İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2021/1059 K.2023/1704

Davanın reddine ilişkin kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacılar vekili, Şişli Tapu sicil Müdürlüğü ... ada ... parselde kayıtlı arsa üzerine inşa edilecek ... Blok ... Kat ( Ana taşınmazın kot farkı ile ... Kata tekabül ettiği) ..., ..., ..., ... nolu 4 adet bağımsız bölümün satışı için alıcı ... AŞ (Yeni ünvanı ... AŞ) ile satıcı dava dışı ... Tic. AŞ (... İnş. AŞ) arasında 02.03.2016 tarihli noter tanzimli taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, satıcı şirket yetkilisi adına davalı ... Tic.

AŞ'nin sözleşmeyi imzaladığını, 25.10.2017 tarihli devir protokolü ile satış sözleşmesinden kaynaklanan her türlü hakkın davacılara devredildiğini, 26.10.2017 tarihinde satıcı ... AŞ yetkilisi olan davalı ...

AŞ tarafından dava konusu bağımsız bölümlerin tapuda davacılara devir ve tescil edildiğini, taşınmazların 14 aylık gecikme, eksik ve hatalı olarak 16.02.2018 tarihli yer teslim tutanağı ile teslim edildiğini, 20.09.2017 tarihli Noter tespit tutanağı ile taşınmazın eksiklerinin tespit edildiğini, satıcı ... İnş. AŞ'nin 28.11.2016 tarihinde alınan karar ve 05.01.2017 tarihli tescil ile şirketin tüm aktif ve pasiflerinin davalı ...

AŞ'ye devredildiğini, Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesinde en geç 31.12.2016'da teslim yükümlülüğünün olduğu, 31.06.2017 tarihine kadar teslim edemezse ofisin teslimine kadar KDV hariç teslim edilmeyen bölümün satış bedelinin %0,5 oranında gecikme cezası ödenmesinin karalaştırıldığını, 31.06.2017 ile 16.02.2018 tarihleri arasında 8 aylık cezai şart bedeli olarak 157-158 nolu bölümler için ...'ya 127.900-USD, 164-159 nolu bölümler için ...

AŞ'ye 127.900-USD toplamı 255.800-USD ödeme yapılması gerektiğini, 15.08.2018 tarihli ihtarnameye rağmen ödemenin yapılmadığını ileri sürerek, 255.800-USD'nin her ay için doğduğu günden itibaren avans faizi ile cezai şart alacağının tahsilini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili, davacı iddialarının doğru olmadığını, davacı şirket yetkilisi ve aynı zamanda davacı olan ...'nın şirkete verdiği 12.06.2017 tarihli yazı ile teslim tarihinden önce 15.06.2017 tarihinde ...

AŞ yetkilisi ...'e tam ve eksiksiz olarak yer teslim tutanağı karşılığı teslim edildiğini, davacı tarafça verilen yetkiye dayanılarak yapılan teslim sonrası davacının haksız menfaat sağlamaya çalıştığını, sözleşme 10. md gereğince tapunun iskan alınmış, kat mülkiyeti tapuları çıkartılmış ve ofisin "... ( kaba inşaat) teslim şeklinde tamamlanarak teslim edilmiş olmasını müteakip en geç 90 gün sürede verileceğinin kararlaştırıldığını, tapu tesliminin davacının da kabulünde olduğu gibi 26.10.2017 tarihinde gerçekleştiğini, iskanın teslim ile birlikte alındığını,

davacıların ofisi teslim aldıktan sonra dekorasyon çalışmalarını başlatarak ofisi kullanmaya başladıklarını, sözleşme 7.1 md. uyarınca ofisini alıcıya ... olarak teslim edileceği, alıcının dekorasyon ve tadilata başlamadan dekorasyon projesini onay için satıcıya veya bina yönetim kuruluna ibraz edeceği, projenin onaylanması üzerine en geç 6 ay içinde amacına uygun olarak kullanmak üzere ofisi tamamlamasının düzenlendiğini, davacının ofisi teslim alırken herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmeyip mevcut hali ile aldığını, cezai şart isteyemeyeceğini,

ofis dışı alanlarda hava muhalefeti vs nedeniyle küçük aksamaların olduğunu ancak teslime etiksinin bulunmadığını, davacının yaptırdığı tek taraflı noter tespitini kabul etmediklerini savunarak davanın reddini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI

Mahkemece, 02.03.2016 tarihli düzenleme şeklindeki Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi ve 25.10.2017 tarihli devir protokolü ile dava konusu ... Blok ...-...-...-... nolu taşınmazların satın ve devir alındığını, 8.6.2017 tarihli mail ile dekorasyon işlerinin dava dışı ... Mimarlık tarafından yapılacağının bildirildiğini, 12.06.2017 tarihli yazı ile ... imzalı belgede yer teslim tutanağını ...'ın imzaya yetkili olduğunun bildirildiği, ...'nın bu tarih itibariyle ...

AŞ nin münferiden temsile yetkili yönetim kurulu Başkanı olduğu, davalı tarafça ...

Mimarlığa gönderilen 13.06.2017 tarihli mailde yer tesliminin 15.06.2016 tarihinde yapılacağının bildirildiği, ... tarafından 14.06.2017 tarihli yazı ile ...'in proje sorumlusu olarak atandığı, tarafların yetkili temsilcileri arasında imzalanan 15.06.2017 tarihli yer teslim tutanağının düzenlendiği ve bu tarih sonrasında ofislerin dekorasyon işlemleri için yazışmaların yapıldığı, 19.06.2017 tarihinde iskanın alındığı, 26.10.2017 tarihinde tapuda devirlerin yapıldığı, 08.01.2018 ile 09.01.2018 tarihli maillerle bağımsız bölümlerin elektrik ve su kullanımının gerçekleştiği, teslim almadan elektrik ve su kullanımının mümkün olmadığı,

taşınmazların 15.06.2017 tarihinde ihtirazi kayıtsız teslim alındığı, 20.09.2017 tarihli noter tespitinde teknik değerlendirmenin olmayıp sadece fotoğrafların sunulduğu, davacılar tarafından sunulan 16.02.2018 tarihli yer teslim tutanağında ...

AŞ adının bulunduğu, altında imza ve kaşenin olmadığı, ... ismi altında vekaleten Av. ... isim ve imzasının bulunduğu, teslim eden kısmında davalı kaşesi ile isimsiz imzanın olduğu imzaların usulüne uygun atılmamış olduğu sözleşme 4.4 md uyarınca taşınmazların tesliminin 30.06.2017 tarihini aşması halinde bu tarihten teslime kadar geçen sürede teslim edilmeyen bölümlerin satış bedelinin %0,5 oranında aylık gecikme cezası ödeneceğinin düzenlenmiş olduğu ancak yer tesliminin 15.06.2017 tarihinde yapılmış olması nedeniyle cezai şart koşullarının oluşmadığına dayanılarak davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili.

16.02.2018 tarihli teslim tutanağının sözleşme 6.2 maddesine uygun olarak her iki tarafın temsil ve ilzama yetkili kişilerince yapılan hukuken kabul edilebilir tek tutanak olduğunu, tutanak aslının mahkemeye sunulduğunu, davalı tarafça beyanda bulunulmadığını, bu tutanağı davalı şirketi temsilen yönetim kurul üyesi ile davacıları temsilen vekaleten imza atılmış olup ihtirazi kayıtla teslim alındığını, tutanakta eksik kısımların belirtildiğini, mahkemece kabul edilen 15.06.2017 tarihli tutanakta ...'nın talimatı ile dava dışı ...

Mimarlık'a yer tesliminin yapıldığının TTK 372 md uyarınca şirket adına imza yetkisine haiz kişiler şirketin unvanı altına imza atabilir hükmü uyarınca ve Anonim Şirketi şirket yetkilisinin unvan ve kaşesi altına atacağı imza ile temsil edeceği sabit iken 16.02.2018 tarihli tutanaktaki vekil imzasının kabul edilmeyip başka bir AŞ yetki verildiğine ilişkin15.06.2017 tarihli yazı ve imzaya itibar edilmesinin hukuka aykırı olduğunu, Noter tespitinde teknik incelemeye gerek olmadığın eksikliklerin göründüğünü,

iskan ruhsatı alınmasının taşınmazın sözleşmeye uygun teslim edildiği anlamına gelmeyeceğini sözleşme 4.6 maddesinde iskanın alınmaması veya gecikmesinin ayrıca düzenlendiğini, elektrik aboneliğinin alınmış olmasının da teslim edildiği anlamına gelmediğini, 16.02.2018 tarihli teslim tutanağının sözleşmeye uygun tek tutanak olduğunu savunarak kararın kaldırılarak bilirkişi raporunda yapılan hesaplama doğrultusunda davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.

GEREKÇE

Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereği geç teslim nedeniyle gecikme cezası alacağının tahsili talebine ilişkindir. Satıcı ... AŞ ile alıcı ... AŞ arasında 02.03.2016 tarihinde düzenlenen noter tanzimli gayrimenkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi ile ...

Blok ...-...-...-... nolu bağımsız bölümlerin satışının yapıldığı, alıcının unvan değişikliği sonrası 25.10.2017 tarihinde davacılara devir protokolü ile devrettiği, 26.10.2017 tarihinde tapu devrinin davacılara yapıldığı sabittir.

Taraflar arasında düzenlenen 01.03.2016 tarihli sözleşmenin 4.4 maddesinde " Satıcının iş bu sözleşmenin 13. Maddesinde yer alan mücbir sebepler dışında en geç 31.12.2016 tarihine kadar ofisi sözleşmede belirtilen şekilde teslim etme yükümlülüğü vardır. Şayet teslim süresi 30.06.

2017 tarihini aşarsa satıcı bu tarihten ( 30.06.2017 ) itibaren başlamak üzere ofisin teslim edileceği tarihe kadar arada geçen süreye ilişkin olarak alıcıya KDV hariç teslim edilmeyen bağımsız bölüme ilişkin satışbedelinin %05 ( binde beşi ) oranında aylık gecikme cezası ödemeyi kabul beyan ve taahhüt etmiştir." ; sözleşme 7/1. Maddesinde" Sözleşme konusu ofis , işbu sözleşmenin muhtelif maddelerinde yazılı olduğu üzere alıcıya " "..."şeklinde tamamlanarak teslim edilecektir.

Alıcı ofisi fiilen teslim aldıktan sonra dekorasyon ve tadilat işlemlerine başlamadan önce hazırlanmış olan dekorasyon projesini onay için satıcıya veya Bina Yönetim kuruluna ibraz edecektir.

Dekorasyon projesinin satıcı tarafından onaylanmasını müteakip en geç 6 ( altı) ay alıcı amacına uygun olarak kullanmak üzere ofisi tamamlayacaktır. " 10. Maddesinde " Satıcı; alıcı'nın işbu sözleşmedeki mali yükümlülükleri başta olmak üzere tüm yükümlülüklerini eksiksiz ve süresinde yerine getirmiş olması şartıyla ofisin tapu ferağ takririni alıcıya her türlü takyidattan ari olarak , iskanın alınmış, kat mülkiyeti tapuları çıkarılmış ve ofisin "..." şeklinde tamamlanarak teslim edilmiş olmasını müteakip 90 gün içerisinde verecektir " hükmü bulunmaktadır.

Davacılar sözleşme 4.4. maddesi uyarınca ofislerin sözleşmede belirtilen şekilde 30.06.2017 tarihine kadar tesliminin gerektiğini, teslimin 16.02.2018 tarihinde yapılması nedeniyle gecikme cezası ödenmesini talep etmiş, davalı tarafça davacı şirket yetkili temsilcisi ve davacı olan ...'nın yazılı talimatı ile ... AŞ temsilcisi ...'e teslimin 15.6.2017 tarihinde itirazi kayıtsız olarak yapıldığı bildirilmiştir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık teslimin hangi tarihte yapıldığı ve gecikme cezası verilip verilmeyeceğine ilişkindir. Davacı tarafça sunulan 16.02.2018 tarihli yer teslim tutanağında 8 maddeden oluşan teslim belgesi düzenlendiği, aynı tarihli ofis katları mimari işler, elektrik tesisat işleri ve mekanik tesisat işleri check list tablosunun olduğu, altlarında teslim alan olarak ihtirazi kayıt şerhi ile ...

AŞ ve ... adı altında vekaleten Av. ... imzasının, teslim eden olarak ... AŞ adı altında kaşe ve imzanın bulunduğu anlaşılmaktadır.Davalı tarafça ibraz edilen 15.06.2017 tarihli teslim belgesi için 08.06.2017 tarihli mailde dava konusu yerlerin dekorasyonunun ... Mimarlık tarafından yapılacağının davalıya bildirildiği, 12.06.2017 tarihinde davacı ... imzalı yazı ile davalı tarafa ... Mimarlık 'ın yer teslim tutanağını imzalamaya yetkili olduğunun bildirildiği, ...

AŞ tarafından yetki ve temsil belgesinin sunulduğu, davacı tarafça bu belgeye itiraz edilmediği, 13.06.2017 tarihinde davalı tarafça ... yetkilisine 15.6.2017 tarihinde teslim yapılacağının bildirildiği, 14.06.2017 tarihli yazı ile ... Mimarlık tarafından ...'in proje sorumlusu olarak belirlendiği, 15.06.2017 tarihli 9 maddelik yer teslim tutanağında Teslim alan olarak ...

AŞ kaşesi üzerine ... tarafından atılmış imzanın, Teslim eden olarak davalı adına kaşe üzerine isim ve imzanın atılmış olduğu, 19.06.2017 tarihinde yapı kullanma izin belgesinin alındığı, 25.10.2017 tarihinde davacılara devir protokolünün düzenlendiği, 26.10.2017 tarihinde tapuda davacılara devrin yapıldığı anlaşılmaktadır.

Davacı ...'nın alıcı şirketi münferiden temsile yetkili olduğu, davalı taraf ile teslime yetkili kılınan ... şirketi ile aralarında dekorasyon ve imalat ,proje hususlarında yoğun iletişimin bulunduğu teslimden sonra malzeme ve şantiye alanı sağlanarak asansösör tahsis edildiği, 12.06.2016 tarihli yazı ile ... tarafından teslim tutanağını imzalamaya ... yetkilendirildiğine ilişkin imzalı yazının ...

AŞ tarafından davacıların iletişimini sağlayan ... tarafından davalıya mail olarak gönderilmesi ile davacıların talimatı ile 15.06.2017 tarihli teslim tutanağının düzenlendiği, bu durumda ... ' ın davacılar tarafından usulen yetkilendirildiğinin kabulü gerekir. Teslim, ihtirazi kayıt olmadan eksiksiz teslim alındı şeklinde yapılmıştır.

Davacı tarafça sunulan 16.02.2018 tarihli belgenin daha evvel usulüne uygun olarak yapılan teslimi ortadan kaldırmadığı,bu tutanakda konulan ihtirazi kaydın da davacıya gecikme cezası talep etme hakkı vermeyeceği sonucuna varılmaktadır.

Nitekim sözleşmenin 6. maddesindeki teslimin fiili teslim olduğu, satıcının ofisi fiili teslim için yazılı davet göndereceği, randevu tarihinde teslim tutanağının düzenleneceğinin kararlaştırıldığı, 7.1 maddesinde alıcıya ... olarak fiilen teslim alındıktan sonra dekorasyon ve tadilat işlemlerine başlamadan önce dekorasyon projesinin onaya sunulması gerektiği, 15.06.2017 tarihli yetki belgesi için teslime yetkilendirilen ticari vekil statüsünde bulunan ... mimarlık yetkilisinin fiili teslim sonrası dekorasyon projesini hazırlanıp sunduğu , onay alınması sonrasında dekorasyon ve iç yapıların yapımına başlandığı,

taşınmazın bütününe iskan onayının 19.6.2017 tarihinde alındığı, 26.10.2017 de tapu devrinin yapıldığı,esasen davacıların gecikme cezası talep ettikleri dönemde ... teslim aldıkları bağımsız bölümlerin dekorasyonunun tamamlandığı ,bağımsız bölümler teslim alınmadan dekorasyona başlanamayacağı, dekorasyonun yapılıp iskanın alınmış olması karşısında davacıya teslimin 15.6.2017 tarihinde yapıldığının kabulünün gerektiği, cezai şart için belirlenen 30.06.2017 tarihi aşılmadığından davacının gecikme cezası isteme koşullarının oluşmadığı sonucuna varılmaktadır.Davacılardan ... tarafından bizzat imzalanan ,

şirketi temsilen verilen teslim talimatının davalı şirkete gönderildiği ve şirketin hazırlanan projeleri onayından sonra bu işlemlerin yapılabildiği gözetildiğinde davacılar vekilinin teslim alanın temsil yetkisi bulunmadığı ,usulüne uygun yapılmayan teslim nedeniyle gecikme cezası ödenmesi gerektiği yolundaki istinaf nedeni dinlenebilir bulunmamıştır.

Açıklanan nedenlerle ;gecikme cezası talep etme koşulları bulunmadığı anlaşılmakla bu gerekçeyle davanın reddine ilişkin hükümde isabetsizlik görülmemiş ,istinaf nedenleri yerinde olmayan davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.