İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi E.2018/1144 K.2021/397

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacılar vekili dava dilekçesi ile; davalı kooperatifin 28/05/2016 tarihinde yapılan 2015 yılı olağan genel kurul toplantısının 7. gündem maddesinin "İskan, kapalı otopark, abonmanlık ve tapu işlemleri gibi ilgili tüm işlemleri Kooperatifler Birliği, Tapu Dairesi, Belediye v.s Makam ve mevkilerde yürütmek üzere Yönetim ve Tasfiye Kuruluna yetki verilmesi" şeklinde olduğunu, ancak genel kurulda 7. maddesinde gündem dışı karar alındığını, Kooperatifler Yasa'sının 46. maddesi gereğince gündemde yer almayan konuların görüşülemeyeceğinden bu kararın yok hükmünde olduğunu,

genel kurul toplantısının 7/b maddesi ile yönetim ve tasfiye kuruluna Kooperatifler Birliğinden taşınmaz alımı ile yükleniciye taşınmaz satımı hususunda yetki verildiğini, ancak yetki verilirken Kooperatifler Birliğinden alınacak taşınmazların azami satın alma bedelleri ile yükleniciye satışı öngörülen taşınmazların asgari satış bedellerinin belirlenmediğini, Kooperatifler Yasa'sının 42/2.6 bendi uyarınca alınacak taşınmazların azami alım fiyatını, satılacak taşınmazların ise asgari fiyatını belirlemenin genel kurulun devredilemez yetkisinde olduğunu, genel kurul kararında ise alınacak taşınmazların azami alım fiyatını,

yükleniciye satışı yapılacak taşınmazların ise asgari satış fiyatını belirleme yetkisinin yönetim kuruluna bırakıldığını, Kooperatifler Birliği adına kayıtlı blokların daire başına minimum 80.000,00 TL bedelle satın alınması kararı ile davalı kooperatifin kendisine ait daireler için birliğe satış bedeli ödemek zorunda bırakıldığını, bu kararla ortakların parasal yükümlülükleri de ağırlaştırıldığından Kooperatifler Yasası'nın 52 maddesi uyarınca ortakların 3/4'nün rızası ile alınması gerektiğini, oysa kararda bu çoğunluğun sağlanmadığını,

yine aynı maddede yüklenici ile yapılan sözleşme gereği yükleniciye tahsis edilen dairelerin azami 150.000,00 TL bedelle yükleniciye satışının kararlaştırıldığını, bu kararda Yasaya aykırı olarak genel kurulun devredilemez yetkisinde olan asgari satış bedeli belirlenmediği gibi, teminat olarak elde tutulması gereken dairelerin kooperatifi vergi yükümlülüğü getirmesine neden olacak şekilde satışının öngörüldüğünü, yüklenicinin kapalı otopark yapması için 8 adet daire,

iskan alması için 4 adet daire ve geç teslimden dolayı ödemeyi taahhut ettiği 8 daire olmak üzere toplam 32 dairenin davalı kooperatif uhdesinde tutulması gerekirken fiilen yükleniciye teslim edildiğini, yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmemesine rağmen alınan karar ile dairelerin devrinin kararlaştırıldığını belirterek 2015 yılı olağan genel kurul toplantısında alınan başta 7 nolu kararın bütün bentleri olmak üzere genel kurul kararlarının tamamının iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP Davalı kooperatif vekili cevabında; gündemde tapu işlemleri ile ilgili yönetim ve tasfiye kuruluna yetki verilmesi kararlaştırıldığından alınan kararın gündeme uygun olduğunu, alınacak ve satılacak taşınmazlar için alım ve satış bedellerinin, belediye rayiç değerlerine göre belirlenmesinin kararlaştırıldığını, belediyece belirlenecek rayiç değeri müvekkili kooperatifin değiştiremeyeceğini, kararın ortaklara ek ödeme getirmeyip, şahsi sorumluluklarını da artırmayacağını belirterek davanın reddini savunmuşur.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI Mahkemece. 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 42. maddesi ve Yapı Kooperatifleri Ana Sözleşmesinin 23. maddesi alınacak gayrimenkullerin azami fiyatının tespit edilmesi görevini ve yetkisini genel kurula verildiğini, davalı kooperatifin genel kurulu bu azami alış yetkisini belirlemesi gerekirken gündemin 7/b maddesi ile minimum alış değerini belirlemiş olmakla kanuna ve ana sözleşmeye aykırılık oluşturduğu,

ayrıca kanun ve ana sözleşme hükümleri devredilecek veya satılacak gayrimenkullerin asgari fiyatını belirleme yetkisinin genel kurula vermiş olduğu halde alınan kararda satılacak gayrimenkulün azami değerinin belirlendiği ve bu sebeple alınan kararın kanun ve ana sözleşme hükümlerine aykırı olduğu; ayrıca aylık %1,5 oranının üzerinde faiz kararının mutlak butlanla batıl olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile, 28/05/2016 tarihli genel kurulun 7b ve 9b maddesinde alınan kararların iptaline karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ

Davalı vekili istinaf talebinde; genel kurul kararında yönetim kuruluna yetki verilirken belirtilen minimum 80.000,00 TL alım bedeli ile, yükleniciye azami 150.000,00 TL bedelle tahsis ve/veya satış bedelinin ucu açık yetki içermeyip, belediye rayiç değerleri ile sınırlı olduğunu, bu tapu işlemlerinde, bedel karşılığında bir satışın sözkonusu olmadığını, devir konusunda genel kurulun bilgilendirilmesi ve onayının alınması ve tapu işlemlerinin yapılması için yetki alınmasının sözkonusu olduğunu, yükleniciye verilecek 23 adet dairenin inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin hak ettiği yerler olduğunu,

aynı mahiyette alınan daha önceki genel kurul kararının iptali davasında, devir karşılığında kooperatif kasasına girecek bir bedel bulunmadığını ve bu nedenle devir bedelinin önem taşımadığını belirten aynı bilirkişinin bu kez çelişkili rapor sunduğunu belirterek kararın kaldırılmasını ve davanın reddini talep ve istinaf etmiştir.Davacı taraf, istinaf talebine cevap vermemiştir.

DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE

Dava, davalı kooperatifin 28/05/2016 tarihinde yapılan 2015 yılı olağan genel kurul toplantısında alınan kararların iptaline ilişkindir.1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 53. maddesiyle; toplantıda hazır bulunup da kararlara aykırı kalarak keyfiyeti tutanağa geçirten veya oyunu kullanmasına haksız olarak müsaade edilmiyen yahut toplantıya çağrının usulü dairesinde yapılmadığını veyahut gündemin gereği gibi ilan veya tebliğ edilmediğini yahut da Genel Kurul toplantısına katılmaya yetkili olmayan kimselerin karara katılmış bulunduklarını iddia eden pay sahiplerinin kanuna,

anasözleşme hükümlerine ve iyi niyet esaslarına aykırı olduğu iddiası ile Genel Kurul kararları aleyhine, toplantıyı kovalıyan günden başlamak üzere bir ay içinde, kooperatif merkezinin bulunduğu yerdeki mahkemeye başvurmak suretiyle kararın bozulması için dava açabilirler.

Davacıların yasanın aradığı şartları yerine getirerek huzurdaki davayı yasal hak düşürücü süre içinde açtıkları anlaşılmaktadır.İptali istenen Genel Kurul Toplantısına kooperatifin 78 ortağından 28 ortağın asaleten ve vekaleten katıldığı, toplantı nisabının sağlandığı, karar nisabının 25 olduğu olduğu açıktır.İptali istenen gündemin 7. maddesinde iskan, kapalı otopark, abonmanlık ve tapu işlemleriyle ilgili yapılan görüşme sonrasında 7/a maddesine göre; yönetim ve tasfiye kuruluna oy çokluğuyla yetki verildiği anlaşılmaktadır.

Bu işlerin yürütülmesi zaten kooperatif yönetim kurullarının görevi olduğundan alınan bu kararın ana sözleşme ve iyiniyet kurallarına herhangi bir aykırılığı yoktur.7 nolu gündem maddesinin b bendinde; kooperatif birliği adına kayıtlı bulunan Beylikdüzü İlçesi, ...

Beldesinde kooperatife tahsisli eski ... ada, ... parsel (yeni ... ada, ... parsel) 9A ve 9B nolu blokların kat irtifakı ve/veya kat mülkiyeti tapularının belediyeden resmen alınacak rayiç değerleri göz önüne alınarak daire başına minimum 80.000,00-TL olmak üzere satın alınması, bilahare 12/05/2006 ve 18/08/2008 tarihli sözleşmesine göre yüklenici ...

Şirketine tahsis edilen bu dairelerin azami 150.000,00-TL olmak üzere ilgili belediyeden resmen alınacak rayiç bedele kadar yüklenici firmaya tahsis ve/veya satışınını yapılması konusundaki işlemlerin genel kurul adına en geniş yetki ile yürütmek üzere 8 red oyuna karşılık 20 kabul oyuyla yönetim ve tasfiye kuruluna oy çokluğu ile yetki verildiği anlaşılmaktadır.

1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 42. maddesi ve Yapı Kooperatifleri Ana Sözleşmesinin 23. maddesi; alınacak taşınmazın azami fiyatını, satılacak taşınmazın ise asgari fiyatını belirlemek genel kurulların devredemeyeceği görevleri arasındadır. Somut uyuşmazlıkta, davalı kooperatifin genel kurulu bu azami alış yetkisini belirlemesi gerekirken gündemin 7/b maddesi ile minimum alış değerini belirlemiş olmakla kanuna ve ana sözleşmeye aykırılık oluşturmuştur.

Ayrıca kanun ve ana sözleşme hükümleri devredilecek veya satılacak gayrimenkullerin asgari fiyatını belirleme yetkisini genel kurula vermiş olduğu halde alınan kararda satılacak gayrimenkulün azami değerinin belirlendiği ve bu sebeple alınan kararın kanun ve ana sözleşme hükümlerine aykırı olduğu anlaşılmıştır. Bu nedenle mahkemece, anılan genel kurul kararının iptaline karar verilmesi yerindedir.

Açıklanan nedenler ile ilk derece mahkeme kararında hukuka aykırılık görülmediğinden davalı vekilinin istinaf başvrusunun HMK'nın 353/1.b.1 bendi gereğince esastan reddine karar verilmesine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜ M

Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere;1-Dosya kapsamı ve delil durumuna göre İlk Derece Mahkemesi kararı usul ve hukuka uygun olduğundan HMK'nın 353/1.b.1 Maddesi gereğince davalı tarafın istinaf başvurusunun esastan REDDİNE,2-Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarife gereğince alınması gereken 91,10 TL başvuru harcı + 162,10 TL istinaf kanun yolu başvuru harcı ile toplam 253,20 TL harcın,