İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi E.2021/1347 K.2025/157

Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ

Dava; taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı ve eksik işler bedelinin tahsili talebine ilişkin olup, mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen karara karşı davalılar vekili tarafından istinaf talebinde bulunulmuştur.Davacı arsa maliki vekili; taraflar arasında, Kadıköy ...

Noterliği'nin 25/01/2005 tarih ... yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinin akdedildiğini, davalı ...'nun sözleşmeyi kefil sıfatı ile imzaladığını, sözleşme ile yapılacak villaların %30'unun arsa sahibine, %70'inin yükleniciye ait olmasına karar verildiğini, davalı şirketin hiçbir haklı nedene dayanmadan;

projeleri ve inşaat ruhsatının arsa sahiplerince kendilerine hazır olarak teslim edilmiş olmasına rağmen, işi sözleşmede öngörülen 24 aylık sürede tamamlamadığını, bu durumun 15/09/2007 tarihli durum değerlendirme raporu ile sabit olduğunu, sözleşmenin 9/C maddesinde, villaların inşaatının süresinde bitirilmediği takdirde, ilk 6 aylık için villa başına her ay 1.000,00 USD, ikinci 6 ay için 1.500,00 USD 'nin arsa sahiplerine müteahhit firma tarafından ödeneceği, ödemede temerrüte düşülmesi halinde ABD doları bazında %1 ve TL bazında da %10 gecikme faizinin uygulanacağının kararlaştırıldığını,

inşaatın bitirilmesi için 4 yıl daha beklenmesine rağmen işin bitirilmemesi üzerine. Beyoğlu ... Noterliği'nin 21/03/2011 tarih ... yevmiye nolu ihtarnamesinin davalıya gönderilerek o tarihte tahakkuk eden 562.800,00 USD gecikme tazminatının ödenmesini talep ettiklerini, davalı tarafın ise Kartal ...

Noterliği'nin 06/04/2011 tarih ve ... nolu ihtarnamesi ile verdiği cevapta, inşaatın tamamlanmış olduğu, hiçbir eksiğinin bulunmadığı, imar planı olmaması nedeniyle iskan alınamadığını öne sürdüğü, sözleşmeye göre inşaatın anahtar teslim olması ve iskanın yüklenici tarafından alınması gerektiği kararlaştırılmışken davalının yapı kullanma izin belgesinin alınması için gerekli müracaatları yapmamış olduğunu, ...

Şirketi tarafından onaylanmış bir belgeye göre işin %100 seviyede tamamlanmasının ancak 2011 yılında gerçekleşmiş olduğunu, yapı kullanma izin belgesinin de taraflarınca 26/12/2011 tarihinde alınarak kat mülkiyetinin kurulmuş olduğunu, davalıya eksik işleri tamamlanması ve gecikme tazminatı ödemesi için yeniden ihtarname gönderildiğini ve taşınmazlarda hali hazırdaki eksik işlerin tamamlanmasının,

detaylıca belirtilen ayıplı işlerin giderilmesi ve gecikme tazminatının ödenmesinin talep edilmesine davalı tarafından 2003/1246 sayılı imar iptal davasının kararını öne sürerek imar planlarının iptal edildiğinden bahisle haksız olarak taleplerine itiraz edildiğini, davalılar tarafından inşaattaki gecikmenin hukuki dayanağı olarak gösterilen imar iptal kararının 2003 tarihli olduğunu, sözleşmeye konu arsanın inşaat ruhsatının alınıp davalı yükleniciye inşaat yapım aşamasında inşaat çalışmalarına ara verme zorunluluğu doğuran herhangi bir belediye veya mahkeme kararı ile mühürlemenin söz konusu olmadığını,

kendi imkanları ile mevcut eksiklikleri gidermek zorunda kaldıklarını belirterek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile inşaatın gecikme tazminatının 7.500,00 USD'lik kısmı için fiili ödeme tarihindeki Merkez Bankası döviz alış kuru üzerinden hesaplanacak TL karşılığının, gecikme tazminatı faizinin 1.000,00 USD'lik kısmının fiili ödeme tarihindeki Merkez Bankası döviz alış kuru üzerinden hesaplanacak TL ile, eksik yapı işleri için 10.000,00 TL'nin, davacı tarafından ödenen 13.712,00 TL'nin ihtarname tarihi olan 21/03/2011 tarihinden işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı tarafça davaya cevap verilmemiştir. Mahkemece 01/03/2021 tarihli karar ile; sözleşmeye göre işin bitim tarihinin 01/01/2005 tarihinden itibaren 24 ay olarak kararlaştırıldığı, davacının gecikme tazminatı olarak 7.500,00-$, gecikme tazminatının faizi olarak 1.000,00-$, eksik yapı ve elektrik işleri için ise toplamda 23.752,00-TL talep ettiğini, bilirkişi raporlarının gerekçeli, bilimsel ve denetime açık olmakla hükme esas alındığını,

sözleşme ve teknik şartname gereği yapılmayan natamam işlerin bedelinin 212.000,00-TL olarak belirlendiği. ancak eksik işler içerisinde sayılan 47.000,00-TL'lik tenis kortu yapımının teknik şartnamede bulunduğu lakin kortun nereye yapılacağının vaziyet planında belirtilmediği,

bilirkişilerce keşifte de kort için ayrılmış ya da ayrılacak herhangi bir mahallin sitenin yerleşimi içerisinde bulunmadığı tesbit edilmekle tenis kortu yapım bedelinin eksik iş olarak değerlendirilmediği ve hesaba katılmadığını, diğer bir eksik iş bedeli olan 50.000,00-TL'lik arıtma tesisi bedelinin ise her ne kadar dosya içerisinde de bulunan İski yazı cevabından da anlaşılacağı üzere;

davaya konu inşaat için atık su kanal bağlantısının yapılmış ise de bunun davanın tarafları arasındaki sözleşmede yazılı olan arıtma tesisi yapılması maddesini ilga etmeyeceği, zira arıtma tesisi yapımının hem teknik şartnamede hem de vaziyet planında bulunduğu,

arıtma tesisinin yapım bedelinin eksik işler içerisinde değerlendirildiğini, bu durumda davaya konu eksik iş bedellerinin ve kalemlerinin neticeten sosyal tesis tefrişi ve spor malzemeleri bedelinin 40.000,00-TL , sosyal tesis sauna , soyunma odası yapım bedeli 35.000,00-TL , 150KW Jeneratör ve bağlantı kabloları bedeli 20.000,00-TL ve 2 adet havuz ve mekanik tesisat malzemeleri bedeli 20.000,00-TL olmak üzere toplam 115.000,00-TL olduğu,

bu bedele arıtma tesisi bedeli olan 50.000,00-TL eklenerek neticeten eksik kalan işler bedelinin 165.000,00-TL olarak kabul edildiğini, bu bedelin tüm villaların(28 adet) ortak alan ve rekreasyonu için yapılan ve yapılacak olan imalatlar olup, sözleşme gereği davacı tarafa düşecek villa sayısı 3,83 olmakla 165.000*3,83/28=22.569,64-TL eksik işler bedelinin davacının davalılardan talep edebileceği miktar olabileceği, 28/12/2019 tarihinde iskan başvurusunda bulunulduğu ancak gerekli harcın yatırılmaması ve eksik evrak sebebiyle dosya arşive kaldırıldığı, daha sonra 30/03/2011 tarihinde tekrar iskan başvurusunda bulunulduğu,

bu durumda 28/12/2009 tarihinde inşaatın iskana hazır hale getirildiği , imar değişikliği için incelenmesi gereken zaman aralığının 25/01/2005 ila 28/12/2019 tarihleri arası olduğu, Çekmeköy Belediyesinden gelen yazı cevaplarında.

Ömerli Beldesi 1. Etap İmar planının 29/12/2006 tarihinde iptal edildiği ve tekrar yürürlüğe girdiği tarih olan 27/07/2012 tarihine kadar herhangi bir imalatın, davaya konu inşaatta yapılmamış olmasının gerekeceği oysa inşaatın gerçekleştirilmemiş olması gereken zaman aralığında 28/12/2009 tarihinde iskan başvurusu yapıldığı, 25/01/2005 tarihinde sözleşmesi imzalanan inşaat için 28/12/2009 tarihinde iskan başvurusu yapılabilmesi için yasak olduğu iddia edilen zamanlarda da davalı tarafından çalışma yapılmış olması gerekeceği, inşaat yasağı süresince de davalının yaşanan gecikmeden sorumlu olduğu,

davada talep edilen alacak kalemlerinin, davalı tacirin mahvına sebep olup olmayacağı yönünden ise davacının talebini artırmamış olması ve dava değeri göz önüne alındığında her hangi bir değerlendirme yapılmadığı, sonuç olarak; ilk iskan başvurusu tarihi olan 28/12/2009 tarihi baz alınarak yapılan hesaplamada; davacının, davalılardan 194.925,00-$ gecikme tazminatı ve 117.864,65-$ gecikme tazminatı faizi alacağının bulunduğu ve bu kalemler yönünden açılan davanın taleple bağlı kalınarak kabulüne karar verildiği, eksik yapı işleri ve elektrik işleri bedeli yönünden ise davanın kısmen kabulüne karar verildiği, gerekçesi ile;

davanın kısmen kabulü ile ( taleple bağlı kalınarak ) 7.500 USD gecikme tazminatının ve 1.000 USD gecikme tazminatı faizi bedeli olmak üzere toplam 8.500 USD'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, 22.569,64 TL eksik yapı ve elektrik işleri bedelinin 06/04/2011 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiştir.Davalılar vekili istinaf dilekçesi ile;

davalı Hanifi Mutlu 'nun müşterek ve müteselsil olarak sorumlu tutulmasının hukuka aykırı olduğunu, kefalet sözleşmesinin geçerliliği için aranan şartların bulunmadığını, statik, mekanik, elektrik projelerine ilişkin hükümlerin bulunduğu protokolde herhangi bir imzası bulunmadığını, dolayısıyla bu davalı yönünden davanın reddinin gerektiği, inşaat sözleşmesinde ...'nun müşterek ve müteselsil kefil sıfatıyla sözleşmede yer aldığını; ancak Hanifi Mutlu hakkındaki sorumluluğun azami miktarının belirtilmediği,

eşin rızasının alınmadığı ve el yazısı ile sorumluluğa ilişkin beyanda bulunmadığını, kanunda kefalet sözleşmeleri için aranan şartların sağlanmadığını, eksik işler bakımından esas altına alınan protokolde de davalı ...'nun herhangi bir imzasının ve kabule ilişkin irade beyanının bulunmadığını, imar planının iptal edildiği tarihte iskan başvurusunun yapılmış olması gerekçesine dayanılarak davalıların gecikme tazminatından sorumlu tutulması kabul edilebilir olmadığını,

davalı şirketin tüm riskleri göze alarak imar planının iptal edildiği bir süreçte inşaata devam etmesi ve kendisine kusur atfedilemeyecek olmasına rağmen sözleşmeye bağlılığını açıkça ortaya koymasının müvekkil aleyhine yorumlanmasının hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, imar planı değişikliğinde dahi inşaatın yeni plana uygun şekilde tadil edilmesinin en az 6 ay olacağının dikkate alınmadığını, imar planının iptal edildiği süreçte ilgili belediyece inşaatın durdurulduğu sürelerin incelenmediğini, bu hususlara ilişkin zabıta tutanaklarının celp edilmediğini, dava konusu taşınmazlardan,

davacının 442/1198 hisseye sahip olduğu c2 no'lu villa aralık 2019'da üçüncü kişiye satılarak devredilmiş olup; bu taşınmaz bakımından davacının talep hakkının da üçüncü kişiye devredildiğinin mahkemece dikkate alınmadığını, devire ilişkin olarak 09/01/2020 tarihli duruşmada mahkemeye bilgi verdiklerini, mahkemece güncel tapu kayıtları talep edilmiş ise de; yerel mahkemenin devirden önceki hisse oranına göre hesaplama yapılan rapordaki değerleri aynen hükme aldığını; üçüncü kişiye devredilen taşınmaz hissesinin davacının talep hakkından düşülmediğini, iskan alınmasının inşaat süresinin bitiş tarihi kabul edilerek,

tazminat için esas kabul edilmesine itiraz ettiklerini, sözleşmenin 9. Maddesinin b bendine göre; inşaat süresine iskan ruhsatı alınması veya başvurunun yapılmasının dahil edilmediğinin görüldüğünü, gecikme tazminatı için esas alınacak maddi olgunun inşaatın bitirilmesi olduğunu, inşaatın bitirildiğinin tespitinin en geç 17/11/2009 tarihli ...

Şti tarafından yapılan tespit olduğu da görülmekle birlikte, bu tespitin daha geç yapılması ihtimaline binaen sözleşmenin 5-d maddesi uyarınca "Arsa sahiplerine ait villalardan, ekli şartname gereği, Alt yapı+Çevre düzenlemesi dahil tüm inşaat bitirildiğinde;

müteahhit firmaya ait villalardan 3 adedi üzerinde teminat ipoteği arsa sahiplerince fek edilecektir" hükmü gereği, bu teminat ipoteğinin hangi tarihte terkin edildiğinin tapudan sorulması yoluna da gidilmesi ve devamında hangi tarihin önce olduğuna göre hesaplama yapılması gerektiğini, dosyada alınan bilirkişi raporu ile de davalı tarafından atık su kanal bağlantısının yapılmış olması sebebiyle,

su arıtma tesisi yapılmasına ihtiyaç bulunmadığı açıkça ortaya konmuş olmasına rağmen mahkemece ikame nitelikteki imalatın davacının menfaatine de olduğu gözetilmeden arıtma tesisi imal bedelinin eksik işler kapsamında değerlendirilmesinin isabetsiz olduğunu belirterek; yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

Uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı arsa maliki, davalı şirket yüklenici, diğer davalı kefil sıfatı ile sözleşmeyi imzalayan kişidir.Taraflar arasında 25/01/2005 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi akdedilmiştir.

Davacı yan, davalı yüklenici şirketin inşaatı süresinde bitirmediği ve eksik işler bulunduğunu iddia ederek, gecikme tazminatı ve eksik işler bedelini talep etmiş, davalı yan ise davaya cevap vermemiş ancak davacı yanın ihtarnamesine verdiği cevapta; inşaatı tamamladığını, imar planı olmaması sebebi ile iskan alamadığını savunarak; davanın reddini istemiş, mahkemece gecikme tazminatı talebinin kabulüne, eksik işler bedeli talebinin kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Somut olayda; taraflar arasında Kadıköy ...Noterliğinin 25/01/2005 tarih ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandığı ve sözleşme ile işin bitim tarihinin 01/01/2005 tarihinden itibaren 24 ay olacağı kararlaştırıldığı bu durumda işin bitim tarihinin 01/01/2007 olacağı, ... firmasınca düzenlenen iş bitirme tutanağına göre inşaatın 17/11/2009 tarihi itibari ile %100 seviyede tamamlanmış olduğu,

mahkemece kararda 23/03/2018 tarihli bilirkişi raporunda seçenekli olarak yapılan gecikme tazminatı hesabında 1. seçeneği yani işin bitim tarihi olması gereken 01/01/2007 ile davalının iskan başvurusu yaptığı ve dolayısı ile işin teslim edilebileceği aşamaya gelindiğini gösteren tarih olan 28/12/2009 arası yapılan hesaplamayı hükme esas alındığı, raporda gecikme tazminatının bu tarih aralığına göre 194.925,00 USD ve faizinin de 117.864.65.-USD olarak hesaplandığı, davacı yanın davada talebini arttırmadığı/ıslah etmediği de gözetildiğinde mahkemece taleple bağlı kalınarak.

7500 USD gecikme tazminatı ve 1000 USD işlemiş faizine hükmedildiği, ayrıca bilirkişi raporu ile eksik işler bedelinin de usulüne uygun olarak tespit edildiği anlaşıldığından mahkemece yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır.

Açıklanan nedenlerle, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzeni gözetilerek yapılan istinaf incelemesi sonucunda, dosya kapsamına, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenler ve ileri sürülen istinaf sebeplerine göre, mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla, davalılar vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1. bendi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.