İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2019/1753 K.2021/1938

Davanın kabulüne ilişkin kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili; davalı şirket ile yeni şirket merkezi olarak kullanılmak amacıyla 23/11/2015 tarihinde "Gayrimenkul Alım Satım Sözleşmesi"nin imzalandığını, davalı satıcının İstanbul ili Pendik ilçesi ... Mah. ...

Projesi dahilinde ... pafta ... ada ... parselde bulunan ... ve ... numaralı iki adet bağımsız bölümün eksikliklerinin tamamlanmasına, iskanının kat mülkiyeti tapusunun alımı ve gayrimenkulün satışının yapılmasına karşılık müvekkili şirketin toplam KDV dahil 12.000.000-TL ödemesinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin taşınmazların bedelini davalıya ödediğini, davalının sözleşmenin (F) maddesi gereğince taşınmazın satışından itibaren 5 ay içinde iskan almayı, iskan alınmaması halinde ise gecikilen her ay için 500.000-TL cezai şart ödenmeyi taahhüt ettiğini,

davacının en geç 02/05/2016 tarihinde tamamlaması gereken iskan işlerini beş ay gecikmeli olarak 14/10/2016 tarihinde gerçekleştirdiğini, bunun dışında davacının elektrik dağıtım şirketi ile enerji dağıtım sözleşmesi yapılmaması nedeniyle müvekkili şirkete elektrik dağıtımı yapılamadığını,

belirterek mahalinde keşif yapılmak suretiyle davalının ilgili mecura sözleşmeye ve projeye uygun jeneratör ve elektrik dağıtım bağlantısını sağlayıp sağlamadığının tespiti ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 500.000TL'nin davalı/ satıcı şirketten dava tarihinden itibaren en yüksek faiz oranı ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili; taraflar arasındaki sözleşme kapsamındaki iş için 14/10/2016 tarihinde sözleşmeye konu bağımsız bölümlere yapı kullanım izni alınmış olduğunu, her ne kadar sözleşmede kararlaştırılan tarihte taahhüt yerine getirilmemiş olsa da bu durumun, davalının iradesi dışında meydana gelen sebeplerden ötürü oluştuğunu, ayrıca ilgili sözleşme maddesinde de mücbir sebep halinde sorumlu olunmayacağının kabul edildiğini, davalı şirketin, davacılara tapu devrini sağladıktan sonra Pendik Belediye Başkanlığı'na gerekli başvuruyu yaptığını,

belediye nezdinde kaynaklanan gecikmeler dolayısıyla idari işlemlerin sonuçlanmasının 14/10/2016 tarihine sarktığını, davacı şirketin tarafların yapmış olduğu sözleşmenin tüm şartlarını yerine getirdiğini, bu nedenlerle yersiz davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin "F" maddesiyle davalı satıcı yönünden 5 ay içinde iskanın alınması, aksi halde gecikilen her ay için davacıya 100.000-TL ceza bedelinin ödenmesinin kararlaştırıldığı, satışın 02/12/2015 tarihinde yapıldığı, iskanın 14/10/2016 tarihinde kararlaştırılan sürenin dolmasından 5 ay sonra alındığını, davalı tarafça yapı denetim firmasıyla olan sözleşmelerini feshettikleri 31/05/2016 tarihinde inşaatın %80 seviyesinde olduğu ve inşaat sahasının büyüklüğü ileri sürülmüş ise de davalının iştigal ettiği faaliyeti gereği iskan alma sürecine, bürokrasisine vakıf olması,

süreyi, öngörüsünü ve taahhütlerini basiretli tacir kıstasları içinde gerçekleştirmesi gerektiği, başvurunun satıştan 10 ay sonra yapıldığı, 9 gün sonrasında da yapı kullanım izin belgesinin düzenlendiği, davalının gecikmenin Belediye'den kaynaklandığı, mücbir sebep bulunduğu savunmalarının sübut bulmadığı, sözleşme gereği gecikme cezası ödemesine ilişkin koşulların oluştuğu, cezai şart miktarının davalının ekonomik mahvına sebep olmayacak miktarda kararlaştırıldığı gerekçesiyle davanın kabulüne, 500.000-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili.

Müvekkilinin sadece iskan alınmaması halinde cezai şart taahhüdü altına girdiğini, sözleşmede yer alan diğer eksikliklerle ilgili cezai şart taahhütlerinin bulunmadığını, bahse konu taşınmazla ilgili iskan izninin alındığını, fakat müvekkilinin iradesi dışında gelişen olaylar nedeniyle iskan izninin alınmasında gecikildiğini, bakanlık tarafından denetim şirketinin usulsüzlükleri gerekçe gösterilerek yapı denetim şirketiyle sözleşmenin feshedildiğini, bu aşamada inşaatın % 80 seviyesinde olduğunu,

müvekkilinin 05/10/2016 tarihinde iskan için başvuru yapmış ise de mahkemece ve bilirkişi heyetince iskan başvurusu hazırlığı için geçen sürenin nazara alınmadığını; enerji kimlik belgesinin, 7 adet asansörün kullanılması için izin belgesinin alınmasının, itfaiye tarafından yangın sistemlerinin denetlenmesinin, ... blok maliki dava dışı ... tarafından ruhsat ve eklerine aykırı imalatlar yapılması nedeniyle belediyece bu kısımların yıktırılması için yapılan müracaatların uzunca bir süreç gerektirdiğini, bu olayların müvekkilinin iradesi dışında geliştiğini, ayrıca 20.000 m2 büyüklüğünde inşaat alanı dikkate alındığında,

idarece titiz bir inceleme yapılması gerektiğini.

Mahkemece dava konusu taşınmazın bulunduğu mahalde keşif yapılarak inşaat büyüklüğünün ve imalatın iskan işlemlerinin gecikmesine sebebiyet verip vermediğinin araştırılması gerektiğini, bilirkişilerin uzman olmadığını, denetim şirketinin faaliyetlerinin durdurulup durdurulmadığının Bakanlıktan araştırılması gerektiğini, imar işlem dosyasının tamamının getirtilerek mimar ve inşaat bilirkişilerden oluşan yeni bir heyetten rapor alınması gerektiğini belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava; taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkindir. Davacı tarafça, taraflar arasında 23/11/2015 tarihinde imzalanan gayrimenkul alım satım sözleşmesi gereğince satışın gerçekleştiği 02/12/2015 tarihinden itibaren 5 ay içinde iskanın alınması gerektiği halde davalının 14/10/2016 tarihinde iskan almasından dolayı gecikilen 5 aylık süre için 500.000-TL cezai şart alacağı talep edilmektedir.

Davalı taraf, idari işlemlerden dolayı ve kendilerinden kaynaklanmayan diğer nedenlerle iskanın gecikmeli olarak alındığını belirterek davanın reddini savunmakta olup, mahkemece davalı tarafça ileri sürülen mücbir sebeplerin gerçekleşmediği, iskanın alınmasındaki gecikme nedeniyle davacının cezai şarta hak kazandığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

TBK'nun 179/II maddesine göre; “ceza borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkca feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir." Somut olayda taraflar arasında 23/11/2015 tarihinde imzalanan sözleşmenin (F) maddesiyle;

"satıcı yukarıda yazılı olan D.12 maddede belirtilen iskânı gayrimenkulün satışından itibaren (kanunun kabul ettiği mücbir sebepler dışında) 5 ay içinde alamazsa alıcının diğer zararlarının yanında, geciktiği her ay için 100.000,00 TL (yüzbin) ceza olarak ödemeyi kabul ve taahhüt eder." hükmü düzenlenmiştir. Sözleşmede kararlaştırılan bu ceza koşulu hukuksal niteliğince TBK'nın 179/2 maddesinde öngörülen "ifaya ekli ceza" niteliğindedir.

Bahse konu taşınmazın satışı ise 02/12/2015 tarihinde yapılmıştır. Sözleşme ile davalı satıştan itibaren 5 ay içinde iskan alınacağını taahhüt ettiğinden davalı yüklenici tarafından iskanın en geç 02/05/2016 tarihinde alınması gerekmekte ise de davalı tarafından iskan kararlaştırılan süresinin dolmasından 5 ay sonra, 14/10/2016 tarihinde alınmıştır.

Davalı tarafça, yapı denetim firmasıyla olan sözleşmelerini feshettikleri, 31/05/2016 tarihinde inşaatın % 80 seviyesinde olduğu belirtilmiş, yine aşamalardaki dilekçelerinde inşaat sahasının yaklaşık 20.000 m²'lik büyüklüğünde olması ve yapılan işlemlerin alacağı zaman nedeniyle gecikmeden sorumlu olmadıkları ileri sürülmüştür.

Ne var ki, basiretli hareket etmekle yükümlü olan davalının, davacı ile sözleşmenin yapıldığı andaki inşaatın seviyesini, eksiklerin tamamlanmasının ve başvurusu sürecinin alacağı zamanı ve sözleşme ile üstlendiği taahhüdün sonuçlarını öngörerek hareket ettiğini varsayılır.

Davalı tarafça gecikmeye denetim firmasının sözleşmesinin feshedilmesi, belediyece yapılan işlemler ve alınan izin gibi işlemler gösterilmiş ise de mazeret olarak ileri sürülen bu hususlar önceden öngörülemeyen, sonradan ortaya çıkan nedenler olmadığından geçerli kabul edilmesi mümkün değildir.

Açıklanan nedenlerle ; mahkemece davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından istinaf nedenleri yerinde görülmeyen davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

23/12/2021