sözleşme kapsamında Değerleme Şirketinden talep edebileceğinden, kredi borçlusuna karşı teminat olarak konulan taşımazın satışına ilişkin icra takibinin yapılması ve satış neticesinde sözleşme aykırılığın tespitini ortaya koyacak bir bedel ile taşınmazın satılması dava açılabilemesi için yeterli, olup zararın olup olmadığı davanın esasına ilişkin olduğunda, davalının bu yöndeki savunması da yeterli görülmemiş, dava esastan incelenmiştir.

Öncelikle davacının zararını talaep edebilmesi için zararının meydana gelmesinde davalının sözleşmeye aykırı davaranması ve bu aykırılığında zarara sebep olması esastır. Zararın davacının eyleminden kaynaklanması halinde davacı sözleşme kapsamında zararının karşılanmasını talep edemez.

..... Süreç içersinde kredi borcunun ödenmediği, kredi borçlusundan ve kefillerden kambiyo senetlerine mahsus haciz yolu ile yapılan takiplerinde sonuçsuz kaldığı, ipoteği fek edilen taşımaz sahibinin ...'ninde ayrıca kefil olması nedeniyle yapılan takip ile de alacağın tahsil edilemediği, borçluların üzerinde gayrimekul kalmadığı görülmüştür.

Davacının iddiası davalının taşınmazın değerini hatalı belirlediği için fazladan kredi kullandırıdığını iddia etmiş ise de; davacının davalı tarafından değerleme yapılmadan önce dava dışı borçluya kredi kullandırıdığı ve üstelik davalının %70 tamamlanmış bina olduğunu belirttiği taşınmazda, çalışanları aracılığı aldığı raporda taşınmaz tamamlanmış gibi gösterilerek değeri 120.000,00-TL belirtilmesi nedeniyle %25 teminat fazlalığına ilişkin kriterleri aşar şekilde önce 95.000,00-TL, akabinde ek teminat dahi almadan kredi limitini 118.500,00-TL'ye arttırdığı anlaşılmaktadır.

Dolayısı ile davacının yaklaşık 160.000,00-TL teminat alması halinde kullandırması gerektiği krediyi söz konusu teminatı aramadan dava dışı borçluya kullandırıdığı mevcut delillerden anlaşılmaktadır. Davalı tarafından yapılan değerleme ise kullandırılan iş bu krediden sonraki bir tarihe ait olup, davalı tarafından 214.000,00-TL değer belirtilmiş ise de, söz konusu değerlemede binanın %70 seviyesinde olduğu ve bitmirilmesi halinde değerinin 214.000,00-TL olacağı belirtilmiştir.

Taşınmazın arsa payının yapı maliyeti ile orantılı olduğu kabul edilse dahi taşınmazın %70 seyivesindeki değeri 160.500,00-TL olacaktır ki, bu değere göre kullandırılabilecek kredi miktarı olan 118.500,00-TL'nin değerleme raporu tanziminden önce kullandırıldığı anlaşıldığından davalının teminat miktarını aşarak 118.500,00-TL kredinin kullandırılmasında kusuru bulunmadığından, sözleşme kapsamında sorumlulunda söz edilemez.

Daha sonra kullanılan krediler yönünden ise davacı tarafından önce 11 no'lu bağımısız bölüme ilişkin değerleme yaptırarak 260.000,00-TL tespit edilen taşımaz değeri ve bitmiş halinde 214.000,00-TL edeceği belirtilen taşınmaz davaya konu taşımaza ilişkin değerlemeye gre kredi limitini arttırmıştır. Söz konusu teminat miktarı 474.000,00-TL'ye tekabül edip, söz konusu miktar %25 teminat fazlası kuralına göre 355.000,00-TL krediye kullanma imkanı verebilecek miktardadır.

(Hatalı olmaması halinde) Buna rağmen davacı 28.09.2012 tarihinde kredi miktarına kağıt üzerinde yeterli teminatı azaltmak pahasına 260.000,00-TL bedelli taşınamaz üzerindeki ipoteği 54.000,00-TL bedelli başkaca bir ipotek alarak fek etmek suretiyle teminat açığına neden olduğu gibi, dava konusu değerleme raporunda açıkça taşınmazın bitmesi halinde 214.000,00-TL edebileceği yönündeki bildirmine rağmen yaklaşık 6 ay sonra 28.09.2012 tarihinde kullanılan kredi miktarları nazara alındığında ve kat tarihindeki kredi miktarı nazara alındığında,

borç miktarı kredi üst limitine yakın olmasına rağmen sözkonusu binanın tamamlanıp tamamlanmadığı dahi araştırlmadan zarara neden olmuştur. Nitekim banka tarafından yapılan dispilin soruşturmasında da bir kısım banka çalışmaların sorumluğu değerlendirildirilerek tahsil edilmeyen banka alacağının 2/3 'ünden sorumluğuna ilişkin işlem yapılması yönünden karar karar alınmıştır.

Bu itibarla icra takibi sırasında 90.000,00-TL kıymet takdir edilen taşımaz üzerine ipoteğin 500.000,00-TL limitli olarak davacı tarafından konularak, yine kendi çalışanları tarafından %100 bitmiş bina olarak 120.000,00-TL değer tespitine istinaden 118.500,00-TL teminat açığı oluşturacak şekilde kredi kullandırdığı, yine sonrasında bilirişi tarafından taşınmazın %70 oranında tamamlandığı belirtilerek bitmesi halinde 214.000,00-TL değerinde olabileceği belirtilmesine rağmen, binanın bitmeme riskini naza almadan bitmiş halinde göre değerlendirme yapması,

öyle ki kendi çalışanları tarafından bitmiş bina olarak gösterilerek hazırlanan raporu dahi sorgulamaması, sonrasında teminat açığı yaracağı net olarak görülebilecek bir durumda 260.000,00-TL bedelli taşınmaz üzerindeki teminatı kaldırarak teminat açığına sebebiyet vermesi,

davalının bitmesi halinde taşımazın değerini belirlemesine rağmen taşınmazın tamamlanmadığı durumda satışa konu edilmesine göre, söz konusu icra tarafından yapılan tespitin, taşınmazın tamamlanması halinde değerinin hatalı olduğunu tespit edildiğini ortaya koymayacağını, bu itibarla tüm süreç birlikte değerlendirildiğinde değerlemeden önce tespit edilen değeri dahi aşan kredinin kullandırılmış olması, tespitin binanın tamamlanması halinde değerine ilişkin olduğunun belirtilmesine rağmen bankaca nazara alınmaması,

sonrasında 260.000,00-TL'lik ipoteğin, hiçbir araştırma yapılmadan ve soruşturma dosyasına göre usulsüz şekilde 54.000,00-TL bedeli ipotekle dğiştirilmesi, davalının tamamlanması halinde değer biçtiği taşımazın insaat aşamasında tamamlanmadan önce satılması), zararın davalının eyleminden kaynaklandığı kanıtlanmadığından, bilirkişi raporlarında yapılann tespitlerden hareket edilerek hukuki değerlendirmede birlikişi raporunun sonuç kısmına itibar edilmeyerek davanın reddine..." karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

İstinaf yasa yoluna başvuran davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle:

Müvekkili bankanın para üzerine iş gören bir işletme olduğunu, uzmanlık alanının gayrimenkul değerlemesi olmadığını, asıl işi bankacılık faaliyetlerini sürdürmek olan banka çalışanları tarafından hazırlanan raporun, bu konuda gereken bilgi ve donanıma sahip olan, lisanslı gayrimenkul değerleme hizmeti veren davalı tarafça hazırlanacak ekspertiz raporu ile eşit değerlendirilmesinin mümkün olmadığını, yerel mahkeme kararında bu hususa hiç değinilmediğini, yerel mahkemenin zararın oluşumunda davalının rolünü, davalıca hazırlanan ekspertiz raporundan sonra kredi limitinin arttırılmış olduğu gerçeğini,

zarar ile davalının raporu arasındaki açık illiyet bağını dikkate almadığını, davalı tarafından hazırlanan 19.03.2012 tarihli ekspertiz raporunda, gayrimenkulün %70 bitmişlik oranına göre değerinin 214.000,00-TL olarak belirlendiğini, tamamının bitmesi halinde değerinin 240.000,00-TL olacağının açıkça belirtildiğini, ancak mahkemenin gayrimenkulün tamamının bitirilmesi halinde değerinin 214.000,00-TL olacağını kabul ederek hüküm kurduğunu, davalı tarafından yalnızca 3 gün ara ile hazırlanan iki rapordaki bedeller arasında 50.000,00-TL gibi yüksek bir fark olup söz konusu miktarın hiçbir hesaplama yöntemi ya da hata payı ile açıklanamadığını,

kaldı ki bu taşınmazın bulunduğu bölgede 3 gün içinde taşınmazın değerinde bu denli bir artışa sebep bir olay gerçekleşmediğini, yargılama kapsamında mahkemeye birbirleriyle çelişen bilirkişi raporlarının sunulduğunu, bu çelişkileri ortadan kaldıracak yeni bir rapor temin edilmeksizin esasa yönelik karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, yerel mahkemenin davalının kusurunu tasdik eden somut delilleri tartışmak yerine müvekkili bankanın, kredi limiti tahsis yöntemi ve iç işleyişine ilişkin dava konusu olmayan olguları gerekçe göstererek hüküm kurduğunu beyan ederek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ,

HUKUKİ SEBEP VE GEREKÇE

Dava, taraflar arasında akdedilen gayrimenkul değerleme hizmeti sözleşmesi nedeni ile tazminat istemine ilişkindir.

Mahkemece aldırılan 06.10.2016 tarihli asıl ve 16.08.2017 tarihli ek bilirkişi raporunda, davacının söz konusu değerleme hizmeti nedeni ile zarara uğradığı ve bu zararın tazminini davalıdan isteyebileceği, dayanakları da belirtilmek suretiyle zararın oluşumunda davalının %60, davacının %40 oranında kusurlu olduğu belirlenmiştir. Raporlar kusurun belirlenmesi bakımından birbiri ile uyumlu ve yeterli gerekçeyi içermektedir. Buna rağmen mahkemece yanılgılı gerekçeyle zararın davalının eyleminden kaynaklanmadığı kabul edilerek davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

Bu nedenle HMK m 353/1,b,2 uyarınca kararı düzelterek yeniden esas hakkında karar verilmesi gerekmiştir.

Buna göre, Yargıtay 11. H.D.'nin 17.12.2013 T., 2013/15266 E., 2013/23045 K. sayılı ilamında da belirtldiği şekilde davacının zararının, kredi alacağı bulunmak kaydıyla, taşınmazın değerleme tarihindeki gerçek değeri ile davalının belirlediği değer arasındaki fark kadar olduğunu kabul etmek gerekmektedir.

Somut olayda, davacı tarafça sunulan belgelere göre davacının kredi alacağının mevcut olduğu; davalı tarafça yapılan değerleme sonucu 14.03.2012 tarihinde sunulan rapordaki değerin 214.000,00-TL olarak belirtildiği; oysa işbu rapor tarihi itibariyle taşınmazın gerçek değerinin, yapılan keşif sonrası aldırılan 29.02.2016 tarihli rapora göre 80.000,00-TL olduğu; aradaki farkın 134.000,00-TL olduğu, davalının bu miktarın (kusur oranı olan %60'ına denk gelen) 80.400,00-TL'sinden sorumlu olduğu anlaşılmakla işbu miktar üzerinden davanın kısmen kabulüne karar vermek gerekmiş;

taraflar arasında sözleşme ilişkisi bulunduğundan davadan önce temerrüt faizi istenebilmesi için ihtarnamenin varlığı gerektiğinden ve dosyaya sunulan 15.05.2014 günlü ihtarnamenin tebliğ şerhi ibraz edilmediğinden, bu ihtara davalı tarafça 30.05.2014 tarihinde verilen cevapta istenen meblağın ödenmeyeceği bildirildiğinden, davalının işbu cevabi ihtar tarihi olan 30.05.2014 tarihinde temerrüde düştüğü kabul edilerek bu tarihten itibaren; yapılan işin niteliği ve tarafların tacir sıfatı dikkate alınarak avans faizine hükmetmek gerekmiştir.

GEREKÇELİ KARAR YAZIM TARİHİ : 25.03.2022

.....