İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi E.2018/1560 K.2020/894

Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 26/01/2018 tarihli, 2015/561 Esas, 2018/57 Karar sayılı dosyasında verilen karar istinaf incelemesi için dairemize tevzi edilmekle Dairemiz yukarıda belirtilen esas sırasına kaydı yapıldı. Dosya incelendi. Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, müvekkilleri ve davalı ... İnşaat Turizm San ve Tic A.Ş arasında imzalanan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi gereğince müvekkillerinin davalı şirketin İstanbul Esenyurt İlçesi ...

Mah.'de bulunan ... ada, ... parselde ( yeni ... ada, ... parsel ) nolu arsada inşa edeceği ...-Otomobil Alış- veriş Merkezi (...) adlı projesinden ...

Blok ...kat B:... numaralı 109,59 brüt m2 yüzölçümlü taşınmazı satın aldıklarını, satış bedelinin tamamının davalı şirketin hesabına ödendiğini , sözleşmenin 5.1 maddesinde, "bağımsız bölümün alıcılara en geç 01/06/2012 tarihinde teslim edileceğinin, bu tarihte tapu devri yapılmaması halinde gecikilen her ay için kira bedeli ödeneceği"nin kararlaş- tırıldığını, davalının tapu devrini 21/01/2014 tarihinde gerçekleştirmesine rağmen bu güne kadar taşınmazı teslim etmediğini,

ayrıca gecikilen her ay için kira bedeli ödemediğini beyanla- fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla- şimdilik gecikme tazminatına ilişkin 1.000,00 TL 'nin davalı taraftan tahsilini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı tarafa hükmedilmesini talep dava etmiştir. Davalı ... Inş. Turz. San ve Tic.

A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, müvekkilinin onay ruhsatına ve projesine uygun olarak inşaata başladığını ancak İBBB'ce ruhsat verme yetkisinin Esenyurt Belediye Başkanlığı'nda değil, İstanbul Büyükşehir Belediyesinde olduğu gerekçesiyle yapı ruhsatının iptal edildiğini, yapı tatil tutanağı düzenlendiğini, mühürleme ve yıkılma kararı verildiğini, bu kararın tapuya şerh edildiğini, bilahare Esenyurt Belediye Başkanlığı'nca yeniden rapı ruhsatı düzenlendiğini, İBBB tarafından yapılan işlemler ile ilgili İdare Mahkemesi'nde yapılan davaların devam ettiğini,

gecikmenin mücbir sebeplerden kaynaklandığını, oluşan gecikmeden müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını beyanla davanın reddini savunmuştur. İstinafa konu karar, Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 26/01/2018 tarihli 2015/561 Esas, 2018/57 Karar sayılı davanın reddine yönelik kararıdır.

Davacılar vekili, mahkeme ret yönünde kurmuş olduğu hükmün yerinde olmadığını, taraflar arasındaki sözleşmenin harici sözleşme olmasına rağmen sözleşmeye konu taşınmazın tapu devrinin yapıldığı bu nedenle geçerli hale geldiğini, geçerli bir sözleşmeden kaynaklı olarak da geç teslim nedeniyle uğranılan tazminatı talep edebileceğini, mahkemenin bu hususu nazara almadan resmi şekilde yapılmadığından bahisle geç teslimden kaynaklı kira bedelinin talep edilemeyeceği yönündeki kararının yerinde olmadığını beyan ederek istinaf talebinde bulunmuştur.

GEREKÇE

Taraflar arasında, harici sözleşmeye dayalı taşınmaz alımına ilişkin akdi ilişki kurulduğu ve taşınmazın tapusunun devredildiği hususunda uyuşmazlık yoktur.

Uyuşmazlık, sözleşmede belirlenen teslim tarihinde taşınmazın fiilen teslim edilmemesi nedeniyle kira kaybının oluşup oluşmadığı, geç teslimin mücbir sebepten kaynaklanıp kaynaklanmadığı, harici sözleşmeye dayalı kira kaybının talep edilip edilemeyeceği, harici sözleşmeye konu taşınmazın tapuda devrinin yapılmış olmasının başlangıçta geçersiz olduğu iddia edilen sözleşmeye geçerlilik kazandırıp kazandıramayacağı, kira bedelinin ne olacağı hususundadır.

İlk derece mahkemesince, tarafların sunmuş olduğu deliller, harici sözleşme, tapu kaydı, noterden yapılan ihtarnameler, davalı şirkete ait ticari sicil kayıtları, belediyenin cevabi yazıları dosya arasına alınarak tarafların iddia ve savunmaları kapsamında hesap yönünden keşfen bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.

İlk derece mahkemesince, " ...davacının davasına dayanak yaptığı ve delil olarak dayandığı (bila tarihli) Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi adi yazılı şekilde düzenlenmiştir. Bilindiği gibi 1512 sy Noterlik Kanunu'nun 60/3 ve 89. Md gereğince noterlikçe resmi şekilde yapılmayan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi geçersizdir.

Somut olayda adi şekilde yapılan dava konusu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin geçersiz olması nedeniyle feri nitelikteki ve cezai şart hükmündeki gecikme bedelinin ( kira zararının ) istenmesi mümkün değildir.

Nitekim Yargıtay 19. Hukuk Dairesi'nin 2015/16415 Esas, 2016/7670 karar nolu, 28/04/2016 tarihli ve aynı dairenin 2014/13693 Esas, 2014/17739 karar nolu, 10/12/2014 tarihli emsal nitelikteki kararlarında da bu husus vurgulandığı..." gerekçeleriyle davanın reddine karar verildiği görülmüştür. Bölünme planına göre, davalı ... Inş. Turz. San ve Tic. A.Ş'nin tam bölünme yoluyla tasfiye edildiği, bu bölünmeden ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi, ...

İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi ve ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi olmak üzere 3 adet şirket oluştuğu tespit edilmiştir.

TTK 176 maddesinde; '' Bölünme sözleşmesi veya bölünme planında kendisine borç tahsis edilen şirket, bu suretle birinci derece sorumlu bulunan şirket, alacaklıların alacaklarını ifa etmezse bölünmeye katılan diğer şirketler, ikinci derecede sorumlu şirketler ,müteselsilen sorumlu olurlar '' denildiğinden bölünme ile oluşan her 3 şirketin dava konusu borç ile ilgili sorumluluklarının bulunabileceği anlaşılmıştır.

HMK 124 maddesi gereğince taraf değişikliği yapılarak bölünme ile oluşan her 3 şirketin davada taraf olması sağlanmıştır. Davacılar ile davalı şirket arasında harici sözleşmeyle taşınmaz satın alındığı, bu sözleşmenin 5.2 maddesinde teslim tarihinin 01/06/2012 olarak belirlendiği, süresinde teslim yapılmaması nedeniyle kira kaybı zararının tazmini amacıyla davanın açıldığı anlaşılmıştır.

Dosyaya sunulan tapu kaydına göre taşınmazın davacılara 21/01/2014 tarihinde tapudan teslim edildiği anlaşılmıştır. Dosyada alınan bilirkişi raporunda, davalı satıcının sözleşmeye konu taşınmazı 01/06/2012 tarihinde tamamlayıp teslime hazır hale getirmediği, mücbir sebep olarak ileri sürülen iddiaların ise rapor içeriğinde mücbir sebep olarak değerlendirilmediği görülmüştür.

Yüklenicinin projelerin nazım imar planına uygunluğunu ilk etapta bilmese dahi projeleri yapan mimari büronun imar planlarının durumunu bilmesi gerektiği ve bu durumdan yüklenicinin haberdar edilmesi gerektiğini, projelerin büyük şehir belediyesinden onay almaması ve inşaatın durdurulmasının bu nedenle davalının kusurlu davranışından kaynaklandığı ve mücbir sebep olarak da değerlendirilemeyeceği yönündeki tespit yerinde görülmüştür.

Alınan rapor içeriğinde, teslim tarihi ile dava tarihi arasında geçen süre belirlenmek suretiyle kira kaybına yönelik bedelin hesaplandığı görülmüştür.

İlk derece mahkemesince, taşınmaz alımına ilişkin sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından bahisle geçersiz olduğu ve geçersiz sözleşmeye dayanılarak da kira bedeli talep edilemeyeceği yönünde karar verilmiş ise de, yargılama aşamasında toplanan deliller arasında bulunan tapu kaydına göre taşınmazın devrinin davacılar adına yapıldığı anlaşılmakla sözleşmenin geçerli hale gelmesi nedeniyle ret kararı yerinde görülmemiştir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 19/11/2015 tarih 2014/27487 Esas, 2015/33681 Karar sayılı ilamı da bu yöndedir. Dosyada toplanan deliller, alınan bilirkişi rapor içeriğinde tapu devriyle geçerli hale gelen sözleşmedeki teslim tarihi göz önünde bulundurularak davacının kira kaybının 98.631,00 TL olarak belirlendiği görülmüştür.

Belirsiz alacak davası olarak açılan bu davada, 11/05/2017 tarihli davacı vekilinin dava değerini arttırım yönündeki dilekçesi de göz önüne alınarak ilk derece mahkemesinin ret yönündeki kararı kaldırılarak dosyadaki delillerin dairemizce değerlendirilmek suretiyle yeniden hüküm tesisi yoluna gidilmiştir. Açıklanan tüm bu nedenlerle aşağıdaki şekilde hüküm tesisi usul ve yasalara uygun görülmüştür.