İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi E.2021/557 K.2023/1030

İlk derece Mahkemesinde yapılan inceleme sonucunda verilen karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dava dosyası incelendi:

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMASININ ÖZETİ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, müvekkili ile davalı arasında 6 adet taşınmazın satış vadi sözleşmesi akdedildiğini, ... projesinde ... blok ... kat ..., ..., ..., ..., ..., ... nolu dairelerin bulunduğu 6 katın tamamını satın aldığını, toplam olarak 6.675.994,71 TL ödediğini, sözleşmeye göre taksitlendirilen bedelin tamamına yakının ödendiğini, 2018 yılı sonunda tamamlanacağını, belirlenen taksitlerin ödenmesi ile,

tapu tesliminin yapılacağını, davalının 15.01.2018 tarihinde teslim ettiğini, davacının maket ve vaziyet planındaki taahhütlerini yerine getirmediğini, davalıya ihtarname çekildiğini, dairelerin 15.01.2018 tarihinde müvekkili şirkete teslim edildiğini, taşınmazların plan ve projeye uygun olduğu görülerek teslim alındığını, proje ve makette bulunan metro istasyonun taşınmazın bulunduğu alanda olmadığının görüldüğünü, davacının taşınmazları eksik ve ayıplı olarak teslim ettiğini, davacıya ayıplı teslim nedeni ile taşınmazın bedelinde indirim yapılmasının talep edildiğini, davalının mağduriyeti gidermediğini,

bu nedenle istanbul 6. Sulh Hukuk Mahkemesinde 2018/9 D.iş dosyası ile tespit davası açıldığını, bilirkişi raporu alındığını, müvekkilinin taşınmazları iş yeri olarak kullanmak için satın aldığını, bu nedenle taşınmazda metro istasyonun olmaması nedeni ile müvekkilinin mağdur olduğunu bu nedenle taşınmazların bedellerinde indirim yapılmasını talep ettiklerini belirterek,

toplam satış fiyatı 6.675.994,71 TL nin 6.080.017.71 TL sinin ödenmiş olması bakiye kadar 595.977 TL ödemesinin durdurulmasına dair ihtiyati tedbir kararı verilmesine , bilirkişi tarafından yapılacak hesaplanma sonucunda fazla çıkması halinde arttırılmak üzere ( tam ve kesin olarak belirlenebilmesinin mümkün olduğu anda arttırılmak üzere ) şimdilik 10.000 TL değer kaybının teslim tarihinden (15.01.2018 ) itibaren bankaların mevduata uyguladığı , en yüksek faizi ile birlikte satış bedelinden tenziline satış bedelinden tenzil talebinin kabul görmemesi halinde davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle, müvekkili şirketin davacı ile yaptığı sözleşmeye ve mahal listesine uygun olarak taşınmazı teslim ettiğini, sözleşme ve mahal listesi dışında yükümlülüğünün olmadığını, projede yaşamın başladığını, davacının taşınmazın teslim tutanağı ile aldığını, Yapılan ek protokol ile de eksik listesine şerh etmekle yükümü olduğunu kabul ettiğini, davacının teslim alırken itirazı kayıt koymadığını, taşınmazı teslim aldığını, davacının tacir olduğunu ve basiretli olması yükümlülüğü nedeni ile imzası ile bağlı olduğunu, şirketçe proje de metronun olacağına dair bir vaat bulunmadığını,

Sadece vaziyet planında metro işareti gösterildiğini, işaretin konulma amacının, metroya yakın olan konumun gösterilmesi olduğunu, bu noktadan ileride metroya yaya bağlantısı yapılacak olması, yapılacak yaya bağlantısının proje ye en yakın yer olan Galatasaray Metro tünelinden başlayacak bir üst geçit ile sağlanacak olduğunu, yaklaşık 700 mt lik bir yürüyüş ile belirtilen noktaya ulaşım sağlanacağını, davacının tüm ödeme yükümlülüklerini yerine getirdiğine dair iddialarının gerçeğe aykırı olduğunu, davacı tarafın sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin, bedellerini aksatmadan ödeyerek,

yükümlülüğünü yerine getirdiğini beyan ettiğini, bu iddianın gerçeğe aykırı olduğunu, davacı taraf senet ödemelerini yapmamakta olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ

İlk Derece Mahkemesi 14/09/2020 tarih 2018/305 Esas - 2020/405 Karar sayılı kararında. "Dava ; ayıp ifa nedeniyle satım bedelinin indirimi davasıdır.

Davacı; davalı ile yaptıkları satış vaadi sözleşmesi gereğince, davalıdan 6 adet bağımsız bölüm satın alındığını, sözleşme sırasında proje ve makette bulunan metro istasyonunun taşınmazın bulunduğu alanda olmadığının anlaşıldığını, bu hususun değişik iş dosyası ile de tespit ettirildiğini beyanla, satış sözleşmesinden indirim yapılmasını talep etmiş, davalı ise davanın reddini savunmuştur.

Taraflar arasında 2014 yılında taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin yapıldığı hususu çekişmesizdir. Çekişme; satış vaadi sözleşmesi sırasındaki vaziyet planında M harfi ile gösterilen yerde metro hattının bulunmamasının davalının kusuru olup olmadığı noktasındadır.

Her ne kadar davacı tarafından mahalinde keşif yapılması talep edilmiş ise de davacının iddia ettiği yerde metro istasyonunun bulunmadığı hususu taraflarca çekişmesiz olup dosya arasına alınan bilirkişi raporlarında da bu hususun aksi belirtilmediğinden keşif yapılmasına gerek görülmemiştir. Bu çerçevede İstanbul 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/9 D.İş sayılı dosyasındaki rapor ve mahkememizce alınan bilirkişi raporları ile tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde.

Davalının sunumunu yaptığı vaziyet planında M harfi ile gösterilen yerde köprü şeklinde araç yolunun bulunduğu, dolayısıyla davalı tarafından taşınmazların metroya komşu olacağına dair bir vaatte bulunulmadığı, esasen davacı tarafça talep edilen delil tespiti dosyasında da bu hususun tespit edildiği, kaldı ki 15/01/2018 tarihinde taraflar arasında düzenlenen Ek Protokolün 1. maddesinde alıcının taşınmazı sözleşme ve eklerine uygun biçimde teslim aldığının yazıldığı, tacir olması sebebiyle basiretli davranma yükümlülüğü olan davacının çekince koymadan imzaladığı bu protokol ile bağlı olduğu,

esasen hem delil tespiti dosyası hem de mahkememizce alınan bilirkişi raporlarından anlaşıldığı üzere davalının sözleşmeye aykırı ifasının da bulunmadığı hususları birlikte değerlendirildiğinde davanın reddine dair aşağıdaki gibi hüküm tesis etmek gerekmiştir."gerekçesi ile, Davanın REDDİNE, karar verilmiş ve karara karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle, davalı tarafça müvekkili şirkete sunulan vaziyet planında yer alan "m" işaretinin metro anlamına geldiği ihtilafsız olduğunu ancak davaya konu taşınmazların kapsamlı bir şekilde incelendiğinde söz konusu metro işaretinin yerinde araç yolunun bulunduğu dolayısıyla da davalı tarafça inşa edilen yapılarda, taraflar arasında düzenlenen sözleşmeye aykırılığın bulunduğu bu sebeple de ayıplı ifanın söz konusu olduğunu,

Müvekkili şirket ile Davalı ... San. Tic.

A.Ş. 'i arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedilmiş olup müvekkili şirketin bu sözleşmeden doğan yükümlülüklerinin hepsini düzenli olarak yerine getirdiğini ancak davalı şirketin davaya konu taşınmazları taraflar arasında düzenlenen sözleşmeye uygun olarak inşa etmediğini; bu taşınmazlarda, davalı şirketin taraflar arasında düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine binaen hazırladığı tanıtım, maket ve vaziyet planında "M" harfi ile gösterilen metro istasyonuna yer verilmediğini;

dolayısıyla ilgili taşınmazların eksik ve ayıplı olarak teslim edilmeye çalışıldığını, Yerel Mahkemece düzenlenmesi istenilen Bilirkişi Raporlarında ve İstanbul 6. Sulh Hukuk Mahkemesi' nden 2018/9 D.İş sayılı dosyadan yaptırdıklerı bilirkişi incelemesi raporununda da makette "M" harfinin bulunduğunun ve bunun metro anlamına geldiğinin ihtilafsız hale geldiğini, bununla birlikte işaretin bulunduğu yerde araç yolu olduğunun sabit olduğunu, taşınmazın projeye uygun olmadığını ve müvekkiline vaat edilen özellikleri barındırmadığını,

İstanbul 6. Sulh Hukuk Mahkemesi' nin 2018/9 D.İş sayılı dosyasından yaptırdıkları bilirkişi incelemesi raporunda vaziyet planında yer alan "M" işaretinin yerinde araç yolu olduğunun, yani tren yolunun olmadığının tespit edildiğini, mahkemece atanan bilirkişilerin de bu rapora atıf yaparak vaziyet planında "M" işaretinin yer aldığı dolayısıyla metro istasyonunun olması gerektiğini ancak bulunmadığını atfen tespit ettiklerini, bu durumda davalının inşaatı makete, vaziyet planına ve sözleşmeye uygun olarak tamamlamadığının, eksik ve ayıplı ifada bulunduğunun ortaya koyulduğunu,

Tacir kişinin basiretli davranma yükümlülüğünün faaliyet gösterdiği alan ile sınırlı olduğunu, dolayısıyla müvekkili şirket'in faaliyet gösterdiği alana göre göstermesi gereken bütün özeni gösterdiğini, basiretli davranma yükümlülüğünü yerine getirdiğini, müvekkili şirketin, uzun yıllardır alanında faaliyet gösterip verdiği hizmet ile bilinirlik kazandığını, daha önce yaptığı işlerde de kendisinden beklenen özeni ve bütün yükümlülükleri yerine getirdiğini;

davaya konu hukuki uyuşmazlıkta da kendisinden beklenen özen yükümlülüğünü yerine getirdiğini, aynı zamanda sözleşmeden doğan bütün yükümlülükleri de belirlenen şekliyle eksiksiz olarak ifa ettiğini ancak davalı şirket sözleşmeden doğan borcunu ifa ederken taraflar arasında anlaşılan ve davalı tarafça müvekkili şirkete sunulan tanıtım, maket ve vaziyet planlarında yer alınandan farklı olarak eksik ve ayıplı ifada bulunduğunu;

müvekkil şirketin inşaat sektöründe yer almadığından dolayı kendisinden hizmet verip faaliyet gösterdiği alandan beklenecek şekilde özen gösterip basiret yükümlülüğünü yerine getirerek incelemede bulunduğunu ve ayıplı ifayı fark etmediğini; daha sonra yapılan kapsamlı inceleme sonucunda bu ayıbı fark edip vakit kaybetmeden davalı tarafa Beşiktaş ...

Noterliğince düzenlenen 15.01.2018 tarih, ... yevmiye numaralı ayıp ihtarını yollayıp taşınmazların sözleşmede ve vaziyet planında belirlenen şekliyle teslim edilmesi hususunda ihtarda bulunduğunu ancak davalı tarafın söz konusu ayıbı gidermediğinden istinafa konu davayı açma zaruretinin hasıl olduğunu; dolayısıyla takdiri dairemizde olmak üzere müvekkili şirket İnşaat sektörüne hakim olsaydı davaya konu taşınmazları dilediği gibi ve daha maliyetli şekilde kendisinin inşa edeceğini;

bu sebeple müvekkil şirketin inşaat sektöründe yer almadığı dolayısıyla inşaat sektöründe yer alan bir tacirden beklenen özen yükümlülüğünün kendisinden de beklenmesinin adil olmayacağını, Satım sözleşmesine esas teşkil eden vaat edilmiş özellikler dikkate alındığında bağımsız bölümlerde değer kaybı söz konusu olduğunun sabit olup amir yasa hükümleri gereğince ayıplı ifa karşısında bedelde indirime gidilmesine yönelik şartların oluştuğunu, Vaziyet planına ve vaat edilene aykırı olarak inşa edilen yapıda sözleşmede belirlenen hükümler dikkate alındığında değer kaybının söz konusu olacağını dolayısıyla da müvekkili şirketten,

taraflar arasında kararlaştırılan bedelin aynen ödenmesinin beklenmesinin hakkaniyete aykırı olacağının ortada olduğunu.

Yerel Mahkemenin talebi üzerinde bilirkişilerce hazırlanan raporda davaya konu yapıda, vaziyet planında yer alan "M" -metro istasyonu işareti- harfinin varlığına rağmen bir metro istasyonunun olmadığının tespit edilmiş olup buna rağmen vaziyet planına aykırı inşa edilen yapının değer kaybının olmayacağına tespiti kendi içerisinde çelişmekte olup ilgili bilirkişilerin yerinde keşif ve kapsamlı inceleme yapmadan sundukları eksik rapor dolayısıyla Yerel Mahkemenin davanın reddine karar vermesinin yasa ve usule aykırı olduğunu, Davalının inşaatı müvekkile tanıttığı şekilde üretmediği,

"M" işaretinin olduğu yerde araç yolu olduğu ve metronun olmadığı subuta erdiğine göre bu durumda değer kaybı olmayacağı ve davanın reddine karar verilmesinin Yargıtay'ın yerleşik görüşlerine aykırı olduğunu, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi' nin 2017/4681 E. 2018/8318 K. ve 18.12.2018 tarihli kararının.

"Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden; davacının dava dilekçesindeki projeye aykırılıkların eski hale getirilmesine yönelik diğer taleplerinin reddine karar verilmişse de bu hususta alınan bilirkişi raporu yetersiz olup, mahkemece dava konusu anataşınmaza ait onaylı mimari proje,

yönetim planı ve vaziyet planı mahallinde uygulanarak davacının her bir talebi hakkında somut ve gerekçeli rapor aldırılarak sonucuna göre hüküm kurulması ve varsa eski hale getirilen yerler hakkında davanın konusuz kaldığı da gözetilmesi gerekirken eksik inceleme ve yetersiz araştırmaya dayanan bilirkişi raporu doğrultusunda karar verilmesi doğru görülmemiştir." şeklinde olduğunu, Yargıtay'ın 15. Hukuk Dairesi 2015/6306 E. 2017/86 K. Ve 10.01.2017 Tarihli kararının.

"Bu durumda mahkemece hükme esas alınan raporu düzenleyen teknik bilirkişiden alınacak ek raporla davalı yüklenicinin her iki genel fiyat teklifi başlıklı sözleşme niteliğindeki belgelerle üstlendiği sözleşme kapsamındaki işlerden eksik ve kusurlar dikkate alınarak ve düşülmek suretiyle gerçekleştirdiği imalâtların fiziki gerçekleşme oranı tespit ettirilip bu oranın 15.400,00 + KDV toplam iş bedeline uygulanmak suretiyle hak edilen iş bedeli hesaplattırıldıktan sonra yapılan toplam 8.000,00 TL ödeme ile mukayese edilmek suretiyle varsa ödenmeyen iş bedeli veya fazla ödenen bedelin istirdadına karar verilmesi gerekirken bu husus gözden

kaçırılarak eksik inceleme ile yazılı miktarda istirdada karar verilmesi doğru olmamış, bozulması uygun görülmüştür." şeklinde olduğunu, İşbu Yargıtay kararları doğrultusunda da; hüküm kurma yönünden yetersiz olan bilirkişi raporlarının hükme esas alınmasının hakkaniyete aykırı olduğunu, Yerel Mahkemenin karar vermeden önce Bilirkişilere daha kapsamlı bir rapor düzenletip ortaya çıkan değerlendirme sonucunda hüküm kurması gerektiğinin ortaya konulduğunu;

bu sebeple de söz konusu Yargıtay kararlarında değinilen kararlar gibi istinafa konu davalarının da eksik inceleme sebebi ile hakkaniyete aykırı karara bağlandığı kanaatinde olduklarını, Taraflar arasında akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri gereğince davalı tarafından sözleşmenin kurulmasına esas teşkil eden satıma konu taşınmazda sahip olması gerekli olan ana unsurlarından birinin bulunmadığı, inşaatta kusur ve eksikliklerin olduğu ve yasal ile mali mevzuata aykırılıkların bulunduğu dolayısıyla da sözleşmeye aykırı işler ve gecikmeler bulunduğunu, bu sebeple de ayıplı ifanın mevzu bahis olduğunu, İleri sürerek,

istinaf başvurularının kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, yargılama gideri ile vekalet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına, karar verilmesini talep etmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ

HMK'nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık görüldüğü takdirde ise resen gözetilmek suretiyle yapılmıştır. Dava; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan edimin ayıplı ifa edildiği iddiasına dayalı olup, davacı tarafından ayıp nedeniyle bedel indirimi talep edilmiştir. Mahkemece davanın reddine dair verilen karara karşı davacı vekilince süresinde istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

Taraflar arasında; ... Projesi ... blok ... katta yer alan altı adet bağımsız bölümün davacıya satışına dair satış vaadi sözleşmesi yapıldığı, davacı tarafından 6.080.017,71-TL ödeme yapıldığı, dava tarihi itibariyle bakiye 595.977,00-TL borç kaldığı, davalı tarafından bağımsız bölümlerin 15/01/2018 tarihinde davacıya fiilen teslim edildiği uyuşmazlık konusu değildir.

İstinaf önüne gelen uyuşmazlık; satış vaadine konu bağımsız bölümlerin bulunduğu projenin vaziyet planında yer alan "M" işaretinin, davalının davacıya projede metro istasyonu bulunacağını taahhüt ettiği anlamına gelip gelmeyeceği, vaziyet planındaki alan içerisinde metro istasyonu bulunmamasının ayıplı ifa olup olmadığı, semende indirim seçimlik hakkının kullanımı koşullarının oluşup oluşmadığı hususlarındadır.

Mahkemece dava konusu taşınmaz başında yaptırılan delil tespitine ilişkin dosya, tapu kayıtları, ruhsat, proje ve imar bilgileri celbedilmiş, inşaat projesine ruhsat alındığı dönemde bu mevkide bir metro hattının veya buna ilişkin planın bulunup bulunmadığı İBB'den sorulmuş, mali müşavir, mimar, inşaat mühendisi ve gayrımenkul değerleme uzmanından oluşan bilirkişi heyeti vasıtasıyla inceleme yaptırılarak kök rapor, davacı itirazları üzerine ek rapor alınmıştır.

Dosyadaki belgelere, duruşma sürecini yansıtan tutanak ve gerekçe içeriğine göre, mahkemece ihtilafın doğru olarak tanımlandığı, kanunun olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği; taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmelerinde bağımsız bölümleri kapsayan proje alanı içerisinde metro istasyonu bulunacağına dair bir taahhüt bulunmadığı, yine delil tespiti raporu ile mahkemece yaptırılan inceleme sonucu alınan bilirkişi heyet raporu kapsamından, mahallinde görülen proje maketinde "M" işareti bulunmadığı gibi, metro istasyonu binası, yahut tren yolu da gözükmediği,

taraflarca imzalanan vaziyet planında "M" işaretinin bulunduğu yerde de tren yolu veya istasyon binasına benzer herhangi bir yapı bulunmadığı, hem maket hem de vaziyet planında bu yerde köprü şeklinde araç yolu bulunduğunun tespit edildiği, davacının dava dilekçesinde proje ve makette metro istasyonu yer aldığına yönelik iddiasının ispat olunamadığı, vaziyet planında görünen "M" işaretinin tek başına, davalının davacıya bu alanda metro istasyonu bulunacağını taahhüt ettiğini göstermeyeceği, davacının, davalı tarafından bu yönde taahhütte bulunduğunu ispata yarar başkaca delil sunmadığı,

davacının bağımsız bölümleri 15/01/2018 tarihinde herhangi bir itiraz ileri sürmeksizin ayıpsız, noksansız, sözleşme eklerine uygun şekilde teslim aldığına dair teslim tutanaklarını imzalamış olduğu, bu çerçevede TBK'nun 219/1 maddesi koşullarının oluştuğunun ispat olunamadığı, aksi yöndeki istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı, ilk derece mahkemesi hüküm ve gerekçesinde davacı vekilinin istinaf nedenlerinin ayrıntılı olarak karşılandığı,

yasa ve usule aykırılık bulunmadığı gibi kamu düzenine aykırılık da tespit edilmediği anlaşılmış olup, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK 353/1-b1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.