İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi E.2017/4885 K.2020/1193

İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosyanın ilk incelemesi tamamlanmış olmakla, HMK 353. ve 356. maddeleri gereğince dosya içeriğine göre duruşma yapılmasına gerek görülmeden dosya üzerinde yapılan inceleme sonucu;

GEREĞİDÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı şirket arasında, ... – Otomobil AVM projesinden iki adet bağımsız bölümün satışı konusunda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini, müvekkilinin tüm edimleri yerine getirmesine rağmen, davalının taahhüt ettiği 31.12.2011 tarihinde taşınmazları teslim edemediğini ve bunun üzerine tarafların bir araya gelerek ek sözleşme yaparak teslim süresini en geç 15.1.2013 olarak revize ettiklerini,

ve ek sözleşmede ilk teslim tarihi 31.12.2011 ile revize teslim tarihi arasında gecikme tazminatı ödeneceği ve bunun da metrekare başına 10 USD olacağının kararlaştırıldığını ve takiben de anlaşılan bedelin ödendiğini, davalının revize tarihte de bütün bağımsız bölümleri teslim edemediğini ve fiilen ancak ve birçok eksikliklerle 31.7.2014 tarihinde teslim edebildiğini;

belirtilen nedenlerle 2 adet bağımsız bölüm için 1.2.2013 ile 31.7.2014 arasındaki döneme dair uğranılan zararlar ve metrekare üzerinden asgari 10 USD olarak tespiti ve tahsili için dava açmak zorunda kaldıklarını belirterek şimdilik eksik teslimden kaynaklı m² değerinin tespiti ile 1000 TL zararın ve 1.2.2013 ile 31.7.2014 tarihleri arasında uğranılan zararın tespitiyle şimdilik 10.000 TLnin zararın doğduğu her bir ayın sonundan başlayacak ticari faizleri ile birlikte tahsilini talep etmiştir.

Davalı şirket vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin ...

Otomobil AVM inşaatına başladığını ancak Büyükşehir belediyesince haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olarak ruhsat iptali ve inşaatın durdurulması ve mühürlemesi , yıkım ve para cezası kararları gibi mücbir sebeplerle karşılaşıldığını, Esenyurt belediyesi ile Büyükşehir belediyesi arasındaki yetki ihtilafı sürecinde inşaatın devam edemediğini, müvekkilinin kusuru ve ihmali bulunmadığını ve bu nedenle kendilerinden maddi zarar talep edilmesinin hukuka aykırı olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin 5.1 maddesine göre teslimin ...– natamam teslim olacağını ve dekorasyonunun tefrişin müşterilerce yapılacağının kararlaştırıldığını,

16.9.2013 tarihinde bağımsız bölümlerin tefrişi ve kiralamalar, ve açılış için bilgilendirme mektubunun davacıların tebligat adresine gönderildiğini ancak bağımsız bölümleri teslim almayan davacıların kötüniyetli olduğunu, taşınmazların ayıpsız olarak teslim edildiğini ve haksız idari imar ruhsat inşaat manilerine sonradan maruz kalan müvekkilinden haksız kazanç elde edilmeye çalışıldığını belirterek haksız davanın reddini istemiştir.

Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 20.03.2017 tarihli 2015/482 E. - 2017/165 K. sayılı kararıyla; "taraflar arasındaki ihtilafın, adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak maddi tazminat ve cezai şartın tahsili talebine ilişkin olup,

1512 s. Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89. Maddeleri uyarınca noterlikçe resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu ve dava dosyasına sunulan ve taraflarca itiraza uğramayan sözleşmenin adi yazılı şekilde olduğunun gözetildiği ve geçerli olmayan bir sözleşmeye dayanılarak davacı tarafın böyle bir geçersiz sözleşme hükmüne dayanarak hak iktisap etmesinin hukuken himaye edilemeyeceği, dava dilekçesinde belirtilen taleplerinin de geçersiz satış vaadi sözleşmesi hükümlerine dayandığı,

Yargıtay 19. H.D.nin 2014 /13693 E. ve 10.12.2014 tarih ve 2014 / 17739 sayılı kararında da işaret edildiği üzere geçersiz taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak cezai şart hükmündeki gecikme bedelinin istenemeyeceği şeklindeki içtihad ve diğer emsal içtihatların dikkate alındığını, bu çerçevede geçersiz sözleşmenin hükümlerinin de geçersiz olduğunu, böyle bir sözleşmenin hükümlerine dayanılarak hak elde edilemeyeceğini", gerekçesinde açıklayarak davacının davasının reddine karar vermiştir.

Davacı vekilinin süresinde ibraz ettiği istinaf dilekçesinde; aynı davalı aleyhine diğer tapu malikleri adına açtıkları davalarda Yargıtay'ın alacağın temliki hükümlerinin tatbik edilmesi gerektiğine ilişkin emsal kararlar bulunduğunu, (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 23/05/2017 tarihli 2016/5622 E- 2017/7770 Karar, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 20/04/2017 tarihli 2015/41888 E- 2017/4842 Karar sayılı kararları), davalının da sözleşmelerin geçersizliğine dair talebinin bulunmadığını, -taraflar arasındaki sözleşmenin mahiyeti itibarıyla alacağın temliki hükmünde olduğunu, davalının müteahhit olup kendi adına kayıtlı olmayan taşınmazları,

arsa sahibi ile arasındaki sözleşmeye dayalı olarak kendisine satıp teslim ettiğini, kullanmaya başladıklarını,yerleşik içtihatlara göre sözleşmenin isminin GSVS olsa da esasen alacağın temliki hükmünde olup adi yazılı olmasının yeterli olduğunu, -davanın adi sözleşmede kararlaştırılan ceza-i şart değil, taşınmazın geç teslimi sebebiyle uğranılan zarar-ziyan (gecikme tazminatı) olduğunu, -teslimin süresinde yapılmadığının davalının da kabulünde olduğunu, tarafların ek sözleşme imzalayarak 31/12/2011-15/01/2013 tarihleri arasındaki zararı tazmin ettiklerini,

davanın 15/01/2013 den sonraki zararların tazmini için dava açıldığını,-Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 23/05/2017 tarihli 2016/5622 E- 2017/7770 Karar, sayılı kararında ve Hukuk Genel Kurulu'nun 2003/14-452 E-2003/456 K sayılı 02/03/2003 tarihli kararında;

" geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye satılmasının, Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre tapulu bir taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu'nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümlerine tabi bir işlemdir.Eş söyleyişle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil;

kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde o bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, daha açık bir ifadeyle o sözleşmeden doğan kişisel hakkını (o bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur.

BK 163. maddesinde alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır.Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devrede¬bilir;

böyle bir sözleşme, alacağın temliki hükmünde olarak hukuken geçerlidir. " denildiğini,-taraflar edimlerini yerine getirdiğinden sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülemeyeceğini, -davalının mücbir sebep iddiasının yerinde olmadığını, -taşınmazların sözleşmeye uygun teslim edilmediğini beyanla mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir. -eksik inceleme ve değerlendirme ile önceki kararlara aykırı hüküm verildiğini, Davalı vekilinin istinafa cevap dilekçesinde.

Aynı konuda bulunan Bakırköy 20.Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2013/109 Esas ve 2014/13 Karar sayılı kararı da. Yargıtay 19. Hukuk Dairesi’nin 24.01.2014 tarih ve 2014/13693 Esas ve 2014/17739 Karar sayılı ilamı ile ““. 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3. Ve 89. Maddeleri hükmü uyarınca noterlikçe resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçersizdir.

Somut olayda adi şekilde yapılan dava konusu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olması nedeniyle fer’i nitelikteki cezai şart hükmündeki gecikme bedeli de istenememektir. Mahkemece bu hususular gözetilmeden yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.” şeklinde bozulduğunu, aynı konuda olan ve müvekkili aleyhine açılan bir diğer davada.

Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2015/256 Esas ve 2015/938 Karar sayılı dosyasında aynı gerekçe ile davanın reddine karar verildiğini ve temyiz incelemesi neticesinde Yargıtay 19. Hukuk Dairesi’nin 2016/4324 Esas ve 2016/13266 Karar sayılı ve 11.10.2016 tarihli ilamı ile kararın onandığını, huzurdaki davaya emsal teşkil eden bir diğer ret kararının ise Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2014/535 Esas ve 2015/477 Karar sayılı kararı olup ret kararının da Yargıtay 19. Hukuk Dairesi’nin 2015/16415 Esas ve 2016/7670 Karar sayılı 28.04.2016 tarihli onama kararı ile aynı gerekçelerle onandığını, -davacının,

istinaf talep dilekçesinde geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşme ile üçüncü kişiye satılmasının, Yargıtay' ın uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil Türk Borçlar Kanunu' nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temlik" hükümlerine tabi bir işlem olduğuna vurgu yapmışsa da davaya konu taşınmaza ilişkin bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi olmadığının dosya münderecatından açıkça anlaşıldığını, müvekkili ve arsa sahibi arasında hasılat paylaşım usulüyle inşaat sözleşmesi yapıldığını,

- Yargıtayın bu sözleşmeyi, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden ayrı tutarak bu sözleşme ile taraflar arasında hasılat paylaşımı esasına dayalı konut yapım ve satımı konusunda adi ortaklık kurulduğunu kabul ettiğini, (Hukuk Genel Kurulunun 24.04.2013 gün 2012/13-798 esas, 2013/568 karar numaralı kararı), bu hukuki niteleme karşısında somut olayda olduğu gibi alacağın temliki hükümlerinin uygulanmasının mümkün olmadığını, müvekkilinin arsa sahibinin tüm hasılat payını önceden ödeyerek tüm bağımsız bölümleri satın aldığını beyanla ve resen nazara alınacak sebeplerle, kararın onanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davanın tarafları arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle B-57 ve B-62 numaralı bağımsız bölümlerin satışının vadedildiği, teslim tarihinin 31/12/2011 olarak öngörüldüğü anlaşılmıştır. Dosyaya celp edilen tapu kaydından Esenyurt İlçesi ... Mah. ... ada ... parsel ... ve ... numaralı bağımsız bölümlerin 22/01/2014 tarihinde, 18/05/2015 dava tarihinden önce satış suretiyle davacı adına tescil edildiği görülmüştür.

GEREKÇE

Taraflar arasında ...

Beylikdüzü Otomobil AVM Projesindeki bağımsız bölümlerin satışı vaadine ilişkin sözleşme imzalandığı, sözleşmede teslim için 31/12/2011 tarihi öngörüldüğü, ancak bu tarihte teslimin gerçekleşmediği ve taraflar arasında ek sözleşme yapılarak teslim süresini 31/12/2013 tarihi olarak revize ettikleri ve teslimde gecikilen süre için ödeme yapıldığı her iki tarafın da kabulündedir.Davacı vekilinin 31/12/2013 tarihinden sonra ise ödeme yapılmadığını beyanla 01/02/2013-31/07/2014 arasındaki dönem için uğranılan zararlar yönünden metrekare üzerinden asgari 10 USD ödenmesini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesince "noterlikçe resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu ve dava dosyasına sunulan ve taraflarca itiraza uğramayan sözleşmenin adi yazılı şekilde olduğunun gözetildiği ve geçerli olmayan bir sözleşmeye dayanılarak davacı tarafın böyle bir geçersiz sözleşme hükmüne dayanarak hak iktisap etmesinin hukuken himaye edilemeyeceği " gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Gayrimenkul satış vaadine ilişkin sözleşmenin 6098 Sayılı TBK'nun 237(818 Sayılı BK'nun 213.maddesi) maddesi ve Noterlik Kanunu 60/3 ve 89, maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması gerekir. Anılan hükümlerde öngörülen şekil geçerlilik şartı olmakla öngörülen şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler hüküm doğurmaz. Sözleşme geçersiz olduğu için geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tazminat talebinde bulunulamaz.

Her ne kadar davalı tarafından bir dönem için ödeme yapılmış ise de, bu durum davalı tarafından gecikilen sonraki dönemler için ödeme yapılması gerektiği yolunda bir yükümlülük getirmez. Sözleşme konusu taşınmazların devri yapılmış olmakla birlikte tarafların geçersiz sözleşmeye bu şekilde geçerlilik tanıdıkları, yani geçersiz sözleşmenin ifa edilmesi de tazminat ödenmesi için bir dayanak oluşturamaz.

Öte yandan tapuda devri yapılan bağımsız bölümlerle ilgili olarak tapuda yapılan resmi akitler sırasında geç teslim nedeniyle sözleşmeye bir şerh konulduğu, yahut bu konudaki hakkın saklı tutulduğu hususu da asıl ve birleşen davanın davacıları tarafından ileri sürülmediği gibi ispat da edilmemiştir. ( emsal Yargıtay 19.HD'nin 2015/10734 E. 2016/8669 K. ve 2016/4324 E. 2016/13266 K. Sayılı ilamları) Açıklanan bu nedenlerle ilk derece mahkemesince davanın reddine dair verilen karar usul ve yasaya uygun olup davacı vekilinin istinaf talebinin reddine karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜ M