İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2020/473 K.2022/1789

Davanın reddine ilişkin kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında 03.09.2014 tarihinde, ... projesinden ofis satımına ilişkin satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini, bedeli ödenmesine rağmen, davalının sözleşmede yazılı teslim tarihine uymadığını ve teslimin belirlenen tarihten bir yıldan fazla bir süre sonra gerçekleştiğini, teslimin gecikmesi halinde gecikilen süre için sözleşmede cezai şart öngörüldüğünü, müvekkili tarafından talep edilmesine rağmen davalının cezai şart ödemeyi kabul etmediğini, sözleşmenin 10.2 maddesinde teslim tarihinin Aralık 2016 olarak belirlendiğini, teslimin 2018 yılı başlarında tadilat muvafakatnamesi adındaki bir belgeyle gerçekleştiğini,

bu belgenin dahi teslim anlamına gelmediğini, tam anlamıyla teslimin 2018 yılı Mart-Nisan aylarına denk geldiğini, sözleşmenin 4.3 maddesi uyarınca gecikilen her gün için bir günlük rayiç kira bedelinin cezai şart olarak ödenmesi gerektiğini, müvekkili tarafından keşide edilen 26.12.2017 tarihli ihtarname ile cezai şartın ödenmesinin talep edildiğini, davalı şirketin cevabi ihtarnamede ileri sürdüğü sebeplerin sözleşmenin 7.1 maddesinde yazılı mücbir sebeplerden olmadığını, geç teslim nedeniyle davacının taşınmazın kullanılması, kiralanması gibi faydalardan mahrum kaldığını belirterek,

1.000-TL cezai şart ile 1.000-TL geç teslimden kaynaklanan zararın temerrüt tarihinden itibaren faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili; davacının geç teslim iddiası nedeniyle uğradığı zararın belirlenebilir olması nedeniyle belirsiz alacak davası açmakta hukuki yararının olmadığını, sözleşme adi yazılı şekilde yapıldığından geçersiz olup, geçersiz sözleşmedeki cezai şart hükmünün de geçersiz olduğunu, sözleşmenin 10.2 maddesine göre Aralık 2016 tarihinin teslim tarihinin başlangıcı olup, teslimin müvekkilinin tespit edeceği program dahilinde teslim tarihini bildirerek alıcıyı davetiyle 3 ay içinde gerçekleşeceğini, teslim için net bir tarih olmadığını,

sözleşmenin 10.3 maddesi gereğince teslimden kastedilenin fiilen teslim olmayıp teslime hazır hale getirilmek olduğunu, yine sözleşmenin 7. maddesinde mücbir sebeplerin varlığında, sebebin sona ermesine kadar geçen sürenin teslim tarihine ekleneceğini, müvekkilinin kusuru olmadan darbe girişimi, OHAL süreci, kriz, komşulardaki savaşlar, karşı parseldeki kongre süresince şantiyenin tatil edilmesi ruhsat ve izin aşamasında yaşanan idari sorunlar gibi mücbir sebeplerle gecikme yaşandığını, bu nedenle müvekkilinden cezai şart istenemeyeceğini,

sözleşmenin 3. maddesi gereği davacının KDV ödemesini takiben tapunun 21/12/2017 tarihinde davacıya devredildiğini, TBK'nın 123. maddesi kapsamında asıl borç sona erdiğinden buna bağlı borçlar kapsamında davacının müvekkilinden talepte bulunamayacağını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI

Mahkemece; Noterlik Kanunu'nun 60/3 ve 89. maddelerine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için Noterde düzenlenmesinin şart olduğu, taraflar arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin Noterde yapılmadığı, adi yazılı olarak düzenlendiğinin tarafların kabulünde olduğu, bu nedenle sözleşmenin geçerli olmadığı, sözleşme geçersiz olduğundan, sözleşmenin ferisi niteliğindeki cezai şartın ve temerrüt faizinin de geçerliliğinin bulunmadığı, bu nedenlerle davacının taşınmazın zamanında teslim edilmemesinden dolayı davalıdan cezai şart ve temerrüt faizi talep etme hakkının bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ

Davacı vekili; satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğinin söz konusu olması halinde, tarafların sözleşmedeki edimlerini ifa ettikten sonra sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmenin iyi niyet kurallarına aykırı olduğunu, edimlerini gecikmeli de olsa yerine getiren ve tapuda devir eden davalının sözleşmesinin geçersizliğini ileri süremeyeceğini, davalı şirketin cevabi ihtarnamesinde de açıkça sözleşme maddelerine atıf yaparak sözleşmeyi benimsediğini gösterdiğini, sözleşmenin 10.2 maddesinde teslim tarihinin Aralık 2016 olarak düzenlendiğini,

tadilat muvafakatnamesi adlı belgede taşınmazın tadilat ve dekorasyon işleri için hazır olduğunun ilk kez 06.12.2017 tarihinde müvekkiline bildirildiğini, bu nedenle taşınmazın bir program dahilinde tesliminin söz konusu olmadığını, tam teslimin 2018 yılı Mart-Nisan aylarına denk geldiğini, davalının ileri sürdüğü gecikme nedenleri gerçek dışı olup mücbir sebep olarak değerlendirilemeyeceğini belirterek, kararın kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereği davacıya satışı yapılan taşınmazın geç teslimi nedeniyle, uğranılan zarar ile cezai şart bedelinin tahsili istemine ilişkindir.Somut olayda; taraflar arasında, ... projesindeki, 10. Kat 136, 137 ve 138 no.lu bağımsız bölümlerin 1.353.640-USD bedelle davacıya satışına dair 03.09.2014 tarihli satış vaadi sözleşmesi akdedildiği, sözleşmenin 4.2 maddesinde, bağımsız bölümün Aralık 2016 tarihine kadar teslim edileceğinin, 4.3 maddesinde, teslimin gecikmesi halinde gecikilen her gün için bir günlük rayiç kira bedelinin cezai şart olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığı,

7. maddesinde, maddede mücbir sebep olarak kabul edileceği belirtilen hallerin meydana gelmesi halinde, bu sebebin sona ermesine kadar geçen sürenin teslim tarihine ekleneceğinin, 10.1 maddesinde, taşınmazın ... halinde teslim edileceği belirtilerek bu ibarenin ne anlamına geldiğinin, 10.2 maddesinde, bağımsız bölümün Aralık 2016 tarihinde teslim edileceğinin, ancak teslimin satıcının bir program dahilinde 3 ay içerisinde gerçekleştirileceğinin, 10.3 maddesinde, teslimin, bağımsız bölümün geçici tesislerle teslime hazır hale gelmesi anlamına geldiğinin hüküm altına alındığı,

06.12.2017 tarihli tadilat muvafakatnamesi başlıklı belge ile bağımsız bölümlerin tadilat ve dekorasyon işleri için teslime hazır olduğunun davacı alıcıya bildirildiğinin davacı imzasıyla beyan edildiği, tapunun 21.12.2017 tarihinde devredildiği, davacı tarafça keşide edilen ihtarname ile gecikmeden kaynaklanan cezai şartın 7 gün içinde ödenmesi talep edilmiştir.Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, TMK'nın 706, TBK'nın 237 ve Noterlik Kanununun 60. maddesi uyarınca geçerlilik koşuludur.

Dayanak sözleşme resmi şekilde düzenlenmeyip adi yazılı şekilde düzenlendiğinden geçersiz olduğu kabul edilmelidir. Ancak, davalı taraf sözleşmedeki asli edimi olan tapu devir borcunu yerine getirerek satış bedelini de davacıdan tahsil etmiştir. Bu durumda taraflarca sözleşmeden kaynaklı asli edimlerin yerine getirildiği, bu aşamadan sonra taraflar arasındaki adi yazılı satış sözleşmesinin geçerli hale geldiğinin kabulü gerekir.

Bu durumda tarafları bakımından bağlayıcı olan sözleşme hükümleri gereğince, gecikme halinde davacı, geç teslim nedeniyle taşınmazdan yararlanamaması nedeniyle uğradığı zararı ve yine sözleşmede öngörülen cezai şart bedelini talep edebilecektir. Sözleşmenin geçerli olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.Sözleşmenin 10. maddesinde, taşınmazın ... halinde teslim edileceği belirtilerek, bu teslim şeklinin ne anlama geldiği de belirlenmiştir.

Sözleşmenin 10.2 maddesinde, bağımsız bölümün Aralık 2016 tarihinde teslim edileceği, ancak teslimin satıcının bir program dahilinde 3 ay içerisinde gerçekleştirileceği, 10.3 maddesinde ise teslimin, bağımsız bölümün geçici tesislerle teslime hazır hale gelmesi anlamına geldiği belirtilmiştir.

Bu durumda kural olarak edimin kararlaştırılan vadede ifası gerekmektedir.Bu durumda mahkemece bilirkişi incelemesi de yaptırılmak suretiyle; bağımsız bölümlerin davacıya teslim edilmesi gereken tarih ile davacıya teslim edildiği veya teslim edildiğinin kabulü gereken tarihler belirlenerek,

teslimde gecikme yaşandığının tespiti halinde, davalı tarafça mücbir sebep olarak ileri sürülen gecikme nedenlerinin ve bu konudaki sözleşme hükmünün de değerlendirilmesi suretiyle, ileri sürülen nedenler dolayısıyla bir gecikme yaşanmışsa bu sürelerin teslim tarihine eklenmesinin mümkün olup olmadığının tespiti, taşınmazların ... (...) olarak teslim kararlaştırılması nedeniyle, bağımsız bölümlerin tesliminden sonra kullanılabilir hale getirilmesi ve kiraya verilebilmesi için tamamlanmaları gerektiği gözetilerek,

taşınmazların natamam olarak teslim edilmesinden sonra eksikliklerin tamamlanması için geçecek sürede kullanılması veya kiraya verilmesi mümkün olamayacağından, bu sürenin de tazminat hesabında dikkate alınması, ayrıca ana yapı faaliyete geçmeden bağımsız bölümlerin kullanımının mümkün olup olmadığının da araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, hiç bir araştırma ve inceleme yapılmadan yazılı gerekçeyle davanın karar verilmesi yerinde görülmemiştir.Açıklanan nedenlerle;

uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek ölçüde önemli delillerin toplanmamış ve değerlendirilmemiş olması nedeniyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılarak, davanın yeniden görülmek üzere dosyanın kararı veren mahkemeye gönderilmesine karar verilmiştir.