Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi E.2022/927 K.2024/667

İncelenen Kararın Mahkemesi: Antalya 3. Asliye Ticaret Mahkemesi Tarihi: 18/01/2022 Davanın Türü: Alacak

İlk derece mahkemesince verilen karar istinaf edilmekle dairemiz üyesi tarafından hazırlanan rapor okunduktan ve dosya kapsamı incelendikten sonra yapılan müzakere sonucu gereği düşünüldü;

I. DAVA

Davacı vekili Antalya 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ...

Esas sayılı dosyası ile açtığı davada, davalı arsa sahipleri ... ve ... ile yüklenici davalı kooperatif arasında Antalya 2. Noterliğinin 16/10/1996 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığını,bu sözleşme gereği davalı kooperatifin arsa sahiplerine ait 3 adet parselde, sözleşmede belirtilen koşullarda bina yapmayı üstlendiğini, daha sonra kooperatifi ekonomik nedenlerle inşaatı yapamadığını ve 3 blokun yapımından arsa sahipleri ile anlaşarak vazgeçtiğini ve inşaatın 12 daire ve 2 dükkandan oluşan tek blok şeklinde yapılmasının kararlaştırıldığını, varılan anlaşmaya göre ... ili, ... ilçesi, ...

Mah. ... ada ... parseldeki binanın ... ,... ,... ve ... nolu bağımsız bölümlerin kooperatife kalacağını, davacı taşerona verilecek dairelerden birinin ... nolu bağımsız bölüm olduğunu, davalı kooperatifin yapmakla yükümlü olduğu ve bitiremediği blokun yarım kalan imalatlarının yapımı için müteahhit olan davalı ... ile anlaştığını ve inşaatı teslim tutanağı ile bu davalıya teslim ettiğini, müteahhidin yaptığı iş karşılığı kendisine 3 daire verilmesi gerekirken davalı müteahhide yaptığı işlerin bedelinin ödenmediğini, davalı müteahhidin de ödeme zorluğu içerisinde olduğu için yaptığı bu bloktaki dairelerin iç sıva, dış sıva, seramik karo,

fayans, mermer, sıhhi tesisat, alçı, sıva vs. işlerini yapması için 18/11/2002 tarihli yazılı sözleşme ile müvekkiline taşeron olarak işi verdiğini, bu işlere karşılık olarak da müteahhidin hissesine düşen dairelerden olan ... nolu bağımsız bölümün davacıya verilmesinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin bu dairelerin tüm işlerini yaptığını ve kendisine verilecek daireye malik gibi yerleştiğini, kooperatif yöneticilerinin de bu duruma bir itirazı olmadığını, davacı taşeronun kendi dairesine ekstra imalatlar yapmasına da karşı çıkılmadığını, buna rağmen davalı kooperatifin bu durumu resmi kayıt ve defterlerine yansıtmayıp,

dava konusu daireyi kooperatif başkanının kardeşi olan davalı ...'a danışıklı olarak devrettiğini, adı geçen davalının tapu sahibi olarak müvekkili aleyhine Antalya 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... esasında görülen meni müdahale davasını açtığını ve açtığı bu davayı kazandığını, davalı kooperatifin danışıklı işlemlerle alacaklıdan mal kaçırma ve sebepsiz zenginleşme amacında olduğunu, devre konu taşınmazın rayiç değerinin 90.000,00 TL olmasına rağmen tapuda 26.500,00 TL'lik satış değeri gösterildiğini, bedeller arasında büyük bir fark olduğunu,

arsa sahiplerinin sözleşme gereği yapılacak inşaattaki binaların bir kısmını yüklenici kooperatife verdiklerini, kooperatifin daha sonra işi tamamlaması için yüklenici davalı ... ile sözleşme yaptığını ve ona yaptığı iş karşılığı daire vermeyi taahhüt ettiğini, davalı yüklenicinin de bir kısım imalatları davacıya yaptırmak suretiyle ... nolu bağımsız bölümü davacıya verme taahhüdünde bulunduğunu, yüklenici davalıların sözleşmeden doğan hakkını BK.

162 ve izleyen maddeleri uyarınca üçüncü kişiye temlik edebileceğini, temlik alan üçüncü kişinin de yüklenicinin kişisel hakkını tapu sahibine karşı ileri sürebileceğini, dava konusu ...

Mah. ... ada ... parselde kayıtlı ... nolu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, bunun mümkün olmaması durumunda davacının yaptığı iş bedeli olan 100.000,00 TL'nin sözleşme tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar tarafından sunulmuş cevap dilekçesi bulunmamaktadır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk derece mahkemesi "...Davacı ... ile müteahhit ... arasında 18/12/2002 tarihli “Sözleşme” ile ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan inşaatın bir kısım işlerinin yapılması konusunda anlaşmaya varıldığı, davacının yapacağı işlere karşılık müteahhit ...'a arsa sahipleri ile yaptığı KKİS ile kendisine verilecek olan taşınmazlardan olan ... nolu meskenin verileceğinin belirtilmiş olduğu, davaya konu bina için 1993 yılında ruhsat alındığı, 2007 yılında ruhsat yenilemesi yapıldığı ve iskân alınmış olduğu, 18/12/2002 tarihli “Sözleşme” konusu işlerin yapılmış olduğu, davacının işe başlaması öncesinde yapılan bir tespit bulunmadığı,

bu işlerin davacı tarafça yapıldığının kabulü durumunda, sözleşmede genel olarak tarif edilmiş şekli ile işçilik bedelleri olarak 2003 yılında karşılığının 64.750TL ve 2012 dava tarihinde karşılığının 116.500TL olabileceği, dava konusu ... ada ... parsel ... nolu mesken nitelikli taşınmazın, arsa sahipleri tarafından davalı ...'a 26/05/2008 tarihinde 26.500TL bedelle satılmış olduğu, taşınmazın ...'a satış tarihinde 114.000TL.

16/01/2012 dava tarihinde 142.500TL ve keşif (güncel) rayiç değerinin: 500.000TL olabileceği görüş ve kanaatinde bulunulduğu, davalı arsa sahipleri olan ... ile ... kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince ... ada ... parselde yer alan ... ,... , ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin yüklenici kooperatife verildiği,

... nolu bölümün davalı ... tarafından davacıya tahsis edildiği hususları dosya kapsamında ihtilafsızdır. ... - ... - ... mahallesi ... ada ... parsel ... nolu bağımsız bölümün arsa sahipleri adına kayıtlı iken davalı ... ... tarafından diğer davalı ...'a satışının 26/05/2008 tarihinde satışının gerçekleştirildiği tapu kayıtlarında sabittir.

Davaya konu olan taşınmaz hakkında davalılardan ... tarafından Antalya 6. ASHM'nin ... esas ile açılan meni müdahale davasında davalı olarak gösterilen dosyamız davacısı ... davaya konu olan taşınmaza müdahalesinin menine karar verildiği ve bu kararın Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleştiği görülmüştür.

Her ne kadar davacı tarafça taşınmazın davalı ...'a muvazalı şekilde devir edildiği iddia edilmiş ise de TMK 1023 maddesi uyarınca tapudan kayıtlı bir taşınmazı iyi niyetli olarak kazanan kişinin bu kazanımı korunacağı düzenlenmiş olup davalı ...'nın somut davada iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olduğu aksinin de davacı tarafça ispatlanamadığı anlaşıldığından tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar vermek gerekmiştir.

Davacının terditli olarak talep etmiş olduğu sözleşme gereği yapılan işlerin bedelin ödenmesine ilişkin talebinin incelenmesinde davacı ile davalı ... arasında düzenlenen 18/11/2002 tarihli sözleşme feshedilmemiş olmakla sözleşme gereği işlerin karineten alt yüklenici konumunda bulunan davacı tarafından yapıldığının kabulü gerekir.

Dosya kapsamında da işlerin yapılmadığına dair bir iddia bulunmamakta olup mahkememizce yapılan keşif sonrası düzenlenen bilirkişi raporuna göre yapılan işlerin işçilik bedellerinin 64.750,00 TL olduğu işin yapıldığı tarih itibariyle saptanmış olduğundan ve iş bedellerinin davacıya ödendiği kesin delille de ispat edilemediğinden bu bedelin sözleşmenin tarafı olan davalı ... tarafından ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

B. İstinaf Nedenleri

Davacılar vekili, davacıya devredilecek ... nolu bağımsız bölümün kötü niyetli ve muvazaalı olarak kooperatif başkanının kardeşi olan davalı ...'a devredildiğini, davalı ...'ın dahi söz konusu taşınmaz ile ilgili hak iddia etmemekte ve talepte bulunmamakta olduğunu, söz konusu taşınmazın gerçek bir devir olması halinde davalı ...'ın yıllarca kira talebi olmaksızın oturmasına muvafakat etmesinin beklenemeyeceği, ayrıca söz konusu bağımsız bölümün davalı ...'a devrinin yapıldığı 26.05.2008 tarihinde 118.000,00 TL, dava tarihinde ise 142.500,00 TL,

26.05.2008 tarihinde davalı ...'ın söz konusu taşınmazı 26.500,00 TL karşılığında iktisap etmesi olağan hayat akışına uygun olmadığı, neticeten tapu da yapılan bu devir gerçek bir devir olmayıp davacıdan mal kaçırmak amacıyla yapılan muvazaalı bir devir olduğu, mahkemenin terditli istemleri yönünden alacaklarının dava tarihindeki değerini değil, işin yapıldığı tarihteki değerini kabul etmesinin de hatalı olduğu gibi nedenlerle kararı istinaf etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde alacak davasıdır. taraflar arasındaki uyuşmazlık, TBK 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davacı üçüncü alt yüklenici, davalı kooperatif yüklenici, davalı ... alt yüklenici, diğer davalılar ise arsa maliki ile ve tapu kayıt malikleridir.

2. Ön İnceleme ve İncelemenin Kapsamı

İlk derece mahkemesi kararının; kesinlik, süre, istinaf başvuru şartları ve diğer usul konuları yönünden HMK 352. maddesine göre ön incelemesi yapılmış ve eksiklik bulunmadığı anlaşılan dosyanın incelenmesine geçilmiştir. İstinaf incelemesi de, HMK 355. maddesi göz önünde bulundurularak, kamu düzeninden olan hususlar re'sen gözetilmek suretiyle istinaf sebepleriyle sınırlı olarak yapılmıştır.

3. Değerlendirme

3.1. Davalı arsa malikleri ... ve ... ile yüklenici ... arasında Antalya 2. Noterliği'nin 16.10.1996 tarihli KKİS imzalanmış ve yüklenici kooperatifin ... blok halinde inşaa etmeyi yükümlendiği, bilahare sadece ... blok olarak inşaatın yapılıp tamamlanmasına karar verildiği anlaşılmaktadır.

3.2.Dosyanın tefrik edildiği Antalya 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasında alt yüklenici ... tarafından açılan tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde inşaat yapım bedeli alacağı yönünden yapılan yargılamada ilgili mahkemece "...Davacı ... ilk yüklenici olan davalı kooperatiften 10/11/1999 tarihli ikmal sözleşmesiyle işi alıp işi tamamladığını ve kendisine kooperatif hissesine düşen dairelerden verileceğinin sözlü olarak bildirildiğini ileri sürmektedir.

Ancak davacı ile davalı kooperatif arasındaki ikmal sözleşmesi (.... tarihli) incelendiğinde; asıl yüklenici olan davalı kooperatifin davacı ...'a, arsa sahipleriyle yaptığı sözleşmeden doğan haklarını temlik ettiğine dair bir hüküm bulunmadığı anlaşılmıştır. Dolayısıyla davacının arsa sahibi olan davalılar ... ve ...'e karşı aralarında doğrudan akdi bir ilişki bulunmadığından tapu iptali ve tescil istemini yöneltmesi yerinde değildir.

Yani davacı ...'ın muhatabı davalı kooperatif olup, iş sahibi olan arsa sahipleriyle davacı arasında akdi ilişkinin kurulması sonucu doğmamaktadır. ..." gerekçesi ile tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmiş ve bu karar Yargıtay 15. Hukuk Dairesi ... Esas ... Karar sayılı ilam ile onanmış ve karar düzeltme istemi üzerine de Yargıtay 15. Hukuk Dairesi ... Esas ... Karar sayılı ve 14.11.2019 tarihli ilamı ile kesinleşmiştir.

3.3. Türk Medeni Kanunu'nun 706, Türk Borçlar Kanunu'nun 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca taşınmazların alım satımları resmi şekilde yapılmadıkça, harici satın alma mülkiyetten kaynaklanan bir hak bahşetmeyecektir.

3.4. Davanın dayandığı sözleşme harici sözleşme olup taşınmaz devrini de öngördüğünden resmi şekilde yapılmadığı için taşınmaz devri yönünden geçerliliği bulunmamaktadır. Ayrıca bu sözleşmede davalı alt yüklenici ...'ın haklarını devrettiğine ilişkin bir temlik hükmü de bulunmamaktadır. Kaldı ki, 3. alt yüklenici durumunda olan davacının 2. Alt yüklenici olan ... daire talep edebilmesi için öncelikle ...'ın bu bağımsız bölüme hak kazanması gerekir.

Bununla ilgili 2. Alt yüklenici ... tarafından açılan ve Antalya 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas dosyasında da davalı alt yüklenici ... ile asıl yüklenici kooperatf arasında düzenlenen .... tarihli ikmal sözleşmesinde de bir temlik hükmü bulunmadığı belirlenmiş durumdadır.

Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde davacının ilk kademe isteği olan tapu iptali ve tescili talebinin reddi karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından davacılar vekilinin buna yönelik istinaf başvurusu yerinde görülmemiştir.

3.5.Davacının ikinci kademe isteği ise, yaptığı işlerin karşılığı olarak iş bedelinin tahsiline ilişkindir. Mahkemece yapılan yargılama sonucunda bilirkişi raporuna göre, yapım tarihine göre iş bedeli belirlenerek hüküm altına alınmasında ve ayrıca davalının daha önce usulünce temerrüde düşürülmemesi nedeni ile dava tarihinden itibaren faize hükmetmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamaktadır.

3.6. Yukarıda açıklanan ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, mahkemenin istinaf incelemesine konu kararında, dosyadaki mevcut delillere göre yaptığı değerlendirmeye, takdire ve ortaya koyduğu gerekçeye göre mahkemenin vardığı sonuçta istinaf sebepleri yönünden usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı, istinaf nedenlerinin yerinde olmadığı yapılan istinaf incelemesi sonucu anlaşılmakla, davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.

V. KARAR