İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2021/1073 K.2024/120

Davanın reddine ilişkin kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında 08/03/2017 tarihli simsarlık sözleşmesi imzalandığını, müvekkilince sözleşmede yer alan dükkanın davalıya gösterildiğini, davalının düşüneceğini söyleyerek müvekkilinden süre istediğini, ancak davalıya gösterilen taşınmazın müvekkili devre dışı bırakılarak davalı tarafından kiralandığının öğrenildiğini, cevabı ihtarnamedeki davalı ifadesine göre dükkanın bir başka emlakçı aracılığıyla davalı tarafça taşınmaz malikinden kiralandığını, taraflar arasında imzalanan 08/03/2017 tarihli sözleşmeye göre, davalıya gösterilen taşınmazın 1 yıl içinde kendi şahsı,

ortağı veya çalışanı bulunduğu şirket ve şirket ortakları, temscilcisi olduğu şirketten franchise almak isteyen şahıs veya şirketler, şirketlerin ortak olduğu kuruluşlar ya da kan ve sıhrı hısımları ile arkadaşları, akrabaları kiraladığı takdirde aylık kira bedeli olan 12.000-TL'nin yıllık tutarı olan 144.000-TL'nin %12'si olan 17.280-TL+KDV'nin davalı tarafından müvekkiline hizmet bedeli olarak ödenmesinin kararlaştırıldığını, davalıya keşide edilen ihtarnameye rağmen ödeme yapılmadığını, davalının cevabi ihtarnamesinde 3.600-TL hak edebileceğinin belirtildiğini,

davalının kira sözleşmesindeki kira bedelinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, müvekkilinin taşınmaz malikinden kiralamayla ilgili herhangi bir yetki almasına gerek olmadığını, davalı aleyhine simsarlık ücret alacağı için 20.390-TL üzerinden İstanbul Anadolu ...

İcra Dairesinin ... esas sayılı dosyası ile takip başlatıldığını, davalının takibe haksız olarak itiraz ettiğini belirterek, davalının takibe yönelik itirazının iptali ile davalı aleyhine %20'den az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili; müvekkilinin Mart 2017 tarihinde kiralık iş yeri ararken internette bir ilan görerek davacı ile tanıştığını, davacının kendisine inşaatı henüz bitmemiş dükkan vasıflı bir taşınmaz olduğundan bahsederek yer gösterme tutanağını imzalattığını, davacının inşaat halindeki taşınmazı hızlıca gösterdiğini, müvekkilinin taşınmazı inceleme fırsatı bulamaması ve taşınmaz inşaat halinde olduğundan o gün kiralama işlemi yapmadığını, taşınmazın kiralanması için tek yetkili olduğu öğrenilen İnterno firması aracılığıyla aylık 2.500-TL üzerinden taşınmazın 01.05.2017 tarihinde kiralandığını, davacının kiralamada yetkisinin bulunmadığını,

davacının hile yaparak imzalattığı belgenin yerin gösterildiğine dair olduğunu ve kendisinin yetkili olduğunu söylediğini, hile nedeniyle müvekkilinin sözleşmeye dayalı bir yükümlülüğünün bulunmadığını, müvekkilince yetkili emlakçıya komisyon ödenmiş olup davacının atlatılmadığını, davacının yer gösterme tutanağına sonradan fahiş bir kira bedeli yazarak haksız kazanç sağlamaya çalıştığını belirterek, davanın reddi ile davacı aleyhine %20’den aşağı olmamak üzere kötü niyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece; taşınmaz maliki tarafından dava dışı şirkete verilmiş yetki sözleşmesi başlıklı belgeye göre dava dışı şirket haricinde bir şirket ile yetki sözleşmesi yapılmasının anlaşmaya aykırı olacağının anlaşıldığı, bu yetki sözleşmesinin tarihinin davacı şirket tarafından sunulan sözleşmeden daha önce olduğu, davacının yetkili olarak taşınmazı davalıya göstermediği, bu nedenle de ücrete hak kazanamayacağı sonucuna varıldığı, sözleşmenin ticari hayatın olağan akışına göre çok uzun bir süre ihtiva etmesi,

davacı tarafından ise bu sözleşmeden yaklaşık 6 ay sonrasında farklı bir şirket aracılığı ile taşınmazın kiralandığı gözetilmekle, hakkaniyet gereği davacının davalıdan ücret talep edemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddi ile koşulları oluşmadığından davalının kötü niyet tazminatı isteminin reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ

Davacı vekili; taşınmazın davalıya gösterildiğine dair bir uyuşmazlık bulunmadığını, dava dışı İnterno şirketi ile taşınmaz maliki arasında yetki sözleşmesi imzalanmasının dayanak sözleşmenin geçerliliğine etkisi bulunmadığı gibi söz konusu belgenin her zaman düzenlenmesinin mümkün olduğunu, taşınmazın sözleşme tarihinde inşaat halinde olduğu gibi kira sözleşmesinin imzalandığı tarih ile arasında 45 gün süre bulunduğu dikkate alındığında, davalının uzun süre sözleşme ile bağlı kalmasının beklenemeyeceği gerekçesinin yerinde olmadığını,

simsarlık sözleşmesi açısından taşınmaz maliki ile simsar arasında bir sözleşme bulunması ya da simsara yetki verilmesine gerek bulunmadığını, davalının simsarlık sözleşmesine aykırı davranışından doğan borçtan sorumluluğunun devam ettiğini, sözleşme gereği ücret alacağının 20.390-TL olduğunu belirterek, kararın kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili; davacının kiralama yetkisi olmadığı halde yeri kiralamaya çalışarak ve bu durumu müvekkilinden saklayarak hile yoluna başvurduğunu, bu nedenle davacı aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmesi gerektiğini belirterek, kararın bu yönden kaldırılarak davacı aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava, simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan ücret alacağının tahsili amacıyla başlatılan takibe yönelik itirazın iptali istemine ilişkindir. TBK'nın 520. maddesi uyarınca; simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı bir sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır.

Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Simsarlık sözleşmesi simsar ile sözleşme yapan arasında kurulur. Simsarlık sözleşmesi yapılabilmesi için malikin rıza ve simsara yetki vermesine gerek yoktur.

Somut olayda taraflarca imzalanan 08.03.2017 tarihli sözleşmede, sözleşme konusu taşınmazın kiralamak amacıyla görüldüğü belirtilmiş olup, taşınmazın aylık kira bedelinin 12.000-TL olarak gösterildiği, sözleşmede ayrıca ".. yukarıda adresleri yazılı gayrimenkuller ile tarafımıza mail yoluyla bildirilen gayrimenkullerden birini 1 yıl içinde şahsım, ortağı veya çalışanı bulunduğum şirket ve şirket ortakları, temsilcisi olduğum şirketten franchise almak isteyen şahıs veya şirketler, şirketin ortak olduğu kuruluşlar ya da kan ve sıhri hısımlarım ile arkadaşlarım ve akrabalarım satın aldığı takdirde, yukarıda yazılı satış bedelinin %3+KDV'sini,

kiraladığı takdirde yukarıda yazılı olan yıllık kira bedelinin %12+KDV'sini ve ayrıca buna ilaveten devir/hava parası olan yerlerde de devir/hava parası tutarının %10'u oranındaki hizmet bedelini, simsarlık ücretini ...'e ödemeyi kabul ve taahhüt ediyoruz .." şeklinde düzenleme yer aldığı, taşınmazın davacı tarafça davalıya gösterildiğinin, dolayısıyla hizmetin verildiğinin davalının kabulünde olduğu, ancak davalı tarafça davacının devre dışı bırakılması suretiyle taşınmazın başka bir simsar aracılığıyla 01.05.2017 tarihli kira sözleşmesiyle kiralanmış olduğu anlaşılmaktadır.

Sözleşmede, taşınmazın 1 yıllık süre içerisinde davacının şahsı adına kiralanması halinde davacı simsarın ücrete hak kazanacağı hüküm altına alınmıştır. Dolayısıyla taşınmaz davalı tarafından kiralanmış olmakla, simsarın ücrete hak kazandığının kabulü gerekmekte olup, davalının tacir olduğu da gözetildiğinde, sözleşmede kararlaştırılan bir yıllık sürenin çok uzun bir süre olması nedeniyle davacının ücret talep edemeyeceği gerekçesi yerinde değildir.

Diğer yandan yukarıda da belirtildiği üzere, simsarlık sözleşmesi yapılabilmesi için malikin rıza ve simsara yetki vermesine gerek de yoktur. Bu durumda davacı simsar, taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan 12.000-TL aylık kira bedeline istinaden yıllık 144.000-TL kira bedelinin %12+KDV'si olan 20.390,40-TL ücrete hak kazanmış olup, mahkemece davanın kabulü gerekirken yazılı gerekçeyle reddine karar verilmesi hatalıdır.

Ayrıca alacak likit olup davalı da itirazında haksız bulunmakla, davacı lehine icra inkar tazminatına hükmedilmesi gerekmektedir.

Açıklanan nedenlerle; davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddi doğru değil ise de, yapılan hata/eksiklik yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılarak "davanın kabulüne, karar sonucuna göre davalı vekilinin istinaf başvurusu hakkında bir karar verilmesine yer olmadığına" karar verilmiştir.