İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2019/2375 K.2020/1221

Davanın kısmen kabulüne ilişkin hükmün davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında 23/12/2015 tarihli ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi ile davalı tarafın müvekkili şirkete ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılacak inşaattaki ... nolu bağımsız bölümünün satışının yapıldığını, 237.000-euro olarak belirlenen taşınmaz bedelinin 142.200-euronun karşılığı olan 465.000- TL'lik bölümünün 04/02/2016 tarihinde, kalan 94.800-euronun ise 08/03/2016 tarihinde davalıya havale edilerek ödendiğini, davalı şirket yetkilisinin piyasayı dolandırarak kaçtığını ve irtibat kurulamadığını, inşaatın yalnız temelinin kazılıp su basmasının dahi tamamlanamadığını,

ifa imkansızlığının sabit olması nedeniyle davanın açılabilir hale geldiğini, satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılmaması nedeniyle tescil davası açmanın mümkün bulunmadığını, sözleşmede cezai şartında kararlaştırıldığı,237.000- euro'nun ödeme tarihlerinden işleyecek ticari faizi ile sözleşme gereği ödenen bedelin %20'sine tekabül eden 47.400-euro cezai şartın dava tarihinden işleyecek ticari faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Dava dilekçesi davalı tarafa usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş, davaya cevap dilekçesi sunmadığı görülmüştür.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece, taraflar arasında inşa edilecek binanın 36 nolu bağımsız bölümünün 237.000-euro karşılığında davalı tarafından davacıya satış taahhüdünde bulunulduğu, davacı tarafın satış bedeli olarak davalı tarafa banka havalesi yolu ile 04/02/2016 tarihinde 465.000- TL 08/03/2016 tarihinde ise 94.800-euro ödeme yaptığı, bağımsız bölümün 20/03/2017 tarihinde teslim edileceği, mümkün olmazsa en fazla altı ay gecikmeli olarak teslim edileceği kararlaştırılmasına rağmen davalı tarafın inşaatın yalnız zemin katı seviyesini yaparak %10 oranındaki bölümünü tamamladığı, kalan kısmın tamamlanmadığı,

bunun üzerine Belediye Başkanlığınca 30/10/2017 tarihinde yapı denetim sözleşmesinin feshedildiği, alınan bilirkişi raporu ile bağımsız bölümün sözleşmede belirtilen tarihte teslim edilebilir niteliğinin bulunmadığı,

sözleşme hükmü gereği sözleşmenin kendiliğinden fesh olduğu gibi dava tarihi itibariyle ancak %10'u tamamlanan binanın kalan kısmının gösterilen teslim tarihinde teslim edilebilir hale gelmesinin mümkün olmaması karşısında sözleşmenin ifasının imkansız olduğu,tarafların karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini talep edebilecekleri,davacı 465.000-TL'lik ödeme yerine karşılığı 142.200-euro talepte bulunsa da TL olarak ödeme yapması nedeniyle yine iadeyi TL olarak talep edebileceği,sözleşmeden dönme halinde cezai şartın talep edilemeyeceği,

sözleşmede aksinin açıkça kararlaştırılmadığı göz önünde tutularak davacı tarafın cezai şart talep etme hakkı olmadığı, davanın kısmen kabulü ile 465.000- TL'nin 04/02/216 tarihinden itibaren avans faizi işletilerek ve 94.800-euronun 08/03/2016 tarihinden itibaren 3095 sayılı yasa uyarınca işleyecek faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazla istemin reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili; sözleşmenin 3/I maddesinde taşınmazın teslim süresinin 6 ay geçmesi halinde müvekkiline sözleşmeyi fesih hakkı tanındığını, fesihle birlikte hem müvekkilce yapılan ödemelerin hem de cezai şartın faiz işletilmek suretiyle ödeneceğinin açıkça belirtildiğini, yine sözleşmenin 3/D maddesinde taşınmaz bedelinin 237.000 -euro olduğunun belirtildiğini, ödemenin TL cinsinden yapılmış olmasının sözleşmedeki bu hükmü etkilemeyeceğinden 237.000 Euro'nun ve cezai şartın müvekkiline verilmesi gerektiğini, bu nedenlerle kararın cezai şart ve ödemenin yapılacağı para cinsi yönünden kaldırılarak davanın tümden kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Taraflarca, adi yazılı şekilde düzenlenmiş sözleşme ile davalı tarafından yapılacak Erenköy ... ada ... parsel sayılı taşınmazda ... blokta mevcut giriş kat hariç ...kat koru cephe sağ bölümde yer alan 36 numaralı bağımsız bölümün yapılması ve sözleşmediki şartlar ile taşınmazın satcı tarafından alıcıya satışı kararlaştırılmıştır.

Sözleşme kapsamında ;davalı bağımsız bölümü projesine uygun olarak tamamlayarak en geç 29.3.2017 tarihinde alıcıya teslim etme taahhüdünde bulunmuş ;satış bedeli olarak kararlaştırılan bedel ise 237.000-euro karşılığı türk lirası olarak kararlaştırılmıştır.

Satış bedelinin yabancı para karşılığı olarak belirlendiği ,237.000-euro satış bedelinin 4.2.2016 tarihinde 142.200-euro karşılığı 465.000-TLnin, 94.800 -euronun ise 8.3.2016 tarihlerinde davalıya ödendiği sabit olup dava tarihine kadar yapının tamamlanma oranı ve davalının da işi terketmesi sebebiyle yapının teslim tarihi olarak kararlaştırılan tarihte teslimi imkansız olduğundan ,buna göre tarafların birbirine verdiklerini isteyebilecekleri gerekçesiyle ödenen bedelin aynen iadesine karar verilmiş,hüküm davalı tarafça istinaf edilmemiş ,davacı vekili TL ödemenin euro borç karşılığını yapıldığını ileri sürerek euro olarak ödenmesini talep

etmiştir.

TBK nun 99/2.maddesinde " ülke parası dışında ,başka bir para birimiyle ödeme yapılması kararlaştırılmışsa ,sözleşmede aynen ödeme veya bu anlama gelen bir ifade bulunmadıkça borç,ödeme günündeki rayiç üzerinden ödenebilir."hükmünü haizdir.Buna göre davacı sözleşmede yazıldığı üzere yabancı para üzerinden borçlanmış ve ödeme gününde ödemelerden birini 142.200-euro karşılığı TLolarak davalıya ödemiştir.Davacı tarafça borçlanılan edim yabancı para olduğundan, davacı tarafından yapılan ödemenin yabancı para olduğunun kabulü ile yabancı para üzerinden iadeye karar verilmek gerekirken TL üzerinden hüküm verilmesi doğru görülmemiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125/III. Maddesine göre sözleşmeden dönme halinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler.

Sözleşmenin fesih ya da dönme suretiyle sona ermesi halinde geriye etkili sonuç doğuracağı yani, sözleşme hiç yapılmamış gibi başa dönüleceğinden, taraflar sözleşme ile üstlendikleri borçlarını ifa etme yükümlülüğünden kurtulacakları gibi, daha önce ifa ettikleri edimleri, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebileceklerdir.

Sözleşmenin -I bendinde ,bağımsız bölümün kararlaştırılan süre de alıcıya teslim edilmemesi halinde en fazla 6 aylık gecikme süresinden sonra sözleşme fesih edilmiş kabul edilir,alıcının fesih tarihine kadar yaptığı ödemelerin %20 cezai şart ile ödeneceği kararlaştırılmıştır.İlk derece mahkemesince sözleşmenin feshi nedeniyle cezai şart istenemeyeceği gerekçesiyle cezai şart istemi reddedilmiş ise de ;

sözleşmenin feshi ve ödemelerin iadesi gerekmesi halinde alıcı yararına cezai şart kararlaştırıldığından tarafların sözleşme ile yasal düzenlemenin aksini kararlaştırabileceklerinden ödenen bedelin %20 oranında cezai şart ödenmesi taahhüt edildiğinden genel hükümlere göre sözleşme fesh edildiğinden cezai şart talep edilemeyeceği yönündeki kabül doğru olmamıştır.

Anlatılanlara göre ;davacı vekilinin istinaf nedenleri yerinde görülmüş ancak hükümdeki bu eksiklik hata nedeniyle yeniden yargılama gerekmediğinden hükmün kaldırılmasına davanın kabulüne karar verilmiştir.

Ancak yargılama sürecinde taşınmaz üzerinde ki ; kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle davalının hissesi üzerine ihtiyati tedbir talep edilmiş,talep kabul edilerek taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir uygulandığı ,taşınmaz malikleri tarafından verilen dilekçeler ile ekli belgelerden kat malikleri 10.7.2015 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemli davanın açıldığı İstanbul Anadolu 5 Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/197 esas ,2019/592 karar sayılı 3.12.2019 tarihli ilam ile "kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ,davalı tarafından imalat bedeli talep edilmiş ise de davacıların takas mahsup talebi değerlendirilmek suretiyle

bir alacağı bulunmadığından reddine karar verildiği ve kararın kesinleştiği, kesinleşme şerhinden anlaşılmış olmakla davalının taşınmaz üzerinde ayni bir hakkı bulunmadığı gibi şahsi hakkı ve alacak hakkı da bulunmadığı kesinleşmiş hükümle belirlendiğinden ,ihtiyati tedbir kararının üçüncü şahısların hakkını ihlal eder halde bulunduğu anlaşılmakla mahkemece taşınmaz üzerine konulan ihtiyati tedbirin kaldırılmasına karar verilmiştir.