İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi E.2019/440 K.2019/778

İstinaf yoluna başvuran tarafın/vekillerinin istinaf başvurusu üzerine Bursa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/201 esas sayılı dosyası ve dava dosyasında verilen 19/07/2017 tarih ve 2017/869 Karar sayılı gerekçeli kararı incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Tarafların İddia ve Savunmaları:Davacı vekili, 01/07/2015 tarihli dava dilekçesi ile; .. ili, ... ilçesi, ... köyü, ... ada ... nolu taşınmazın müvekkil şirket tarafından 30/10/2014 tarihinde satın alındığını, taşınmazın davalı şirket tarafından boşaltılıp teslim edilmediğini, halen davalının kullanımında olduğunu, taşınmaza yapılan müdahalenin önlenmesinin ve taşınmazın tesliminin gerektiğini, ayrıca taşınmazın satış tarihinden itibaren oluşan ecrimisil bedelinin ticari faizi ile tahsilinin gerektiğini, bu sebeple iş bu davayı açtıklarını bildirmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesi bildirmemiştir. İlk Derece Mahkemesi Kararı:Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2017/201 esas ve 2017/869 karar sayılı 19/07/2017 tarihli kararı ile; davacının meni müdahale davasının açılmamış sayılmasına, ecrimisil davasının kabulüne karar verilmiştir. Gerekçeli karar taraflara usulüne uygun tebliğ edilmiştir. İleri Sürülen İstinaf Sebepleri:Davalı süresi içerisinde gerekli harçları yatırarak istinaf talebinde bulunmuştur.

İstinaf dilekçesi karşı tarafa tebliğ edilmiştir.

Davalı vekili istinaf dilekçesi ile; vekalet veren şirket yetkilisinin dava devam ederken vefat ettiğini, yeni vekaletname sunulmadığını, davacının yaptığı işlemlerin geçerli olmadığını, bilirkişi raporunda belirtilen rakamların hatalı olduğunu, bilirkişi heyetinin emsal değerlendirmesi yapmadığını, ayrıca faize ıslah tarihinden itibaren hükmedilmesinin gerektiğini, mahkeme kararının hatalı olduğunu ve kaldırılmasının gerektiğini bildirmiştir.Davacı vekili cevap dilekçesi ile;

tüzel kişiliğin halen devam etiğini, vekaletnamenin geçerli olduğunu, davalının istinaf dilekçesinde sunduğu beyanların iddia ve savunmanın genişletilmesi olduğunu, bunlara muvafakatlarının olmadığını, mahkeme kararının hukuk kurallarına uygun olduğunu ve istinaf talebinin reddinin gerektiğini belirtmiştir.

Gerekçe Ve Sonuç:HMK'nın 355. maddesi gereği, kamu düzenine aykırılık teşkil eden hususlar hariç tutularak, istinaf neden ve gerekçeleri ile sınırlı olmak üzere yapılan incelemede;Dava, Türk Medeni Kanunu'nun 683. maddesinden kaynaklanan mülkiyet hakkına dayalı çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkindir.

TMK'nın 683/1. maddesinde, mülkiyet hakkı sahibinin hak ve yetkileri düzenlenmiş olup, "Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir." Aynı maddenin ikinci fıkrasında ise, mülkiyet hakkının malikine sağladığı dava çeşitlerinden ikisi düzenlenmiş olup, "Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir." Bu maddeye göre malik,

aktif yetki kapsamında mülkiyet hakkına konu olan eşya üzerinde kanuni sınırları içinde dilediği gibi tasarrufta bulunma; hem de pasif yetki kapsamında mülkiyet hakkına konu olan eşyayı üçüncü kişilerce yapılacak saldırılara karşı koruma haklarına sahiptir. Müdahalenin men'ine ilişkin bu dava ayni bir dava olup, tecavüz devam ettiği sürece açılabilir. Davacı dava konusu şeyin maliki olduğunu ve mülkiyet hakkına davalı tarafından el atıldığını ispatla yükümlüdür.

Davalı ise, davacının malik olmadığını ya da davacının mülkiyet hakkına el atmadığını, el atmanın sona erdiğini ispat edebilir. Öte yandan TMK'nın 995. maddesine göre kötüniyetli zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız olarak alıkoymuş olmasından doğan tazminatı karşılamak zorundadır. Davalı iyiniyetli ise, tazminatla yükümlü olmayacak, suiniyetli ise sorumlu kılınacaktır. Rızaya dayalı kullanımda kötü niyet söz konusu olamaz.

Ayrıca, taşınmazı kullanan kişi, haklı bir sebebe dayandığına inanarak veya bir edim karşılığı ya da davacının rızası dahilinde kullandığından bahisle yararlanmayı sürdürüyorsa (harici satış, fiili taksim, kira sözleşmesi vs.), rızanın ortadan kalkması veya tarafların aldıklarını iade etmesine kadar taşınmazı elinde bulundurma haksız ve kötü niyetli kullanım olarak kabul edilemez. Kişinin bu kullanımı haksız ve kötü niyetli bulunmadığından tazminat ile de sorumlu tutulamaz.

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup, bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.Yapılan yargılama sonunda elatmanın önlenmesi davası yönünden açılmamış sayılmasına kararı verilmiş, karar istinaf edilmemiştir.

Bu nedenle inceleme ecrimisil davası yönünden yapılmıştır.Mahkemece, dava konusu taşınmaza ilişkin tapu kaydı ile resmi senet dosya içerisine getirtilmiştir. İncelenmesinden; taşınmazın 17.000,00 m2 ve yol seviyesi üstünde iki katlı prefabrik fabrika vasfında olduğu, 31/10/2014 tarihinde yapılan satış işlemi ile 14.000.000,00 TL karşılığında ....

Sanayi ve Ticaret A.Ş tarafından ...ne devredildiği, 10/11/2014 tarihinde taşınmaz üzerine 30.000.000,00 TL'lik alıcı aleyhine banka ipoteği tesis edildiği anlaşılmıştır.Bursa 6. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/598 esas ve 2015/583 karar sayılı ilamı ile görevsizlik kararı verilmiştir.Mahkemece, 06/05/2016 tarihinde keşif icra edilmiştir.

Harita mühendisi, makine mühendisi, inşaat mühendisi ve emlak komisyoncusu bilirkişiden oluşan heyet raporlarında; taşınmazı fotoğraflayarak, krokilerinde göstermişler, taraf beyanlarını, tapu kaydını, taşınmazın özelliklerini ve yerinde yaptıkları tespitleri belirtip, taşınmaz üzerinde fabrika binası olduğunu, taşınmazın dava tarihi itibarıyla değerinin 32.169.473,00 TL olduğunu, 31/10/2014 ile 01/07/2015 tarihleri arasındaki ecrimisil bedelinin 1.921.434,00 TL olduğunu bildirmiştir.Davacı bilirkişi raporuna göre ıslah dilekçesi vermiş ve harç tamamlama işlemi yapmıştır.

Islah dilekçesi ile, meni müdahale davası yönünden harç tamamlama işlemi yapmayacaklarını sadece ecrimisil davası yönünden harç tamamlama işlemi yaptıklarını, oluşan ecrimisil bedelinin ticari faizi ile davalıdan tahsili talep ettiklerini bildirmiştir.Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 2015/1027 esas ve 2016/1133 karar sayılı ilamı ile görevsizlik kararı vermiştir.İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi 2017/75 esas ve 2017/68 karar sayılı ilamı ile,

taraflar arasındaki uyuşmazlığın her ne kadar taşınmaz hukukundan doğmuş olsa da tarafların ticari şirket olduğu ve uyuşmazlığın ticari işletmelerine ilişkin bulunduğu ve gayrimenkul alamı satımından kaynaklandığının anlaşılmasına göre ihtilafın TTK 3. ve 4. maddelerine göre Asliye Ticaret Mahkemesi tarafından görülüp sonuçlandırılması gerektiğini belirttiği anlaşılmıştır.Davacının taşınmazı 02/03/2017 tarihinde 16.160.000,00 TL bedelle ...

Sanayi ve Ticaret A.Ş ' ye sattığı, şirketin davanın kaldığı yerden devamı konusunda dilekçe ve vekaletname verdiği anlaşılmıştır.Mahkemece, davacıya meni müdahale davası yönünden harç yatırması için süre verilmiştir. Davacı harç tamamlama işlemi yapmadığı için meni müdahale davasının 05/04/2017 tarihli celsede işlemden kaldırılmasına karar verilmiştir.TBK 513.

Maddesine göre, sözleşmeden veya işin niteliğinden aksi anlaşılmadıkça sözleşme, vekilin veya vekâlet verenin ölümü, ehliyetini kaybetmesi ya da iflası ile kendiliğinden sona ermiş olur. Bu hüküm, taraflardan birinin tüzel kişi olması durumunda, bu tüzel kişiliğin sona ermesinde de uygulanır.

Vekâletin sona ermesi vekâlet verenin menfaatlerini tehlikeye düşürüyorsa, vekâlet veren veya mirasçısı ya da temsilcisi, işleri kendi başına görebilecek duruma gelinceye kadar, vekil veya mirasçısı ya da temsilcisi, vekâleti ifaya devam etmekle yükümlüdür. Ayrıca, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir.

Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Yerleşik Yargıtay uygulamasında ilke olarak kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde; öncelikle taraflardan emsal göstermeleri istenmek (ya da resen emsal araştırması yapmak) suretiyle benzer yerlerin kira sözleşmeleri getirtilmeli, mahallinde oluşturulacak üç kişilik bilirkişi kurulu (inşaat, mülk ve emlak) ile keşif yapılarak, taşınmazın büyüklüğü ve çevre özellikleri de nazara alınarak emsaller de incelenmek suretiyle taşınmazın dava konusu ilk dönemde;

mevcut haliyle serbest koşullarda getirebileceği kira parası rayice göre belirlenir, diğer yıllar için ise ilk dönem için belirlenen miktara TÜİK’in yayınladığı ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak koşuluyla ecrimisil bedeli rayiç değerlere göre takdir edilmelidir.

Somut olayda; dava konusu taşınmazın üzerinde fabrika binası olan arsa vasfında olduğu, davacı şirket tarafından 31/10/2014 tarihinde davalı şirketten satın alındığı, davalının taşınmazı boş olarak teslim etmediği, davacı şirketin taşınmazı dava devam ederken 02/03/2017 tarihinde sattığı, satın alan şirketin davacı olarak davaya devam ettiği, davacının meni müdahale davası yönünden harç yatırmadığı ve kesin süreye rağmen harç tamamlama işlemi yapmadığı,

mahkemenin meni müdahale davası yönünden davanın açılmamış sayılmasına karar verdiği bunun hukuk kurallarına uygun olduğu anlaşılmıştır.Davacı şirketin yetkilisinin dava devam ederken vefat ettiği, yetkili olarak vekaletnameyi kendisinin verdiği, TBK'nın 513.

Maddesine göre davacı şirketin tüzel kişiliği devam ettiğinden ve vekaletnamesinin şirket yetkilisi tarafından şirket adına verildiğinden vekaletnamenin vefat ile sona erdiği ve vekilin yaptığı işlemlerin geçersiz olduğu iddiasının yerinde olmadığı anlaşılmıştır.Bununla birlikte, mahkemenin davanın taraflarına emsal taşınmaz kayıtları sunması için süre vermediği, tarafların da emsal taşınmaz kaydı sunmadığı, bilirkişi heyetinin resen emsal taşınmaz kaydı araştırması ve raporlarında emsal değerlendirmesi yapmadığı, dolayısıyla ecrimisil yönünden alınan bilirkişi raporunun yukarıda belirtilen ilkelere uygun olmadığı,

mahkemenin taraflara emsal taşınmaz kayıtları sunmaları için süre vermesi, sunmadıkları takdirde bilirkişi heyetinin resen emsal taşınmaz değerlendirmesi yaparak denetime ve hüküm kurmaya elverişli rapor sunmalarını sağlaması gerektiği, eksik araştırma ile hüküm kurulduğu anlaşılmıştır.Yukarıdaki sebeplerle, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1.a.6 maddesi gereğince kararın kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye gönderilmesine duruşma yapmadan kesin olarak karar verilmiştir.