İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi E.2025/1536 K.2025/1569

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacılar vekili dava dilekçesi ile; müvekkillerinin davalı kooperatifin ortakları olduğunu, davalı kooperatifin usulsüz olarak 21 yeni üye kaydı yaptığını, bu üyelerin katılımı ve oyları ile 05/09/2012 tarihli genel kurul toplantısında kooperatife ait Eyüp İlçesi, Kemerburgaz mevkii, .../2 parsel sayılı taşınmazın düşük bedelle davalı ...'e satılmasına karar verildiğini, Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2012/486 Esas sayılı dosyasında anılan genel kurul kararının iptali için dava açıldığını, taşınmazın davalı adına tescilinin usulsüz genel kurul kararına dayandığını ileri sürerek davanın kabulü ile anılan taşınmazın tapu kaydının iptali ile kooperatif adına tescilini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı... Konut Yapı Koop.

Vekili cevabında; davacının gerçek satış bedeli olan 617.000,00.TL üzerinden harç yatırması gerektiğini, genel kurul kararları doğrultusunda kooperatife üye kayıtlarının yapıldığını, kooperatifin 14.05.2005 tarihli genel kurul toplantısında oybirliği ile taşınmazın satışına karar verildiğini ve bu kararın iptal edilmediğini, davacılardan Selçuk Hiçdönmez'in de içinde bulunduğu yönetim kurullarında aynı taşınmazın satışına yönelik kararlar alındığını, kooperatifin aidat toplamaması nedeniyle kooperatif giderlerinin karşılanması için taşınmazın satılmak durumunda kalındığını,

satışın gelen teklifler içerisinde en iyi teklif olan miktar üzerinden yapıldığını savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.Davalı ... vekili cevabında; kooperatif adına dava açma yetkisi kooperatif yönetim kuruluna ait olduğundan, davacıların dava açma yetkilerinin bulunmadığını, Kooperatifler Yasasından doğan uyuşmazlıklarda ticaret mahkemelerinin görevli olduğunu, genel kurul kararının iptali için açılan davanın sonuçlanmasının beklenmesi gerektiğini, müvekkilinin iyiniyetli olarak ve gerçek bedeli üzerinden yeri aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece; ...

Ada 2 parsel sayılı 1.013,53 m² yüzölçümlü arsa nitelikli taşınmazın m²'sinin 500 TL ' den aşağı olmamak üzere satışına dayanak teşkil eden 05/09/2012 tarihli olağan genel kurul toplantısının 8. gündem maddesinin iptaline karar verildiği ve verilen kararın Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiği, 2012 yılı metrekare birim fiyatından daha düşük bedelle satın aldığı taşınmazın, satışına dair genel kurul kararına karşı iptal davası açılıp açılmadığını sorgulamayan davalının kendisinden beklenen tüm özeni göstermediği ve iyi niyetli kabul edilemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulü ile İstanbul ili, Eyüpsultan ilçesi, Kemerburgaz Köyü ...

Ada 2 Parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davalı Tasfiye Halinde Sınırlı Sorumlu ... Konut Yapı Kooperatifi adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Karar yasal süresinde davalı ... vekili tarafından istinaf edilmiştir.

Davalı vekili istinaf nedenleri olarak; davacı kooperatif ortaklarının kooperatif adına dava açma hakları bulunmadığını, taşınmazın satışı için yönetim kuruluna yetki veren genel kurul kararının Ticaret Sicil Gazetesinde ilanı üzerine müvekkilinin yeri satın aldığını, sicil gazetesine ve tapu kaydına güvenerek taşınmazı alan müvekkilinin iyiniyetli olduğunu, TMK'nın 1023. maddesine göre müvekkilinin iyiniyetli kazanımının korunması gerektiğini, taşınmazın satışına dair genel kurul kararının iptal edilmesinin, müvekkilinin 2012 yılında yapılan satış işlemine yürütülmemesi gerektiğini,

taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değerinden daha düşük bedelle alınmasının tek başına kötü niyet göstergesi olmadığını, dava nedeniyle müvekkilinin taşınmazda 10 yıl boyunca herhangi bir işlem yapamadığını, davacıların taşınmazın müvekkili adına tescil edilmesine kadar hiçbir müdahalede bulunmadığını, müvekkilinin bedelini ödeyerek yeri almasından sonra müvekkilinin tuzağa düşürülerek para koparmak için bu davanın açıldığını, davacıların taşınmazı kooperatif için istemediklerini, daha önce yerin daha düşük bedelle davacı Nalan'a satılmaya çalışıldığını belirterek kararın kaldırılmasını ve davanın reddini talep ve istinaf etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRMESİ VE HUKUKİ NİTELENDİRME

Dava, 1163 sayılı Kooparetifler Kanunu'na dayanılarak bir kısım kooperatif ortakları tarafından kooperatif ve diğer davalı aleyhine açılan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.İlk olarak İstanbul 9. Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan davada görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiş, hükmün istinaf edilmesi üzerine Dairemizin 2019/1035 Esas, 2019/2158 Karar sayılı kararı ile, istinaf başvusunun esastan reddine karar verilmiştir.Görevsizlik kararı ile dosyanın gönderildiği İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesince yukarıda yazılı gerekçe ile;

davanın kabulü ile davaya konu taşınmazın davalı ... adına tapu kaydının iptali ile davalı kooperatif adına tesciline karar verilmiş, davalı ... vekili hükmü istinaf etmiştir.İstinaf konusu uyuşmazlık, kooperatif ortaklarının, taşınmazın kooperatif adına tescilini talep etmelerinde aktif husumet ehliyetlerinin bulunup bulunmadığı,

taşınmazın satışı için yönetim kuruluna yetki verilmesine dair genel kurul kararının yoklukla malul olduğuna karar verilmesi halinde genel kurul kararına dayanılarak yapılan tescil işleminin yolsuz tescil kabul edilmesi gerekip gerekmediği hususlarında toplanmaktadır.1-Ortakların dava açma hakları da doğrudan doğruya zarar ve dolaylı zarar durumuna göre değişiklik içerir.

Yönetim ve denetim kurulu üyelerinin yasa ve anasözleşme hükümlerine aykırı davranışları ile ortaklığın malvarlığını azaltan veya kötüleştiren davranışları, ortaklar ve alacaklıların dolaylı zarar görmesine yol açar. Zira, bu tür tasarruflar payları oranında ortakları etkiler. Başka bir anlatımla, ortaklığın doğrudan doğruya zarar görmesi, ortakların dolaylı zararıdır.

Ancak, ortak TTK’nın 340. madde yollaması ile 309/1. maddesi uyarınca dolaylı zarar dolayısıyla açtığı davada hükmedilecek tazminatı kendisi adına değil, ortaklığa verilmesi yönünde talepte bulunabilir. Bu tür zarar, kooperatif bakımından doğrudan, davacı bakımından dolaylı zarar olup, hükmedilecek tazminatı kendisi adına değil, ortaklığa verilmesi yönünde (somut olayda tapunun iptali ile kooperatif adına tescili yönünde) talepte bulunabilir.

(Aynı doğrultuda Yargıtay 23. HD'nin 2014/9 Esas, 2014/3279 Karar sayılı kararı)Yukarıda bilgiler ışığında, davacıların ortak sıfatıyla kooperatife ait taşınmazın, yolsuz olarak tescil edildiğini ileri sürerek, taşınmazın kooperatif adına tesciline karar verilmesini isteyebilmeleri mümkündür.

Bu nedenle Mahkemece aktif husumet itirazının reddedilmesi yerindedir.2-Davalı vekili, taşınmazı genel kurul kararına istinaden ve tapu kaydına güvenerek iyiniyetli satın aldığını savunarak hükmü istinaf etmiştir."Her ne kadar, kural olarak genel kurul kararlarının sonuçları içe dönük olup, bu kararlar iyiniyetli üçüncü kişiler yönünden sonuç doğurmazlarsa da; bilimsel görüşlerde de ifade edildiği üzere (Bkz. Poroy/Tekinalp/Çamoğlu.

Ortaklıklar ve Kooperatif Hukuku, Güncelleştirilmiş 9. Baskı,Beta Yayınları,İstanbul,2003, sayfa: 410 ve devamı ..., Anonim Ortaklıklarda Genel Kurul, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2004, sayfa: 204) genel kurul kararının, kooperatif ile üçüncü kişiler arasındaki sözleşmenin geçerlilik koşulu veya unsuru niteliğinde olduğu durumlarda dışa dönük sonuçlar da doğurabildiğinden,

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 42/6. maddesi uyarınca, kooperatife ait taşınmazın satılabilmesi için kooperatif genel kurulunun bu konuda karar alması gerekli olup, böyle bir kararın varlığının, alıcı üçüncü kişi ile yapılacak satış sözleşmesinin geçerlilik koşulunu oluşturduğunun kabulü gerekir....İptali istenen tapu kaydının tesisine esas işlem esasen yok hükmünde veya batıl olan bir işlem ise, işte bu halde alıcının iyiniyet sahibi olması dahi aslında yok hükmünde veya batıl olan işleme geçerlilik sağlamayacağından, tapu kaydının iptali gerekecektir.

Genel kurul kararı yoklukla malûl ise, buna dayanılarak yapılan satış ile alıcı adına yapılan tescilin yolsuz olduğu açıktır. Kural olarak, yolsuz tescilde ilk el durumunda olmayan kişilerin iyi niyetten faydalanması mümkün ise de; tapu sicili kapsamı içine girmeyen konularda, yolsuz tescilin batıl ya da yok hükmündeki işleme dayanması halinde, dayanak belgeden edinen kişi, ilk el durumunda bulunduğundan, iyiniyetten faydalanması olanaklı değildir.

(Yargıtay 23. HD'nin 2013/8367 Esas, 2014/2814 Karar)Somut olayda, 05.09.2012 tarihli genel kurulda, davaya konu taşınmazın m²'si 500,00 TL'den aşağı olmamak üzere satılması hususunda yönetim kuruluna yetki verilmiş ise de, Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2012/486 Esas sayılı dosyasında anılan genel kurul kararının iptaline karar verilmiş, hükmün temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. HD'nin 2022/4092 Esas, 2023/4002 Karar sayılı kararı ile;

toplantı ve karar nisabına uyulmadan alınan genel kurul kararların yoklukla malul olduğuna karar verilmesi gerekirken, iptal edilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle hüküm düzeltilerek onanmış ve karar kesinleşmiştir.

Buna göre taşınmazın satışına dair genel kurul kararı yoklukla malûl olduğundan, buna dayanılarak yapılan satış ile alıcı adına yapılan tescilin yolsuz olduğu açık olup, tescil yok hükmündeki işleme dayandığından davalının iyiniyetten faydalanması da olanaklı değildir. Bu durumda Mahkemece taşınmazın tapu kaydının iptali ile davalı kooperatif adına tesciline karar verilmesi yerindedir.

Ancak taşınmazın satışına dayanak genel kurul kararının yoklukla malul olduğuna karar verilmesine rağmen, gerekçeli kararda, genel kurul kararının iptal edildiğinin belirtilmesi doğru olmadığı gibi, davalının iyiniyetten faydalanması olanaklı olmamasına rağmen, kararda davalının iyiniyetli olmamasına sonuç bağlanarak, iyiniyetli olunmamasının tapu iptal ve tescil kararı verilmesinin gerekçesi sayılması da doğru olmamıştır.Açıklanan nedenler ile ilk derece mahkemesinin kararın gerekçesinde hata ettiği anlaşıldığından,

davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve yeniden esas hakkında davanın kabulüne karar verilmesine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.