İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi E.2022/186 K.2025/1353

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili kooperatifin mülkiyetinde bulunan Sarıyer Ayazağa İstanbul adresindeki taşınmazlarda ferdileşme işlemi yapılarak tapuya tescil işleminin gerçekleştiğini, davalının uzun yıllar kooperatifte yönetim kurulu üyeliği yaptığını, 30.06.2019 tarihinde yapılan genel kurul ile yeni yönetim seçildiğini, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Rehberlik ve Teftiş Başkanlığının 04.11.2016 tarihli inceleme raporu ili davalının yönetim kurulu üyesi olarak görevi yaptığı dönemde,

kooperatif Genel Kurulunda bu yönde hiç bir karar alınmadığı ve zaten A-B-C-D-E bloklarından oluşan kooperatif taşınmazlarında kaçak kat çıkılmış olduğu halde yönetim kurulunun 01/07/2010 tarihli kararı ile D blok ve E bloklarda çatının sökülmesi ve çelik kontrüksiyon ile ilave 4 daire yapılmasına karar verildiği, dava konusu olan D 49 numaralı dairenin yönetim kurulu üyesi ...'ın eniştesi olan ve Almanya'da yaşayan ...'a tahsis edildiğini, ...'a tahsil edilin bu dairenin daha sonra yönetim kurulunun 20/07/2010 tarihli 2010/24 sayılı kararı ile davalı ...'a devredildiği,

kooperatif genel kurulunda dairelerin asgari fiyatları konusunda hiç bir belirleme yapılmadığı halde Yönetim kurulunun 01/07/2010 tarihli kararı ile sö-z konusu taşınmazların- bu dairelerin normal dairenin iki katı yüzölçümünde, terasta, önü açık, orman manzaralı daireler olduğu- bedellerinin 70.000,00 TL olarak belirlendiği 01/07/2010 tarihinde ... adına tahsilat kaydının oluşturulduğunun tespit edildiğini, söz konusu tahsilat kaydının gerçeği uygunluğunun tartışmalı olduğunu, tahsilat yapılmış olsa dahi satılacak gayrimenkulün asgari fiyatını belirleme yetkisinin genel kurula ait olduğunu,

davalının kooperatif yönetim kurulu üyesi olarak güveni kötüye kullanarak dava konusu işlemle, kooperatif üyelerini zarara uğrattığını, taşınmazın davalı adına tescilinin muvzaalı olduğunu belirterek kooperatif mülkiyetinde iken davalı adına tescil edilmiş olan D Blok 49 numaralı taşınmazın tapu kaydının muvazaa nedeniyle iptali ile tüm takyidatlardan ari olarak davacı kooperatif adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı cevap dilekçesinde özetle; davanın usulsüz açıldığını, dava değerine dair davacının kendisi ile çelişecek şekilde beyanda bulunduğunu, davacının kötü niyetli olduğunu, 21.05.2015 tarihli genel kurulun 9. Gündem maddesinde dairelerin asgari 45.000 TL den aşağı satılamayacağını, satış yetkisinin de Yönetim Kurulu' na verildiğini, kötü niyetin en belirgin halinin ise 21.05.2015 tarihli bu genel kurulun divan heyetini üyesi ve yazmanının iş bu davayı açan yönetim kurulu başkanı ...olduğunu, tarafına yapılan daire teslimi üzerinden 8 genel kurul geçtiğini,

davacının Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Teftiş Başkanlığı 04/11/2016 tarihli İnceleme Raporundaki kendi de dahil olmak üzere bir kısım eski yöneticilere atfedilen kusurlara dayanmış ise de bu rapordaki tüm itham ve şüpheli durumlara cevap verecek şekilde hazırlanan Yönetim Kurulu Raporu 07/05/2017tarihli genel kurulda görüşüldüğünü, tüm durumlar bu cevaplanmış ve detaylı itiraz edilmesine karşın açılan davanın kötü niyetli ve intikam maksatlı açılan davanın reddini savunmuştur.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece.

Somut uyuşmazlıkta davalının, muvazaa iddiasına konu taşınmazın tahsis/ ferdileştirme tarihi itibari ile davacı kooperatifi temsile yetkili YK üyelerinden biri olduğu konusunda çekişme bulunmadığı, muvazaa iddiasının dayanağı, kooperatif yönetim kurulu üyesinin, kooperatife ait taşınmazı gerçek değerinden daha düşük bedelle önce yakınlarına sonra kendi adına tahsis ettirmek suretiyle kooperatifin zarara uğratılması sonucunu doğuracak şekilde gerçek dışı işlem yaptığı isnadı olduğu,

davacı kooperatifin, kendi organının eliyle gerçekleştiği ileri sürülen muvazaa iddiası yönünden, üçüncü kişi konumunda olduğunun kabulü mümkün olmadığından işlemin tarafı olan davacının muvazaa iddiasını yazılı delil ile ispat etmesi gerektiği, davacı kooperatif tarafından taşınmazın davalıya muvazaalı şekilde tahsis edildiği hususunun yazılı belge ile ispat edilemediği gerekçesi ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/13-590 E 2017/899 K sayılı emsal ilamı da dikkate alınarak davacının davasının reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ

Karar yasal süresinde davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.Davacı vekili istinaf nedenleri olarak.

İlk derece mahkemesi kararında davalının, davacı kooperatifi temsile yetkili yönetim kurulu üyelerinden bir olduğu, dolayısıyla davacı kooperatifin muvazaada üçüncü kişi konumunda kabul edilmediği, işlemin tarafı olarak kabul edildiği, davacının muvazaa iddiasını yazılı delil ile ispat etmesi gerektiği, ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/13-590 E-2017/899 K sayılı emsal ilamı da dikkate alınarak davacı kooperatif tarafından taşınmazın davalıya muvazaalı şekilde tahsis edildiği hususunun yazılı ispat edilemediği gerekçesi ile davanın reddine karar verildiği,

ilk derece mahkemesi kararında atıf yapılan Yargıtay Hukuk Genel Kurul kararının, karar düzeltme incelemesi sonucunda kaldırıldığını, Yargıtay HGK 2018/588 E-2018/1424 K sayılı 04.10.2018 tarihli kaldırma kararında; iddianın temsil yetkisinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı olduğu,

kendilerini zararlandırıcı işlem yapıldığı iddiası yönünden şirketin üçüncü kişi konumunda olduğu ve bu iddianın her türlü delille ispatının mümkün olduğunun içtihat edildiğini, azledilen davalının müvekkili Kooperatifin faaliyetini yöneten ve onu temsil eden icra organı/ yönetim kurulunu oluşturan 3 üyeden birisi olduğunu, dolayısıyla temsile tek başına yetkili olmadığını, somut olayda Yönetim kurulu ile çıkar ve işbirliği içerisinde, kötü niyetle, muvazaalı işlemlerle gayrımenkulü elde eden üçüncü kişi olduğunu,

aynı zamanda içinde bulunduğu yönetim kurulunun temsil yetkisini/ vekalet görevini kötüye kullandığını bildiği ve bilmesi gerektiğinden, temsil edilen/ vekil eden müvekkili Kooperatifin, zararlandırıcı işlem iddiası bakımından üçüncü kişi konumunda olduğu ve iddiayı her türlü delil ile ispat edebileceğinin kabulü yerine davanın reddi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.

DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE

HMK'nın 355. ve 357. maddeleri gereğince istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle bağlı olarak ve kamu düzenine aykırılık hususlarını da gözetilerek yapılan inceleme neticesinde. Dava, kooperatif tarafından, aynı kooperatifin eski yönetim kurulu üyesine karşı açtığı muvazaa nedeni ile tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.

İlk derece Mahkemesince, davacı kooperatifin, kendi organının eliyle gerçekleştiği ileri sürülen muvazaa iddiası yönünden, üçüncü kişi konumunda olduğunun kabulü mümkün olmadığından işlemin tarafı olan davacının muvazaa iddiasını yazılı delil ile ispat etmesi gerektiği, davacı kooperatif tarafından taşınmazın davalıya muvazaalı şekilde tahsis edildiği hususunun yazılı belge ile ispat edilemediği gerekçesi davanın reddine karar verilmiş, davacı vekili hükmü istinaf etmiştir.İstinafa konu uyuşmazlık,

davacı kooperatifin daha önce yönetim kurulu üyesi olan ve tahsis kararlarında kooperatif adına imzası bulunanlardan biri olan davalı adına kayıtlı dava konusu taşınmazın davalı adına tescilinin muvazaalı olup olmadığı, davacı kooperatifin muvazaada taraf mı yoksa üçüncü kişi konumunda mı olduğuna ilişkindir.

Davalı vekili istinaf dilekçesinde, müvekkili Kooperatifin, zararlandırıcı işlem iddiası bakımından üçüncü kişi konumunda olduğu ve iddiayı her türlü delil ile ispat edebileceğini ileri sürmüştür.Sözleşmelerin yorumu, muvazaalı işlemler başlıklı TBK 19. Maddesinde;"Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır.Borçlu, yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı kazanmış olan üçüncü kişiye karşı, bu işlemin muvazaalı olduğu savunmasında bulunamaz." düzenlemesi yer almaktadır.

Kanundaki istisnai hükümler saklı kalmak kaydıyla Kooperatif, yönetim kurulu tarafından yönetilir ve temsil olunur. ( Koop K. 98 ve TTK 365. maddesi)Kooperatifler Kanunun 59. Maddesinde, temsile yetki şahısların kooperatif namına onun amacının gerektirdiği bütün hukuki işlemleri yapabileceği, bu temsil yetkisinin sınırlandırılmasının iyiniyet sahibi üçüncü şahıslara karşı hiç bir hüküm etmeyeceği düzenlenmiştir.Somut olayda, davalının, muvazaa iddiasına konu taşınmazın tahsis/ ferdileştirme tarihi itibari ile davacı kooperatifi temsile yetkili YK üyelerinden biri olduğu konusunda çekişme bulunmamaktadır.

Muvazaa iddiasının dayanağını, kooperatif yönetim kurulu üyesinin, kooperatife ait taşınmazı gerçek değerinden daha düşük bedelle önce yakınlarına sonra kendi adına tahsis ettirmek suretiyle kooperatifin zarara uğratılması sonucunu doğuracak şekilde gerçek dışı işlem yaptığı iddiası oluşturmaktadır. Davaya konu taşınmazın tapu kaydına göre 14/10/2010 tarihinde ferdileşme yoluyla davalı adına tapuya tescil edildiği anlaşılmaktadır.

Bu durumda davalı ferdileşme yoluyla taşınmazın maliki olduğuna göre davacı kooperatifin taşınmazı devreden taraf olarak işlemde yer aldığı anlaşılmaktadır. Davacı şirketin muvazaa iddiasına konu taşınmazın devri bakımından sözleşmede taraf olarak yer aldığı kabulünden hareketle, davacı kooperatifin, sözleşmenin tarafı olması nedeniyle bu devirlerin muvazaalı olduğuna dair iddiasını ancak yazılı delil ile ispat edebilecektir.

Zira tapuda resmi şekilde gerçekleştirilen ferdileşme yoluyla devir işlemi resmi yazılı şekle tabi olup resmi şekilde yapılan dava konusu işlemin muvazaalı olduğuna dair iddianın da 6100 sayılı Kanunun 201 maddesi gereğince yazılı olarak ispat edilmesi zorunludur.

Kaldı ki davalının yönetim kurulu üyesi olduğu dönemde, ferdileşme yolu ile davaya konu taşınmazı edinmesinde, davacı kooperatif taraf olup davacının üçüncü kişi konumunda olduğu da söylenemez.Zira Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2023/11-214 E-2023/246 K sayılı 22.03.2023 tarihli kararında da; "...

Her ne kadar Bölge Adliye Mahkemesince; dava konusu taşınmazların satış bedeli ile keşif sonrasında belirlenen değerleri arasındaki fark ile davalının devir tarihindeki şirket müdürü ... ile yakın akraba olmaları göz önüne alınarak ve hayatın olağan akışı gereğince aralarında muvazaalı sözleşme yapma hususunda iş ve irade birliğinin bulunduğu, davacı şirketin bu ilişkide üçüncü kişi konumunda yer alıp haksız fiil mağduru olarak talepte bulunduğundan kendi muvazaasından bahsedilemeyeceği ve taşınmazların satış bedellerinin davacı şirket kasasına girmediği gerekçelerine dayalı olarak muvazaa iddiasının ispatlandığı kabul edilmiş ise de;

öncelikle dava konusu taşınmazların dava dışı ...'in davacı şirketi temsil ve ilzama yetkili müdür olduğu dönemde davacı adına davalıya devrilmiş olması ve bu sözleşmelerin davacı şirketi bağlayıcı nitelikte olmaları nazara alındığında,

davacı şirketin dava konusu taşınmazların sözleşmelerinde üçüncü kişi konumunda olduğu söylenemez... ...Neticeten dava konusu taşınmazların davalıya devrine ilişkin yapılan sözleşmelerde davacı şirketin taraf konumunda olması ve anılan sözleşmelerin resmî şekilde akdedilmiş olmaları sebebiyle bu sözleşmelerin muvazaalı olduklarına dair iddia ancak yazılı delille ispatlanabilecek olup davacı şirket tarafından bu hususta dosyaya herhangi bir yazılı delil sunulmamıştır.

Dolayısıyla dava konusu taşınmazların sözleşmede gösterilen devir bedelleri ile keşif ile belirlenen değerleri arasındaki fark, taşınmazların satış sözleşmelerini şirket adına imzalayan şirket müdürü ile davalının akrabalık bağı ve taşınmazların devir bedellerinin şirket kasasına girmemiş olması anılan sözleşmelerin muvazaalı olduklarına dair iddiayı ispata yeterli değildir..."denilmiştir.

Bu nedenle Mahkemece, davacının üçüncü kişi konumunda olduğunun kabulü mümkün olmadığından işlemin tarafı olan davacının muvazaa iddiasını yazılı delil ile ispat etmesi gerektiği, davacı kooperatif tarafından taşınmazın davalıya muvazaalı şekilde tahsis edildiği hususunun yazılı belge ile ispat edilemediği gerekçesi davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.

Davacı vekili istinaf dilekçesinde ilk derece Mahkemesi kararının dayanak yaptığı YHGK'nın 2017/11-214 E-2017/899 K sayılı kararının karar düzeltme istemi sonucunda YHGK'nın 2018/13-588 E-2018/1424 K sayılı kararı ile kaldırılmasına karar verildiği ve karar içeriğine göre, temsilcinin sözleşmenin karşı tarafı ile el ve işbirliği ile kendilerini zararlandırıcı işlem yapıldığı iddiası yönünden bu karara göre şirketin üçüncü kişi konumunda olduğu ve bu iddianın her türlü delille ispatının mümkün olduğunu ileri sürmüştür.

Yukarıda yer verilen ve daha güncel tarihli Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2023/11-214 E-2023/246 K sayılı 22.03.2023 tarihli kararında da belirtildiği üzere, taşınmazın devrine ilişkin yapılan sözleşmelerde davacı şirketin taraf konumunda olması ve anılan sözleşmelerin resmi şekilde akdedilmiş olması sebebiyle bu sözleşmelerin muvazaalı olduklarına dair iddia, ancak yazılı delil ile ispatlanabilecektir.

Buna göre, davacının tahsis kararı ile ferdileşme yoluyla tapu devri işleminin muvazaalı olduğu yönündeki iddiasında, işlemin tarafı olan davacı kooperatifin üçüncü kişi konumunda olamayacağı, dava konusu taşınmazın davalıya devrine ilişkin tahsis kararı uyarınca yapılan ferdileşme yoluyla ile devir işleminde davacı kooperatifin taraf konumunda olması ve anılan işlemin resmî şekilde yapılması sebebiyle bu işlemlerin muvazaalı olduklarına dair iddianın ancak yazılı delille ispatlanabileceği, davacı kooperatif tarafından bu hususta dosyaya herhangi bir yazılı delil sunulmadığı anlaşılmakla ilk derece kararında bir isabetsizlik görülmemiştir.

Açıklanan nedenlerle, ilk derece mahkemesi kararında usul ve yasaya aykırı bir yön görülmediğinden davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK 353/1.b.1 maddesi gereğince reddine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜ M

Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere;

1-İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2019/534 Esas, 2021/679 Karar sayılı ve 14/10/2021 tarihli karar usul ve yasaya uygun bulunduğundan davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1-b.1 bendi gereğince esastan REDDİNE,2-Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarife gereğince alınması gereken 615,40 TL harçtan davacı tarafından peşin olarak yatırılan 59,30 TL harcın mahsubu ile bakiye 556,10 TL harcın davacıdan tahsili ile HAZİNEYE İRAT KAYDINA,3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde BIRAKILMASINA,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda,