İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2020/1027 K.2023/3

Davanın kısmen kabulüne ilişkin kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili; müvekkili şirket ile davalı şirket arasında, davalı şirketin yüklenici sıfatı ile yapımını üstlendiği projede yer alan 19 adet dairenin satışına aracılık edilmesini öngören 16/06/2015 tarihli yazılı simsarlık sözleşmesinin düzenlendiğini, sözleşmede belirlenen satış bedeli üzerinden %3 komisyon ödeneceğinin kararlaştırıldığını, inşaat alanının bulunduğu bölgede müvekkili şirketçe simsarlık faaliyetinin yürütüleceği bir konteyner tahsis edilerek aracılık faaliyetlerine başlandığını, inşa edilen yapının kaba inşaatı bitip ince işlerinin yapılmasına geçildiğinde,

yapının giriş katında bulunan bir adet işyerinin müvekkili şirkete tahsis edildiğini, ancak davalı şirketin sözleşmenin 1. maddesinde öngörülen yükümlülüklerini yerine getirmeyerek telefon ve internet bağlantısı için girişimde bulunmadığını, tanıtım broşürlerinin düzenlenmesi için müvekkili şirketçe gerekli çalışmaların yapıldığını ve broşürlere müvekkili şirketin kullandığı numaraların bastırılmasının kararlaştırıldığını, broşürlerin baskıya verilmesinden kısa bir süre önce davalı şirket yetkilisi ... tarafından matbaa aranarak broşüre kendi telefon numaralarının yazdırılarak müvekkilinin aracılık faaliyetinin engellenmeye çalışıldığını,

05/04/2016 tarihinde davalı şirket temsilcisinin müvekkili şirket çalışanlarını satış ofisinden kovduğunu, daha sonra taraflar arasında irtibat kurulup müvekkilinin tekrar faaliyete başladığını, ancak bu süreçte sözleşmenin feshedilmesi hususunda davalı şirket temsilcilerinin müvekkili şirkete şifahen talepte bulunulduğunu ve bunun kabul edilmemesi üzerine satış ofisinin anahtarlarının değiştirildiğini, bu olaydan sonra davalı şirketçe 13/06/2016 tarihli ihtarname gönderilerek simsarlık sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiğinin bildirildiğini,

müvekkili şirketçe ise 14/07/2016 tarihli cevabi ihtarla haksız fesih nedeniyle maruz kalınan zararların ödenmesinin talep edildiğini, sözleşmenin yürürlükte olduğu dönemde davalı şirketçe sözleşmeden doğan yükümlülüklere aykırı davranılarak daire ve işyerleri satışı için başka emlakçılarla anlaşıldığını, 2, 33 ve 6 no'lu bağımsız bölümlerin satışlarının gerçekleştirildiğini, ancak simsarlık ücretinin ödenmediğini, bu itibarla satış değeri sözleşmede belirlenen 2, 3, 4, 5, 7, 8, 11, 12, 13, 14, 17, 20, 21,

22 ve 26 no'lu bağımsız bölümlere isabet eden toplam 176.250-TL simsarlık bedelinin müvekkiline ödenmesinin gerektiğini,bu alacaklarının tahsili için Bakırköy ... İcra Dairesinin ... esas sayılı dosyasıyla icra takibi başlatıldığını, davalı-borçlunun itirazı nedeniyle takibin durduğunu belirterek, davalının itirazının iptali ile davalı aleyhine icra inkâr tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, sözleşmeyi imzalayan kişinin davacı şirket adına imza yetkisi olmadığından sözleşmenin geçersiz olduğunu, davacı şirketin taahhüt ettiği pazarlama ve satış işlemlerini yapmaması ve yapamaması,

sözleşmeye aykırı davranması sebebiyle müvekkilinin zarara uğradığını, müvekkili şirketin sözleşmenin haklı olarak feshedildiği tarihe kadarki tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, ancak söz konusu satış ofisinde sürekli bulunması gereken satış elemanının satış ve pazarlama için sahip olması gereken vasıf ve mahiyetlere haiz olmadığını, pazarlama için gerekli görünüşe ve diksiyona sahip olmayan bir erkek eleman olması ve satış ofisinin genellikle öğleye doğru açılıp, erken kapatılması sebebiyle daire satışlarında istenilen satış olmadığını,

yaklaşık 1 yıllık zaman içerisinde davacının herhangi bir daire satışı yapamadığını,davacı şirket tarafından satışı yapılan 2 no'lu dairenin komisyon bedelinin davalı tarafından davacı şirket yetkilisi ...'a ödendiğini, 33 no'lu dairenin inşaat işlerine başlanmadan hafriyat işlerini yapan ...'a 21/07/2014 tarihinde taraflar arasında yapılan yazılı sözleşmeye istinaden verildiğini,sözleşme yapılırken bu dairenin sözleşmeye dahil edilmediğini, davacının sözleşme gereği yapması gereken ilan, broşür gibi pazarlama işlemlerini yapmaması üzerine müvekkili şirketin bu işlemleri kendi maddi imkanları ile yaparak ilgili broşürlerin dağıtıldığını,

kitap ve broşürlere inşaat firmasının yetkililerinin telefon numaralarının konulup davacı yetkililerinin numaraları da sticker olarak kitap ve broşürlere yapıştırıldığını, davacının pazarlama konusunda yetersiz kalması nedeniyle davacının onayı alınarak başka bir emlak pazarlama firması aracılığıyla 6 no'lu dairenin satışının yapıldığını, bu satış sebebiyle davacının alması gereken komisyonun davacı şirkete ödenmek istendiğini, ancak davacı şirketin kabul etmediğini,sözleşmenin müvekkili tarafından 13.06.2016 tarihli ihtarname ile haklı sebeple feshedildiğini, davacının komisyon talep hakkı olmadığını belirterek,

davanın reddi ile davacı aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI

Mahkemece; her ne kadar davalı sözleşmenin geçersiz olduğu ileri sürülmüş ise de, taraflarca sözleşmenin ayakta tutulduğu, sözleşmeye göre yükümlülüklerin her iki tarafın da kabulünde olduğu üzere kısmen gerçekleştirildiği, davalının geçersizlik iddiasına itibar edilmediği, somut olayda talep edilen kâr kaybının,kardan yoksun kalanın, kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalacağı, kâr kaybı zararının müspet zarar kapsamında bulunduğu,

tanık anlatımları, özellikle davacı şirket yetkilisi ...'ın eşi olan ...'ın beyan ettiği üzere, davalı şirket ile düzenlenen simsarlık sözleşmesinin davalı şirket tarafından başka bir emlak brokeri aracılığıyla daire satışı yapılması ve yaşanan sair anlaşmazlıklar nedeniyle projenin kendileri tarafından sonlandırıldığı, her ne kadar sözleşme davalı tarafın gönderdiği Bakırköy ...

Noterliği'nin 13/06/2016 tarihli ihtarnamesi ile feshedilmiş ise de, aslında sözleşmenin fiilen davacı tarafça sona erdirildiği, davacının, dosya kapsamına göre işi bırakmasında haklı olduğunu ispat edemediği, tapu kaydına göre devri yapılan taşınmazlardan 30 no'lu taşınmazın daha önce yapılan 21/07/2014 tarihli anlaşma gereğince ...'a verildiği, davacı tarafça satışı yapıldığı hususunda uyuşmazlık bulunmayan 2 no'lu dairenin komisyon ücretinin davacı tarafından nakit olarak alındığı taraf beyanlarıyla sabit olduğu,

8.250-TL'lik bedel yönünden davalının kabul beyanı bulunduğundan bu miktar yönünden davanın kabulünün gerektiği gerekçesiyle, davanın 8.250-TL alacak üzerinden kısmen kabulüne,fazla istemin reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ

Davacı vekili.

30 no'lu dairenin dava dışı ... firmasına satışına ilişkin sözleşmenin sonradan düzenlenmiş olabileceğini, bu bağımsız bölümün de sözleşme kapsamında olduğunu, devrin önceden yapıldığı kabul edilse dahi davalının kusurundan kaynaklanan ifa imkansızlığı nedeniyle bu taşınmaz nedeniyle müvekkilinin simsarlık ücretine hak kazandığının kabulü gerektiğini, sözleşmenin müvekkili tarafından değil, davalı tarafından feshedildiğini, bu nedenle sözleşmenin müvekkili tarafından haksız feshedildiğinin kabulünün dosya kapsamına aykırı olduğunu, tanık ...'ın beyanlarında sözleşmenin müvekkili tarafından feshedildiğine dair ifadesinin bulunmadığını,

sözleşmenin davalı tarafça kendileri tarafından feshedildiği kabul edilmekle, haklı sebebin davalı tarafça kanıtlanamadığını, bu nedenle müvekkilinin dairelerin satışından kaynaklanan simsarlık ücretinden mahrum kaldığını,inşaatın gecikmesi ve müvekkilinin önerilerinin dikkate alınmaması nedeniyle satış yapılamadığını belirterek, kararın kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava, simsarlık sözleşmesinin haksız feshi iddiasına dayalı olarak mahrum kalınan karın tahsili istemiyle başlatılan takibe yönelik itirazın iptali istemine ilişkindir. TBK'nın 520. maddesi uyarınca; simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı bir sözleşmedir.

Simsarlık sözleşmesine kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.TBK'nun 521. maddesi gereğince; simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.

16.06.2015 tarihli sözleşmede; davalı tarafından yüklenici olarak inşaatı sürdürülen yapıdaki 19 adet bağımsız bölümün davacı tarafından satışı, satış tarihinden itibaren en geç bir ay içerisinde daire satış bedelinin %3'ü oranında simsarlık ücretinin davacıya ödenmesi kararlaştırılmış olup, sözleşme ekindeki fiyat tablosunda 15 adet bağımsız bölümün satış bedeli ve simsarlık ücretinin açıkça belirlendiği, diğer dört bağımsız bölümün bedelinin belirlenmediği,15 adet bağımsız bölümün simsarlık hizmet bedelinin 176.250-TL olduğu anlaşılmaktadır.

Sözleşmeyi imzalayan ...'nun davalı şirketi temsile yetkili olmadığı anlaşılmaktadır. 6098 sayılı TBK'nın 46. maddesine göre "Bir kimse yetkisi olmadığı hâlde temsilci olarak bir hukuki işlem yaparsa, bu işlem ancak onadığı takdirde temsil olunanı bağlar."sözleşme davalı şirket tarafından benimsenerek yetkisiz temsilcinin işlemine icazet verilmiştir.Bu nedenle sözleşme geçerli ve taraflar bakımından bağlayıcı niteliktedir.

TBK'nın 112. maddesine göre; borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse, borçlu kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür. Aynı kanunun 125. maddesi kapsamında ise; karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde bir tarafın temerrüde düşmesi halinde, diğer taraf sözleşmeden dönebileceği gibi borcun ifa edilmemesinden kaynaklanan zararın giderilmesini isteyebilir.

Sözleşmeden dönme halinde, alacaklı sözleşmenin hükümsüz kalması nedeniyle uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet (olumlu) zarar olabileceği gibi, menfi (olumsuz) zarar da olabilir. Müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır. Kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır.

Sözleşme davalı tarafça 13.06.2016 tarihli ihtarnameyle; davacının satış pazarlama konusundaki edimlerini yerine getirmediği, 02.06.2016 tarihinde satış ofisinin kapatılarak terk edildiği, satış ofisi masraflarının sözleşmenin 6. maddesine aykırı olarak kendilerinden talep edildiği gerekçeleriyle feshedilmiştir.

Tüm dosya kapsamıyla feshi tarihine kadar davacı tarafından yeterince satış yapılamamış olması nedeniyle davalı tarafından başka emlak firmaları ile de satış konusunda anlaşma yapıldığı, bir adet dairenin başka firma tarafından satışının yapılması üzerine, davacının ise bunu kabul etmeyerek işi bıraktığı, bunun üzerine sözleşmenin davalı tarafça keşide edilen 13.06.2016 tarihli ihtarnameyle feshedildiği anlaşılmaktadır.

Davacı şirket yetkilisinin eşi olan ... da tanık sıfatıyla alınan beyanında, davalının başka emlak firmalarıyla birlikte çalışmalarını istediğini, kendilerinin ise aralarında sözleşme olduğunu, istiyorlarsa bunu kendi hak edişleriyle ödeyebileceklerini söyleyerek bunu kabul etmeyerek projeyi sonlandırdıklarını beyan etmiştir.

Somut olayda simsarlık sözleşmesinde ,davalı iş sahibinin başka bir simsar ile sözleşme yapmasının yasaklanmadığı anlaşılmaktadır.Aksine, sözleşmenin müteahhit sorumlulukları kısmının 3. maddesinde, dairelerin müteahhit (davalı) veya satış ofisi (davacı) tarafından satılmasına bakılmaksızın satılan her daire için davacıya komisyon ödeneceği yazılıdır.

Bu nedenle ; davalının başka bir simsar ile çalışmasına karşı çıkan davacının fiilen iş bırakmasından sonra davalının yönelttiği fesih beyanında davalı şirketin haklı olduğunun kabulü gerekir.Bu nedenle davacının sözleşmenin feshi nedeniyle müspet zarar kapsamında kar kaybı talep hakkı bulunmamaktadır.

Açıklanan nedenlerle, icra takibi, sözleşmede satış ve simsarlık ücreti bedelleri belirlenen 15 adet dairenin simsarlık hizmet bedeli olan 176.250-TL nin tahsili için başlatılmıştır.Davacı vekilinin istinaf başvurusunda ileri sürdüğü 30 no'lu dairenin hizmet bedeli takip konusu edilmemiş, dava dilekçesinde de bu husus açıklanmıştır.İtirazın iptali davalarının takibe sıkı sıkıya bağlı olması nedeniyle30 nolu dairenin hizmet bedeli işbu davanın konusu değildir.

30 nolu daireye ilişkin istinaf nedeni de yerinde olmadığından davalının kısmi kabul beyanına konu kısım dışındaki kısma yönelik davanın reddine ilişkin hükümde isabetsizlik görülmemiş, istinaf nedenleri yerinde olmayan davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.