İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi E.2021/1543 K.2025/692

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacılar vekili dava dilekçesi ile; davalı kooperatifin 20.10.2019 tarihli olağanüstü genel kurulunun 5. maddesinde alınan karar ile yüklenici ...AŞ'nin teklif ettiği sözleşmenin imzalanması ve icrası konusunda kooperatif yönetim kuruluna yetki verildiğini, sözleşmenin kooperatife ait taşınmazın satışı ve üye kaydı yapılması yönünde maddeler içerdiğini, satılacak taşınmazlar ile ilgili değer tespiti yapılmadığını ve asgari değer belirlenmediğini, herhangi bir satış usulü belirlenmeden doğrudan yükleniciye satış yetkisi verildiğini, madde ile blokların üye kaydı yapılarak yükleniciye devri konusunda yönetim kuruluna yetki verildiğini, kaydedilecek üye sayısının belirlenmemesinin Kooperatifler Yasasına aykırı oldununu ileri sürerek 5 nolu kararın iptalini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı kooperatif vekili cevabında.

5. nolu kararın kanunda öngörülen nisap sağlanarak kabul edildiğini, kooperatifin 1986 yılında ... ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediğini, yüklenicinin sözleşmede kendisine verilmesi kararlaştırılan 10 bloğu güvence göstererek ...Bankası'ndan kredi kullandığını, inşaat projesi onaylandığını, inşaat devam ederken Orman Genel Müdürlüğünün orman bölgesinde kalan alanlar bakımından % 6 yatay mimari izninin aşılarak % 16 oranında yapılaşma gerçekleştirildiğinden bahisle dava açtığını,

yargılama sonucunda ilgili alanda kalan taşınmazlar hakkında müsadere kararı verildiğini ve taşınmazın tapu kaydına özel orman sınırlaması şerhi kaydedildiğini, imar barışı kapsamında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na ödeme yapılması ve diğer şartların sağlanması halinde imara aykırılık durumunun ortadan kalkacağını, diğer yandan yüklenicinin bankaya kredi borcunu ifa edemediğini, davacı eski yöneticilerin genel kuruldan izin almaksızın yüklenici ile sulh protokolü düzenleyerek bankaya olan borcu üstlendiğini, halen boş olan blokların ise kooperatife teslim edildiğini,

davaya konu genel kurulun yönetim kuruluna imzalanması için yetki verdiği sözleşmede taşınmazın satışının değil, kooperatifin borçlarının ilgili kurum ve mercilere ödenmesi kaydıyla halihazırda boş olan bloklara üye kaydedilmesi yükümlülüğünün yer aldığını, davacıların kooperatifin eski yöneticileri ve birinci derece yakınlarından oluştuğunu, davacı eski yöneticilerin de genel kurul kararına istinaden benzer sözleşmeler imzalanması hususunda yetki aldıklarını, ancak sözleşmelerin imzalanamadığını, bu sözleşmeler ile davaya konu sözleşme kararlaştırıldığında önceki sözleşmelerin müvekkili kooperatifin çok daha aleyhine olduğunun görüleceğini,

sözkonusu sözleşme ile kooperatifin tüm borçları ödenerek imar barışı başvurusunun tamamlanması ve özel orman sorunun da çözülmesi sağlanarak ortakların tapularını alabileceğini savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece; genel kurulda imzalanması için yönetim kuruluna yetki verilen sözleşmede, yüklenicinin hizmet verme, eser meydana getirme ve davalı kooperatifin üçüncü kişilere olan borçlarını ödeme gibi çeşitli edimleri yerine getirmeyi, kooperatifin ise bu edimler karşılığında boş durumda olan bağımsız bölümlerden altı adedini yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği, sözleşme içeriği genel kurulda tartışılarak yönetim kurulunun yetkilendirildiği,

Kooperatifler Yasası'nın 42/6 bendine göre, genel kurulun gayrimenkul satımında takip edilecek usul ile satılacak gayrimenkulün asgari fiyatını belirleme yetkisini devredemeyeceği, fakat devir bedelinin tamamının para cinsinden olmasını zorunlu kılan bir yasal kısıtlamanın mevcut olmadığı, somut olayda yüklenicinin bir kısmi ayni bir kısmı ise nakdi edimleri yerine getirme borcu altına girdiği, nakdi edimlerin hangi kalemlerden oluştuğunun ve ayni edimlerin (hizmet verme ve eser üretme) kapsamının ne olduğunun açıkça metinde yer aldığı,

bu nedenle asgari devir bedelinin de kararlaştırıldığının kabulü gerektiğinden kararın Kooperatifler Kanunun 42/6 bendine aykırı olmadığı.

Kooperatifler Yasası'nın 42/8 bendinde yapı kooperatiflerinde, kooperatifin ortak sayısı ile yapılacak konut veya işyeri sayısını tesbit etme yetkisinin genel kurula ait olduğunun düzenlendiği, genel kurulda imzalanması için yönetim kuruluna yetki verilen sözleşmede belirtilen altı bağımsız bölümün üye sıfatıyla yükleniciye devredileceği nazara alındığında, Kooperatifin ortak sayısı da genel kurul tarafından tespit edilmiş olduğundan, iptali talep edilen kararın Kanunun 42/8 bendine de aykırı olmadığı;Kooperatif adına kayıtlı taşınmazların toplam 12.300 m2'sine özel orman şerhi konulduğu,

ancak bu kararın istinaf aşamasında olduğu ve henüz kesin hüküm teşkil etmediği, şu halde iptali talep edilen genel kurul kararının alındığı tarih itibariyle sözleşmenin imkansızlıktan bahsedilemeyeceği, kaldı ki bu taahhüdün yüklenici tarafından yerine getirilememesi halinde sözleşmenin hiçbir ihbar ve ihtara gerek kalmaksızın tüm sonuçları ile birlikte başlangıçtan itibaren geçersiz hale gelecek şekilde derhal sona ereceği, buna göre 5 nolu kararın iptali koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ

Karar yasal süresinde davacılar vekili tarafından istinaf edilmiştir.Davacılar vekili istinaf nedenleri olarak; sözleşmede sadece blok sayısı yazılıp bağımsız bölüm veya kaydı yapılacak üye sayısının belirtilmediğini, mevcut bloklarda 21 bağımsız bölüm planlanmış iken, yüklenicinin daire planlarını değiştirerek fazla bağımsız bölüm oluşturabileceğini, buna göre kaydı yapılacak üye sayısının belirsiz olduğunu, devredilecek taşınmazların değerinin yapılacak işin bedelinden 4-5 kat fazla olduğunu, kooperatife ait ... sayılı parselin, ... sayılı kök parselin ifrazı sonrasında oluştuğunu,

Orman Genel Müdürlüğü'nün ifrazdan sonra oluşan parsellerde kalan özel orman alanının tevhit edilmesi ve tek parselde birleştirilmesi için Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açtığını, davanın kabulüne karar verilmişse de hükmün kesinleşmediğini, sözkonusu davanın konusunun özel orman alanının tespitine ilişkin olmayıp, Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan davadan çok önce özel orman şerhi konulduğundan, genel kurulda yönetim kuruluna imzalaması için yetki verilen sözleşmenin ifasında hukuki imkansızlık bulunduğunu belirterek kararın kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE

Dava, 20.10.2019 tarihli olağanüstü genel kurulunun 5. maddesinde alınan kararın geçersiz olduğu istemine ilişkindir.Anılan genel kurulun 5 maddesinde; ...

A.Ş. ile yapılması düşünülen "...ve yüklenici arasında taşınmaz revizyon sözleşmesi ve hakediş usulüyle taşınmaz devri usul ve esaslarına ilişkin sözleşme" başlıklı sözleşme metninin görüşülmesi, onaya sunulması, sözleşmenin imzlanması ve icrası ile ilgili yönetim kuruluna yetki verilmesine karar verilmiş, davacılar vekili bu genel kurul kararının iptalini talep etmiştir.Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, davacılar vekili hükmü istinaf etmiştir.Yönetim Kuruluna görüşülmesi, onaya sunulması, sözleşmenin imzalanması ve icrası için yetki verilen sözleşmede; yüklenicinin 45 günlük ön taahhüt süresi içerisinde;

imar barışı kapsamında üyelerden toplanan ve ... Bankası tarafından bloke konulan 2.794.462,22 TL'nin kooperatif hesabına ödenmesini, kooperatifin imar barışından yararlanması için gereken tüm ücretlerin ilgili yerlere ödenmesi ile yapı kayıt belgelerinin alınmasını, ... Bankası'na olan tüm borcunun ödenmesini.

6 aylık ön taahhüt süresi içerisinde, kooperatif tapusu üzerinde bulunan özel orman şerhinin kaldırılmasını, 18 aylık taahhüt süresi içerisinde, sözleşmede belirtilen 22 adet bloğun sözleşme(sözleşmenin 9.3 maddesinin a,b,c,d,e,f,g,h,i,k,l bentlerinde düzenlenen) ve eki şartnameye uygun şekilde revize edilmesi işlerini taahhüt ettiği; sözleşmede yüklenicinin tüm taahhütlerini yerine getirmek ve sözleşmede kararlaştırılan revizyon işlemleri tamamlanarak kesin kabulü yapılmak kaydıyla, hakediş alacağı olarak.

B7, A1,A2, B1, B2, B6 blokların kooperatif tarafından üye kaydı yapılmak suretiyle kendisine devrini talep edebileceğinin düzenlendiği, ayrıca kooperatife ön taahhüt ve taahhüt süreleri içerisinde yapılması taahhüt edilen işlerin yapılmaması halinde sözleşmeyi tek taraflı fesih hakkı tanındığı anlaşılmaktadır Kooperatifin elinde bulunan taşınmazların alım satımında takip edilecek usul ve asgari fiyatını belirlemek genel kurulun devir ve terk edemeyeceği yetkiler arasındadır.

(Kooperatifler Yasası m. 42)Bu bağlamda kooperatifin yüklenici sıfatıyla arsa sahibi ile yapacağı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde paylaşımın hangi oran üzerinden olacağı; ya da kooperatife ait bir arsanın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu yapılması halinde, paylaşımın nasıl olacağı konularında da münhasır yetki genel kurula aittir. (Kooperatifler Hukuku, M. Coşkun, 2019 baskı, sh.

618, 619)Somut davada kooperatifin yüklenici şirketi ile yapılması için izin verdiği sözleşme içeriğinin genel kurulda tartışıldığı, sözleşmede paylaşımın ve tarafların edimlerinin belirlendiği gözetildiğinde, genel kurul kararının yasaya ve anasözleşmeye aykırı bir yönü bulunmamaktadır.Diğer taraftan Kooperatifler Yasası'nın 42/8 bendine göre kooperatifin ortak sayısı ile yapılacak konut veya işyeri sayısını tesbit etme yetkisi genel kurula aittir.

Somut olayda, genel kurulda kabul edilen sözleşmede yüklenicinin edimlerini yerine getirmesi halinde hakediş alacağı olarak B7, A1,A2, B1, B2, B6 blokların kooperatif tarafından üye kaydı yapılmak suretiyle kendisine devrini talep edebileceğinin düzenlediğine göre,

anılan kararda Yasanın 42/8 maddesine aykırı bir yön de görülmemiştir.Ayrıca davaya konu genel kurul toplantısında kooperatife ait taşınmazla ilgili Orman İdaresi tarafından açılan davanın derdest olması karşısında yüklenicinin taşınmazdaki özel orman şerhi ile ilgili taahhüdünde imkansızlık bulunmadığına dair ilk derece mahkemesi kararında da isabetsizlik görülmemiştir.Açıklanan nedenler ile ilk derece mahkemesi kararında hukuka aykırılık görülmediğinden, davacılar vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1.b.1 bendi gereğince esastan reddine karar verilmesine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜ M

Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere;1-İstanbul 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2019/606 Esas, 2021/128 Karar sayılı ve 16/02/2021 tarihli karar usul ve yasaya uygun bulunduğundan davacılar vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1-b.1 bendi gereğince esastan REDDİNE,2-Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarife gereğince alınması gereken 615,40 TL istinaf karar harcından davacılar tarafından yatırılan toplam 533,70 TL harcın mahsubu ile bakiye 81,70 TL harcın davacılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile HAZİNEYE İRAT KAYDINA,