Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi E.2019/2287 K.2023/1090

Asıl davada: DAVACI : ... - ...

VEKİLİ

DAVALI

VEKİLİ

Davacı ve asıl davada davalı vekilleri tarafından, yukarıda belirtilen karara karşı istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK m.) 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçildi. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra, dosya incelendi.

GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ

Asıl davada davacı vekili, müvekkilinin eşi ...'ın sahip olduğu ... hissesini devraldığını, bu devrin 27.04.2005 tarihinde ilgili kooperatifin yönetim kurulu kararıyla kabul edildiğini ve ortak kayıt defterine 100 sıra numarası ile ortak olduğunu, 27.04.2005 tarihinde ortaklık protokolü düzenlendiğini, taşınmazın yapımından sonra ... ... nolu daire sahibinin ... olduğunu gösterir konut teslim tutanağının müvekkiline teslim edildiğini, kendisinin ikamet etmekte olduğu gayrimenkule iskan alınıp alınmadığını,

tapusunun ne zaman çıkacağını öğrenmek için gittiği tapu dairesinde taşınmazın üçüncü kişilere satıldığını öğrendiğini beyan ederek dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının müvekkili adına tesciline, olmadığı takdirde taşınmazın bedelinin sözleşme tarihi itibariyle müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen davada davacı vekili, asıl davadaki beyanlarını tekrarlayarak tapu maliki ....Ltd. Şti. hakkında aynı talepte bulunmuştur.

Asıl davada davalı vekili, müvekkili kooperatifin tapu vermeye yetkisi olmadığını, yetkinin dava dışı olan ...'nde olduğunu, davacının iskanının 31.03.2015 tarihinde alınabildiğini, davacının tapunun alınabilmesi için yazılı bir talebinin olmadığını, dava dışı ... yetkililerinin yetkiyi kötüye kullanarak davalı ile tapu tescil işlemi yaptıklarını, davanın ticaret mahkemesinde açılması gerektiğini beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen davada davalı vekili, dava konusu taşınmazı 31.01.2012 tarihinde ...'dan tapu siciline güvenerek iyi niyetli olarak satın aldıklarını, davacının iddia ettiği hususları bilmediklerini, davanın muhatabının davalı kooperatif olduğunu beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesince "...Mahkememizce yapılan yargılama, 16/07/2018 tarihli hükme elverişli bulunan bilirkişi raporu, toplanan diğer deliller ve tüm dosya kapsamına göre; davalı ... ile ... arasında 26.08.2003 günlü sözleşme ile ait ... parselde kayıtlı arsa üzerinde üç blok halinde ve her blokta 32 adet bağımsız bölümün inşaatlarını yapmak konusunda anlaşma yapıldığı, yapılacak konut sayısı 3 blok halinde (A-B-C) 96 adet olup, toplam 70 adet bağımsız bölümün yüklenici ... kooperatifine ait olduğu, yüklenici, sözleşme şartlarını eksiksiz yerine getirdiği takdirde.

B ve C Bloklarda bulunan 64 adet dairenin tapularının yükleniciye veya kooperatif yönetim kurulunun göstereceği ortaklara verileceği, A Blokta bulunan ve yükleniciye ait zeminde 4 adet, normal katta 2 adet (5 ve 6 nolu daireler) olmak üzere toplam 6 adet dairenin tapularının ise iskan ruhsatı alındıktan sonra yükleniciye verileceği, Yüklenici Tasfiye Halinde ...'nin inşaatların % 97 oranında tamamlanmış olduğu, sadece iskan ruhsatlarının henüz alınmamış olduğu tespit edilmiştir.

Arsa sahibi olan ..., anılan sözleşme gereği kendisine düşen 26 daireden 22 adedini ortakları adına ferdileştirmiş olduğu, ... kooperatifinin de aynı şekilde kendisine düşen dairelerden, 35 adedini kendi ortakları adına ferdileştirilmiş olduğu tespit edilmiştir.

Davacının, ... yönetim kurulunun 27.04.2005 tarihli kararıyla kooperatif ortaklığına kabul edildiği, A blok 4 nolu daire için ilk üyeliğin dava dışı ... adına tesis edildiği, davacının eşi ...'ın bu üyeliği 24/01/2004 tarihinde devraldığı, sonra da davacıya devrettiği, buna göre davacının kooperatife üye olduğu, ortaklığını devrettiğine dair bir kayıt bulunmadığı, dava konusu taşınmazın kuraya dahil edilmediği ve yükleniciye bırakılan daire olduğu, kuraya girmesi gerektiği halde arsa sahibi... tarafından dava konusu taşınmazın ilk olarak ... adına tescil edildiği, sonra bu kişi tarafından dava dışı ...'ya, bu kişi tarafından da davalı ... Şirketi'ne devredildiği anlaşılmıştır.

Kooperatiflerde tüm edimlerini yerine getiren üyelere verilecek herhangi bir bağımsız bölüm bulunmaması halinde bağımsız bölüm rayiç bedellerinin verilmesi gerekir (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi nin 2016/3449 E, 2019/1880 K sayılı ilamı). Somut olayda ortaklığı devam eder davacının, dava tarihi itibariyle 10.600,00 TL ödemesi gerektiği, davacının ise 10.650,00 TL ödeme yaptığı, kooperatifin, ödemelerini yapan üyesine daire tahsis etmek konusunda yükümlülüğü bulunduğu ancak davacıya verilebilecek emsal nitelikte boşta bir dairenin bulunmadığından emsal dairenin bedeli 225.000,00 TL'nin tahsili talebinin yerinde olduğu anlaşılmıştır.

Buna göre; birleşen davada davalı tapu malikinin, kooperatif ve davacı arasındaki hukuki ilişkiyi bildiği ve kötüniyetli olduğu ispat edilemediğinden tapu iptali ve tescil ile tazminat istemi yönünden sorumlu tutulamayacağı kanaatiyle birleşen davanın tümden reddi ile; asıl davada davalı ... Yapı Kooperatifi yönünden ise yukarıda yapılan açıklamalar kapsamında davacının üyeliğe dayalı tazminat talebinin yerinde olduğu anlaşılmakla asıl davanın kısmen kabulüne..." karar verilmiştir.

İstinaf yasa yoluna başvuran davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle:

Yargılama sırasında dava konusu taşınmazın 22.06.2011 tarihinde ...'e, 31.01.2012 tarihinde ...'ya satıldığının öğrenildiğini, kağıt üzerinde ve sahte olarak yapılan satışların aslında davalarının haklılığını gösterdiğini, bu kişilerin taşınmazı bir kere olsun görmediğini, içinde birinin oturup oturmadığına bakmadığını, satın aldığı evi görmemelerinin ya da ev üzerinde bir tasarrufta bulunmamalarının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, sadece müvekkilinin dairesinin değil birçok kooperatif üyesinin taşınmazının da aynı şekilde satıldığının ortaya çıktığını;

Davalı şirketin söz konusu taşınmazı 2012 yılında satın aldıktan sonra hiç bir işlem yapmamasının, içinde ikamet eden müvekkiline karşı tahliye ya da başkaca bir işlemde bulunmamasının bile zımnen kötü niyetli olmasını ispatlar nitelikte olduğunu, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermemiş olan davalının iyiniyet iddiasında bulunamayacağını beyan ederek yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

İstinaf yasa yoluna başvuran asıl davada davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle:

Sözleşme gereğince müvekkili kooperatif üyelerinin, kendisine tahsis edilen dairelerin tapusunun verilmesi ve tescil işlemlerinin yapılmasını yazılı olarak bildirdikleri takdirde, talebin müvekkili tarafından dava dışı tapu vermeye ve tescil işlemlerini yaptırmaya yetkili, arsa tapusunun sahibi olan ... Kooperatifi yetkililerine iletme mükellefiyetini üstlendiğini; ancak davacının ne müvekkiline ne de ... Kooperatifi'ne dava konusu dairenin tapusunun kendisine veya göstereceği kişiye verilmesi ve tescil işlemlerinin yaptırılmasını içeren sözlü ya da yazılı bir talebinin olmadığını, bu hususta ortaya konulan bir iddia ve belge de bulunmadığını;

Davacıya tahsis edilen daireyi müvekkilinin bilgisi dışında, hileli yollarla dava dışı ... Kooperatifi yetkililerinden olan ... adındaki kişiden diğer davalıların satın aldığını, satın alma aşamasında gizlice hareket edildiğini, bu nedenle ... Kooperatifi yetkililerinin iyi niyetli kişiler olarak kabul edilemeyeceğini;

Yerel mahkemenin delillerin takdir ve değerlendirmesinde hukuki hata yaparak tazminat ödenmesine hükmettiğini beyan ederek yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

Dava, kooperatif üyesi olan davacıya tahsis edilen taşınmazın üçüncü kişilere devri nedeniyle tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat istemine ilişkindir.

Davalı ... 26.08.2003 günlü sözleşme ile ... Parselde, kayıtlı arsa üzerinde üç blok halinde ve her blokta 32 adet bağımsız bölümün inşaatlarını yapmak konusunda anlaşmışlardır.

Yapılacak konut sayısı 3 blok halinde (A-B-C) 96 adet olup, toplam 70 adet bağımsız bölüm yüklenici kooperatife ait olacaktır. Yüklenici, sözleşme şartlarını eksiksiz yerine getirdiği takdirde.

B ve C bloklarda bulunan 64 adet dairenin tapularının yükleniciye veya kooperatif yönetim kurulunun göstereceği ortaklara verileceği, A blokta bulunan ve yükleniciye ait zeminde 4 adet, normal katta 2 adet (5 ve 6 nolu daireler) olmak üzere toplam 6 adet dairenin tapularının ise iskân ruhsatı alındıktan sonra yükleniciye verileceği kararlaştırılmıştır.

Yüklenici Tasfiye Halinde ...'nin inşaatların %97 oranında tamamlanmış olduğu, sadece iskân ruhsatlarının henüz alınmamış olduğu tespit edilmiştir. ..., anılan sözleşme gereği kendisine düşen 26 daireden 22 adedini ortakları adına ferdileştirmiş olduğu, ...'nin de aynı şekilde kendisine düşen dairelerden, 35 adedini kendi ortakları adına ferdileştirmiş olduğu hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Dosyada mevcut belgelerin incelenmesinden; davacının, ...'ne başvurusu üzerine, yönetim kurulunun 27.04.2005 tarihli kararıyla ortaklığa kabul edildiği, kendisine A Blok 4 nolu dairenin tahsis edildiği, tapu malikinin ise davalı şirket olduğu, gelinen aşamada davacıya verilebilecek emsal nitelikte boş halde başka bir dairenin bulunmadığı anlaşılmıştır.

İlk Derece Mahkemesince hükme dayanak alınan bilirkişi raporuna göre; davacının dava tarihi itibariyle aidat borcunun bulunmadığı, dava konusu emsal dairenin bedelinin 225.000,00-TL olduğu, davacı ortağın, Yargıtay kararları gereği benimsenen formüle göre hesaplanan işbu bedeli talep edebileceği açıktır.

Buna göre, Yargıtaydan geçen diğer emsal dosyalar da gözetilerek, davalı adına taşınmazın yolsuz olarak tescil edildiği kuşkusuzdur. Bu durumda son kayıt maliki davalının taşınmazı ediniminin korunup korunmayacağının irdelenmesi gereklidir:

Bilindiği üzere hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişesi taşımadan, toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, tapu kaydına dayanarak taşınmazı satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK), 2. maddedeki iyiniyete ilişkin genel hükmünün yanı sıra tapulu taşınmazların el değiştirmesinde 1023. maddede de özel hükümler getirmiştir.

Şöyle ki, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinde; "Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur."

1024. maddesinde de, "Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir. " düzenlemesi bulunmaktadır.

TMK'nın 1023. maddesinde belirtildiği üzere tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet edinen üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Yeter ki bu ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken kişi durumunda olmasın (m 1024).

Öte yandan TMK'nın 3. maddesi uyarınca kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Bu nedenle bir kimsenin kötü niyetle taşınmaz edindiğinin iddia edilmesi halinde, iddia edenin bunu kanıtlaması gerekir.

Bu kapsamda, davalı son kayıt maliki davalının kötüniyetli olduğuna dair bir delil sunulmuş ve kanıtlanmış değildir.

O halde mahkemece tapu iptal ve tescil isteminin son kayıt malikinin kötü niyetli olduğu kanıtlanamadığından reddi isabetli olup; İlk Derece Mahkemesince bilirkişice hesaplanan tazminata hükmedilmesi usul ve esas yönünden hukuka uygun bulunmakla mahkeme ilamına yönelik davacı ve davalı ... vekillerinin istinaf başvurusunun, 6100 sayılı HMK.'nın 353/(1)-b.1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilerek aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

GEREKÇELİ KARAR YAZIM TARİHİ : 15.06.2023

Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ... · e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır