İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2018/2457 K.2020/1272

Taraflar arasında görülen dava neticesinde ilk derece mahkemesince verilen hükmün davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında 05.02.2015 tarihli taşınmaz satımı aracılık hizmet sözleşmesi düzenlendiğini, bu sözleşme ile müvekkili şirketin, mülkiyeti davalıya ait olan bulunan dubleks daire niteliğindeki taşınmazın 2.000.000 USD satım bedeliyle satılması hususunda, davalı için münhasıran aracılık faaliyetinde bulunmayı üstlendiğini, buna karşılık olarak da davalının, taşınmazın, sözleşmede öngörülen satış koşullarını kabul eden alıcı bulması halinde davacıya, taşınmazın satım bedeli olarak belirlenen tutarın % 3 + KDV'sine denk gelen 60.000 USD'lik aracılık hizmet bedelini ödemeyi kabul ettiğini,

bu çerçevede müvekkili şirketin 21.07.2015 tarihi itibariyle sözleşmedeki satış koşullarını kabul eden ... isimli bir alıcı bulduğunu, bu alıcıdan teklif mektubu aldığını ve bu durumu Kadıköy ...

Noterliği 24.07.2015 tarihli ihtarnameyle davalıya bildirdiğini, ancak davalının ihtarnameye cevap vermediği gibi 05.08.2015 tarihinde günü dolan sözleşmenin yenilenmeyeceğini bildirdiğini, bunun geçersiz olduğunu, davalının ise sözleşme süresi içerisinde taşınmazın zilyedliğini müvekkiline haber vermeksizin ... isimli 3. şahsa devrettiğinin anlaşıldığını, bu durumun sözleşmenin 5.3 ve 5.4 maddesine aykırı olduğunu, bu nedenle davalının, sözleşmenin 5.7 maddesi uyarınca 120.000 USD cezai şart borcunu ödemek zorunda olduğunu belirterek,

120.000 USD'nin doğumu tarihinden itibaren en yüksek faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili; taraflar arasında, müvekkili şirkete ait dairenin satımı konulu bir sözleşme imzalandığını, davacı tarafın müvekkil şirkete ait taşınmazın satışı için bir alıcının 21.07.2015'de hazır bulunduğunu bildirmek üzere 24.07.2015 tarihinde ihtarname ile bildirdiğini, davacının, müvekkili şirketi sözleşme gereği aramadan noter kanalıyla bildirimde bulunmasının taraflar arasında ciddi bir iletişim kopukluğunu ve müvekkil ile ilgilenilmediğini gösterdiğini,

zira müvekkili şirketin 07.08.2015 tarihinde ihtarnameyi tebliğ almış olup 05.02.2015 tarihli sözleşmenin son bulma tarihinden sonra olduğu hususunun gözönünde bulundurulması gerektiğini, sözleşmenin 6 aylık sürenin bitiminde kendiliğinden son bulacağı hususunun hükme bağlandığını, müvekkili şirketin ayni hak çerçevesinde sahip olduğu taşınmazı dilediği kişiye kiralama hususunda bir kısıtlamanın olamayacağını, müvekkili şirketin taşınmazını, kiraladığı kişilere veya başkaca kişilere sözleşmenin sona ermesinden sonra satmak istemesi veya satmış olmasının cezai şart kapsamında olmadığını,

davacının iddia ettiği dava dışı ... ile müvekkil şirket arasında herhangi bir satış vaadi sözleşmesi yapılmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece; davalının sözleşmenin 5.4, 5.5 maddelerine aykırı davranışı nedeniyle davacının sözleşmenin 5.7 maddesi gereği taşınmazın satış bedeli olarak belirlenen meblağın %6+KDV'sine denk düşen 120.000 USD cezai şart talebinde bulunabileceği, BK'nın 26-27 ve BK'nun 182/son maddeleri gereğince cezai şart tacir borçlunun ekonomik olarak mahvına sebep olacak derecede ağır ve yüksek ise, bu husus genel adap ve ahlaka aykırı sayılacağından, mahkemece cezai şarttan indirim yapılabileceği, bu kapsamda alınan rapor doğrultusunda talep edilen cezai şartın fahiş olduğunun anlaşıldığı,

bu durumda sözleşmedeki (%3+KDV) rakamının tellallık ücreti karşılığı olup tenkise tabi tutulamayacağı, (%3+KDV) oranı uygulanmak suretiyle bulunan 60.000 USD cezai şart miktarından BK'nun 182/son madde hükmü gereği indirim uygulanabileceği, 60.000 USD cezai şart miktarından taktiren %50 oranında indirim yapılmasının hakkaniyete uygun olacağı, bu durumda davacının 60.000 USD tellallık ücreti ve 30.000 USD cezai şart olmak üzere 90.000 USD talep edebileceği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ

İstinaf yoluna başvuran davalı vekili; sözleşmede müvekkili şirketin unvanının bulunmadığını, bu nedenle sözleşme nedeniyle müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını, sözleşme hükümlerinin tek taraflı olup MK'nın 2. maddesine aykırı olduğunu, davacının taşınmazın satışı için hiçbir işlem yapmadığı gibi müşteri de bulmadığını, sözleşme süreli olup sürenin sona erdiğini, sözleşme bittikten sonra müvekkilinin müşteri bularak daireyi sattığını, davacının müşteri bulduğu iddiasına yönelik delil bulunmadığını, taşınmazın kiralanmasının satış vaadi olarak değerlendirilemeyeceğini belirterek, kararın kaldırılarak davanın reddini istemiştir.

GEREKÇE

Dava, simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart alacağına ilişkindir. TBK.nın 520. maddesi uyarınca; simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı bir sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır.

Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Simsarlık sözleşmesi simsar ile sözleşme yapan arasında kurulur. Simsarlık sözleşmesi yapılabilmesi için malikin rıza ve simsara yetki vermesine gerek yoktur. Simsarlık ücretini talep hakkı, hemen simsarlık sözleşmesinin kurulmasıyla doğmaz. TBK.'nun 521. maddesi gereğince; simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.

Şu halde simsarın, simsarlık ücretini isteyebilmesi için simsarlık sözleşmesinde sözü edilen taşınmaz kiralanmasının simsarın aracılığıyla ve çalışması ile gerçekleşmiş olması gerekir. Simsarlık, fırsat gösterme veya aracılık etme tellallığı olmak üzere iki şekilde gerçekleşebilir. Fırsat gösterme tellallığında; sözleşmenin kurulması fırsatına ait bilginin sağlanması söz konusu olur.

Fırsat gösterme tellallığında simsarın ücrete hak kazanabilmesi için ayrıca alım satım sözleşmesinin kurulmasına da aracılık etmesine gerek yoktur. Aracılık etme tellallığında ise; aracılık tellalı iki tarafı bir araya getirmek ve olası düşünce uyuşmazlıklarını gidermek için çalışmak zorundadır.

Somut olayda; taraflar arasında 05/02/2015 tarihli ve 6 ay süreli taşınmaz satışına aracılık hizmetleri sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmenin herhangi bir ihbar veya ihtara gerek olmadan 05/08/2015 tarihinde sona ereceğinin belirlendiği, satış bedelinin 2.000.000 USD olarak belirlendiği,

sözleşmenin 5.2 maddesinde hizmet bedelinin satış bedelinin %3+KDV'sine denk gelen 60.000-usd olacağının, sözleşmenin 5.3 maddesinde satıcının, üçüncü kişilerden gelen tüm başvuruları davacıya bildirmeyi, davacının onayı olmadan satış veya satış vaadi sözleşmesi yapılmayacağını taahhüt ettiği, sözleşmenin 5.4 maddesinde satıcının sözleşme süresi boyunca taşınmaza ilişkin satış veya satış vaadi işleminde bulunmamayı kabul ettiği, sözleşmenin 5.6 maddesinde;

satıcının, sözleşme süresi boyunca veya sürenin sona ermesinden 90 gün içerisinde, davacı şirketin satıcıya gönderdiği kişilere veya kuruluşlara, davacının onayı olmadan taşınmazın satış veya satış vaadi işlemi yapılmayacağının kabul edildiği, 5.7. maddesinde ise, satıcının belirtilen taahhütlerini yerine getirmemesi halinde taşınmazın satış bedeli olarak belirtilen meblağın %6+kdv'sine denk düşen 120.000-usd cezai şart olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığı, davacı tarafından müşteri bulunarak bu hususun davalıya ihtar edildiği,

ancak davalı tarafından 01.05.2015 tarihli kira sözleşmesiyle taşınmazı ...'ya aylık 500-TL bedelle kiralayıp sonrasında da aynı kişiye 24.08.2015 tarihinde satmış olduğu anlaşılmaktadır.

Davalı vekili istinaf başvurusunda, sözleşmede müvekkilinin imzasının bulunmaması nedeniyle müvekkili şirket bakımından geçerli olmadığını iddia etmişse de; yargılama sırasında bu yönde bir savunmalarının bulunmaması, 06.08.2015 tarihli ihtarnameyle sözleşmeyi feshettiğini bildirmiş olması karşısında, sözleşmenin baştan itibaren müvekkilinin kabulünde olduğu anlaşılmakla, davalının bu yöndeki istinaf başvurusu yerinde değildir.

Davacı tarafından taşınmazın satışı için emek verildiği, satış için ilanlar verildiği, ayrıca taşınmazın satışı için müşteri bulunduğu iddia edilmiştir. Ancak davacının müşteri bulduğuna dair dava dışı 3. kişinin dilekçesi dışında bir delil bulunmadığı gibi, davacının daha önce müşteri bulduğu, taşınmazı müşteriye gösterdiği ve buna rağmen davalının satışa yanaşmadığı hususunda herhangi bir iddia ve delil de bulunmamaktadır.

Ayrıca davacının böyle değerli bir taşınmaz için alıcı bulması halinde ivedi olarak telefon, mail gibi mutad vasıtalarla davalı ile iletişime geçerek taşınmazın satışı için üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmesi gerekirken, sözleşme süresinin dolmasına kısa bir süre kala keşide edilen ihtarnameyle bildirimde bulunması da hayatın olağan akışına ve ticari teamüllere aykırıdır.

Kaldı ki söz konusu ihtarname sözleşme süre sonu olan 05.08.2015 tarihinden sonra, 07.08.2015 tarihinde davalıya tebliğ edilmiştir. Sözleşme süresi içerisinde davalı tarafından taahhüt edildiği üzere sözleşmedeki veren bir müşteri bulduğu hususunda inandırıcı delil gösterilmediği,sözleşme süresi içinde bir satış yapılmadığı,satış yapılan kişi davacının bulduğu bir müşteri olmadığından davacının cezai şart talep koşulları oluşmamıştır.

Bu nedenle, davanın reddine karar verilmesi gerekirken kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir. Açıklanan nedenlerle; ilk derece mahkemesi kararı yerinde değil ise de, belirtilen hususlar yeniden yargılama gerektirmediğinden, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine karar verilmesi gerekmiştir.

01/12/2020