İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2020/795 K.2023/340

Davanın kabulüne ilişkin verilen kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili, davacı şirketin ... adı altında Üsküdar ve Salacak bölgesinde garimenkul satışı, komisyonculuğu ve inşaat alanlarında faaliyet gösterdiğini, davalı ... Ltd.

Şti. ile aralarında akdedilen daire satış sözleşmesi gereğince ilgili 5 adet dairenin satışını davacı tarafından yapılacağı ve bu satışlar için tek yetkilinin müvekkili emlak şirketi olduğu konusunda anlaştıklarını ve karşılığında her bir dairenin reel satış değeri üzerinden %1 hizmet bedeli ödenmesi konusunda anlaştıklarını, 3 yıl boyunca kendilerine düşen özenle yükümlülük çerçevesinde dairelerin satışlarını yapmaya çalıştıklarını, ancak müvekkilden gizli olarak hizmet bedeli ödememek için dairelerin satışını davalının kendisinin gerçekleştirdiğini,

bu nedenle hizmet bedeli alamadığı gibi satın alanlarca kendisine ödenecek olan komisyon bedelinden de mahrum kaldığını belirterek sözleşmeden kaynaklı hizmet bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili, dava konusu inşaatın yapılacağı yerin 3. bir şahsa ait olduğunu, kendilerine ait olmamasından bahisle her iki taraf için objektif imkansızlık teşkil ettiğini belirterek sözleşmenin kesin hükümsüz olduğunu, 5 nolu daire yönünden 1 yıllık zaman aşımı süresinin dolduğunu, davaya konu dairelerin satışlarının davacı tarafından yapılmadığını ve davacının aktif dava ehliyetinin bulunmadığını, davacının dairelerin satışı için gerekli özeni göstermediğini, satış tarihleri ile ruhsat tarihi arasında makul olmayan uzunca bir süre bulunduğunu, davacının ücrete hak kazanmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece, 5 nolu daire yönünden zaman aşımı itirazında bulunulmuş ise de her iki farklı heyetten alınan bilirkişi raporlarında tespit edildiği üzere 5 yıllık zaman aşımı süresine tabi olduğu davalının zaman aşımı itirazının yerinde olmadığı, 27/05/2010 tarihli sözleşmede davalı tarafından, davacı şirketin açıkça dava dairelerin satışlarının yapılması için tek yetkili kılındığını ve bu yetkinin tüm daire satışları bitinceye kadar devam edeceği öngörüldüğünü, davacının dairelerin satışı için dava dışı kişilerle görüştüğü bu doğrultuda ilanlar verdiği, görüşme tutanakları düzenlediği,

2 nolu dairenin, 06/05/2013 tarihinde, 3 nolu dairenin, 27/12/2013 tarihinde, 5 nolu dairenin, 01/11/2012 tarihinde davalı tarafından satıldığı, davalının Ankara ...

Noterliği'nin 22/10/2013 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile sözleşmeyi feshettiği, bu tarihe kadar sözleşme ayakta olup 2 ve 5 nolu dairelerin satışları gerçekleştiğinden 2 ve 5 nolu daireye ilişkin komisyon hizmet bedelini talep edebileceği, 3 nolu dairenin satışı ise fesihten sonra olduğundan talep edilemeyeceği, toplam 44.101,5-TL istenebileceği, taleple bağlı kalınarak 29.250-TL nin dava tarihinden itibaren reeskont faizi işletilerek davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili, 16/11/2015 tarihli bilirkişi raporunda belirtildiği üzere TTK hükümlerinin uygulanması gerektiğini ve davanın zamanaşımınından reddi gerektiğini, İstanbul BAM 12. HD nin 2017/286 Esas ve 2017/271 Karar sayılı kararı ile sözleşmenin ticaret işleri tellallığı niteliğinde olduğu belirlenerek görevsizlik kararının bozulduğunu,mahkemece zamanaşımından davanın reddine karar verilmesi gerektiğini,davacı tarafından sözleşme hükümlerini yerine getirdiğine dair hiç delilin sunulamadığını, davacı firmanın müvekkil firmaya her hangi bir hizmet vermediğini, gayrimenkul satışı için gerekli çabayı göstermediğini,

en erken ilan tarihinin 20/06/2012 olup bu da inşaat ruhsatından 1 yıl sonra olduğunu, ayrıca, davacı tarafından ... ve ... isimli şahıslara 2 no’lu gayrimenkulün satışı için hizmet verdiklerini fakat müvekkilin kötü niyetli olarak ... isimli şahsa gayrimenkulü sattıklarını iddia etmiş ise de İstanbul Anadolu 7. Tüketici Mahkemesi'nin 2018/357 Esas ve 2019/833 Karar sayılı kararında emlak komisyon ücreti için ...'a karşı açılan davada 12/05/2011 tarihinde yapılan emlak komisyon sözleşmesinde gayrimenkulün temelinin 16/10/2011 tarihinde atıldığı,

temeli dahi olmayan gayrimenkul için binanın gezdirildiği ve gösterildiği iddiası ile tellallık görevinin yapılamayacağının tespit edildiğini belirterek kararın kaldırılarak öncelikle davanın zamanaşımından reddine aksi halde esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Açılan dava, gayrimenkul simsarlığı sözleşmesinden kaynaklı komisyon ücret alacağının tahsili istemine ilişkindir.

TBK 520. maddede simsarlık sözleşmesini “simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşme” olarak tanımlamış, maddenin ikinci fıkrasında bu sözleşmelere kural olarak vekâlete ilişkin hükümlerin uygulanacağını, üçüncü fıkrada ise taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmelerinin, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını belirlemiştir.

Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterli olup ücret alacağının doğumu için,asıl sözleşmenin ifa edilmesi gerekmez.Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında illiyet bağı bulunmalıdır ve son olarak simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir.

Davalı taraf satışı gerçekleşen 5 no'lu daire yönünden zamanaşımı defii'nde bulunmuşdur.27/05/2010 tarihinde akdedilen "Daire Satış Sözleşmesi"gereğince, davalı tarafından Üsküdar İlçesi ... Mahallesi .. Pafta ... Ada ...

Parsel' de bulunan arsada yapılacak olan binada yer alan 5 adet dairenin satışlarının davacı şirket tarafından yapılacağı ve satışlar için tek yetkili olduğu ve bu yetkinin tüm daire satışları bitinceye kadar devam edeceği, her bir dairenin reel satış değeri üzerinden %1 hizmet bedeli ödeneceği" kararlaştırılmıştır. Sözleşme tarihi itibariyle 6762 sayılı TTK ve 818 sayılı BK yürürlüktedir.

6762 sayılı TTK'nın 100. maddesinde ticaret işleri tellalı daimi bir surette bağlı olmaksızın, ücret karşılığında, ticari işlere mütaallik mukavelelerin akdi hususunda taraflar arasında aracılık yapmayı meslek edinen kimse olarak tanımlanmış olup davaya konu sözleşme davalının inşa ettiği binadaki bağımsız bölümlerin satış ve pazarlama yetkisinin davacıya verildiği niteliği itibariyle taşınmaz tellalığı sözkonusu olduğu ,bu nedenle BK nun 404.maddesine tabi sözleşmenin BK nun 126/4.maddesi uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabii olduğu hususunda tereddüt bulunmamaktadır.Davalı vekili Dairemizin iş bu davada verdiği 2017/286 Esas ve 2017/271

Karar sayılı kararı ile sözleşmenin niteliğinin ticaret işleri tellallığı sözleşmesi olduğunun tesbit edildiğini ileri sürmekte ise de anılan kararda böyle bir tesbit yer almayıp davanın her iki yanının ticaret şirketi olması ve uyuşmazlığın ticari işletmeyi ilgilendirmesi nedeni ile davanın asliye ticaret mahkemeleri'nin görev alanına girdiği,ticari nitelikde dava olduğunun tesbit edildiği anlaşılmakla ,ilk derece mahkemesinin eldeki davada ticari tellalık için öngörülen 1 yılık değil 5 yıllık zamanaşımının cari olduğu,davalı vekilinin zamanaşımı defiinin yerinde olmadığına ilişkin tesbiti yerinde bulunmuştur.Somut olayda sözleşmeye konu

binada bulunan beş adet daireden 2 nolu dairenin, 06/05/2013 tarihinde, 3 nolu dairenin, 27/12/2013 tarihinde, 5 nolu dairenin, 01/11/2012 tarihinde davalı şirket tarafından satıldığı taşınmazların davalı şirket tarafından satıldığı hususunda uyuşmazlık bulunmadığı ,davacı şirketin satış için tek yetkili olduğunun belirlenmesi nedeniyle davalı şirketin sözleşmenin feshinden evvel sattığı taşınmazlardan davacı şirketin hizmet bedelini talep hakkı bulunduğu sonucuna varılmaktadır.Taşınmaz tellallığı sözleşmesinde tellalın ücrete hak kazanabilmesi için asıl sözleşmesinin kurulması zorunlu olsa da davaya konu sözleşme ile davacının satışa tek

yetkili bulunduğu sözleşmeye aykırı olarak dairelerin davalı tarafından satıldığı anlaşılmakla ,tüm dairelerin satışı tamamlanıncaya kadar sözleşme geçerli olduğuna göre taleple bağlı kalınarak davanın kabulüne karar verilmesinde isabetsizlik görülmemiştir. Açıklanan nedenlerle, istinaf yoluna başvuran davalı vekilinin istinaf sebepleri yerinde olmadığından istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.